This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Opportinity Area Planning Framework'.






Directorate of Place  
Head of Planning & Transport – Viv Evans 
 
 
 
 
 
Development, Planning, and Regeneration 
Boris Johnson, Mayor of London 
Guildhall 2 
(FALP) 
Kingston upon Thames 
GLA City Hall,  
Surrey KT1 1EU 
The Queen’s Walk 
 
LONDON 
Enquiries to:  DPR Team 
SE1 2AA 
Email:            xxx@xxx.xxxxxxxx.xxx.xx 
  
Phone: 
020 8547 5002 
 
 
 
 
 
By email  
10th April 2014 
Consultation on: Further Alterations to the London Plan 
Please find enclosed this Council’s consultation response to the proposed FALP. The 
three key issues raised in this Council’s response are: 
 
  support for the Crossrail 2 Regional option, which would trigger significant growth 
opportunities in Kingston Town Centre; 
  the opportunity for Kingston Town Centre to be identified as an Opportunity Area; 
and 
  the serious concerns with the proposal to disperse student accommodation for 
Central London institutions into areas of Outer London that are remote from the 
place of study.   
If you have any questions in respect of this response please contact the Council’s 
Development, Planning and Regeneration team via: xxx@xxx.xxxxxxxx.xxx.xx or 020 
8547 5002. 
 
Yours sincerely, 
 
 
Councillor Simon James 
Lead Member for Place, Sustainability and Sport 
 
Encl – RBK Response to the FALP consultation 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
Increase in 
The Council has recently reviewed the SHLAA sites and identified 
Housing Targets 
three sites that for reasons set out below are no longer available for 
Policy 3.3 and 
residential development in the target setting period and should be 
Table 3.1. 
removed/re-phased in the Mayor of London‟s Strategic Housing 
 
Land Availability Assessment. The sites and the reasons why they 
 
will not come forward for housing are: 
The proposed 
1. The North Kingston Centre - the whole of the site is needed to 
643pa target for 
deliver a 6 FE secondary school. No scope for residential. 
RBK 
2. Moor Lane – the site has been identified for an „Achieving for 
Children project‟ under CLG‟s „Transformation Challenge Award‟ 
that will provide learning facilities for children with disabilities. 
There is only very limited scope for some specialist residential 
ancillary to the main use. 
3. Wood St – the office building has recently been the subject of a 
large office occupier let (to Saipem, an oil company) on a 15 
year lease.  The letting significantly reduces the opportunity for 
the site to come forward for residential in the short to medium 
term. In the longer term the building and the block in which it is 
situated (opposite Kingston Station) has significant potential for 
mixed use redevelopment, which would be greatly enhanced if 
the Crossrail 2 Regional option were to be confirmed as the 
preferred route. 
 
The effect of removing these sites from the SHLAA target setting 
period will be to reduce RBK‟s annual delivery target by 31 (from 
643pa to 612pa). 
 
The uplift in the housing targets will have a significant impact on the 
need for new and improved infrastructure provision, much of which 
will have a sub-regional dimension such as healthcare. The FALP 
needs to make clear that the Mayor of London will work with the 
boroughs to deliver sub-regional infrastructure needs, through the 
Mayor‟s London Plan Implementation Plan.  Policy 3.3 and the 
complementary policies should make this clear. 
 
The Need for 
We are concerned that this proposal could encourage developers to 
Specialist Student  disperse student accommodation for Central London institutions in 
Accommodation 
areas of Outer London that are remote from the place of study and 
Paras 3.53A  
in locations where there is already a pressing need to provide 
 
accommodation for local institutions.  It is not the case that student 
A more dispersed 
halls in Outer London necessarily provides more affordable 
distribution of future  accommodation; rents in the privately owned halls in Kingston 
student 
average between £250/£290pw. 
accommodation 
 
provision away 
The proposal runs counter to building sustainable communities – 
from Central 
places where people can live and in this context study, and also 
London 
runs counter to the London Plan policy objective of building lifetime 
neighbourhoods.  Sustainable communities should not rely on the 
need for students to commute long distances between place of 
study and the place they live.  There are already huge issues with 
P a g e  | 1 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
students being viewed by the wider community as a transient 
population, and the FALP proposal will only serve to reinforce this 
problem, and undermine community cohesion and ownership of 
place. 
 
Kingston is one of just a small number of outer London boroughs 
that host a University.  Approximately 21,000 students are enrolled 
at Kingston University, and there is an acknowledged need for a 
further 2,500 student bedspaces to accommodate first and third year 
students requiring places in halls of residence. Addressing this 
significant under-provision is a priority set out in the Council‟s Core 
Strategy, and the Borough should not be required to also 
accommodate students attending Central London institutions. 
 
The need to address Kingston University‟s significant student 
bedspace shortage is already putting severe pressure on the 
Borough‟s limited land availability to meet its conventional housing 
needs.  There is a lot of local community concern about the 
problems that emanate from the „studentification‟ of parts of the 
Borough by Kingston University students, and the impact this has on 
availability of housing for residents.  The FALP proposal would 
potentially multiply this problem undermining social cohesion.  
 
The Plan should be strengthened to make it clear that where need is 
identified to provide student accommodation for local educational 
institutions in Outer London (as in the case of Kingston), this is the 
need that must be addressed and not the needs of Central London 
institutions. 
 
The Need for 
The Council supports the proposal for promoters of student 
Specialist Student  accommodation schemes that do not have an undertaking with 
Accommodation 
specified academic institutions to seek to deliver “an element” of 
Paras 3.53B 
student accommodation that is affordable.  
 
 
Proposal to seek to  The FALP should clarify what is meant by both “an element” and 
deliver “an element”  indeed what is “affordable”. „An element‟ needs to be a meaningful 
of student 
proportion – we suggest 50% would be reasonable, in line with 
accommodation 
affordable housing requirements.  Affordability needs to be defined 
that is affordable
by consensus at the Mayor‟s Academic Forum.  Locally a rate of 
£150/week is considered to be affordable. 
 
Opportunity Areas  The Council proposes that Kingston Town Centre should be 
and Areas for 
identified in the FALP as an Opportunity Area. 
Intensification 
 
Policies 2.13 and 
Evidence indicates that Kingston Town Centre is capable of 
para 6.18B; and 
accommodating significant new job opportunities and new housing 
Annex 1. 
of a scale broadly comparable to that identified for Bromley Town 
 
Centre (a centre proposed for inclusion in the FALP as an 
 
Opportunity Area). 
P a g e  | 2 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
 
The scale of ambition set out in the Council‟s Kingston Futures 
programme is evidence of the Borough‟s plans for regeneration.  
The plans for Kingston Town Centre include in the region of 1,500+ 
new homes and up to 54,000sqm net of comparison goods retail 
floorspace and up to 6,400sqm net of convenience goods floorspace 
up to 20281. There is a significant complementary need for 
additional leisure and commercial floorspace in Kingston Town 
Centre as set out in both the FALP Table 1.1 and the Council‟s 
latest Economic Analysis Study.  The Study points to a Borough-
wide floorspace requirement for B1 uses of up to 101,000sqm net 
that could generate as many as 6,660 B1 jobs2, a significant 
proportion of which will be located in Kingston Town Centre.  Thus, 
the forecast is for significant jobs growth in office and the retail and 
leisure service sectors.  
 
The prospects for growth in Kingston Town Centre outlined above 
are evidenced by the considerable amount of developer interest in 
the town.  This interest together with the recent investment in public 
realm schemes such as the Ancient Market Area and the planned 
£30 million Mini-Holland investment in the cycling network, and the 
prospect of Crossrail 2 coming to Kingston combine to clearly 
indicate that Kingston could deliver Opportunity Area levels of 
growth and investment. 
 
Crossrail 2: 
The Council supports the „Regional‟ route option for Crossrail 2 that 
Policy 6.4; 
will deliver wider growth opportunities as well as delivering transport 
Paragraph 6.18B 
and accessibility improvements to a much wider part of the network 
 
than the „Metro‟ alternative. 
Sets out a strong 
 
intent to promote 
South-west London is comparatively poorly served by public 
and develop 
transport. Kingston town centre is over reliant on the bus, with 
Crossrail 2 
relatively poor train accessibility and no tube or tram connections.  
The relatively poor transport position is a negative factor in business 
and investor decision-making, and Kingston currently loses out to 
other better connected locations such as Wimbledon and Croydon 
where there has been significant private and public investment in 
recent years. 
 
The improvements to journey times (faster journeys to many central 
London locations), journey frequencies (service frequency would 
triple to 12 trains per hour under the Regional option) and 
connectivity for Kingston town centre, but also for the Borough‟s 
three other town centres, will deliver significant economic growth 
potential. 
 
Offices and hotels are particularly affected by poor accessibility, and 
                                            
1 Source: RBK Town Centre Study, prepared by GVA Nov 2013 
2 Source: RBK Economic Analysis Study, prepared by NLP April 2014 
P a g e  | 3 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
the step change in public transport provision offered by Crossrail 2 
will open up significant opportunities for growth in these sectors in 
Kingston town centre.  However, opportunity is not only in these 
sectors; there is scope for high density mixed use redevelopment 
including substantial residential accommodation in the town centre, 
and particularly on the eastern-side of the town centre, where there 
are a number of significant potential development sites – that could 
accommodate large scale redevelopment akin to the expectations 
for Opportunity Areas. These sites could be unlocked by the step 
change in public transport provision provided by Crossrail 2, and 
help deliver the Mayor‟s jobs and housing growth ambitions. 
 
Whilst the Council warmly welcomes the Crossrail 2 proposal we do 
seek clarification that existing sub-urban frequencies (eg Waterloo to 
Chessington South and Waterloo to Shepperton) will not be reduced 
as a result of Crossrail 2 services  
 
The issue of funding mechanisms for Crossrail 2 also needs to be 
addressed; it would be helpful if the FALP provided clarity on how 
Crossrail 2 could be funded. For example, the Mayor‟s Community 
Infrastructure Levy should be used as part of the approach to 
funding, in line with the approach taken to fund Crossrail 1. 
However, the MCIL levy rates will need to ensure that development 
is not rendered unviable in Kingston Town Centre and more 
generally across the Borough. It is not appropriate or acceptable to 
seek to fund Crossrail 2 through development located in Green Belt, 
MoL or other landscape designations. 
 
Housing 
The Council supports this proposal.   
Policy 3.8(B(a1)) 
 
 
RBK‟s objective, as expressed in the SW London Intermediate 
Support for the 
Housing Strategy, is to target intermediate housing at households 
institutional private  entirely excluded from the market in SW London. RBK is currently 
rented sector in 
looking to develop a landlord incentive to bring more rented properties 
addressing housing onto the market. The private rented sector is critical in helping local 
needs 
authorities to provide affordable housing and reduce homelessness 
and costs. 
 
Housing 
The Council objects to the proposed widening of eligibility. 
Paragraphs 3.61-   
3.62 
Widening the eligibility of Affordable Housing/Rent to include larger 
 
family households, with salaries up to £80,000, moves away from 
Widening the 
targeting assistance to where it is most needed.  
eligibility of 
 
Affordable Housing Kingston provides home ownership opportunity for Borough residents 
/ Rent to include 
with income levels between £19,000 and £30,035, well below the 
larger family 
existing upper limit, and the even higher level proposed. Some 
households, with 
developers may see a raised upper threshold as an opportunity to 
salaries of up to 
devise schemes that cater for households earning just below that 
P a g e  | 4 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
£80,000, up from 
threshold, and cite this as a reason not to comply with local (borough 
£64,300 
or sub-regional) affordability criteria.   
 
The Council therefore requests this proposed change is not taken 
forward. 
 
Town Centres 
The Council welcomes support for the proactive management of town 
Policy 2.15D and 
centres, particularly given the structural changes in the ways retailing 
Policy 4.8B 
is undertaken and the impact this will increasingly have on how town 
 
centres operate.  The Council supports the Mayor‟s aim for centres 
Support for 
such as Kingston to consolidate their position as key shopping, leisure, 
proactive 
cultural and commercial destinations through planned re-development 
management of 
including multi-channel shopping facilities and complementary 
town centres 
activities.   
 
 
Look for new and  The Mayor‟s strategic direction accords with the Council‟s Kingston 
innovative forms of  Futures programme, which sets out a proactive approach to lead the 
retail activity 
redevelopment of Kingston Town Centre. The Kingston Futures work 
that is currently on-going involves proactive engagement with local 
landowners, and the preparation of briefs to guide redevelopment 
within the town centre.   
 
Kingston is well placed to attract and develop new and innovative 
forms of retailing.  The town centre is Metropolitan in scale, there is 
considerable developer interest from national firms as well as local 
developers and critically it has the knowledge and research resource 
of Kingston University to call on.  There is also a demonstrable need 
for new Grade A office floorspace in Kingston Town Centre. 
 
A recently prepared retail need assessment identified the principal gap 
in Kingston‟s retail provision as the higher quality end of the retail 
market where there is considerable unmet demand for representation 
in the town.  However, in addition and as set out in the FALP, retail 
continues to evolve, and there will be a need to accommodate new 
innovative forms of retail floorspace that will service the changing 
requirements of shoppers operating in this electronic online shopping 
age.  Kingston, because of its profile is a prime candidate to host this 
type of innovation. 
 
Town Centres 
Whilst in principle we understand and support the strategic aim of this 
Policy 2.15D c2 
policy shift, which is to reinforce poorly performing centres through the 
 
replacement of under-utilised retail space with residential. However, 
Proposal for 
we are concerned that if applied as a blanket approach, there is a risk 
diversification of 
that the better performing more vibrant mid-sized centres, such as the 
uses away from 
successful District Centres of Surbiton, New Malden and Tolworth in 
retail functions in 
this Borough, could lose retail units to residential. Loss of retail units, 
the mid-sized 
for which there is a demand, to residential use would undermine a 
centres 
centre‟s attraction to shoppers and investors, and harm the centre‟s 
vitality and viability and its role at the heart of the community. 
P a g e  | 5 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
 
The FALP policy change needs to be caveated to require that changes 
of diversification will only be supported where there is clear evidence 
that the centre is underperforming and there is clearly an over-supply 
of retail floorspace.   
 
Town Centres 
The Council supports the control of clustering uses in town centres 
Policy 4.8B 
where these create a negative impact. The intrusion on the „high 
Paragraph 2.72A 
street‟ of clusters of uses such as betting shops and fast-food 
 
takeaways can be detrimental to the wider development of the local 
Proposes that 
economy.  For instance, in New Malden District Centre there is soon to 
Council‟s should 
be a sixth betting shop. When retailers are replaced by such uses, the 
monitor, manage 
opportunities for local entrepreneurs and other businesses to 
and control clusters establish, and the overall attraction of the high street could be 
of uses in town 
diminished. 
centres 
 
Town Centres 
The Council expresses serious concerns over the proposed 
Table A2.1 
downgrading of office employment prospects in Kingston Town 
 
Centre.  This is very unhelpful and does not accord with the local 
Proposed 
evidence that demonstrates demand for new high quality office space. 
downgrading of 
For example Oil company Saipem has recently taking up occupancy of 
office employment  8,200 sqm of high quality town centre office space bringing 800 
prospects in 
employees to the town. Neither does the proposal accord with the 
Kingston Town 
2014 Borough Economic Analysis Study, prepared by NLP that like the 
Centre from a 
FALP points to significant growth prospects.  This need for new high 
category “A/B” 
quality office space has been compounded by the considerable loss of 
rating to category  office space to residential across the Borough under the recent 
“B”.   
changes to permitted development rights. There is evidence that the 
lack of high grade office space in Kingston Town Centre is not only a 
bar to new entrants, it is also forcing some established businesses 
displaced by change of use to residential to move out of Kingston. 
 
Critically in terms of strategic policy the downgrading sends the wrong 
signal in the context of the transformational prospects that will be 
delivered through the prospect of Crossrail 2, and the Council‟s 
proactive Kingston Futures delivery strategy.  Such a downgrading is 
contrary to the evidence, and will only serve to undermine the potential 
of these strategic initiatives and the future growth prospects of 
Kingston Town Centre.  
 
The Council therefore requests this proposed change is not taken 
forward. 
 
The Economy 
The Council welcomes the undertaking from the Mayor to monitor the 
Policy 2.15C 
impact of the relaxation of permitted development rights - from office to 
Policy 4.2(A(e)) and residential (use class B1 to C3). This Council‟s experience is that 
Paragraph 4.13A 
whilst the change is delivering housing units, the quality of that 
 
housing is substandard, and because of the lack of planning control 
Proposes that the  and lack of infrastructure contributions the change is creating poor 
P a g e  | 6 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
Mayor will monitor  quality places.   
the impact of the 
 
Government 
The Council requests that the Mayor also closely monitors the soon to 
relaxation of 
be introduced A1/2 to C3 permitted change. In this Council‟s view the 
permitted 
Government‟s relaxation of the rules runs counter to building 
development rights  sustainable communities – places where people can live, work and 
shop, and counter to the London Plan policy objective to build lifetime 
neighbourhoods.   
 
The Council urges the Mayor to take a strong and robust position in 
seeking to limit the relaxation to the current three year period with no 
extended period. 
 
The Economy 
The Council supports the employment forecasts as set out in Table 
Table 1.1 
1.1.  The Borough‟s very recent Economic Analysis report identifies 
 
that employment growth in the Borough averaged 14% over the past 
Employment growth 16 years with the main focus of job growth in the administration and 
in Kingston forecast support, retail, education and professional services sectors. The 
to rise from 78,000  report, prepared by NLP forecasts that these sectors will continue to 
in 2011 to 91,000 in expand over the next 15/20 years, and additionally significant growth 
2036, providing 
is also forecast in the creative industries sector. 
13,000 additional 
 
jobs.   
There is significant potential to expand the creative industries sector 
(arts, performance, design, film, culture & leisure, software and 
technology/media) in Kingston, particularly given the activity at 
Kingston University and Kingston College. Creative industry 
businesses initially require a minimal footprint with room to grow as 
they become successful, scale up to „production‟ and add staff. These 
industries develop fast and have the potential to increase economic 
growth, employment and attract other complimentary supply 
businesses into an orbit around them.  
 
Kingston is well placed to expand its creative industries sector, which 
will help diversify the Borough‟s employment base, and making the 
Borough less reliant on retail, public sector and education employment 
opportunities.  The Council are keen to pursue an „Innovation and 
Growth Hub‟ in one of the Kingston redevelopment opportunity areas. 
 
Whilst the majority of future employment floorspace demand is likely to 
be for small, inexpensive work spaces or work units, there will 
continue to be demand for/from larger employers to locate sizeable 
workforces in single buildings in the Borough.  Oil company Saipem 
have recently relocated to the Kingston Town Centre bringing 800 
office-based employees, and there have been other such enquiries 
from companies looking to accommodate hundreds of staff centrally 
on one site with all the ancillary facilities - staff restaurant, fitness 
facility and car park etc.  Additionally, the NLP report highlights a need 
for more mixed use/affordable workspace for business start ups and 
small & medium sized enterprises. The local Chamber of Commerce 
has also identified this opportunity. 
P a g e  | 7 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
 
The Economy 
The Council supports this change.   
Policy 4.10 and 
The opportunity for growth from start-up units to larger space as 
Paragraph 4.53  
growth comes (with a long-term financial commitment) is important 
 
in developing local businesses from micro start-ups to small/medium 
Support for the 
sized companies with resulting bigger employment opportunities and 
promotion of start-
would be good for furthering broad-scale economic development. 
up, co-working and   
grow-on space. 
There is already a comparable policy in place in the London Plan in 
respect of another key affordability issue - small shop units – that 
encourages Councils to work with developers to provide affordable 
small shop units suitable for new start up retailers. This proposal to 
assist start-up business space will compliment the affordable shops 
policy and is supported. 
 
There is an emerging proposal within the South London Partnership 
to consider the creation of a south London Innovation Centre, 
designed to promote spin-out and commercialisation through 
targeted incubation, such as expert support, partnership 
development or availability of appropriate space. Kingston Council is 
leading on this work and will keep the GLA informed of progress. 
 
The Economy 
The Council welcomes this proposal because it will go some way 
Paragraph 2.36 
towards „levelling the playing field‟ with office locations in neighbouring 
 
Surrey Districts, where parking standards are much more relaxed.  A 
A more flexible 
more flexible approach to town centre parking in outer London would 
approach to the 
remove a major disincentive to office development in areas of the 
provision of office  Borough where public transport is comparatively poor. 
parking standards   
in neighbourhoods 
with low public 
transport 
accessibility levels 
Climate Change 

The Council welcomes the support for the pursuit of low carbon 
Policy 5.4A 
decentralised low carbon energy opportunities, and points out that 
 
these measures will contribute to improving security and efficient use 
New policy on 
of energy (in turn reducing CO2 emissions) via demand side 
strategic 
management and low carbon decentralised low carbon energy 
investment in 
generation. Developers working with the energy providers will be 
power 
accountable for future investment in the energy infrastructure to 
service new development, and this change should be a powerful driver 
towards greater energy efficiency in buildings thus reducing overall 
demand.  
 
Climate Change 
The Council supports the encouragement for boroughs to allocate 
Policy 5.4A 
suitable sites for low carbon heat generating infrastructure.  
 
 
Where land is 
This Borough has recently prepared a Decentralised Heat Network 
required for energy  masterplan that indicated potential for a viable heat network based on 
P a g e  | 8 

Royal Borough of Kingston 
 
Response to the FALP consultation 
 
  FALP Proposals /  RBK Response 
Issues  
 
infrastructure, 
key commercial, civic and educational heat receptors. The work is 
boroughs should 
currently progressing to the feasibility stage where the opportunities 
allocate suitable 
for energy station(s), pipe networks and heat receptors will be 
sites 
explored in more depth. 
 
Climate Change 
The Council welcomes the new more realistic targets for the 
Table 5.3 
management of municipal solid waste arisings, and commercial and 
 
industrial waste arisings. 
New borough-level   
waste management 
targets 
Sustainable 

The Council enthusiastically supports the Cycling mini-Hollands 
Transport 
initiative, and the changes to the cycling policy that are positive for 
Policy 6.9; and 
Kingston. This includes the implementation of a network of cycle 
paragraph 6.45 
routes that are safe, convenient and attractive to users. The changes 
 
reflect this Council‟s ongoing work with TfL to deliver various 
Promotes cycling 
infrastructure projects to encourage cycling and improve associated 
mini-Hollands 
safety. Indeed this Council has been successful in a bid to the Mayor 
for mini-Holland funding with the aim of transforming cycling in the 
Borough through substantial investment concentrated in specific 
areas. The Council would also consider supporting well designed 
extensions to existing Cycle Superhighways (routes 7 and 8) linking 
with the Borough.  
 
The Council is committed to delivering a step change in cycling 
provision in support of the growing number of cyclists in the area. This 
Borough is making good progress towards meeting the Mayor‟s aim to 
increase the cycling mode share to 5% across London (Kingston‟s 
share is now almost 3%, the third best performing outer London 
borough). The securing of additional cycling infrastructure is a matter 
of priority to ensure targets are met. 
 
Public Houses 
The Council supports the recognition of the important role played by 
Policy 4.8; and 
public houses in the social fabric of communities. Where there is 
paragraph 4.48A 
evidence of need, community asset value and viability of pub use the 
 
Council would support the retention and enhancement of public 
Encouragement to  houses.   
prevent the loss of   
“valued community  The proposed reinforcement of policy in the London Plan compliments 
assets (specifically  Policy DM24 in the Council‟s Core Strategy. 
pubs) where 
 
justified by robust 
evidence” 
 
 
P a g e  | 9