This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Sale of land to Inter MK'.

Wards Affected: 
ITEM 13 
Olney 
CABINET 
7 FEBRUARY 2017 
 
DISPOSAL OF LAND OFF A509 NEAR NEWPORT PAGNELL 
Responsible Cabinet Member: 
Councillor Marland (Leader of the Council)  
 
 Councillor Middleton (Cabinet member for 
Resources and Innovation) 
Report Sponsor: 
 
 
Duncan Sharkey (Corporate Director - Place) 
 
Author and contact:  
 Ed  Palmieri  (Interim  Head  of  Property  and  Facilities 
Management) - Tel: 01908 254967  
 
 
Executive Summary: 
To give approval to grant Milton Keynes Dons Ltd (Milton Keynes Dons Football 
Club) an option to purchase the freehold interest of up to 96 acres (39 ha) of 
Council land in Newport Pagnell adjoining the A509 for use as an international 
standard training facility to support Milton Keynes Dons Football Club. The 
disposal will be for Best Consideration in accordance with s.123 of the Local 
Government Act 1972. 
Using a major site for this purpose is supported by the adopted Core Strategy 
July 2013 which provides for the Council to develop Milton Keynes into an 
International Sporting City. The International Sports City Report January 2011 
also supports this aspiration and was adopted by Cabinet on 20 December 
2011. 
 
1. 
Recommendation(s) 
1.1 
That the disposal of the freehold interest in 96 acres of land in Newport 
Pagnell adjoining the A509 (edged red on the plan at Annex A) to Milton 
Keynes Dons Ltd be agreed for use as an international standard training 
facility to support Milton Keynes Dons Football Club with complimentary 
ancillary uses.  
1.2 
That disposal of the land be by the Council granting Milton Keynes Dons Ltd 
an option to purchase the 96 acres in whole or part, subject to planning 
consent based on the Heads of Terms at Annex B.  
1.3 
That the Interim Head of Property and Facilities Management, in consultation 
with the Corporate Director Place and the Cabinet member for Resources and 
Innovation, be authorised to agree variations to the terms of disposal outlined 
in this report as reasonably necessary to secure the Council’s objectives of 
disposing of the land so as to facilitate the development of the training facility 
for Milton Keynes Dons Ltd.  
2. 
Issues 
2.1 
Milton Keynes Dons Football Club have approached the Council to request an 
option agreement which will enable them to purchase on receipt of planning 
7 February 2017 
 

consent up to 96 acres (39 ha) of countryside which they will develop into a 
training base for the Milton Keynes Dons Football Club.  
2.2 
The Heads of Terms for the disposal provide for the Council to receive best 
consideration for the value of the land as required by s.123 of the Local 
Government Act (LGA) 1972. The land can be purchased in whole or part 
within the life of the option agreement which is 5 years. The use of the land is 
to be subject to a formal restriction limiting its use to training pitches and 
training academy facilities only. Should Milton Keynes Dons Football Club  
subsequently change the use of the land for a more valuable use, the Council 
is protected by a clawback provision which will enable the Council to receive 
full payment for any resulting increase in land value, as determined by an 
independent valuation in accordance with s.123 of the LGA 1972. 
2.3 
The adopted Core Strategy July 2013 highlights the ambition to develop the 
International Sporting City (ISC) concept in Milton Keynes as set out in 
Objective 14. That objective lists one of the actions as the need to prioritise 
developing key ISC facilities. This disposal will assist in facilitating Objective 
14. 
2.4 
The ISC is focussed on major sites and facilities with links to community 
sports facilities to support high level, elite sport and major events. The 
intention is that it would manifest in existing, enhanced and new facilities in 
venues across the Borough. The land in question for disposal is a major site 
which if planning consent is forthcoming for the training facility will support the 
activities of Milton Keynes Dons in holding high level, elite sport and major 
events in the Borough. 
2.5 
The Core Strategy set one of the targets to achieving Objective 14 as early 
delivery of a team training base by 2013/14. This disposal will facilitate 
development of a team training base assuming planning consent is granted. 
2.6 
A key cornerstone of the ISC proposal is to develop a football team training 
base in Milton Keynes. This would be to support teams when playing 
international matches at the Stadium:MK and also be the Milton Keynes Dons 
Football Club training base. It goes on to say that with the Milton Keynes Dons 
Football Club managing, using and preferably owning the facility there would 
be a more financially viable and sustainable long-term future for it and a 
sponsor with experience, ability and drive to be able to deliver this facility. 
2.7 
The ISC Report considered some sites for the training base however none of 
which have materialised. Using the land adjoining the A509 will meet the 
aspirations of the ISC proposal if planning consent is forthcoming and the 
training base is developed and managed by Milton Keynes Dons Football Club  
2.8 
The ISC Report considered the land requirement for the training base to be  
15 ha although the land in question is somewhat larger at 39 ha. The Report 
states the venue needs to not only cater for the Milton Keynes Dons Football 
Club  day to day training requirements but also have the flexibility to enable it 
to host visiting professional/international teams and matches form other sports 
such as rugby and American football. Milton Keynes Dons Football Club have 
indicated 39 ha is needed to accommodate the requirements of a training 
base. 
2.9 
The adopted Core Strategy confirms the ISC Report is a material 
consideration in planning terms The site sits outside of any current 
7 February 2017 
 

development plan and is not covered in the recent Newport Pagnell 
Neighbourhood Plan. At present there is little potential for large scale 
development in this location. 
2.10 
Working with partners to ensure Milton Keynes becomes a premier European 
Destination City is a key priority of the Council Plan 2016 - 2020. A decision to 
dispose of the land for a new training facility for MK Dons will support this 
priority. 
2.11 
The land is currently let on a farm business tenancy from 18 August 2009 to 
28 September 2018 at a current rent of £43,100 p.a. The tenancy allows the 
Council to end the tenancy and obtain possession of the land subject to 
payment of compensation to the tenant which is to be paid by Milton Keynes 
Dons Football Club as part of the purchase.  
2.12 
Newport Pagnell Town Council and the local Council Ward members have 
been consulted in advance of the publication of this report and the farm tenant 
has been advised.  
3. 
Options 
3.1 
There are two options: 
(a) 
Not to Dispose. This option would not deliver the ISC concept, nor the 
aspiration set out in the Council Plan to become a premier European 
Destination City, and is therefore not recommended. 
(b) 
To grant Milton Keynes Dons Football Club the option to purchase the 
land on the terms set out in this report.  This option is recommended as 
it will achieve the Council’s aspirations and is supported by policy. 
4. 
Implications 
4.1 
Policy  
The disposal is supported by Council policy namely the adopted Core Strategy 
July 2013, the ISC report January 2011 which was adopted by Cabinet and 
the Council Plan 2016- 2020. 
4.2 
Resources and Risk 
The use of the land as a training base requires planning consent which if not 
forthcoming will mean the delivery of the training base for Milton Keynes Dons 
Football Club will not happen. 
The disposal is by way of option agreement and there is a risk this is not 
exercised by Milton Keynes Dons Football Club which also means the training 
base will not be developed. 
The value of the land will be independently assessed to ensure the Council 
has complied with s.123 of the Local Government Act 1972 in making a lawful 
disposal for Best Consideration for the whole or part(s). The receipt for the 
whole is likely to be in the region of plus c£0.675m.Any increase in value of 
the land after disposal will be captured by the inclusion of a 100% clawback 
provision in the disposal contract. 
This proposal will result in a reduction in income of £0.043m pa which will 
need to be addressed in the budget for 2018/19 once the option is exercised.  
7 February 2017 
 

The MK Dons are a core part of the City ‘offer’ and are a driver of economic 
spend and investment. Enabling this training facility will support both 
performance and economic impact. 

Capital 

Revenue 

Accommodation 

IT 

Medium Term Plan 

Asset Management 
4.3 
Carbon and Energy Management 
There are no known carbon and energy management implications associated 
with the proposed disposal. 
4.4 
Legal  
The Council is required under section 123 of the Local Government Act 1972 
to dispose of its estate or interest in any land, for not less than the best price 
reasonably obtainable, Best Consideration.  
It is recommended if the land is unregistered an application is made to the 
Land Registry to register the land before a disposal although this is not a 
requirement. 
If the land is registered it is recommended a title check is made to ascertain if 
there are any covenants or restrictions to the disposal and or proposed use of 
the land. If there are such covenants or restrictions and it is not possible for 
these to be easily removed it is usual to overcome this by title indemnity 
insurance. 
4.5 
Other Implications 

Equalities/Diversity 

Sustainability 

Human Rights 

E-Government 

Stakeholders 

Crime and Disorder 
 
Background Papers: 
None 
Annex A 
 
Plan of Area 
Annex B 
 
 
Draft Heads of Terms for the Grant of Option 
 
7 February 2017