This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Fire compartmentation safety report on 28 blocks'.



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMMARY REPORT 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – 
COMPARTMENTATION SURVEYS 

HOMES FOR HARINGEY 
April 2020 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 




 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  TIMBER FRAMED BUILDINGS – COMPARTMENTATION SURVEYS – SUMMARY 
REPORT 
 
  HOMES FOR HARINGEY 
  18th April 2020 
 
 
  Prepared for 
Homes for Haringey 
 
108 Gloucester Road 
 
London  
 
N17 6GZ  
   
   
  Prepared by 
 
Contact 
  Ridge and Partners LLP 
Lara Dennison 
  3 Valentine Place 
Partner 
  London 
xxxxxxxxx@xxxxx.xx.xx 
SE1 8QH 
   
 
  Tel: 020 7593 3400 
 
 
Tel: 07879111242 
 
 
 
 
 
Version Control 
 
 
 
Project  5011051 
 
 
Issue Date 
April 2020 
 
Originator 
LD 
 
Checked 
JP 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
Version 01 

Notes   
 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
VERSION CONTROL 
VERSION 
DATE 
DESCRIPTION 
CREATED BY  REVIEWED BY 
1.0 
18/04/2020 
Feasibility issue 
LD 
JP 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 


link to page 7 link to page 7 link to page 8 link to page 9 link to page 10 link to page 11 link to page 11 link to page 11 link to page 12 link to page 12 link to page 12 link to page 13 link to page 13 link to page 13 link to page 14 link to page 14 link to page 15 link to page 15 link to page 15 link to page 15 link to page 18 link to page 18 link to page 19 link to page 19 link to page 20 link to page 20 link to page 20 link to page 22 link to page 23 link to page 24
 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
CONTENTS 
1. INTRODUCTION 
6 
2. PROPERTY ADDRESSES 
6 
2.1. 
Block Tenure Split 

3. CLIENT BRIEF 
8 
4. SURVEYS AND LIMITATIONS 
9 
4.1. 
Additional Surveys 
10 
5. BUILDING DESCRIPTION 
10 
5.1. 
Ben Tillett House [1 Block] 
10 
5.2. 
Howfield Place, St Loys Road, Steele Road [4 Blocks] 
11 
5.3. 
Asplins Road [1 Block] 
11 
5.4. 
Hamilton Close [7 Blocks] 
11 
5.5. 
Leabank View [1 Block] 
12 
5.6. 
Shelbourne Road [1 Block] 
12 
5.7. 
Muswell Hill Place [1 Block] 
12 
5.8. 
Pellatt Grove [6 Blocks] 
13 
5.9. 
Spanswick Lodge [1 Block] 
13 
5.10. 
Earlsmead Road and Ashmount Road [2 Blocks] 
14 
5.11. 
Lomand Close [1 Block] 
14 
5.12. 
Thetford [1 Block] 
14 
6. OBSERVATIONS 
14 
7. RECOMMENDED SCOPE OF WORKS 
17 
7.1. 
Fire Compartmentation Works 
17 
7.2. 
Other Considerations 
18 
8. PROJECT ESTIMATE 
18 
9. PROCUREMENT STRATEGY 
19 
10. PROGRAMME OF WORKS 
19 
11. NEXT STEPS 
19 
APPENDIX A – COMPARTMENTATION REPORTS 
21 
APPENDIX B – PROGRAMME 
22 
APPENDIX C – PROJECT ESTIMATE 
23 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
1. INTRODUCTION 
Ridge and Partners LLP was instructed by Homes for Haringey (HfH) to commission the services 
of Fire Consultant, to undertake compartmentation surveys of a number of housing blocks 
identified by HFH as being timber framed. 
 
 
2. PROPERTY ADDRESSES 
The properties included in the commission are detailed below: 
 
REF 
BPRN 
ADDRESS 
NO. COMMUNAL 
NO. DWELLNGS 
ENTRANCES 

496637 
1-28 Ben Tillett House, Willow Walk, N15 3DP  7 
28 

497045 
1-9 Howfield Place, St Loys Road, N17 6UF 



497033 
10-25 Howfield Place, St Loys Road, N17 6UF 

16 

497485 
51-73 St Loys Road, N17 6UE 

12 

497631 
5-19 Steele Road, N17 6YJ 



863830 
95-117 Asplins Road, N17 0NX 

12 

496912 
1-18 Hamilton Close, N17 9EF 

18 

496924 
19-33 Hamilton Close, N17 9EF 

15 

962650 
34-48 Hamilton Close, N17 9EG 

15 
10 
496936 
49-66 Hamilton Close, N17 9EG 

18 
11 
496948 
79-96 Hamilton Close, N17 9HW 

18 
12 
496950 
97-114 Hamilton Close, N17 9HW 

18 
13 
496962 
115-132 Hamilton Close, N17 9HW 

18 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
14 
499237 
25-60 Leabank View, N15 6BZ 

36 
15 
504472 
2-12 Shelbourne Road, N17 9YH 


16 
493817 
86-96 Muswell Hill Place, N10 3RR 


17 
488800 
32-42 Pellatt Grove, N22 5PL 


18 
488771 
51-51E Pellatt Grove, N22 5PN 


19 
488783 
69-73A Pellatt Grove, N22 5NT 


20 
488795 
81-83A Pellatt Grove, N22 5NT 


21 
488812 
97-107 Pellatt Grove, N22 5NT 


22 
488745 
109-119 Pellatt Grove, N22 5NT 


23 
487478 
1-28 Spanswick Lodge, Waldeck Road, N15 

28 
3EN 
24 
498477 
1-1H Earlsmead Road, N15 4DA 


25 
497849 
1-6A Ashmount Road, N15 4DD 

17 
26 
499275 
1-36 Lomand Close, N15 5DF 

36 
27 
500995 
37-54 Thetford Close, N13 6AT 

18 
28*  487973 
68-70E Clarence Road, N22 8PL 


*This property was identified recently and has yet to be surveyed. However, it is a similar design to 
those in Pellatt Grove. 
 
 
2.1. 
Block Tenure Split 
There are 425 properties in total across the 28 blocks, with 116 leasehold properties and 309 
tenanted. 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
3. CLIENT BRIEF 
In October 2019, Ridge and Partners LLP was commissioned by HFH to appoint a Fire Consultant 
to undertake fire compartmentation surveys of 27 properties identified by HFH as having a timber 
framed construction. An additional property, 68-70E Clarence Road has been identified recently, 
but has not yet been surveyed. 
 
The brief was to assess the existing fire safety provisions in terms of compartmentation against 
applied enforcement criteria and to source a strategic fire safety solution for the blocks to deliver 
conformity with the Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005 and Building Regulations. 
 
The fire safety provisions were assessed against the functional requirements of Building 
Regulations Approved Document ‘B’ with emphasis on the following elements: 
▪  Means of warning and escape  
▪  Internal fire spread (linings)  
▪  Internal fire spread (structure)  
 
In assessing the suitability of the Building Regulations functional requirements, the following fire 
safety provisions were surveyed: 
▪  The means of escape  
▪  The means for protecting the means of escape (compartmentation);  
▪  The means for raising the alarm of fire  
▪  Fire evacuation strategies  
 
The surveys of the blocks were undertaken in accordance with general fire safety auditing 
principles in order to identify hazards that could contribute to ignition, fire growth and propagation. 
 
The surveys consider, as a guide, the requirements of British Standard 9999 Code of practice for 
fire safety in the design, management and use of buildings and British Standard 9991 Code of 
practice for fire safety in the design, management and use of residential buildings to assess the 
means of escape and compartmentation provision as the ‘Standard’ works on the principles of the 
buildings applied fire risks (risk profiling). 
 
As part of the commission, Ridge were appointed to undertake a visual survey of each block and 
provide a report with their findings and recommendations for remedial works. 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
4. SURVEYS AND LIMITATIONS 
A survey of the blocks was undertaken between November 2019 and February 2020. 
 
The surveys were visual only. All the communal areas were accessed during the surveys and 
where accessible the loft spaces were inspected, although not accessed. Several sample flats at 
each block were also inspected. The surveys did not include areas below floor level or above 
ceilings unless these areas were readily accessible, and no intrusive or destructive inspections of 
the building fabric or services was undertaken. No testing of services or the building fabric was 
carried out. It is difficult to ascertain the extent of intrusive or destructive inspections required prior 
to undertaking the initial visual surveys, and this type of survey is highly disruptive to residents. 
 
No installation or test certificates, O&Ms, building or fire safety equipment drawings or past 
planning applications or submissions were provided prior to the surveys being undertaken. The 
information contained in the survey reports for each block was obtained during the site survey and 
from information obtained from residents. 
 
Prior to the surveys being undertaken, all residents were sent a letter, informing them of the 
surveys and were subsequently contacted by telephone to arrange an appointment to inspect their 
individual dwelling.  
 
The following flats were accessed during the surveys: 
 
PROPERTY ADDRESS 
FLATS ACCESSED 
Ben Tillett House  
Flat 4, Flat 3, Flat 5 and Flat 8 
Howfield Place, St Loys Road and Steele 
Howfield Place: Flat 6 and Flat 21 
Road  
St Loys Road: Flat 65 and Flat 71  
Steele Road: Flat 17 and Flat 19  
Asplins Road  
Flat 97, Flat 99 and Flat 111  
Hamilton Close  
Flat 10, Flat 47, Flat 91, Flat 96, Flat 103, Flat 109 and Flat 
111 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
Leabank View 
Flat 28, Flat 33, Flat 38, Flat 52 and Flat 56  
Shelbourne Road 
Flat 6a and Flat 10a 
Muswell Hill Place 
Flat 92 
Pellatt Grove 
Flat 81, Flat 81a and Flat 105 
Spanswick Lodge 
Flat 5, Flat 6, Flat 8, Flat 11, Flat 18 and Flat 27 
Earlsmead Road and Ashmount Road 
Earlsmead: Flat 1a 
Ashmount: Flat 3b  
Thetford Close 
Flat 37, Flat 43, Flat 48, Flat 54 and Flat 50 
Lomand Close 
Flat 15, Flat 21 and Flat 33  
 
4.1. 
Additional Surveys 
Following the visual surveys, the reports recommend that some further intrusive surveys and 
testing should be undertaken. It is anticipated that some of this work could be undertaken during 
the ‘Construction Phase’ of any project to address the remedial works required, with a contractor in 
place to immediately make good. This would minimise the disruption to residents. 
 
 
5. BUILDING DESCRIPTION 
5.1. 
Ben Tillett House [1 Block] 
Ben Tillet House comprises a single detached two-storey building with a flat roof and seven 
separate communal entrances, incorporating 28 dwellings. It is believed to have been constructed 
in the 1970s. The block is believed to have been built with a timber frame, as well as internal 
lightweight partitions. Externally the building is partially timber clad on all sides, both to the lower 
and upper floors. No information has been provided for the type of cladding, or the type of fixings 
or insulation used. 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
10 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
5.2. 
Howfield Place, St Loys Road, Steele Road [4 Blocks] 
This site comprises four separate detached blocks with flat roofs, believed to have been 
constructed in the 1970s. The blocks are located around a central green with access from both St 
Loys Road and Steele Road.  
 
St Loys Road comprises two adjoining three-storey blocks, Nos. 51 – 61 and 63 – 73 (odd 
numbers only), facing St Loys Road. These blocks incorporate separate entrances off the main 
street, leading directly to the communal stairwells. The two adjoining blocks incorporate 12 
dwellings.  
 
Steele Road comprises two adjoining four-storey blocks, Nos. 5 – 11 and 13 – 19 (odd numbers 
only). Each flat is believed to be a ‘maisonette’ style over two separate floors, with entrances on 
the ground and third floor of the communal stairwell. The two adjoining blocks incorporate 8 
dwellings. 
 
Howfield Place comprises two separate detached blocks, the first incorporating two entrances over 
three-storeys, Nos. 1 – 6 and 7 – 9 facing from the side alleyway, with entrances on the ground 
floor from the central green, leading directly to the communal stairwells. The adjacent structure has 
four entrances, Nos. 10 – 13, 14 – 17, 18 – 21 and 22 – 25, which are built over garage and 
storage areas accessed from the main street. The two blocks incorporate 25 dwellings. 
 
The blocks are believed to have been built with brick and blockwork. The stairwell and communal 
corridors comprise concrete, with concrete floors between levels. Externally the blocks are finished 
with a composite cladding of an unknown material. No information has been provided for the type 
of cladding, or the type of fixings or insulation used. 
 
5.3. 
Asplins Road [1 Block] 
Asplins Road comprises two separate two-storey adjacent buildings, with a pitched tiled roof and 
an open courtyard in the centre, incorporating 12 dwellings. Each building includes multiple 
dwellings that are accessed from the ground and first floors. The block does not have any 
communal areas. The block is believed to have been built of a traditional type masonry 
construction, with blockwork walls and concrete floors (unconfirmed) with timber external stairs. 
Externally, the lower elevations are blockwork, with an unknown cladding material on the upper 
floor. The blockwork walls were noted to be full building height, leading from ground level through 
the flats and loft space to the roof apex.  
 
5.4. 
Hamilton Close [7 Blocks] 
Hamilton Close comprises seven separate three-storey blocks with a pitched tiled roof, each with 
either three or four communal entrances, incorporating 120 dwellings. The blocks are believed to 
have been constructed in the 1970s.   
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
11 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
The blocks have brick outer walls that have been rendered on the lower floor. The first and second 
floors are covered with an unknown composite cladding. The blocks are believed to have a timber 
frame and staircase (however this could not be confirmed), as well as internal lightweight 
partitions. All the buildings have a pitched tiled roof, with access via loft hatches in the communal 
area.  
 
5.5. 
Leabank View [1 Block] 
Leabank View comprises a single detached three-storey building with a flat roof and six separate 
communal entrances, incorporating 36 dwellings. The block is located on a private road at the end 
of a housing estate, with a riverway to the rear. The block is believed to have been constructed in 
the 1970s.  Each of the flats is accessed directly off a single stairwell.  
 
The block is believed to have been built of traditional type masonry construction, with brick and 
blockwork walls and a concrete floor slab and stairwell. Externally the ground floor is brickwork with 
a uPVC cladding covering the lower and upper floors.  
 
5.6. 
Shelbourne Road [1 Block] 
Shelbourne Road comprises a single detached four-storey building with a pitched tiled roof and a 
single communal entrance, incorporating 9 dwellings. The block is believed to have been 
constructed in the 1970s. The single central internal stairwell provides access to the flats; however, 
the flat entrance doors are located on the first three floors, with the fourth floor having an external 
doorset, leading to a balcony. The upper most flats comprise ‘maisonette’ style properties, having 
their own open internal stairwell within the flats. There are three flats per floor, with each flat 
accessed directly off a single stairwell with their own entrance lobbies providing ‘lobby protection’.   
 
The block is believed to have been built of a traditional masonry construction (although this could 
not be confirmed), with brick and blockwork walls and timber floors and stairs. Externally, the 
ground floor is rendered, with the upper floors covered with a galvanised metal cladding. No 
information has been provided for the type of cladding, or the type of fixings or insulation used.  As 
the building has maisonette flats on the top floor, the loft space is minimal. The internal flat 
separation appears to be of lightweight material. An intrusive inspection is recommended to identify 
whether it provides adequate fire resistance.  
 
5.7. 
Muswell Hill Place [1 Block] 
Muswell Hill Place comprises a single detached four-storey building with a pitched tiled roof, 
incorporating 6 dwellings (two per floor). The block is believed to have been constructed in the 
1970s. The block is over four storeys with three floors accessible via a central stairwell, and the 
third-floor flats being a mezzanine style with their own internal stairwell. The communal area has a 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
12 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
central open stairwell. Each flat has its own lobby protection, with an electrical intake box and flat 
entrance door located within this space. At the top of the stairs is an electrical riser. 
 
The block is believed to have been built of traditional type masonry construction (although this 
could not be confirmed), with brick and blockwork walls and timber floors and stairs. Externally, the 
ground floor is rendered, with the upper floors covered with a galvanised metal cladding. No 
information has been provided for the type of cladding, or the type of fixings or insulation used. 
 
5.8. 
Pellatt Grove [6 Blocks] 
Pellatt Grove comprises six separate detached buildings with a pitched roof, with their own central 
stairwell, incorporating 40 dwellings. These blocks were believed to have been constructed in the 
1970s.  
 
The buildings are of various sizes. Nos. 51-51 is five storeys, Nos 69-73a and Nos. 81-83a is three 
storeys and Nos. 32-42, Nos. 97-107 and Nos. 109-119 are all four storeys. The internal stairwell 
accesses all but one of these floors, with the top floor flats being maisonettes and having their own 
internal stairwell. There are two flats per floor in all buildings, except for Nos. 69-73a which has 
three flats per floor. Each of the flats is accessed directly off a single stairwell with their own 
entrance lobbies providing ‘lobby protection’.  
 
The blocks are believed to have been built of traditional type masonry construction (although this 
could not be confirmed), with brick and blockwork walls and timber floors and stairs. Externally, the 
ground floor is rendered, with the upper floors covered with a galvanised metal cladding. No 
information has been provided for the type of cladding, or the type of fixings or insulation used.  
 
5.9. 
Spanswick Lodge [1 Block] 
Spanswick Lodge comprises a single detached L shaped three-storey building, with a flat roof. The 
block is accessible via a main entrance door off the main street and incorporates 28 dwellings. The 
block is identified as sheltered housing. In addition, there are multiple exits on all sides of the 
block, leading to either the street or rear garden. There are two stairwells, one adjacent the main 
entrance, with the second close to the bin chute at the end of the building. The block is believed to 
have been constructed in the 1980s. 
 
The block is believed to have been built of a traditional masonry construction, with brick external 
walls, mansard detail, concrete floors and metal framed stairs. Internally there is a mixture of 
blockwork and plasterboard separating walls. 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
13 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
5.10.  Earlsmead Road and Ashmount Road [2 Blocks] 
Earlsmead Road and Ashmount Road comprises two separate detached buildings located in 
separate roads. Earlsmead Road is a three-storey building with a mansard roof, incorporating 9 
dwellings. The block is believed to have been constructed in the 1970s. There is a shared corridor 
and stairwell leading from a single main entrance.  Ashmount Road comprises a three-storey 
building with a mansard roof, incorporating 17 dwellings. The block has three entrances and 
stairwells, the first and second leading to 6 flats and the third leads to 5 flats.   
 
The buildings are believed to have been built of a traditional masonry construction, with brick and 
blockwork walls and a concrete floor slab and stairwell. Externally the ground and first floor are 
brickwork with a tiled mansard which also covers the second floor. As the building is of mansard 
construction and of limited size, there is minimal loft space provided, although there was no access 
available to this space at the time of the site visits or after liaising with the residents.  
 
5.11.  Lomand Close [1 Block] 
Lomand Close comprises a single detached three-storey building, with a pitched tiled roof and six 
separate communal entrances, incorporating 36 dwellings. The block is believed to have been 
constructed in the 1970s Each of the flats is accessed directly off a single stairway.  
 
The buildings are believed to have been built of a traditional masonry construction, with brick and 
blockwork walls and a concrete floor slab. Externally the ground floor is brickwork with a uPVC 
cladding covering the first and second floor.  
 
5.12.  Thetford [1 Block] 
Thetford Close comprises three adjoining three-storey buildings, with a pitched tiled roof, each with 
their own entrance, incorporating 18 dwellings, identified as Nos. 37-42, 43-48 and 49-54. The 
block is believed to have been constructed in the 1970s. The common parts comprise the entrance 
hallway, the stairway and the landings on each upper floor.  
 
The buildings are believed to have been built of a traditional masonry construction, with brick and 
blockwork walls and a concrete floor slab and metal framed stairwell. Externally the ground floor is 
brickwork with a uPVC cladding covering the first and second floor.  
 
 
6. OBSERVATIONS 
The observations for the blocks are detailed in separate reports for each site, however in summary 
it was identified that common across all blocks, the means for protecting the means of escape in 
terms of fire separation and compartmentation is considered unsuitable and will not prevent 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
14 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
products of combustion impacting on the means of escape or the safety of residents. In addition, 
following the surveys it is concluded, that the fire safety provisions and means of escape strategies 
are not fully compliant with applied enforcement criteria. 
 
Some of the key common issues found are as follows:  
▪  To some of the blocks the internal separation between the communal areas (including to the 
flats and around the risers and storage cupboards) is lightweight and unlikely to meet current 
standards 
▪  Many of the doors to the flats and riser cupboards are mostly original (with some alterations). 
These are likely to have met the standards at the time of the build but would not meet current 
fire regulations. Where doors appear to be recently replaced, certification should be obtained, 
to ensure compliance. If evidence is not forthcoming, these doors should also be replaced. The 
installation of doors should be checked to ensure they have been installed correctly 
▪  To most of the blocks, the compartmentation between individual dwellings or to the communal 
escape routes does not provide 60 minutes fire separation to facilitate a ‘stay-put’ fire policy be 
employed. An automatic fire detection (AFD) and alarm system should be provided in the 
communal areas to ensure all occupiers of the building are alerted to the fire to allow a total 
evacuation of the building and a ‘simultaneous evacuation’ policy being put in place 
▪  To many of the blocks a wireless detection system is provided within the communal area. This 
is inadequate for the block and is believed to have been installed as a temporary measure 
only. 
▪  The means of escape provision in terms of size, distance and time of travel is suitable for the 
identified risk profiles, as they provide for persons residing within the blocks to escape to a 
place of ‘relative’ or ‘ultimate’ safety  
▪  To most of the blocks, it is recommended that a ‘simultaneous evacuation’ policy is put in 
place, with FANs provided to show this and all residents made aware of the procedures. This 
in consideration of the compartmentation provision will be suitable, however does require the 
additional provision of AFD fitted within the communal areas of the blocks 
▪  Fire detection in the individual flats varies. In some cases, the means for raising the alarm of 
fire is considered unacceptable in design and conformity to British Standard 5839. In 
consideration of the provided compartmentation between flats and between communal areas, 
it is recommended that all flats are inspected to identify the level of detection coverage and 
any non-compliance issues found, rectified   
▪  To some blocks internally within the communal area, the corridors have been heavily painted 
over the years, meaning that the surface lining is unlikely to pass a scratch test with a Class O 
rated spread of flame. Whilst this is non-compliant with current legislation, it is not identified as 
providing a significant risk as additional flammable linings are limited 
▪  Some blocks flats located on the upper floors are maisonettes and as such have their own 
internal staircase. The compartmentation within the sample flats which were inspected is 
extremely poor meaning the escape from the upper level of the flat is likely to be compromised 
due to rapid fire spread. It is recommended that a Grade D, Category LD2 system is fitted 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
15 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
within the maisonette flats, with smoke alarms fitted in the hall, living room and upper-level 
landings and a heat alarm fitted in the kitchen 
▪  There are deficiencies in fire stopping and unsealed penetrations in some of the riser and 
electrical intake cupboards with the communal areas. These should be rectified 
▪  To some blocks, resident belongings were being stored in stairwells and communal areas. This 
increases the fire loading within an area that should be deemed sterile as it is the only means 
of the escape from the blocks. It is recommended that the residents be informed not to use this 
area for storage of any kind  
▪  Internally within the flats it was noted that in some cases there were cables, pipes and 
ductwork running from the flats into communal areas that had been inappropriately fire 
stopped. This should be rectified.  
▪  In some cases, it was not possible to identify whether waste pipes in bathrooms run in an open 
vertical riser or run between all floors with no fire separation between storeys. The shaft should 
be sealed at each storey level. Pipework passing through the storey levels should be 
appropriately fire stopped and fitted with a fire collar. Alternatively, the shaft should be sealed 
at the bottom and top and smoke detection provided in the shaft which is interfaced to the 
block fire alarm system. Further intrusive inspections are recommended to identify whether 
these measures are in place  
▪  In some cases, within the communal stairwell, the electrical intake appears to pass through a 
riser which runs the height of the building. The void should be sealed at each storey level, with 
pipework or ducting passing through the storey levels being appropriately fire stopped. 
Alternatively, the void should be sealed at the bottom and top and smoke detection provided in 
the riser which is interfaced to the block fire alarm  
▪  To some blocks, it is recommended that an intrusive inspection of the party wall between flats 
and the floor ceiling junction, as well the junction between the sky light and the roof void (if 
present) is carried out in order to ascertain any deficiencies within the compartmentation 
▪  It is unknown if emergency lighting is provided within the escape routes and communal areas 
to assist escape in the event of a fire. If it is provided, it could not be confirmed if the level of 
illumination from the system provides the minimum of 1 lux at floor level as an illumination test 
was not carried out 
▪  Some of the blocks are fully or partially clad. It could not be ascertained if there are any fire 
breaks behind the cladding, or what type of insulation has been used, along with the level of 
combustibility of the material itself. To some blocks. intrusive inspections and testing are 
recommended  
▪  There were compartmentation breeches in some of the loft spaces inspected 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
16 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
7. RECOMMENDED SCOPE OF WORKS 
7.1. 
Fire Compartmentation Works 
The recommendations for each block can be found in the individual reports provided for each site. 
These have been classified for each block as High Risk, Medium Risk and Low Risk. 
 
Many of the recommendations indicated are similar for each block and include the following items: 
▪  Automatic fire detection (AFD) to be installed to the communal areas and the flat hallway. 
Where it is installed check to ensure it is fully compliant 
▪  Seal perforations within flats if AFD above not installed 
▪  Residents belongings to be removed from stairwell 
▪  Check compartmentation between garages and flats (Howfield Place) 
▪  Blocks to have a simultaneous evacuation policy in place where applicable (if AFD installed) 
▪  Seal waste pipes in bathrooms (Further intrusive investigations recommended) 
▪  Seal perforations between flats if an AFD is not provided 
▪  Seal pipework to extractor fans 
▪  Replace FEDs/lobby doors if doors not certified (ensure doors are fitted correctly) 
▪  Replace riser/electrical intake cupboard doors if not certified (ensure doors are fitted correctly) 
▪  Seal where soil stacks pass through voids 
▪  Seal perforations in riser/electrical intake cupboards 
▪  Intrusive inspections required of the party wall between flats and the floor and ceiling junction 
▪  Intrusive investigations of old hot air heating systems 
▪  Undertake intrusive investigations/testing to the cladding 
▪  Intrusive inspections are recommended to identify if there are fire breaks provided behind the 
cladding and also the surrounds for the flues that penetrate this space 
▪  Test the emergency lighting. Undertake remedial works where required 
▪  Undertake intrusive investigations to check the compartmentation between individual dwellings 
▪  Check fire detection in all flats. Upgrade as necessary 
▪  Prevent residents from using the riser cupboards above the stairwells for storage. 
▪  Remove electrical box on the top floor of Howfield Place 
▪  Fire stop the loft space/hatches 
▪  Return lobby protection to its original state where applicable 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
17 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
▪  Remove old light fittings and seal with adequate fire resisting materials (Spanswick Lodge). 
▪  Remove padlock and install push pad to external gate (Spanswick Lodge) 
▪  Enclose and lock shut the solar panel operating equipment (Spanswick Lodge) 
▪  Relocate Manual Call Point (MCP). Ensure operational (Spanwick Lodge) 
▪  Undertake intrusive investigations to the ventilation duct in kitchen. Seal if it breaches the 
compartmentation 
▪  Seal pipework or ducting passing through the storey levels. Further intrusive inspections 
recommended 
7.2. 
Other Considerations 
It should be noted that it is likely that some of the communal areas and individual flats contain 
asbestos. A Refurbishment and Demolition (R&D) asbestos survey should be undertaken prior to 
any works, or investigations being carried out. No allowance has been included for asbestos 
removal in the project estimate. 
 
 
8. PROJECT ESTIMATE 
An indicative project estimate can be found in Appendix C. The table below summarises the project 
estimate for the project: 
 
ITEM 
COST 
Construction Costs 
£ 3,705,830 
Professional Fees @ 4.195% 
£ 155,500 
Fire Engineer Fees 
£ 50,000 
Additional Survey Fees 
£ 28,000 
Statutory Cost 
£ 50,000 
Project Total 
£ 3,989,330* 
*Includes an allowance for 68-70E Clarence Road 
  
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
18 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
9. PROCUREMENT STRATEGY 
It is proposed that the recommended works should be undertaken as one programme of works. 
Any condition related works that are considered necessary and appropriate to carry out, could be 
undertaken at the same time as the fire safety works, to avoid excessive disruption to residents 
over several programme periods and consideration should be given to including those works into 
this scheme. It should be noted however, that these works have not been included in the project 
estimate. 
 
It is understood that HfH do not currently have their own framework for main contracting fire safety 
related works of this nature. However, the works could be procured using a range of other public 
procurement frameworks. Although the works value is below the threshold set out in OJEU for 
works contracts as of 1st January 2020, it is at this feasibility stage close to the threshold value 
and should be monitored. It is therefore proposed that the London Construction Programme (LCP) 
Major Work 2019 Framework Agreement be used for this scheme. It is also proposed that the 
works be procured as a single-stage tender using the JCT Standard Building Contract with 
Approximate Quantities 2016 contract. It is recommended that the project be procured as one 
package as the works included are of a similar nature and this will avoid the need for several 
phases of disruption to residents if the works package was divided. 
 
Ridge have been made aware of the internal approval process for the appointment of a main 
contractor. If projects are over the value of £0.5m then they must be submitted for Cabinet 
approval. This is a monthly approval meeting, but the approval process is approximately eight 
weeks including the statutory standstill period. 
 
10. PROGRAMME OF WORKS 
A draft outline programme is included within Appendix B of this report. It is expected that the 
construction period will last for approximately 28 weeks at this stage, based on the extent and 
nature of the current works and the number of blocks. However, it should be noted that the 
programme periods may change if for example more extensive works are identified as a result of 
the intrusive surveys or the condition related works are added to the project. 
 
The programme can be further developed after agreement to proceed to the next stage and to form 
part of the sign off process 
 
 
11. NEXT STEPS 
The next steps of the project are detailed below: 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
19 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
▪  Carry out further intrusive inspections of areas not accessible with residents in situ. (This will 
require a void property or relocation of some residents whilst investigations take place). R&D 
asbestos surveys will be necessary 
▪  Where applicable, carry out analysis testing of areas of cladding and investigate the integrity of 
its installation and fire protection properties (fire rating analysis)  
▪  Agreement of a final scope and completion of a specification of works 
▪  Section 20 and consultation process 
▪  Completion of tender documentation 
▪  Tender process via an agreed framework (see section 9)  
▪  Approval for contract award (Seek Cabinet Approval)  
▪  Delivery of works through to project completion.  
 
It is recommended that the Haringey Council Fire Safety Board approve the next stage of 
investigations and a specification of works to be developed and costed to be provided to the Board 
for next stage approval to be taken to delivery.  
 
 
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
20 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
APPENDIX A – COMPARTMENTATION REPORTS 
See separate documents previously issued. 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
21 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
APPENDIX B – PROGRAMME 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
22 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
APPENDIX C – PROJECT ESTIMATE 
 
PROJECT ESTIMATE 
  
  
  
  
Homes for Haringey - Timber Framed Buildings 
 
 
 
 
Fire Safety Works 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
Fire Safety Works 
 
Ref. 
Description 
  
  
  
£ 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
1.00 
Property Works 
 £    2,449,330.00  
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
2.00 
Asbestos 
 EXCLUDED  
 
 
 
 
 
  
  
 
  
Estimate of Property Fire Safety Works 
  
  
 £    2,449,330.00  
 
 
 
 
 
  
  
 
3.00 
Main contractor's preliminaries 
15.0%   £       367,400.00  
 
 
 
  
  
  
 
 
 
 
4.00 
Main contractor's overheads and profit 
10.0%   £       281,700.00  
 
 
 
  
  
  
 
 
 
5.00 
Inflation 
4.0%   £       124,000.00  
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
6.00 
Main Project Risk / Contingency 
15.0%   £       483,400.00  
 
 
  
  
 
 
 
 
 
  
Total: Project Construction Cost 
  
  
£ 
3,705,830.00  
 
 
  
  
  
 
 
 
7.00 
Consultant Fees based on Framework 
4.195%   £       155,500.00  
 
 
 
  
  
  
 
 
 
 
8.00 
Fire Engineer Fees 
 £         50,000.00  
 
 
 
 
  
  
  
 
 
 
 
9.00 
Additional Survey Fees 
 £         28,000.00  
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
23 


 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
  
  
  
 
 
 
10.00  Allowance for Statutory Costs (Building Control Fees) 
 £         50,000.00  
 
 
  
  
  
 
 
 
  
Total: Project Cost 
  
  
£ 
3,989,330.00  
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
24 



 
TIMBER FRAMED BUILDINGS – SUMMARY REPORT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5011051 – Timber Framed Buildings – Compartmentation Surveys 
25