This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Haringeys rental leasing'.

Haringey Minimum Property Standards 
Introduction 
Set out below are the minimum property standards that all Properties shall meet. 
Properties accepted for the Scheme shall not contain any  Category 1 hazards under the 
Housing  Health  and  Safety  Rating  System  as  set  out  in  the  Housing  Act  2004  and 
associated guidance.  Where the Property is a flat, all flats in the building of which it is 
part shall also conform to the appropriate fire protection standard. 
Conversions of houses or other buildings into flats require both Planning permission and 
building control approval.  Loft and other conversions require building control approval.  
Proof of any required permissions and/or approvals shall be provided before a Property 
can be accepted for the Scheme. 
Accommodation  with  rear  access,  above  restaurants,  fast  food  outlets,  dry  cleaners, 
betting shops or funeral parlours with late night licenses is not acceptable for the Scheme.  
If the accommodation is above commercial premises which don’t stay open late (should 
operate  normal  office  business  hours,  9-7),  has  good  access  and  is  well  lit,  it  will  be 
considered, but the landlord should contact the Council first before procuring to see if a 
property is suitable.  
We  will  consider  properties in all areas,  provided  that  the  Council  has  a need for such 
property.  
1. Structure 
 
a.   Buildings, envelope and structure shall be watertight, in good repair and 
structurally sound 
 
b.   Roof shall provide a waterproof cover over the entire building and be free of 
defective and loose material. 
 
c.   Gutter and drainpipes shall be in good condition, restrained, water-tight and free-
flowing. 
 
d.  Damp-proof courses, flashings and waterproof membranes are to be in good 
condition to the standard repaired. Guarantees to be supplied where appropriate. 
 
e.   Stairs to be in good condition and structurally sound. Surface should not be loose 
or slippery especially when wet. Handrail to be provided on one side where stairs 
are less than 900 mm wide and over four risers high, where stairs width exceeds 
900 mm wide a handrail is to be located on each side. 
 
f.   Wall and ceiling plaster should be in good condition with flush surfaces.  
 
 1  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

g.   Joints around windows and doors to be sealed and flashed to form a watertight 
junction, window and door sills, thresholds, joints and heads to be in good 
condition and allow easy operation of window sash. Glazing to be secured and not 
cracked or broken.  
 
h.   External and internal cold water storage cisterns, tanks etc. To be properly housed, 
insulated and protected 
 
i.   Flue terminals to be secure 
 
j.   Room sizes: At least one bedroom must be a double bedroom, at least 10.4M2 .  
 
 2.   Natural Light and Ventilation 
 
 
a.   All windows above the ground floor shall be fitted with restrictors. Ground floor 
should be fitted with restrictors to allow for ventilation of unattended rooms  
 
b.   Every habitable room shall have natural ventilation.  
    c.   Doors and windows must be in good working order with easy operation. 
 
d.   Windows shall be restricted to 100mm opening restriction, as a child safety 
precaution. An override devise could also be installed in case of emergency.  
 
e.   Theft proof safety locks to be fitted to ground floor windows and below, where 
necessary.       
 
f.   Safety glass, safety adhesive film or similar approved safety precaution is to be 
fitted in full height windows and doors or in panels below 1000mm above finished 
floor level. Safety rails may be used as an alternative to safety glass. Size and 
spacing of batons to comply with Building Regulations as must safety adhesive film. 
 
g.   Balcony and store doors used other than a means of escape route are to be fitted 
with a keyed level deadlock, and to be locked shut. 
 
h.   Wall or floor stops shall be provided for all doors to protect wall decorations. 
 
i.   Exit doors to be fitted with simple fastening locks.  Front entrance door to be fitted 
with a rim latch, which locks automatically when the door is closed (these can be 
opened from the inside without a key), and a five-lever mortice deadlock fitted 
about a third of the way up the door. The locks should be kitemarked to British 
Standard BS3621. 
 
For fire safety purposes all locks fitted to solid door(s) should be thumb turn from 
the inside i.e. where the door cannot be locked from the inside with a key. 
 
 
 2  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

j.   Two sets of keys provided per flat including three keys to shared main entrance 
door in blocks of flats 
 
k.   Security protection measures such as grills, hinge bolts, spy holes, and entry 
phone system to be fitted where appropriate. 
 
l.   Bathroom and toilet doors to be fitted with a vanity lock or barrel bolt. 
 
m.   Letter boxes and doorbells shall be fitted for each unit with appropriate 
identification, where appropriate, to be located at the main entrance. 
 
n.   Non-mechanical ventilation system e.g. air bricks, gutters or permavents, to be 
provided for the removal of foul air and condensation build-up in auxiliary or 
habitable rooms  (living or bedrooms with external walls). 
 
o.   Ventilate all permanently closed fireplaces with a fibrous plaster louvre or a fixed 
grill over the chimney breast. 
 
3.   Kitchen and Cooking Areas          
 
a.   Plumbing must comply with the current relevant water authority bye laws. Stop 
valves must be clearly labelled especially where situated in common areas. 
 
b.   Drinking water for human consumption with continuous supply shall be located 
within the kitchen over a suitable sink and directly from the mains.  
 
c.   Storage, preparation and cooking facilities, minimum requirements are a four ring 
cooking appliance with grill and oven and food storage cupboard and refrigerator.  
 
d.   Water heating facility must be capable of providing an adequate and continuous 
supply of hot water. 
 
e.   Immersion heaters, where applicable, shall be installed on “Economy 7” off peak 
supply.  
 
f.   Kitchen shall include the following items: 
 
o  Hot and cold water supplies 
o  Sink and drainer 
o  Cooker (where free standing to be level and restrained from tipping) 
o  Fridge/Freezer appropriately sized for occupancy levels 
o  Working surfaces, arranged wherever possible between cooker and sink, at least 
1.5m2  
o  Storage space combining a minimum 1 double base unit with worktop, sink unit 
and double wall unit 
o  Work surface to be clean with mastic sealed edges and impervious to liquid 
o  2 double sockets on worktop height (non-dedicated) 
o  At least one other double socket should be at low level for fridges etc.  
 3  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

 
g.   Kitchen sink units, water and gas service pipes should be cross-bonded and 
earthed to current electrical Regulations 
 
h.   All oven doors should be “cool doors” so they should not be hot to the touch.  
 
4.  Tiling to Kitchens and Bathrooms 
 
a.   Tile splash backs located behind sinks, baths, worktops and basins to be sealed 
with mastic against water penetration. 
 
b.   Existing wall tiled areas to be thoroughly cleaned and free of grease, cooking fat, 
dirt and other by-products. 
 
c.   Caulking sealant located around worktop, sink tops and sanitary ware is to be in 
good condition. Where sealant faulty this is to be raked out and re-sealed to 
prevent water penetration. 
 
5. Bathrooms 
 
a.   Bathroom or toilet windows should have obscure glass or have nets/blinds 
supplied. 
 
b.   Bathrooms to have bath and only a shower where correctly screened and 
watertight. 
 
c.   Toilet location is preferred, although not essential, in a room separate from the 
bathroom. 
 
d.   Bath mixer tap with shower valve to be capped off where not correctly 
screened/watertight. 
 
e.   Hot and cold water to be supplied to bath and shower (where applicable). 
 
f.   Sanitary fittings to be good, clean and in a condition to operate as designed. 
 
g.   Bathroom to be decorated appropriately with non-slip tiles or linoleum. 
 
h.   Accessory fittings to be provided:  toilet roll holder, towel rail and mirror to be 
located in an easily accessible position and in good working order. 
 
i.   Sanitary ware to be chemically cleaned prior to each new letting, removing all 
existing stains. 
 
j.   Bathrooms must to be adequately ventilated  
 
 4  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

k.   Mechanised ventilation to be provided with humidity switch or overrun linked to 
light switch. Capacity to give at least three air changes per hour. 
 
6.  Floorings and Soft Furnishings. 
 
a.   Floors to be level and even with boarding securely fixed to joists. 
 
b.   Aluminium binding strip (or similar) to be fixed on changes in floor finish. 
 
c.   Carpet or laminate flooring is essential floor covering to living and bedrooms, 
lobbies, common halls and staircases. 
 
d.   Vinyl floor covering or non-slip tiles to kitchens, bathrooms and separate w/c 
compartments. 
 
e.   All upholstered furniture and furnishings, including beds and mattresses, must 
comply with The Furniture and Furnishings (Fire) (Safety) Regulations 1988 (as 
amended in 1989 and 1993). Bunk beds are not acceptable and mattresses 
should be of a high standard.  
 
7.   Decorative standard 
 
a.   Room decorations to be clean, complete and of a high standard.  
 
b.   Damaged or stained/soiled decorations are to be redecorated, preferably when 
the residents are still resident to avoid disruption. Alternatively decorations should 
be sorted out at the time of the void.  
 
c.   Woodwork items e.g. skirting boards, frames, architraves, doors and windows etc. 
are to be washed down prior to new lettings, but redecorated where poorly 
decorated. 
 
d.   Polystyrene tiles to be removed from all ceilings and walls and the walls and 
ceiling adequately repaired or replaced with durable material.  
 
e.   All habitable rooms to have curtains or blinds that are in good condition. 
 
8.  Power Heating and Lighting 
 
a.   Heating minimum requirement is night storage heaters to all habitable rooms 
(including bathrooms and kitchen diners) connected to an off peak electric 
“Economy 7” meter but preferably a full gas fired central heating system. “Economy 
7” units to be fitted with power booster or separate wall panel.  Bathrooms should 
ideally have a fixed 2Kw blow fan heater not a night storage unit 
  b.   Heating system to be fully serviced, in good condition, inspected and certified by 
British Gas or registered Gas Safe contractor. Landlord or provider shall have in 
 5  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

place a 3 Star Gas heating contract with British Gas (or equivalent with a registered 
Gas Safe contractor) for the full term of the lease, costs to be met by landlord or 
provider. 
 
Landlords must, by Law, ensures that gas appliances are maintained in good order and 

checked for safety by a Gas Safe registered engineer at least every 12 months. They must 
also keep a record of the safety checks and issue a certificate to the resident. When a 
resident moves into rented accommodation the landlord must provide resident with written 
proof of safety checks. 
 
 
c.   Gas central heating is to be the preferred means for heating with the 
recommended type being a gas fired boiler system with convector radiators. 
Radiators and pipe work to be secured to the walls. 
  d.   Bolts to be fitted on storage, meter and airing cupboards. Where practical, boilers 
should be boxed in. 
  e.   A combination of both systems will be acceptable. 
  f.  Solid fuel heating system non Economy 7 electrical systems and warm air systems 
are unacceptable. 
  g.   Mains-wired or battery operated carbon monoxide detectors to be fitted where 
there is a gas appliance in the property. 
  h.   Off peak “Economy 7” heating is essential for immersion heaters where gas central 
heating is not provided. Electrical installations shall have a complete test certificate 
stating compliance with electrical regulations for electrical installations. 
  i.   Fittings: sockets and switches shall be in good condition without cracks and firmly 
secured to their appropriate back boxes. 
  j.   All lighting shall be covered and all strip lights to have shatter proof covers.  
  k.   Power points as a safety precaution are not to be located over and around sinks or 
cooker with a minimum of 600mm distance away from the tap. 
  l.   Electric lighting in each room is to be of sufficient intensity. 
  m.  Internal airing cupboard with slatted shelving for clothes when fitted must be 
provided with all electric wiring clipped back to the wall or cupboard lining. 
  n.   Communal lighting to hall, stairs and external area to be operated by an 
independent meter not running from a resident’s supply. Communal lighting to be 
of sufficient output.  
 
 
 6  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

link to page 10 9.  Meters 
 
a.   Meters, gas and electric (and water where applicable), to be provided separately 
for each flat or unit and be accessible 24 hours a day.  
 
10. External Works, Boundaries and Fencing 
 
a.   Boundaries of the property must be clearly defined and protected by walling or 
fencing including lockable rear access entrances where provided. Walling or 
fencing to be well maintained.  
 
b.   Garden to be well maintained with vegetation to be cutback upon submission or 
re-submission of property. No ponds or greenhouses in gardens.  
 
c.   All external woodwork, including door and window frames to be in good order 
and weatherproof. 
 
d.   Access covers over manholes, service ducts to be flush with pavement and of no 
danger to pedestrians. 
 
e.   Any yard and path should have an even surface and not present a trip hazard.  
 
f.   Refuse bin to be allocated to each property were possible. The preferred location 
for bins is the front of the building where property is situated within a block of flats. 
If flat within a converted house, an outside bin needs to be provided. The location 
is to be clean, hygienic and in an unobtrusive position.  In houses, bins should be 
kept at the rear of the property and the applicant provided with details about refuse 
collection days and advised to put the bin at the front of the property for the 
purposes of collection on those days. 
 
11. Security 
 
a.   All external doors to be fixed with a latch and dead lock as minimum. 
 
 
 
12. Health and Safety  
 
Safety Area 
Safety Requirement 
Action to meet standard 
 
Annual gas safety 
The provision of a valid gas safe certificate with 
 
certificate for all 
a minimum period of 6 months remaining 
 
appliances, both in the 
 
common parts and within 
GAS 
the unit 
 
Where there are shared 
Please complete the attached yes/no checklist. 
 
common parts (ie in a 
 
 7  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

Safety Area 
Safety Requirement 
Action to meet standard 
 
block of flats or a house 
 
 
converted into flats) a fire 
Please see the links below for information and 
 
risk assessment and action  guidance. 
 
plan for the common parts   
 
 
 
 
Both the unit and common  http://www.local.gov.uk/web/guest/publications
 
parts of the property to be 
/-
 
checked against the HHSRS  /journal_content/56/10171/3369777/PUBLICA
 
standards 24.22-24.29 
TION-TEMPLATE 
 
 
 
 
 
http://www.flat-living.co.uk/information/fire-
 
 
safety/fire-safety-guidance-from-lacors/ 
 
 
 
 
 
For HHSRS standards, please refer to the 
 
 
attached operating guidance especially pages 
 
 
153-154 which covers 24.22-24.29 
 
 
 
 
 
http://www.communities.gov.uk/publications/ho
 
 
using/hhsrsoperatingguidance 
 
 
 
FIRE 
 
 
 
All hard wiring and 
The provision of a valid DEIPIR (commonly a 
electrical installations to be  NICEIC) is provided with a minimum period of 6 
certified as safe under a 
months remaining 
'Domestic Electrical 
Installation Periodic 
ELECTRICS 
Inspection Report' (DEIPIR) 
Asbestos survey & 
Advisory – please the link below to the HSE 
management plan for all 
website for information on and guidance 
buildings where asbestos is   
present or can reasonably 
http://www.hse.gov.uk/asbestos/regulations.htm 
be expected to be present 
(in reality all workplaces 
ASBESTOS 
built before 2000).. 
For properties where there is a 
shared/communal water tank (normally blocks) 
provision of  a legionella risk assessment and 
scheme of controls. 
Legionella risk assessment 
 
and scheme of controls in 
Please see the link below to the HSE website for 
buildings where a risk of 
information and guidance. 
Legionella is present.  All 
 
LEGIONELLA 
areas of building. 
http://www.hse.gov.uk/legionnaires/index.htm 
Inspection & test of all lifts 
If the whole block is leased or the whole block is 
LIFTS 
in the building 
a Council freehold, a test certificate is required .  
 8  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

Safety Area 
Safety Requirement 
Action to meet standard 
 
Otherwise, please see the link below to the HSE 
website for information and guidance 
 
http://www.hse.gov.uk/work-equipment-
machinery/passenger-lifts.htm 
 
 
13. Energy Performance Certificate 
 
An Energy Performance Certificate (or EPC) is required. It is the responsibility of the 
Landlord to have a valid EPC to show to prospective tenants. The EPC must be given to 
the eventual tenant. The property should have an energy efficiency rating no lower than D. 
If the rating is lower than D, then the Landlord must put into place the recommendations 
needed t get it at least a D rating. 
 
14. Decent Homes Standard 
Properties assessed as meeting Decent Homes standard will:  
  Be safe with no major areas of disrepair 
  Have modern fitted Kitchens and  Bathrooms 
  Be warm and energy efficient including central heating, double glazing and 
thermal insulation. 
  Be secure 
  Provide a safe and pleasant environment. 
 
 9  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

Appendix 1 
 
Fire safety – key questions / points which depending on property type may be relevant 
 
Important note 
 
The checklist below is based on the guidance produced in relation to fire safety within residential properties, however as there is significant 
variation in type and risk level reference should be made to official governmental and other guidance such as; 
 
  Department for Communities and Local Government – Fire safety guidance for sleeping accommodation 
  Local government guide – Fire safety in purpose-built blocks of flats 
  The Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) guidance on fire (page 148) 
  Further guidance is also available from LACORS here. 
 
This document is designed to assist landlords or other duty holders under the Reform (Fire Safety) Order as part of ongoing inspection / 
maintenance arrangements, it’s completion does not constitute a fire risk assessment. 
 
Escape routes 
 
Notes / action needed 

Are escape routes clear? 
Yes/No 
 

Is there any combustible waste or storage in corridors, 
lobbies, stairways and chute rooms? 
Yes/No 
 
Are notice boards overflowing with outdated messages and 
 

posters? 
Yes/No 

Are there any signs of damage to fire-resisting walls, doors 
Yes/No 
 
10  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

 
and glazing between units and the common parts? 

Are external routes clear and safe? And if needed well lit? 
Yes/No 
 
Have any vents required for smoke control been tampered 
Yes/No 
 

with, forced open and damaged (e.g. by residents seeking to 
air stuffy atmospheres or to remove the smell from illicit 
smoking) or blocked up to prevent draughts? 

Are fire exit signs or fire action notices missing or defaced? 
Yes/No 
 
Where fitted is emergency lighting and sign lighting working 
Yes/No 
 

correctly? 
 
Fire doors  
 
Notes / action needed 

Can all fire exits be opened immediately and easily? 
Yes/No 
 

Are fire doors clear of obstructions? 
Yes/No 
 

Do fire doors have smoke seals? 
Yes/No 
 
 11  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

 
Fire doors  
 
Notes / action needed 

Are fire door smoke seals in good condition (not painted 
Yes/No 
 
over / damaged)? 

Do all self-closing fire doors work correctly? 
Yes/No 
 

Do fire doors fit closely with a maximum of 5mm gaps? 
Yes/No 
 

Do all emergency fastening devices to fire exits (e.g. push 
Yes/No 
 
bars) work correctly? 

Are doors to residents’ store rooms, electrical cupboards, 
Yes/No 
 
plant rooms, bin stores and other ancillary rooms left or held 
open? 

Are front doors and other entrance and exit doors closing 
Yes/No 
 
properly? 
 
Fire warning systems  
 
(see guidance in relation to when these are needed) 
Notes / action needed 
 12  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

 
Fire warning systems  
 
(see guidance in relation to when these are needed) 
Notes / action needed 

Is the indicator panel showing ‘normal’? 
Yes/No 
 
Where provided, are fire detectors, call points and sounders still in  Yes/No 
 

place and/or damaged, covered over or interfered with in 
anyway? 
Where applicable has the fire alarm been tested on a weekly 
Yes/No 
 

basis? 

Is an ongoing periodical maintenance contract in place? 
Yes/No 
 
 
Fire fighting equipment 
 
(see guidance in relation to when these are needed) 
Notes / action needed 

Are all fire extinguishers in place? 
Yes/No 
 

Are fire extinguishers discharged or damaged? 
Yes/No 
 

Are fire extinguishers clearly visible and accessible? 
Yes/No 
 
 13  Minimum Property Standards – Revised 2015 
 

 
Fire fighting equipment 
 
(see guidance in relation to when these are needed) 
Notes / action needed 

Have fire extinguishers been tested within the last year? 
Yes/No 
 

Are vehicles blocking fire hydrants or access to them? 
Yes/No 
 
 
 
 14  Minimum Property Standards – Revised 2015