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DATED                                                                                        201 
 
 
           
 
and 
 
           
 
- to - 
 
 
THE MAYOR AND BURGESSES OF THE 
LONDON BOROUGH OF HARINGEY 
 
 
___________________________________________________________ 
 
L   E   A   S   E 
(LEASEHOLD) 
 
           
___________________________________________________________ 
 
 
Term Commences:            
Term of Years:            
Term Expires:            
 
 
 
 
REF:            

 
 
THIS L E A S E is made the                   day of                         201 
 
B E T W E E N  
the Landlord of the one part and the Tenant of the other part 
W I T N E S S E T H: 
In  consideration  of  the  Rent  and  covenants  on  the  part  of  the  Tenant  and  the 
conditions hereinafter reserved and contained as follows: - 
1    IN THIS Lease the following expressions shall have the following meanings and 
definitions 
Landlord 
landlord  name  and  address  and  including  the  person  or 
persons for the time being entitled to the reversion expectant 
upon the determination of the term hereby granted;  
 
Tenant 
THE  MAYOR  AND  BURGESSES  OF  THE  LONDON 
BOROUGH  OF  HARINGEY  of  Civic  Centre,  High  Road, 
Wood Green London N22 8LE and its successors in title; 
 
Authorised Officer 
 means  the  Contracts  Manager,  Community  Housing 
 
Services; 
 
 
Building 
means the building known as add address from front page 
 
of which the Premises form part  
 
 
Common Parts  
means  such  entrances,  passages,  staircases,  circulation 
areas, lifts, service roads, gardens, forecourts, lavatories and 
other  areas  from  time  to  time  provided  for  the  common  use 
of the tenants, occupiers, visitor of any of them; 
 
Conduit   
means any pipe, drain, culvert, sewer, flue, duct, gutter, wire, 
cable, optic fibre, conduit, channel and other medium for the 
passage  or  transmission  of  water,  soil,  gas,  air,  smoke, 
electricity,  light,  information  or  other  matter  and  all  ancillary 

 
equipment or structures; 
 
 
End of the Term 
means  the  determination  of  the  Term  by  expiry,  forfeiture, 
notice, surrender or otherwise; 
 
Exceptions and  
means  rights  reserved  unto  the  Landlord  set  out  in  the 
Reservations 
Second Schedule;  
 
Facilities 
means  all  entry  phones,  boilers,  heaters,  gas  fires,  water 
heating system and the central heating systems and all other 
gas fittings material appliances and equipments; 
 
Furnitures 
means  the  furnitures  furnishings  (including  all  carpets  and 
 
floor  coverings)  and  appliances  listed  in  the  List  of 
 
Furnishings and Furnitures annexed to this Lease; 
 
 
 
means  the  lease  vesting  the  Premises  in  the  Landlord  and 
Head Lease  
out of which the term is hereby granted  
 
 
 
means  the  landlord  named  in  the  Head  Lease  or  other  the 
Head Landlord  
person in whom the reversion is hereby granted 
  
 
Insurance  
means insurance effected in such insurance office of repute, 
or  with  such  underwriters,  and  through  such  agency  as  the 
Landlord  may  decide,  and  subject  to  such  excesses, 
exclusions,  limitations  and  conditions  as  the  insurer  may 
require  or  the  Landlord  may  properly  negotiate  (but  the 
Landlord  shall  endeavour  to  negotiate  policies  under  which 
the insurer has no rights of subrogation against the Tenant) 
and covering: 
(a) 
the  Premises  (but  specifically 
excluding tenant’s and trade fixtures and 
fittings)  against  the  Insured  Risks  for  a 

 
sum  sufficient  to  cover  the  cost  of 
reinstatement 
assuming 
total 
loss, 
including all applicable VAT and ancillary 
costs  (such  as  site  clearance  and 
professional 
fees) 
and 
appropriate 
allowance for inflation; 
(b) 
Loss of Rent; 
(c) 
third  party  and  public  liability  at 
the Premises for  
such  sums  as  the 
Landlord may from time to time consider 
prudent; 
 
Insured Risks 
means  any  loss  or  damage  to  the  Premises  occasioned  by 
fire  aircraft  storm  tempest  lightning  flood  malicious  damage 
earthquake  civil  commotion  explosion  subsidence  and  such 
other  risks  as  are  specified  by  the  Tenant  and  any  other 
risks that the parties hereto may from time to time agree and 
in  such  sum  as  shall  be  the  reinstatement  value  of  the 
Premises  together  with  architects  surveyors  and  other 
professional  fees  and  loss  of  rent  for  the  residue  of  the 
Term; 
 
Landlord's   
 
means  the  Facilities  and  all  such  items  listed  in  the  List  of 
Fixtures & 
Fixtures  and  Fittings  attached  to  this  Lease  and  all  other 
Fittings 
fixtures  and  fittings  at  the  Premises  whenever  fixed  except 
those  fixed  by  the  Tenant  which  are  generally  regarded  as 
tenant’s fixtures;   
 
Loss of Rent  
means  the  loss  of  all  Rent  for  such  period  (being  not  less 
than  three  years)  as  the  Landlord  may  from  time  to  time 
reasonably  consider  sufficient  to  complete  reinstatement  of 
the  Premises  following  a  total  loss  and  for  such  sum  as 
takes into account any likely rent review during that period; 

 
 
Planning Acts 
means  the  Town  and  Country  Planning  Act  1990  and  all 
other  statutes  containing  provisions  relating  to  town  and 
country planning when from time to time in force and all other 
statutes,  statutory  instruments,  regulations  and  orders 
included by virtue of Clause 2.5; 
 
Premises 
means  the  whole  of  the  property  consisting  of             
bedrooms  and              habitable  rooms  and  known  as 
          (add address) and all and any part of  such property 
and any additions thereto including: 
(i) 
the Landlord Fixtures and Fittings 
whenever fixed except those fixed 
by the Tenant which are generally 
regarded as tenant’s fixtures; 
(ii)       the Conduits. 
 
1993 Regulations 
means  the  provisions  of  regulation  14  of  the  Furniture  and 
Furnishings (Fire) (Safety) Regulations 1988 as amended by 
the  Furniture  and  Furnishings  (Fire)  (Safety)  Amendment 
Regulations   1993  and  made  in  accordance  with  section 
11(5)  of  the  Consumer  Protection  Act  1987  or  any  Act  or 
Acts  of  Parliament  Statutory  Instrument  Rules  Orders  or 
Regulations amending replacing substituting or consolidating 
the same; 
 
Rent   
(Please delete – “standard”) 
shall be words and figures (£             in figures) per week; 
(being  a  monthly  amount  of              words  and  figures  (£  
            in  figures))  per  calendar  month;  being  an  annual 
amount of            words and figures (£             in figures)) 
 
 (Please delete – “no back dating”) 

 
"Rent" shall be firstly from the            to            for the sum of 
            words  and  figures  (£                in  figures)  per  month 
(being  an  annual  amount  of              words  and  figures  (£  
           in figures)) and secondly the rent  shall be paid from 
the            to            for the sum of            words and figures 
(£             in figures)  per month (being an annual amount of 
           words and figures (£             in figures)). 
     
Rights 
means those rights to be granted to the Tenant set out in the 
First Schedule;  
 
Schedule of  
means  the  Schedule  of  Condition  signed by  the  parties  and 
Condition  
annexed to this Lease; 
 
 
Services  
means the provision operation and carrying  out and carrying 
out by the Landlord of such services which (in the context of 
the  parties’  intention  that  the  Building  is  to  be  used  as 
residential accommodation) are in the reasonable opinion of 
the Landlord: 
(a) 
appropriate  for  the  maintenance,  repair,  renewal, 
lighting,  
upkeep, 
redecoration, 
security, 
management,  running  and  cleanliness  of  the 
Building  (including  the  Common  Parts)  including 
(without  prejudice to the generality of the foregoing) 
the necessary  replacement of the structural parts of 
the  Building,  Conduits  and  items  of  plant  and 
equipment  and  their  constituent  parts  when 
necessary  by  way  of  economic  repair  and  the 
provision  and  maintenance  of  any  architectural  or 
ornamental features or murals or any plants, shrubs, 
trees or garden area in the Common Parts;   or  
(b) 
for the benefit of the tenants of the Building; or 
 (c) 
   otherwise  in  keeping  with  the  principles  of  good 

 
estate management. 
 
Term 
          as front page  ) years from                                          
insert  start  date  of  lease  subject  to  prior  determination  as 
hereinafter provided; 
 
User   
Means 
for 
residential 
use 
as 
temporary 
housing 
 
accommodation; 
 
 
Unit 
means an individual residential unit of accommodation in the 
 
Building  that  is  let  or  otherwise  exclusively  occupied  or 
designed  or  intended  for  letting  or  exclusive  occupation 
otherwise than in connection with the provision of Services; 
 
 VAT 
means Value Added Tax or other tax of a similar nature (and 
unless  otherwise  expressly  stated  all  references  to  Rent  or 
other monies payable by the Tenant are inclusive of any VAT 
charged or chargeable thereon); 
 
   
2. 
INTERPRETATION 
 
The provisions of the Lease shall unless the context otherwise requires 
be construed as follows: 
2.1 
Obligations and liabilities of a party to the Lease comprising more than 
one  person  are  obligations  and  liabilities  of  such  persons  jointly  and 
severally; 
2.2 
 
Words importing one gender include all other genders; 
2.3 
 
The singular includes the plural and vice versa; 
2.4 
A  covenant  by  the  Tenant  not  to  do  something  shall  be  construed  as 
including a covenant not  to permit or knowingly to suffer it to be done 
by a third party; 
2.5 
Reference  to  a  statute  includes  any  amendment,  modification, 
extension,  consolidation  or  re-enactment  of  it  and  any  statutory 

 
instrument,  regulation  or  order  made  under  it  which  is  for  the  time 
being in force; 
2.7 
 
Headings to Clauses Schedules or parts of the Lease do not affect the 
 
 
interpretation or construction of the Lease. 
 
 
 
 
3.   
DEMISE  
 
The  Landlord  demises  the  Premises  to  the  Tenant  with  full  title 
guarantee: 
3.1 
 
together with the rights set out in Schedule 1; 
3.2 
 
except and reserving to the Landlord as set out in Schedule 2; 
3.3 
 
to hold the same to the Tenant for the Term; 
3.4 
subject  to  all  rights,  easements,  quasi-easements,  restrictions, 
covenants  and  liabilities  affecting  the  Premises  at  the  date  of  this 
Lease; 
3.5 
yielding  and  paying  to  the  Landlord  the  Rent  the  first  payment  to  be 
made one month from the date of the Lease and thereafter at monthly 
intervals in arrears.  
 
4 
TENANT’S COVENANT 
 
The Tenant HEREBY COVENANTS with the Landlord as follows: 
 
4.1 
Rent  
 
The  Tenant  shall  pay  the  Rent  as  provided  in  Clause  3  above  of  this 
Lease and if  the  Landlord  authorises  in  writing  to  his  mortgagee  or 
duly authorised agent. 
 
4.2 
Outgoings 
 
 To pay for all gas electricity and water consumed on and all council tax 
and sewerage charges in respect of the Premises during the Term. 
 

 
4.3 
Tenant’s Repairing Obligations 
 
4.3.1 
 Subject  to  any  other  contrary  provisions  in  this  Lease  to  keep  during 
the Term the interior of the Premises  (but not  the Conduits) in  a good 
state  of  repair  and  condition  and  proper  working  order  consistent  with 
the  Schedule  of  Condition  but  so  that  it  shall  not  be  in  a  better  state 
than in the Schedule of Condition:  
4.3.1.1  
Except insofar as any damage (of a wanton or malicious nature) to the 
Premises is shown to have been caused by an act or omission on the 
part of the Tenant or its sub-tenant and to the extent that such damage 
is not an Insured Risk the Tenant shall not be obliged either during or at 
the determination of the Term: - 
(i) 
to  keep  or  maintain  internal  load  bearing  walls  columns 
roof  and  floor  joists  the  plaster  or  other  internal  surfaces 
or finishes or the decorative material applied to the same 
or interior faces of all load bearing walls, or for any latent 
defects or any decorative surfaces or decoration; 
(ii) 
to carry out any other wants of repair to the Premises or to 
the  Landlord's  Fixtures  and  Fittings  occasioned  by 
damage arising from any of the Insured Risks or fair wear 
and  tear  or  outbreak  of  dry  or  wet  rot  subsidence  in  the 
Premises  and  any  rising  or  penetrating  damp  whether 
arising from leaks penetration or failure of damp proofing 
membrane}.  
 
 
 
 
 

 
4.4 
Nuisance 
 
 
 
 In  the  event  of  a  sub-tenant  causing  nuisance  or  disturbance  to  the 
Landlord or to any adjoining or adjacent owner or occupier  and subject 
to  the  Landlord  showing  to  the  satisfaction  of  the  Tenant  that  the 
occupation  of  the  Premises  by  the  sub-tenant  or  by  other  persons 
permitted  by  the  Tenant  is  causing  a  nuisance  or  annoyance  to 
adjoining  occupiers  the  Landlord  may  by  written  notice  require    the 
Tenant   to determine any such subletting and the Tenant  shall use all 
reasonable  endeavours  to  remove  the    sub-tenants  or  permitted 
occupiers  from  the  Premises  within  28  days  after  service  (or  such 
longer  period  as  its  necessary  to  obtain  vacant  possession)  by  the 
Tenant  of  a  notice  to  the  Landlord  accepting  that  such  nuisance  or 
annoyance is established to its satisfaction. 
 
4.5 
Garden 
 
 
 
 
 
 
To  keep  the  garden  at  the  Premises  (if  any)  clear  of  any  domestic 
rubbish. 
 
4.6  
Assignment  
 
4.6.1 
 The  Tenant  shall  not  assign  a  part  (as  distinct  from  the  whole)  of  the 
Premises. 
4.6.2 
 The Tenant shall not assign the whole of the Premises without the prior 
consent  of  the  Landlord  (which  will  not  be  unreasonably  withheld  or 
delayed). 
 
4.7 
Sub-letting 
 
The Tenant may sub-let the whole or part of the Premises to a person 
or persons requiring housing accommodation. 
 
 

 
4.8 
Alterations 
 
Not  to  make  any  structural  alterations  or  additions  to  the  Premises 
without  the  Landlord's  prior  written  consent  (such  consent  not  to  be 
unreasonably withheld or delayed). 
 
4.9 
User   
 
 
 
 
 
 
Not to use or permit the Premises to be used other than for the User. 
 
4.10  Notice Board 
 
 
 
To permit the Landlord during the last three months of the Term to affix 
and retain without interference upon any part of the Premises a notice 
for the sale or re-letting of the same. 
 
4.11 Covenants in Head Lease   
 
 
4.11.1  
Where the Term is derived out  of  the Head Lease the Tenant  shall at 
all  times  during  the  Term  observe  and  perform  only  the  covenants 
restrictions  provisions  and  stipulations  on  the  part  of  the  tenant  in  the 
Head Lease insofar as they are consistent with the terms of this Lease 
and do not fall within the ambit of the Landlord's obligations contained 
in this Lease or have not been assumed by the Landlord. 
 
4.11.2 
Save as agreed under the terms of this Lease the Tenant shall not be 
responsible  for  any  payments  whatsoever  for  which  the  Landlord  is 
obliged  to  make  to  the  Head  Landlord  under  the  terms  of  the  Head 
Lease. 
 
5.  LANDLORD’S COVENANTS 
 

 
The Landlord (so as to bind himself and his successors in title but not 
so  as  to  be  liable  after  he  shall  have  parted  with  the  title  to  the 
Premises) hereby covenants with the Tenant as follow: 
 
5.1 
Landlord's Outgoings 
 
 
 
 
To  pay  all  existing  and  future  taxes  assessments  and  outgoings 
imposed or  charged upon the  Rent  paid  other  than  those to be  borne 
by the Tenant under the provisions of this Lease. 
 
5.2 
Directions and Orders and Safety Regulations 
 
 
 
5.2.1 
The Landlord has observe  and comply  with the Planning Acts  relating 
to or affecting the use,  occupation and operation of the Premises and 
will  comply with all directions notices and orders and execute all  such 
works  as  are  or  may  under  or  in  pursuance  of  any  Act  or  Acts  of 
Parliament  Statutory  Instruments  Rules  Orders  or  Regulations  or 
hereafter  their  amending  replacing  substituting  or  consolidating 
provisions  including  any  required  by  the  Tenant  whether  or  not  in  its 
statutory capacity. 
 
5.2.2 
The Landlord has complied with the Gas Safety (Installation and Use) 
Regulations  1998  and  an  appropriate  Gas  Safety  Certificate  will  be 
produced to the Tenant on demand at the commencement of the term 
of  this  lease.  Annually,  the  tenant  will  undertake  a  new  gas  safe 
certificate, the tenant will recharge the landlord only for the cost of the 
certificate less any administration fee.   
 
5.2.3 
That  all  electrical  appliances  and  equipment  supplied  by  the  Landlord 
are  safe  so  as  not  to  cause  danger  and  all  electrical  appliances  and 
equipment  manufactured  since  19  January  1977  are  marked  with  the 
appropriate CE symbol.
 
5.3 
Repairs 

 
 
 
 
5.3.1 
To  put  and  keep  in  good  and  substantial  repair  ensuring  regular 
inspections  are  made  during  the  Term  the  exterior  of  the  Premises 
which shall include (but not limited to): 
(i) 
the  structure  roof  chimney  foundations  floorboards  ceiling  slabs 
common parts; 
 
(ii)  
the internal and external walls whether or not they are loadbearing; 
 
(iii) 
the doors, door frames, windows and window frames of the Premises; 
 
(iv) 
damp courses and free from damp; 
 
(v) 
all Conduits; 
 
(vi) 
all timbers boundary walls and fences; 
 
(vii) 
all latent defects; 
(viii)  any parts of  the premises which  is not the responsibility of the Tenant 
under clause 4.3    
5.3.2   
To maintain and keep in substantial repair and condition the lifts (if any) 
serving the Premises. 
5.3.3 
To  put  and  keep  in  substantial  repair  the  whole  of  the  Building  which 
shall include but not limited to: 
 
 
(i) 
the roof, structure foundation and the exterior; 
 
 
(ii) 
the Common Parts.  
 
5.4 
Decorate 
 
To redecorate the exterior of the Premises in every seventh year from 
the  date  of  the  original  Lease  and  to  redecorate  the  interior  of  the 
Premises  every  fifth  year  from  the  date  of  the  original  Lease  in  both 
instances  in  a  good  and  workmanlike  manner  with  appropriate 
materials of good quality to the reasonable satisfaction of the Tenant.  
 
5.5 
Use of the Furniture 
 
 
 
 
5.5.1  
The  Landlord  warrants  that  each  of  the  Furnitures  complies  with  the 
1993  Regulations  and  shall  indemnify  the  Council  against  all  loss 

 
damages  and  or  any  liability  arising  from  any  failure  with  such 
compliance. 
5.5.2  
On  the  date  of  this  Lease  to  provide  and  leave  the  Furnitures  at  the 
Premises for  use  by  the  Tenant  and  subtenant  during  the  Term.  The 
Tenant shall have the right at any time during the Term to remove and/ 
or  replace  at  the  Landlord's  expense  any  of  the  Furnitures  that  are  in 
breach  of  the  1993  Regulations  such  expenses  to  be  deducted  from 
the Rent. 
5.5.3  
The Landlord agrees that at the  End of  the Term the Tenant  shall not 
be  obliged  to  replace  any  items  of  Furniture  and  the  Landlord  shall 
accept  the  condition  of  each  items  of  Furniture  whether  original  or 
substitutions  or  whether  the  same  are  present  or  missing  (howsoever 
removed) and the Tenant shall not be liable for any missing damaged 
or lost Furniture. 
5.5.4 
The  landlord  will  provide  and  maintain  a  fridge  and  a  cooker  at  the 
premises  throughout  the  duration  of  the  lease.  This  will  include  the 
annual gas checks on the cookers and the bi–yearly PAT testing of any 
fridges provided at the start of the lease. However, the landlord will not 
be expected to replace these items if  they have been removed by the 
tenant or its sub-tenant.  
  
5.6 
Replacements Repairs and Facilities    
 
 
 
5.6.1  
To  immediately  replace  or  repair  any  mechanical  or  electrical 
appliances  and  apparatus  forming  part  of  the  Furniture  which  are 
defective at any time throughout the Term. 
5.6.2   
Throughout  the  Term  and  at  the  Landlord’s  own  expense  to  keep  in 
repair and replace as necessary any of the Facilities and to ensure that 
all the Facilities are properly installed and fit for purpose and regularly 
inspected and the persons installing or inspecting and carrying out the 
maintenance  of  the  Facilities  comply  with  the  provisions  of  the  Gas 
Safety  (Installation  and  Use)  Regulations  1994  and  other  relevant 
legislation.  

 
5.6.3    
To  allow  the  Tenant  and  all  sub-tenants  the  continued  and 
uninterrupted  use  and  enjoyment  of  the  Facilities  and  to  provide  the 
Tenant  immediately  with  documentary  evidence  of  the  service 
agreement  (if  any)  and  inspection  certificates  relating  to  any  of  the 
Facilities. 
          
5.7 
Garden 
 
 
 
To  keep  the  garden  in  good  working  order  and  condition  at  the 
beginning of the lease or at intervals determined by the tenant. Without 
prejudice  to  the  foregoing  the  Landlord  must  keep  trees  trimmed 
periodically if required.  
 
 
5.8 
Quiet  Enjoyment   
 
 
That the Tenant paying the Rent hereby reserved and performing and 
observing  the  covenants  on  their  part  shall  peaceably  hold  and  enjoy 
the Premises during the Term without any interruption by the Landlord 
or any person rightfully claiming under or in trust for him. 
 
5.9 
Landlord's address 
 
 
  
 
 
 To immediately notify in writing the Tenant or its duly authorised agents 
of  the  Landlord's  address  for  correspondence  telephone  number 
banking  details  and  address  to  which  payments  of  Rent  are  to  be 
forwarded and any changes thereof. 
 
5.10  Default Repairs 
 
 
 
 
5.10.1  
The  Tenant  shall  notify  the  Landlord  in  writing  (except  in  an 
emergency)  as  soon  as  reasonably  practicable  of  any  breach  of  the 
Landlord’s  obligations  under  clauses  5.3,  5.4,  5.5,  5.  6  and  5.7.  The 
written notice from the Tenant shall specify: - 
 
(i)  
the obligations which are the Landlord's responsibility under this Lease.  

 
 
(ii)  
the works required and a reasonable period for carrying them out;   
And if the Landlord fails diligently to carry out the works within the time 
limit set out in the notice (or in the case of an emergency immediately) 
the  Tenant  may  at  the  costs  of  the  Landlord  choose  to  carry  out  the 
works. 
5.10.2 
 Where  the  disrepair  or  works  specified  in  a  notice  served  under  this 
Clause  5(10)  are  such  that  the  Premises  are  uninhabitable  or  cannot 
reasonably or properly be used or inhabited the Landlord shall pay by 
way  of  liquidated  damages  a  sum  equal  to  the  Rent  payable  from  a 
period  of  7  days  after  the  service  of  the  notice  until  the  Tenant  is 
satisfied  that  the  works  have  been  carried  out  to  the  reasonable 
satisfaction  of  the  Tenant  as  to  render  the  Premises  habitable  or  the 
Lease is terminated in accordance with this Lease.  
5.10.3  
Where the Tenant  has carried out  repairs under  this Clause  5(10) the 
Landlord  shall  pay  on demand  to  the Tenant  all  reasonable  expenses 
(including  building  surveyors  legal  professional  and  administrative 
costs) properly incurred in  connection therewith. 
5.10.4  
Sums payable by the Landlord under this Clause 5(10) shall be a debt 
due  from  the  Landlord  to  the  Tenant  and  be  forthwith  recoverable  by 
deducting the sum or sums due from the Rent which may then or may 
at any time thereafter become due under this Lease or by action. 
5.10.5  
Where the Tenant serves a notice under clause 5.10.1 above and the 
Landlord fails diligently to carry out the works and Tenant chooses not 
to  or  is  unable  to  carry  out  the  works  the  Tenant  shall  be  entitled  to 
withhold the Rent payable for the period from the date the breach was 
notified  to  the  date  the  works  specified  in  the  notice  have  been 
completed by the Landlord to the satisfaction of the Tenant. 
5.10.6  
The  remedies  of  the  Tenant  specified  in  this  clause  are  without 
prejudice to any other remedy available to the Tenant.  
 
5.11   Landlords Indemnity 
 
 
 
 
 
 To  indemnify  and  keep  indemnified  the  Tenant  against  all  matters  or 
things  registered  or  capable  of  registration  in  the  Local  Land  Charges 

 
Register  or  anything  that  might  be  revealed  by  enquiry  of  any  Local 
Planning  or  other  Authority  including  any  reduction  (in  the  nature  of 
capital  cost)  in  the  Tenant's  capital  budget  for  the  financial  years  in 
which  the  Term  falls  arising  from  any  misleading  information  provided 
to  the Tenant  or  its agents  regarding any former ownership  or  leasing 
to  any  Local  Authority  or  Housing  Association  and  resulting  in  this 
Lease  being  construed  as  capital  expenditure  and  set  against  the 
Tenant's  prescribed  credit  approvals  for  those  financial  years  and any 
liability expenses and other costs incurred.  
 
 
 
5.12   Landlord's Insurance Covenant  
 
 
It will: 
5.12.1 
effect and maintain Insurance (but only so far as it is not vitiated by any 
act, neglect or default of the Tenant); 
5.12.2 
in the event of any loss or damage against which it is has covenanted 
to  effect  Insurance,  apply  all  monies  received  from  the  insurer  in 
making good such loss or damage carrying out any necessary works of 
reinstatement as soon as reasonably practicable and will to the extent 
that  such monies  are insufficient  make up such insufficiency out  of its 
own resources; 
5.12.3 
the  Landlord  will  on  demand  produce  to  the  Tenant  a  copy  or  full 
details of the policies of Insurance and evidence that they are in force; 
5.12.4 
the  Landlord  will  notify  the  Tenant  of  any  material  change  in  the 
provisions of any policy of Insurance from time to time. 
 
 
5.13  Pest Control 
 
  
 
5.13.1 
Where  there  is  evidence  of  pest  infestation  not  caused  by  the  act  or 
default of the Tenant the Landlord shall: 
 
(i)  
on being notified by the Tenant immediately eradicate the infestation; 
 
(ii)  
where  the  Premises  is  so  infested  as  to  become uninhabitable  pay  to 
the  Tenant  by  way  of  liquidated  damages  a  sum  equal  to  the  Rent 
calculated  from  the  date  the  Premises  became  uninhabitable  to  the 

 
date the Premises is passed by the Tenant as fit for human habitation 
or the Lease is terminated in accordance with this Lease whichever is 
the earliest;   
 
(iii)  
at  the  Tenant's  request  to  enter  into  and  maintain  a  contract  for  the 
control of pests with a company of repute and shall provide the Tenant 
with documentary evidence of the contract when required so to do.  
 
5.14   Provision of services 
 
                  
The Landlord covenants with the Tenant to use its best endeavours to             
 
provide or procure the provision of the Services in accordance with the             
 
principles of good estate management. 
 
6.  IT IS MUTUALLY AGREED AND DECLARED as follows: - 
 
6.1 
Breach and Non - Payment 
 
 
 
 
If the Rent or any part thereof shall remain unpaid for  twenty one days 
after becoming payable (whether formally demanded or not) or if there 
shall be a breach of any of the Tenant's covenants the Landlord shall in 
either  case  be  entitled  to  terminate  this  Lease  by  not  less  than  three 
months prior notice in writing and thereafter to re-enter the Premises or 
any  part  thereof  in  the  name  of  the  whole  and  thereupon  this  Lease 
shall immediately terminate but  without prejudice  to any right  of action 
or remedy of  either party in  respect of  breach of  any of the covenants 
on their part herein contained. 
 
6.2 
Abatement of Rent 
 
 
 
6.2.1  
 If and whenever the Premises or the Building or any part thereof shall 
at  any  time  during  the  Term  be  destroyed  or  damaged  by  any  of  the 
Insured Risks so that the Premises is unfit for occupation and use and 
the policy or policies of Insurance  shall not have been vitiated by any 
act  or  default  of  the  Tenant  the  Rent  hereby  reserved  or  a  fair 

 
proportion  thereof  according  to  the  nature  and  extent  of  the  damage 
sustained  shall  be  suspended  until  the  Premises  shall  again  be 
rendered fit for habitation and use to the extent that such loss of Rent is 
recoverable under Insurance against Loss of Rent.  
 
 
 
6.2.2 
The Landlord must ensure that the Premises or the Building or any part 
of  it  being  totally  or  substantially  destroyed  or  damaged  by  any  of  the 
Insured  Risks  be  rebuilt  or  reconstructed  if  practicable.  If  due  to  such 
total or substantial destruction or damage the Tenant serves a notice to 
terminate  the  tenancy  on  the  Landlord  this  Lease  shall  immediately 
terminate but without prejudice to any right of action or remedy of either 
party in  respect of  breach of any of  the covenants on their part herein 
contained. 
 
6.3 
Tenant’s Notice to terminate 
 
 
 
 
 
In the event that the Tenant shall desire to terminate this Lease before 
the expiry of the Term then notwithstanding anything herein contained 
the Tenant may terminate this Lease by giving to the Landlord not less 
than four weeks previous notice of the date of termination of this Lease 
(to  expire  at  any  time)  and  on  such  termination  this  Lease  shall 
thereafter  be  determined  and  everything  herein  contained  shall  cease 
and  be  void  but  without  prejudice  to  the  rights  and  remedies  of  either 
party against the other in respect of any antecedent claim PROVIDED 
ALWAYS  that  the  Landlord  shall  compensate  the  Tenant  for  any 
repairs  or  improvements  (other  than  those  for  which  the  Tenant  is 
obligated  to  do  under  the  covenants  hereof)  carried  out  to  the 
Premises. 
 
6.4 
Landlord’s Break Clause  
 
 
 

 
6.4.1 
The Landlord may at any time during the term determine the lease by 
service of a notice giving at least three calendar month’s prior notice in 
writing  expiring  on  any  date  after  expiry  of  such  notice  period.  The 
process  of  gaining  vacant  possession  may  take  up  to  9  months  to  be 
achieved however, if the units become vacant during the period of the 
notice, the same will be handed back immediately.   
 
 
 
 
6.5 
Service of Notices  
 
 
 
6.5.1 
The respective addresses for service of notices under this Lease shall 
be the addresses referred to in this Lease but any party may, by written 
notice  to  the  other,  or  (if  more  than  one)  others,  substitute  another 
address in England which shall then become the notice address. 
6.5.2   
A notice may be served by: - 
(i) 
handing it to a party or representative of the party to be served; 
(ii) 
leaving it at the notice address; 
(iii) 
sending  it  to  the  notice  address  by  first  class  special  registered  or 
recorded delivery post; and 
(iv) 
transmitting  by  facsimile  copy,  or  cabling  it  to  the  notice  address 
provided  that  a  confirmatory  letter  is  posted  within  24  hours  of  such 
transmission. 
6.5.3 
Any  notice  served  by  post  shall  be  deemed  to  have  been  received  2 
days  after  the  day  on  which  they  were  posted  and  otherwise  shall  be 
deemed to have been given at the time when in the ordinary course it 
may be expected to have been received. 
6.5.4 
In  proving  service  of  any  notice  it  shall  be  sufficient  to  prove  that 
delivery  was  made  or  that  the  envelope  containing  the  notice  was 

 
properly  addressed  and  posted  by  first  class,  special,  registered  or 
recorded  delivery  post  or  that  the  facsimile  transmission  was  properly 
addressed and sent as the case may be. 
6.5.5 
Any notice under this Lease must be given in writing and in the case of 
the Council addressed to the Authorised Officer at Contracts Team, 48 
Station  Road,  Wood  Green,  London  N22  7TY  and  in  the  case  of  the 
Landlord  to  its  last  known  address  or  the  address  of  the  Landlord’s 
agent (if any).  
 
6.6 
Rent Apportionment 
 
 
 
 
 In  the  event  of  determination  of  this  Lease  for  any  reason  before  the 
expiry  of  the  Term  the  Rent  shall  be  apportioned  to  the  date  of 
termination. 
 
6.7 
Tax Liability  
 
 
6.7.1    
Where the Landlord intends to reside abroad and is for the purposes of 
section 21 Income Corporation Taxes Act 1988 ("ICTA 1988") a person 
liable to tax under section 15 Schedule A the Landlord shall appoint a 
person  to  receive  the Rent  and  to  act  as  the  Landlord's  Agent  for  the 
purposes of section 78 Taxes Management Act 1970 ("TMA 1970"). 
6.7.2 
Further and in addition to the Landlord's covenant  under Clause 6.7.1 
above 
 
(i) 
where  the  Landlord  is  not  a  person  resident  in  the  United  Kingdom 
(UK) and having failed to comply with the obligation provided in Clause 
6.7.1  above  the  Tenant  is  served  with  notice  in  the  prescribed  form 
under  section 23 ICTA 1988; or  
 
(ii) 
where within the meaning of section 43 ICTA 1988 the Landlord's usual 
place  of  abode  is  outside  the  UK  and  the  Rent  payments  are  made 
directly to the Landlord; or 

 
 
(iii) 
where  the Landlord  is under  any  statutory  provision  chargeable  to tax 
and the Tenant failed to deduct tax for any period during the leasing to 
the Tenant of the Premises; 
 
it is agreed that the Tenant shall be entitled and is hereby authorised to 
recover  or  make  such  deductions  from  the  Rent  as  are  necessary  to 
satisfy the tax due to the Collector of Taxes 
 
6.7.3  
Where  the  Tenant  as  the  derivative  lessee  under  the  ICTA  1988  is 
obliged  to  make  any  payment  for  and  on  behalf  of  the  Landlord  in 
respect  of  the  tax  due  under  Clause  6.7.2  above  any  amount  so paid 
will  operate  as  a  debt  due  to  the  Tenant  and  shall  be  deducted  from 
any Rent due to the Landlord and in the event that the Rent due for the 
residue of the Term is not sufficient to satisfy the debt due the amount 
paid  by  the  Tenant  shall  be  a  legal  charge  on  the  Premises  ranking 
after  any  registered  legal  charge  at  the  date  of  this  Lease  and  the 
Landlord  irrevocably  appoints  the  Tenant  to  be  the  true  and  lawful 
attorney  in  the  name  and  on  behalf  of  the  Landlord  to  execute  and 
complete and do all acts  and things incidental to all or any such legal 
charge  as  security  for    the  Landlord’s  obligations  under  this  Clause 
6.7.3. 
 
6.7.4    
It  is  further  agreed  that  where  the  Tenant  has  under  this  clause 
deducted or recovered any tax paid or due to the Collector of Taxes the 
Tenant shall: 
(i) 
provide  to  the  Landlord  a  certificate  of  the  tax  deducted  or  recovered 
and 
(ii) 
not be liable in any way whatsoever to the Landlord for the amount so 
deducted or recovered. 
 

 
6.8 
Condition of the Property 
 
 
The parties agree that the condition of the Property is as set out in the 
Schedule  of  Condition  but  subject  to  any  subsequent  schedule  of 
works. 
 
6.9 
Handback 
 
 
 
 
6.9.1    
Except  as  provided  for  in  Clause  6.9.2  at  the  End  of  the  Term  the 
Tenant  will  peaceably  leave  and  yield  up  to  the  Landlord  with  vacant 
possession the Premises (Tenant's fixtures and fittings excluded) which 
shall subject to clause 5.5.3 include the Furnitures.  
6.9.2.1  
Where at  the  determination of the Lease,  whether by effluxion of time 
or  on  the  exercise  of  the  Landlord’s  Break  Clause  (under  Clause  6.4 
above)  the  Tenant’s  sub-tenant  or  any  lawful  occupant  remains  in 
occupation of the Premises the Tenant’s interest in the Premises shall 
determine  except  for  the  purpose  of  bringing  possession  proceedings 
against the Tenant’s former sub-tenant  or any unlawful occupant who 
entered into occupation of the Premises during the Term. 
6.9.2.2  
Where the Tenant’s sub-tenant remains in occupation of the Premises 
after  the  determination  of  the  Lease  the  Tenant  shall  be  liable  to  pay 
the  Landlord  damages  for  use  and  occupation  at  the  rate  of  the  Rent 
until such time as the Tenant’s sub-tenant is evicted from the Premises 
and no other sums. 
6.9.3.1  
If  the  Premises  are  damaged  as  a  result  of  a  breach  of  the  Tenant’s 
obligations under Clause 4.3 of this Lease the Tenant shall (except and 
to  the  extent  that  this  is  the  Landlord’s  obligation  under  this  Lease) 
either: - 
   
 
(i) well and sufficiently repair the damage; or 
 
 
(ii) pay to the Landlord the value of any such repair required. 
6.9.3.2  
Notwithstanding  Clause  6.9.3.1  or  anything  to  the  contrary  in  this 
Lease the Tenant shall not at any time be liable for any damage to the 
decoration, paint works or decorative finishes at the Premises. 

 
6.9.4   
Where during the Term or any hold over period the Landlord enters into 
occupation  of  the  Premises  whether  personally  or  through  agents 
before being formally allowed to do so by the Tenant's Valuation officer 
or where at the End of the Term the Tenant gives up the Premises with 
vacant possession and the Landlord refuses to accept the keys to the 
Premises  back  then  notwithstanding  any  disrepair  that  might  have 
occurred  for  which  the  Tenant  is  responsible  under  this  Lease  the 
Tenant shall not be liable in anyway whatsoever for any such disrepair 
to the Premises. 
6.9.5   
If  at  the  End  of  the  Term  or  during  any  period  of  holding  over  the 
Tenant gives vacant possession of the Premises back to the Landlord 
by  handing  over  the  keys  to  the  Premises  to  the  Landlord  and  the 
Landlord  refuses  to  accept  the  keys  the  Tenant  may  at  its  discretion 
leave  the  keys  in  the  Premises  without  any  further  notice  to  the 
Landlord  and  the  Landlord  will  be    deemed  to  have  accepted  the 
Premises back in its possession and the Tenant shall not be liable for 
any unauthorised occupiers or damages caused to the Premises or any 
loss suffered by the Landlord as a result. 
 
6.10  Option to Renew 
 
6.10.1 
If  the  Tenant  wishes  to  take  a  further  lease  of  the  Premises  from  the 
end of the Term, and at any time  within the six months period  before 
the  end  of  the  Term  gives  to  the  Landlord  not  less  than  one  month’s 
notice of that wish, then, provided the Tenant has paid all the Rent due 
and the Tenant does not  receive any notice from the Landlord  within 
one  month  of  serving  the  option  notice  that  the  Landlord  requires 
vacant  possession  of  the  Premises  at  the  end  of  the  Term,  the 
Landlord must grant to the Tenant a further lease of the Premises for a 
term  equivalent  to  the  term  of  years  requested  by  the  Tenant 
commencing  on  and  including  the  day  following  the  last  day  of  the 
Term, on the same terms and conditions as this Lease except as to the 
initial Rent. 

 
6.10.2 
The initial rent reserved by the further lease is to be an amount equal 
to the Rent payable under this Lease at the end of the Term. 
 
6.11  Local Authority Powers    
 
 
 
 
Nothing  herein  contained  shall  be  deemed  to  affect  the  powers 
authorities and rights of the Tenant as a Local Authority Local Planning 
Authority  or  in  any  other  capacity  under  or  by  virtue  of  any  Public  or 
Local  Act  or  Order  and  all  such  rights  powers  and  duties  shall  be 
enforceable  and  exercisable  by  the  Tenant  as  fully  and  freely  as  if  this 
Lease had not been executed and any consent or approval given by or 
under this Lease shall be deemed a consent or approval by the Council 
as Tenant only and not as statutory authority. 
 
6.12  Mortgage Default   
 
 
 
6.12.1  
Where the Premises is mortgaged or otherwise charged as security for 
any  loan  and  the  Landlord  either  requests  the  Tenant  to  make 
payments  direct  to  the  mortgagee  or  (in  breach  of  the  terms  of  the 
mortgage  or  charge)  fails  to  remedy  any  default  in  making  the 
payments  required  by  the  mortgage  within  28  days  of  any  notice 
served  by  any  mortgagee  then  unless  the  Landlord  provides  full 
particulars of the mortgage account into which the Rent can be paid to 
remedy  any  breach  then  the  Tenant  may  withhold  any  rent  due  until 
such time as the Landlord has provided the Tenant with all necessary 
information so the Rent can be paid. 
6.12.2  
The  Landlord  confirms  that  the  Property  is  subject  to  the mortgage  (if 
any)  appearing  in  the  charges  register  of  the  Official  Copy  entries  at 
the appropriate HM Land Registry  as at the date of this Lease and that 
the  entries  were  relied  upon  for  the  purposes  of  completion  of  this 
transaction and that it has obtained the consent of the mortgagee  and 
the parties  agree that where a mortgagee of the Premises has notified 
the  Tenant  that  its  security  will  be  materially  prejudiced  by  reason  of 
the Landlord’s default in making the required mortgage payments then 

 
the Tenant shall and (if so requested in writing) pay the Rent  (in part or 
full) direct to the mortgagee as set out at the time of any such request . 
 
6.13  Equal Opportunities 
 
 
 
 
 
 In accordance with the Tenant's policy to actively combat discrimination 
of all forms wherever it occurs the Parties shall not discriminate directly 
or indirectly through applying conditions or requirements  which  cannot 
be  shown  to  be  justified  The  Parties  shall  not  discriminate  on  the 
grounds of age colour disability ethnic origin gender HIV status marital 
status nationality or national origins race religious beliefs responsibility 
for dependents sexuality or unrelated criminal conviction. 
 
6.14  Costs  
 
 
 
6.14.1  
Each party shall pay their own costs and expenses for the preparation 
and  completion  of  this  Lease  and  counterpart  thereof  and  any  stamp 
duties payable in connection therewith. 
 
6.14.2  
The  Tenant  shall  be  entitled  to  make  a  reasonable  administration 
charge in respect of any subsequent changes required by the Landlord 
to this Lease.  
 
6.15  Arbitration   
 
 
 
6.15.1  
In the event of any dispute arising from a breach of any of the clauses 
of this Lease the same shall be determined by an arbitrator appointed 
by the parties and in default of such appointment a single arbitrator of 
the  County  Court  in  accordance  with  the  Arbitration  Act  1996  or  any 
statutory  modification  or  re-enactment  for  the  time  being  in  force  and 
FURTHER  it  is  agreed  that  the  arbitrator  shall  have  jurisdiction 
notwithstanding  the  amount  involved  exceeds  the  jurisdiction  limit  for 
the  time  being  in  force  in  respect  of  arbitration  proceedings  in  the 

 
County Court and his decisions shall be binding on the parties without 
prejudice to their rights of appeal on a point of law. 
 
6.15.2  
Each of the parties shall bear and pay their own costs that accrue prior 
to the reference. 
 
6.16   Third Party Rights   
 
 
 
 
Each  party  confirms  that  no  terms  of  this  Lease  is  enforceable  under 
the Contracts (Rights of Third Parties) Act 1999 by a person who is not 
a party to this Lease. 
 
IN WITNESS whereof the Landlord and the Tenant have executed this deed the day 
and year first before written   
 
THE FIRST SCHEDULE 
Rights Granted 
 
The  Tenant  and  those  deriving  title  through  or  otherwise  authorised  by  the  Tenant 
shall have the following rights in common with others during the Term: 
 
1. 
All rights of support and protection afforded to the Premises. 
 
2. 
Right to free and uninterrupted passage and running of water, drainage, gas, 
electricity,  communication  and other  services  by  any  Conduit forming  part  of 
the  Landlord's  adjoining  or  neighbouring  property  although  in  or  passing 
through the Premises. 
  
3. 
The right to enter any part of the Landlord’s adjoining property to execute any 
 
repairs and other works pursuant to the Tenant’s covenants under the Lease. 
 
THE SECOND SCHEDULE 
Exceptions and Reservations 
 

 
The following rights are excepted and reserved to the Landlord: 
 
1. 
Right to free and uninterrupted passage and running of water, drainage, gas, 
 electricity,  communication  and other  services  by  any  Conduit forming  part  of 
the  Landlord's  adjoining  or  neighbouring  property  although  in  or  passing 
through the Premises and the right to enter the Premises upon giving 14 days 
notice  in  order to  inspect,  clean,  maintain,  repair  or  renew  any  Conduit  or  to 
install any new Conduit and making good any damage caused. 
 
2. 
The  right  to  enter  upon  the  Premises  upon  giving  reasonable  prior  written 
notice  (except in an emergency) to the Tenant and any subtenant to  execute 
any  repairs  and  other works  pursuant  to  the  Landlord’s  covenants  under  the 
Lease.  
 
Appendices: 
Appendix 1 – Schedule of Conditions 
Appendix 2 – List of Fixtures and Fittings 
Appendix 3 – List of Furnishings and Furnitures 
Appendix 4 – List of Photographs 
Appendix 5 – Schedule of Works 
 
 
SIGNED as a Deed  
 
 

by the LANDLORD  in 
 
 

the presence of: 
 
 
 

 
 
_________________________________ 
Witness Signature 
 
_________________________________ 
Witness Name 
 
_________________________________ 

 
Witness Address 
 
_________________________________ 
Witness Occupation 
 
 
 
 
 
 
 
EXECUTED AS A DEED by { Name of  ) 
Company } by a director and its   
)  
Secretary: 
 
 
 
 Signature:                                 
Director 
 
 
 
 
 
 
 Signature:                           
Secretary 
 
 
 
 
 
THE COMMON SEAL of THE MAYOR  ) 
AND BURGESSES OF THE LONDON  
BOROUGH OF HARINGEY was   

hereunto affixed by ORDER
 
) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Authorised Officer