This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Planning Officer report communications'.

HERTFORDSHIRE COUNTY COUNCIL
Agenda No.
DEVELOPMENT CONTROL COMMITTEE
1
MONDAY 19TH FEBRUARY 2018 AT 10.00 AM
ST ALBANS DISTRICT COUNCIL
APPLICATION FOR THE CONSTRUCTION OF NEW 6 FE SCHOOL
BUILDINGS, VEHICULAR ACCESS/EGRESS ONTO THE LOWER LUTON
ROAD, VEHICULAR ACCESS ONTO COMMON LANE, TWO PEDESTRIAN
ACCESSES/EGRESSES ONTO COMMON LANE, CAR PARKING, CYCLE
STORAGE, COACH PARKING, PLAYING FIELDS, TENNIS COURTS /
MULTI-USE GAMES AREA, SURFACE WATER ATTENUATION
MEASURES, HARD AND SOFT LANDSCAPING AND OTHER
ASSOCIATED DEVELOPMENT AT LAND TO THE NORTH OF LOWER
LUTON ROAD, HARPENDEN, HERTFORDSHIRE

Report of the Assistant Director of Environment
Contact:
Chay Dempster
Tel: 01992 556308
Local Member:
David Williams
Adjoining Members: Teresa Heritage/ Annie Brewster
Purpose of Report
1.1
To consider application 5/2733-17 for the construction of new 6 FE
school buildings, vehicular access/egress onto the Lower Luton Road,
vehicular access onto Common Lane, two pedestrian
accesses/egresses onto Common Lane, car parking, cycle storage,
coach parking, playing fields, tennis courts / multi-use games area,
surface water attenuation measures, hard and soft landscaping and
other associated development at land to the north of Lower Luton
Road, Harpenden, Hertfordshire.
2.
Summary
2.1
The application proposes the construction of a new 6 form of entry
secondary school, together with sports hall, multi-use games area,
playing fields, new vehicular access and egress from the Lower Luton
Road, in addition to a service access from Common Lane and
pedestrian accesses from Common Lane and the Lower Luton Road.
The site is shown on the Ordnance Survey Extract (Appendix 1).
2.2
The application includes a package of off-site highway improvements
schemes listed in Appendix 2. The proposed highway works in the
vicinity of the site include a toucan crossing to the east of Crabtree
Lane, junction modifications to the mini-roundabout at Common
Lane/Lower Luton Road junction, a pedestrian footway on the east side
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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of Common Lane, and the introduction of a 30mph speed limit between
Batford and Wheathampstead.
Education Need
2.3
The Education Needs Statement submitted as part of the planning
application forecasts a deficit of 131 (4.4FE) places in 2018/19, with a
peak demand forecast of 201 (6.7FE) places by 2022/23, indicating
there is an urgent and sustained deficit of places.
Comparative Site Assessment
2.4
The Comparative Site Assessment considers the options to deliver the
required capacity, including:
a) expansion at one or more of the three existing Harpenden
secondary school sites;
b) construction a new secondary school within the urban area of
Harpenden, Redbourn or Wheathampstead, and
c) construction of a new school in the Metropolitan Green Belt
surrounding Harpenden.
2.5
For the existing school sites, feasibility studies identified the potential to
accommodate an additional 2FE at Sir John Lawes School plus 0.6FE
at St Georges School. However, the combined additional capacity
(2.6FE) would fall well short of the level of forecast demand, and
moreover, the two schools are unwilling to expand on a permanent
basis. Therefore, the option to expand at one or more of the existing
school sites was not developed further.
2.6
Land searches conducted in 2015 and 2017 for potential sites
(minimum 2.1hectares) available within the urban areas of Harpenden,
Redbourn and Wheathampstead, included land within HCC ownership,
commercially available land, and open land. The site search found no
available sites of the required size.
2.7
The site search on the fringes of Harpenden identified 9 Green Belt
sites for new school buildings and playing fields (minimum site area
12ha). Each site was assessed against a range of environmental and
Green Belt considerations, alongside highways and planning
appraisals. The Comparative Site Assessment produced a shortlist of
three sites:
−  Site A: Land to the East of Luton Road, Harpenden;  
−  Site D: Land east of Lower Luton Road; and  
−  Site F: Land to the north of the Lower Luton Road (the application
site).
2.8
The Comparative Site Assessment considered the environmental
effects of the development of a 6FE school for each site. Site A was
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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shown to result in the least adverse environmental effects; Site D was
shown to result in less adverse environmental impact (than Site F); in
terms of heritage assets, ecology, agriculture, link capacity and for
pedestrians and cyclists.
2.9
The Green Belt Review submitted as part of the application considered
the effect of the proposed development upon the five purposes of the
Green Belt. Site A was identified as having the least adverse Green
Belt effects (of all sites). Site D and Site F ranked equal in terms of
Green Belt effects.
2.10
The Viability Assessment submitted as part of the application identified
Site A as having been promoted as a potential housing site in the
district wide call-for-sites, making the cost of acquiring the site
unviable. Site D was previously identified as being included within a
potential Green Belt release (housing site) as part of a wider review of
the Green Belt. Site F was identified as the most favourable (of the
shortlisted sites) in terms of acquisition costs. Following completion of
the Comparative Site Assessment the County Council entered into
negotiations to acquire the site, and completed the purchase on 25th
August 2017.
Green Belt
2.11
The application site is located within the Metropolitan Green Belt. The
proposed development of a new school constitutes inappropriate
development in the Green Belt, which, in accordance with national
planning policy, should not be permitted except in very special
circumstances. When considering any planning application, local
planning authorities should ensure that substantial weight is given to
any harm to the Green Belt. ‘Very special circumstances’ will not exist
unless the potential harm to the Green Belt by reason of
inappropriateness, and any other harm, is clearly outweighed by other
considerations (Paragraph 88).
2.12
The proposed development would conflict with the purposes of the
Green Belt and would adversely impact upon openness. Substantial
weight 
is given to the harm to the Green belt. The proposed
development would also result in other harm, including:
−  Moderate-adverse impacts (after 10 years) to the landform, 
landuse, landscape character areas, and to some visual receptors
in the vicinity of the site, which is given moderate weight;
−  a slight impact on air quality in the vicinity of the site, to which 
limited weight is given;
−  loss of an agricultural unit, to which moderate weight is given, and
−  the potential increase in the number of car journeys, which is given 
limited weight.
Planning balance
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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2.15
The Planning and Compulsory Purchase Act 2004 (38(6) states
‘planning applications must be determined in accordance with the
development plan unless material considerations indicate otherwise’.
2.16
The proposal represents inappropriate development and causes harm
to the openness of the Green Belt. The proposal conflicts with Policy 1
(Metropolitan Green Belt) of the St Albans Local Plan Review 1994 and
the NPPF (Paragraphs 79, 80, 87, 88, 89). The proposal would not
preserve or enhance the quality of the landscape and thereby conflicts
with Policy 104 of the St Albans Local Plan Review 1994. The proposal
would result in a loss of 17.2 hectares of high grade agricultural land.
The proposal is in conflict with Policy 102 of the St Albans Local Plan
Review 1994.
2.17
The proposal provides an adequately high standard of design which
takes into account site context and materials, and provides additional
woodland and meadow planting, and planting some large individual
trees on the edges of the site. There are no proposals for floodlighting.
The proposal is thereby regarded as complaint with Policies 69, 74 and
80 of the St Albans Local Plan Review 1994.
2.18
The proposal is regarded as acceptable in terms of road safety,
environmental impact of traffic, road capacity, road hierarchy, and car
parking provision. The proposal is regarded as complaint with Policies
34 and 39 of the St Albans Local Plan Review 1994. Moreover, the
proposal is balanced in favour of sustainable transport in accordance
with the aims of the NPPF (Paragraph 32).
2.19
The planning conditions make suitable provision for the preservation of
archaeology at the site, which will ensure that the development is
compliant with the NPPF (Paragraph 132) and Policy 110 of the St
Albans Local Plan Review 1994.
2.20
The application, through the Education Needs Statement, has
demonstrated that there is an overriding need for the additional
capacity for children within the area of need, including Harpenden and
the surrounding villages. The application, through the Comparative Site
Assessment, has shown that there are no suitable locations available in
areas excluded from the Green Belt. The proposal complies with Policy
65 (B) (iii) of the St Albans Local Plan for these reasons.
2.21
The proposed development is acknowledged as representing
inappropriate development in the Green Belt, and would result in
encroachment into the countryside, and would harm openness.
Substantial weight is attached to the harm to inappropriateness, harm
to the Green Belt, and other harm to the Green Belt.
2.22
The proposal would also have negative impacts in terms of: moderate-
adverse effects (after 10 years) to landform and landuse of the site and
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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some visual receptors in the vicinity of the site, and, slight adverse
impact in terms of air quality in the vicinity of the site; and a large
adverse impact on agriculture in terms of the loss of 17.2 hectares of
high grade agricultural land. The proposal also has the potential harm
to the operation of the highway should the school generate significant
additional car journeys. The proposal is contrary to a number of
development plan policies for these reasons.
2.23
The report identifies the positive elements of the proposal i.e.:
−  the wider benefits of providing the level of additional secondary school 
capacity required within the area of need ;and
−  the provision of sports facilities for community use; 
2.24
The report identifies -
−  there are no suitable, available and deliverable sites within the urban 
areas of Harpenden, Redbourn, Wheathampstead; and
−  there are no alternative sites within the Green Belt surrounding 
Harpenden, which potentially could result in less harm, and which are
available and viable for a school site, as demonstrated by the
Comparative Site Assessment.
2.25
The report identifies that the Government attaches great importance to
ensuring that a sufficient choice of school places is available to meet
the needs of existing and new communities. Local planning authorities
should take a positive, proactive and collaborative approach to meeting
this requirement, and to development that would widen the choice in
education. They should: give great weight to the need to create,
expand or alter schools. Accordingly, great weight is given to the
need to create a new school within the area of need.
2.24
The report regards the need to create a new secondary school within
the area of need as very special circumstances to justify inappropriate
development in the Green Belt. The great weight given to the need to
create a new secondary school within the area of need is regarded as
clearly outweighing the substantial weight that is given to the potential
harm to the Green Belt, and any other harm, that have been identified.
Recommendation
3.1
For the reasons set out above and in the main body of the report, it is
recommended:
A. that planning permission should be granted subject to the conditions
set out below, which are considered to be necessary, relevant,
enforceable, precise and reasonable, subject to
B. the application is referred to the Secretary of State as a departure from
the development plan for a decision as to whether or not to call in the
application for his determination
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Conditions
Timing
▪  Commencement of development: within 3 years 
▪  Construction hours: 7am - 6pm Monday - Friday; Saturday 8am - 1pm; 
▪  Sports facilities: hours of use: 8am to 9pm Monday - Saturday; Sunday 
9am to 7pm
General requirements
▪  Vehicular and pedestrian access: implemented in accordance with 
approval plans
▪  Travel Plan: 56% sustainable travel modal split (specified in the Travel 
Plan version 3) to be delivered, maintained and monitored on an
annual basis, in accordance with the measures set out in the
intervention strategy
Prior to the commencement of development
Further details required in respect of:
▪  Samples of materials of construction: for external elevations 
▪  Fences and other means of enclosure 
▪  Levels: cross section drawings 
▪  Refuse storage areas 
▪  Hard and soft landscaping: enhancement scheme: 
▪  Lighting: 
Drainage:
−  Scheme of infiltration testing 
−  Site drainage strategy 
−  Detailed design of overland flow routes 
−  Detailed design of surface water ditch; 
−  Construction Management Plan; 
▪  Detailed schemes for off-site highway works 
▪  Drainage: cross section drawings showing proposed site contours 
▪  Soil handling: methodology statement 
▪  Sports pitches: assessment of ground conditions 
▪  Sports facilities: multi-use games area - detailed specification 
▪  Archaeology: Written Scheme of Investigation 
▪  Archaeology: mitigation strategy for preservation in situ 
▪  Ecology: ecological management plan 
Prior to the first occupation
▪  Provision of new vehicular and pedestrian access on Common Lane 
▪  Provision of off-site highway works 
▪  Extension of 30mph speed limit from Wheathampstead to Batford; 
▪  Travel Plan: implementation of measures specified in the Travel Plan 
(Phase 1);
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  Energy use statement 
▪  Drainage:  
−  implementation of drainage strategy principles; 
−  submission of drainage strategy for sports pitches; 
−  submission final drawings showing drainage and overland flow 
routes;
Prior to second year intake
Actions and further information requirements
▪  Provision of new access onto the Lower Luton Road 
▪  Parking and turning space: in accordance with approved plans 
▪  Provision of area wide parking restrictions shown in principle on 
Drawing No.2675-AWP-S30-01;
▪  Off-site highway works: detailed schemes 
▪  Off-site highway works: implementation of approved plans 
Other timescales
▪  Ecology: survey (presence of badgers) minimum 2 weeks prior to 
commencement;
▪  Ecology: management plan: not later than 6 months prior to first 
occupation
▪  Community Use Agreement: prior to occupation of the school in Year 
13 and above;
▪  Sport pitches: noise assessment prior to any community use after 6pm 
▪  Drainage: submission of drainage and maintenance plans 
Background
4.1
Harpenden Secondary Education Trust’s (HSET1) submitted an
application for funding under the free schools programme to the
Department of Education (DfE) in October 2014. The application
received approval to enter the pre-opening process in March 2015.
4.2
The process required HSET to provide valid evidence of demand for
the school. The submitted evidence was assessed alongside data held
by DfE, as well as information provided by the local authority. The
Education and Skills Funding Agency (on behalf of DfE) regarded the
free schools application as having ‘clearly demonstrated strong
parental demand and a marked need for this school’. The application
was allowed to proceed to the next stage of the pre-opening process,
under the following arrangements:
▪ 
HCC take responsibility for acquiring the site;  
1 The Harpenden Secondary Education Trust was established to promote a fourth secondary school in the town.
HSET Trust is a partnership of the three existing secondary schools, the University of Hertfordshire and
Rothamsted Research
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪ 
DfE/ ESFA take responsibility for carrying out the capital works.  
▪ 
HSET take responsibility for developing site designs (alongside the 
EFSA) and to develop the educational, financial and governance
plans to the required standard to enable the Secretary of State to
consider entering into a funding agreement
4.3
In May 2017 Kier Construction Ltd were awarded the contract to design
and construct the new school.
4.4
The County Council negotiated the purchase of the site from January
2015 and completed the acquisition of the land on 25th August 2017.
The landowner retained a strip of land (the ‘retained land’) measuring
approximately 35m wide between the application site and Common
Lane.
4.5
The application was submitted on 11 September 2017 and public
consultation began on 28 September 2017 for 6 weeks. Further
information on archaeology, transport, and surface water drainage was
submitted on 14 December 2017 and a further period of consultation
lasted for 21 days.
4.6
This is a joint application by Hertfordshire County Council (HCC) and
the Education and Skills Funding Agency (EFSA) under the Town and
Country General Regulations 1992 (Regulation 3 development).
4.7
The application site is located in the Green Belt and is therefore a
departure from the development plan. Any resolution to grant planning
permission must be subject to the application being referred to the
Secretary of State for a decision on whether or not to call in the
application for his determination
Site and Surrounding Area
5.1
The application site is located in Harpenden East on the north-east
edge of the settlement of Batford. The application site is located
immediately north east of the junction of Common Lane with the Lower
Luton Road. The site location is shown on the OS extract appended to
this report (Appendix 1). The site is approximately 17.20 hectares in
area.
5.2
The site comprises:
▪  four fields of grassland (last used for grazing cattle),  
▪  hedgerow along the northern boundary to Mackerye End Lane,  
▪  public right of way along the eastern site boundary and the dense 
vegetation filtering views into the site,
▪  the southern site boundary to the Lower Luton Road marked by post 
and wire fences with a small section accommodating a remnant
hedgerow
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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The site is bounded by–
▪  Mackerye End Lane and agricultural land to the north and the hamlet of 
Mackerye End to the north east;
▪  Harpenden Public footpath: 027A to the east; agricultural land and land 
in multiple ownership beyond,
▪  The Lower Luton Road (B653) to the south; with Old Batford Mil  south 
west, the Grade II listed Thatched Cottage on the corner of Lower
Luton; with fields, hedgerow and pasture adjoining the River Lea to the
south; and
▪  Common Lane and the ‘retained land’ to the west 
5.3
The tree survey records 29 trees within or adjoining the site, in
Categories B1, B2, C2 or U and four hedgerows all Category C2.
5.4
The current land use is agriculture. The land is classified Grade 3a, i.e.
best and most versatile agricultural land.
5.5
The land has been used for cattle grazing for the past 20 to 30 years.
In 2013 an agricultural viability report was undertaken to support the
comparative site assessment, which identified the land was managed
under a farm business tenancy used for rearing beef cattle. The tenant
owns Dane Spring Farm (12ha) and occupies other land parcels under
annual grazing licences. The land was used for overwintering cattle
and was the main base for the farm business.
5.6
The tenancy was ended by 2016/17. In 2017 a second agricultural
viability report was commissioned to reflect the change in
circumstances, which concluded:
▪  The tenant’s grazing has reduced by half  with cattle stock numbers 
reduced by approximately 60%;

The retained land to the east of Common Lane is 8.5 acres which is not
large enough to sustain agricultural livestock use of the site;

The size of the enterprise has reduced significantly affecting
economies of scale and profitability of the enterprise. The livestock
enterprise is part of a larger business operation which is not solely
reliant upon the income from livestock;

The significant decrease in the size of the enterprise will have a short
to medium term impact on the overall business;

The proposed development would have a large adverse impact in
terms of agricultural viability.
Conservation designations
5.7
The Mackerye End Conservation Area is located immediately to the
north of the application site. There are a number of listed buildings
(high sensitivity) in close proximity to the site, including:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
9

▪  The Thatched Cottage (Grade II listed) adjacent opposite the site on 
the south side of the Lower Luton Road
▪  Mackerye End House (Grade I listed) adjacent to northern east corner 
of the site
▪  The stable, coach house and cottage (Grade II) south-east of Mackerye 
End House, located approximately 50m north-east of the application
site
▪  Cory Cottage and Wright Cottage located north east of the application 
site are medium sensitivity.
Archaeology
5.9
The site is not located within a designated area of Area of
Archaeological Significance.
5.10
In May 2015, the County Archaeologist recommended that an
archaeological evaluation be carried out for the site. In August 2017, 80
trial trenches were dug, of which 34 were found to contain heritage
assets of archaeological interest, dating from Mesolithic and Neolithic
periods, Bronze Age, Iron Age and early medieval (Anglo-Saxon)
periods. The position of the trenches is shown on Appendix 8.
5.11
Many of the discoveries are rare in Hertfordshire including a Middle
Iron Age enclosure and pottery dating from the early Neolithic period.
Also found were hundreds of pieces of flint from the Mesolithic to the
Bronze Age
5.12
In addition, 14 human burials, thought to date from the seventh century
(Anglo Saxon) were found in the northern part of the site, which are
considered to be of regional significance (at least). The County
Archaeologist recommended that one of these burials be exhumed to
better understand the date of the burials and significance.
5.13
The planning application includes an archaeological desk-based
assessment, a geophysical survey, an archaeological trial trench report
and an addendum describing the exhumation of a human burial. The
applicant has also submitted an Archaeological Impact Assessment,
which includes a method statement to achieve the preservation of
these heritage assets.
Ecology
5.14
The nearest designations are:
▪ 
125 (west) - Batford Springs (Local Nature Reserve, Wildlife Site)  
▪ 
180m (north) - Grasslands at Mackerye End (Wildlife Site) 
▪ 
280m (north) - Sauncey Wood (Local Nature Reserve, Ancient 
Woodland, Wildlife Site)
▪ 
335m (south east) Castle Farm Woodland by River Lea 
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
10

▪ 
465m (north-east) - Marshal sheath Wood (Wildlife Site, Ancient 
Woodland)
▪ 
520m (north) - Holcroft Springs (Wildlife Site) 
▪ 
730m (east) - Marshal s Heath (Local Nature Reserve) 
5.15
The nearest Site of Special Scientific Interest is 7km east of the site
(Sherrardspark Wood). There are no Ramsar Sites in Hertfordshire
within 20km of the site. The northern extent of the Watling Chase
Community Forest is located approximately 6.5km to the south of the
site.
Landscape character
5.16
The site falls within National Character Area 110: Chilterns (national
designation) wherein the main aims are to enhance local
distinctiveness and create or enhance green infrastructure. The
landscape type is described as Wooded Chalk Valley Landscape
(regional designation). The central and southern parts of the site are
within the Upper Lea Valley (Landscape Character Area 33). The
northern part of the site is within the Blackmore End Plateau
(Landscape Character Area 34). Both landscape character areas have
medium landscape sensitivity value with high susceptibility to change.
Landscape context
5.17
The site is located on the northern valley slopes, strongly influenced by
the course of the River Lea; lesser valleys cut back towards Blackmore
End plateau north and west of the site. The town of Harpenden extends
south along the River Lea. The surrounding development includes
Batford Farm, Windmill Cottage and the settlement of Mackerye End.
To the east of the site, Valley Rise estate (Manor Road, Marshalls
Way, Valley Rise and Castle Rise) on the north side of the V653 to the
east of Batford.
Landscape sensitivity
5.18
The LVIA describes the sensitivity of the site in terms of: landform,
landuse, vegetation, historic assets, and public footpaths:
▪  landform: high overall sensitivity, landscape sensitivity, and
susceptibility to change
▪  landuse, vegetation, historic assets : medium overall sensitivity,
landscape sensitivity, and susceptibility to change;
▪  public footpath: medium overall sensitivity and landscape sensitivity;
high susceptibility to change
Green Belt
5.19
The Green Belt extends across the southern areas of Hertfordshire, to
include all areas outside of urban land within the borough/district of St
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
11

Albans, Welwyn Hatfield, Watford, Hertsmere, and Broxbourne. North
of Harpenden the Green Belt extends beyond Luton. The extent of the
Green Belt around Harpenden is shown in Appendix 3.
5.20
The Green Belt Review prepared for St Albans, Welwyn Hatfield and
Dacorum in 2013 identifies the site as being located within a wider land
parcel to the north of Harpenden to Wheathampstead, which joins with
the South Bedfordshire Green Belt. The Green Belt Review Purposes
Assessment identified the wider land parcel as making a significant
contribution 
to three of the purposes of the Green Belt i.e. to:
▪ 
check the unrestricted sprawl of large built-up areas (Purpose 1) 
▪ 
assist in safeguarding the countryside from encroachment (Purpose 
3)
▪ 
preserve the setting and special character of historic towns (Purpose 
4)
5.21
The wider land parcel was assessed as making limited or no
contribution 
to preventing neighbouring towns from merging (Purpose
2). At the site level the land between Batford and Valley Rise functions
as primary local gap between settlements
6.
Proposed development
6.1
The application seeks planning permission for the construction of
▪  School buildings comprising 8457sqm (GEA floor space) 
▪  Sports hal  comprising 2104sqm (GEA floor space) 
▪  Two vehicular and pedestrian access points onto Lower Luton Road 
▪  One vehicular access point onto Common Lane 
▪  Two pedestrian access points onto Common Lane 
▪  One car park (access from Lower Luton Road) comprising 79 spaces 
▪  One car park (access from Common Lane) comprising 18 spaces 
▪  Cycle storage comprising 120 spaces 
▪  One grassed large footbal  pitch (102x66m) 
▪  One grassed large rugby pitch (124mx78m) 
▪  Two large grassed footbal  pitches (106mx59m) 
▪  One smal  grassed footbal  pitch (73mx46m) 
▪  Four hard surface tennis/netbal  courts (74x38m) 
▪  Provision for summer sports as shown on the masterplan (synthetic 
cricket wicket, high
▪  jump, javelin) 
▪  Flood attenuation basin (3250m3) 
▪  Drainage ditch 
▪  Al otments (for school use) 
6.2
The package of highway improvements schemes to be delivered as
part of the development is described in Appendix 2. All of the off-site
highway improvement schemes shown in Appendix 2 are proposed to
be implemented prior to the first occupation of the school, with the
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
12

exception of the Station Road junction capacity improvements (Scheme
11) which is not required before the school is 50% occupied
(September 2021).
6.3
Works to the highway outside of the site will require separate approval
under the Highways Act (section 278) and would be subject to statutory
public consultation. The detailed engineering works would require final
approval of the Highway Authority.
6.4
The next section of the report describes the proposal in detail
Capacity
6.5
The application is for a new 6FE school to accommodate 1150 pupils
fully occupied, consisting of 900 pupils in Years 11-15 and 250 pupils in
the sixth form. Phase 1 of the school, comprising the construction of
the sports hall and access from Common Lane, will need to be
completed by September 2018. Phase 2, involving construction of the
main school buildings is scheduled to be completed by September
2019. The school would fill over 7 years (120 students per year)
reaching full capacity in September 2025
Amount of development
6.6
The proposed floor area (school buildings) is designed to meet the
minimum size requirements for a 6FE secondary school in Building
Bulletin 103, i.e. 2.1ha for a 6FE secondary school with separate
provision for detached playing fields.
Layout
6.7
The proposed layout is shown on the Landscape Masterplan appended
to this document (Appendix The development of the scheme
considered several options including:
▪  super block – one single building  
▪  street and fingers  - blocks at 900 angle to a main building;
▪  campus - a series of individual or linked’ buildings. 
6.8
The campus model was chosen as the most sympathetic option to
minimise the size, scale and massing of development and reduce the
impact upon the Green Belt.
6.9
The main buildings form three elements:
▪  southern block – providing the main school entrance, office 
accommodation, ICT classrooms, Library Resource Centre, Sixth form
space, and specialised teaching classrooms;
▪  main hal  and kitchens - located to the rear of the block; 
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
13

▪  northern block – inverted U-shape block with enclosed courtyard 
accommodating the main teaching classrooms.
6.10
The sports hall and multi-use games area (MUGA) are sited to the
north of the school buildings. The upper playing fields are located in the
north east corner of the site.
6.11
The drawings show potential for expansion to 8FE (if required),
however, the current proposal is for a 6FE school only.
Scale and massing
6.12
The maximum dimensions of the school buildings measure:
▪  height - 9.6m (finish floor to parapet) is; 
▪  width - 75m (from east to west); 
▪  length - 108m (from north to south); 
6.13
The maximum dimensions of the sports hall measure:
▪  height - 10.7m (finish floor to parapet).; 
▪  width - 19m (from east to west); 
▪  length - 58.5 m (from north to south). 
6.14
The scale and massing have been designed to minimise the impact
upon the Green Belt. The buildings are sited close to the edge of
settlement on the western side of the site. The buildings are a
maximum two storeys. The buildings are set back from the Lower Luton
Road, which serves to reduce visual impact and provide separation
from the listed building (Thatched Cottage) opposite the site.
Residential amenity
6.15
The distances between the school building and the nearest properties
are:
▪  116m  - front façade to nearest houses on Lower Luton Road;  
▪  58m   - western elevation to front gardens on Common Lane;  
▪  590m  - to houses at Mackerye End.  
6.16
The application documents include cross section drawings to show the
relationship of buildings with the adjoining land, including properties on
Common Lane and Lower Luton Road.
Appearance
6.17
The proposed materials for external elevations are:
▪  red brick for most elevations - to reflect local character; 
▪  dark grey screen panels - main entrance, sports hal , drama studio; 
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
14

▪  white render – some internal / external elevations - to lighten the 
spaces close to the building;
▪  aluminium clad timber frame windows – energy efficient and long life; 
▪  glass curtain wal ing - entrance and learning resource centre – provides 
a visual connection to the outside environment.
6.18
The sports hall is proposed to be constructed of cross laminated timber
panels for speed and ease of construction. The construction method
and materials meet the BREEAM very good rating.
Phasing
6.19
The proposed construction is phased (two phases):
▪  The first phase of construction (from March 2018) would involve the 
construction of the sports hall , car park (18 spaces) and all-weather
pitch, vehicle crossover, visibility splays and pedestrian access to
Common Lane, construction of the Toucan crossing on the Lower
Luton Road, formation of the flood attenuation measures, site levels,
and archaeological investigations.
▪  The second phase would involve construction of the main school 
building; car park; vehicle and pedestrian crossovers / bus stops on the
Lower Luton Road; site levelling, construction of the playing fields, off-
site highway works, archaeological investigations, and conversion of
the sports hall.
▪  The school is scheduled to open in September 2018. The sports hal  
would be used for classrooms in Year 1 (September 2018) and
subsequently converted to a sports hall.
Site access
6.20
The proposed site access comprises:
▪  main vehicular access from Lower Luton Road  
▪  secondary vehicular access from Common Lane for services and 
community use;
▪  pedestrian and cycle access from the Lower Luton Road; 
▪  pedestrian and cycle access from Common Lane. 
6.21
Vehicular access from the Lower Luton Road is provided by an
entrance located approximately 90m east of the Common Lane
junction, with the exit location approximately 90m east of the entrance.
Drop off facilities
6.22
The internal layout provides a bus stop and pupil drop facilities in three
separate locations. Vehicle movement through the site would be
managed by an internal circulation road.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
15

6.23
The drop-off facility provides 19 spaces for cars and additional capacity
to queue 16 cars within the site. The TA predicts up to 80 drop-off
movements between 08:00 and 09:00, and 63 movements between
3.15pm and 4.15pm. The TA estimates that up to 7 buses would arrive
during the AM peak hour. The maximum design capacity of the drop-off
facility is 64 cars and 7 buses during a 15 minute period.
6.24
The average time between entering and exiting the site is estimated to
be just over 2 minutes. The maximum delay for vehicles exiting the site
is estimated to be 74s.
Travel Plan
6.25
The Travel Plan is predicated on achieving a high proportion of pupils
travelling to school by walking, cycling and bus services. This reflects
the objectives of the draft Local Transport Plan, which has been out to
public consultation at the same time as this application. The objective
of the Travel Plan is to achieve 56% of pupils attending the school by
sustainable modes of travel. The strategy is to be delivered through
provision of good pedestrian access via the package of off-site
improvement schemes (set out in Appendix 2) plus additional bus
services (set out in Supplementary Transport Note 3: December 2017),
and provision of on-site cycling facilities including 117 secure cycle
spaces, lockers and showers. The scheme also proposes dedicated
parking for multi-occupancy vehicles.
Bus services
6.26
The Supplementary Public Transport Note (December 2017) provides
additional information on existing available capacity (based on a survey
of current capacity on existing bus services undertaken in October
2017), plus information on projected pupil demand for these services,
and suggests two options for potential improvements to bus services
(Option A and Option B) during the 7 years of occupation of the school.
Option A is the preferred option being promoted. This option would
involve the provision of up to 6 additional bus services to areas
including Markyate, Redbourn, Wheathampstead and the Kimptons.
These additional services would be initially funded for the first 7 years.
The cost is being met by the EFSA and Hertfordshire County Council.
The method for funding these services is set out in the Highway section
of the report. It is anticipated that the additional services would become
economically viable after 7 years
Site levels
6.27
The topographical survey submitted as part of the application show the
current site levels fall from a high point of 135m AOD in the north east
corner of the site to a low point of approximately 85m in the south east
corner of the site. The land levels fall generally from east to west and
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
16

from north to south. There is a shallow valley feature on the western
side of the site close to Common Lane.
6.28
The proposed levels, as shown on the Landscape Masterplan, require
the existing land levels to be extensively re-modelled. The proposed
contours are:
▪  school buildings: 91.8m to finish floor level; 
▪  sports hal , MUGA, senior footbal  pitch: 93 - 94m; 
▪  main car park: 90 - 93m; 
▪  main sports pitches: 98m; 
▪  upper sports pitches: 121 - 122m 
Landscaping
6.29
Woodland planting using native species is proposed in the north east
corner of the site. This will provide additional habitat and help to filter
views of the site from Mackerye End. It is proposed to plant semi-
mature trees in groups along the site boundaries to strengthen existing
boundary hedgerows. It is proposed to plant individual trees at the front
of the site and within the car park to break up areas of hardstanding
and soften the visual impact of the development.
6.30
It is proposed to plant an orchard to the north of the football pitch
adjoining the sports hall. Ornamental planting is proposed between the
car park and the southern boundary of the site, and to the east of the
main school buildings to screen the cycle shelters.
6.31
The sloping areas around the playing fields are proposed to be planted
as meadows providing habitat for insects and butterflies. Extensive
meadow areas are anticipated to enhance the visual appearance of the
site and enhance habitat value and biodiversity.
6.32
The open ditch and attenuation basin on the western side of the site
would be planted with wetland marginal and tree and shrub species. To
the north of the sports hall the ditch would be widened to form a
shallow pond, enhancing biodiversity and providing a learning
resource.
6.33
Hard landscaping would include: concrete block paving, standard
concrete flag paving, feature paving slabs, bitumen bonded gravel, self-
bound gravel, porous retained gravel, and tarmacadam
Drainage
6.34
The Flood Risk Assessment identified an overland flow route running
through the site close to the western boundary. Surface water is
generated from a wider catchment to the north of the site. The LLFA
have conducted an independent catchment assessment which
indicates that for a 1 in 30 year rainfall event storage volume of
3200m3 needs to be provided. The drainage strategy proposes an
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
17

infiltration basin (capacity 3250m) in the south west corner of the site to
attenuate the volume of surface water generated in the 1 in 30 year
rainfall event.
6.35
Should the storage basin fill at a faster rate than water can infiltrate
through the base, flood will flow naturally across the Lower Luton Road
close to the junction with Crabtree Lane. In the current situation this
section of the Lower Luton Roads floods during a high rainfall event.
The proposed drainage strategy, by formalising the water course and
attenuating the flow within the site, the proposal would reduce the
frequency of the existing flooding problem.
6.36
The surface water volumes from the development site for the 1 in 100
year rainfall event plus climate change will be managed within the site
prior to discharging into the infiltration basin. On site drainage features
provide total attenuation volumes of 1932m3, comprising; permeable
paving (440m3); swale (30m3); and an attenuation tank (1462m3)
located beneath the main car park. Further details are required by
condition in respect of the means to drain the sports pitches.
Sports facilities
6.37
The proposed sports facilities comprise:
▪  multi-use games courts (74 x 36m) adjacent to the sports hal  ; 
▪  large sports pitch east of the main school building for summer sports 
(400m running track and field sports) and rugby pitch (124m x 78m);
two large football pitches (106m x 59m)
▪  one smal  footbal  pitch (73m x 46m) with cricket and rounders pitches 
in the north east corner of the site.
6.38
The sports hall is located close to the school buildings and Common
Lane to serve the school and provide community use. Paths (gradient
1:20) would provide access to the large (lower) sports pitch. Pedestrian
access to the northern sports pitches is proposed via a grass reinforced
track (gradient 1:15) which is wide enough to allow emergency vehicles
to access the upper playing fields.
6.39
The Trust has indicated the sports facilities would be available for
community use outside school hours and would be willing to enter into
a community use agreement.
Design objectives
6.40
The Architects developed the scheme based on a series of education,
planning, highways, landscape, and site layout objectives, which are
summarised below.
Education
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  visible learning – transparent spaces visible from front of school 
▪  creating a community focus at the heart of the school; 
▪  maximise sports provision; 
▪  minimise impact on Phase 1 students as work progresses on Phase 2; 
▪  6FE capacity with potential to expand to 8FE; 
▪  provide departmental adjacencies  
Town Planning objectives
▪  site buildings close to Common Lane to maximise green space 
between Harpenden and Lea Valley Estate;
▪  minimise harm and visual impact to the Green Belt; 
▪  minimal building footprint; 
▪  reduce massing using individual buildings (campus layout); 
▪  limit building height to two storeys; 
▪  setting back buildings from Lower Luton Road and Common Lane to:  
reduce visual impact on adjoining residential properties; minimise noise
from road traffic; minimise impact on heritage assets (Thatched
Cottage, Mackerye End Conservation Area; and
▪  mitigate surface water flooding transiting the site and mitigate surface 
water generated by the development
Landscape and site layout objectives
▪  maintain a green and open character perception of the landscape from 
the Lower Luton Road;
▪  conserve and enhance existing character where possible; 
▪  extend the natural landform to optimise sports facilities; 
▪  balance cut and fil  to: enable fast construction, avoid the need for 
additional traffic movements, and minimise impact on landscape;
▪  create a setting and presence which welcomes the community; 
▪  provide accessible sports facilities for the community  
▪  position sports facilities in least visible locations; 
▪  create courtyard: central space providing shelter and views of the wider 
landscape;
▪  secure environment for students 
▪  maintain openness  
▪  minimise unsightly fencing; 
▪  retaining boundary vegetation; 
▪  create recreational spaces with good natural surveil ance; 
▪  enhance the habitat value of the site through planting and 
management; and
▪  planting trees to provide shade for recreation areas. 
Highway objectives
▪  safe and acceptable vehicular, pedestrian and cycle access 
▪  minimise the impact of vehicles using adjoining residential roads; 
▪  one-way internal circulation  
▪  separate drop-off facility  
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
19

▪  separate pedestrian circulation for enhanced safety; 
▪  maximum parking in accordance with local standards; 
▪  minimise the occasions pedestrians have to cross vehicular traffic; 
▪  prioritise sustainable transport (walking, cycling, buses) above link 
capacity highway improvements (Local Transport Plan objective;
▪  provide level access to al  areas; 
▪  minimise conflict between pedestrians and vehicles in drop off area; 
▪  disabled and visitor parking close to the entrance; 
▪  sheltered cycle parking close to entrance; 
▪  separate access for deliveries  
Access strategy
6.41
The proposed access direct from the Lower Luton Road was regarded
as the best option for the following reasons:
▪  avoids diverting traffic on to residential streets  
▪  minimises residential impacts on Common Lane and Batford; 
▪  avoids additional vehicle movements at Common Lane junction; 
▪  provides a direct access for buses; 
▪  minimises the number of trees and hedgerow to be removed 
7.
Planning Policy
7.1
Planning applications must be determined in accordance with the
development plan unless material considerations indicate otherwise. 2
In dealing with such an application the authority shall have regard to
the provisions of the development plan, so far as material to the
application, and to any other material considerations3. The
development plan is the development plan documents (taken as a
whole) which have been adopted or approved in relation to that area4.
7.2
The development plan incorporates the Local Development Framework
for the area as well as 'saved policies'.
7.3
The development plan documents for the area comprise:
▪  St Albans District Local Plan Review 1994 
▪  Hertfordshire Minerals Local Plan 2007 
▪  Hertfordshire Waste Development Framework Waste Core Strategy & 
Development Management Policies Development Plan Document 2011
– 2026: Adopted November 2012
7.4
The relevant policy wording is included in Appendix 6 to the report.
2 Section 38 (6) Planning and Compulsory Purchase Act 2004
3 Section 70 (2) Town and Country Planning Act 2004
4 Section 38 (3) (b) Planning and Compulsory Act 2004
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
20

Relevant policies
7.5
The St Albans District Local Plan Review 1994 (Saved Policies)
1 – Metropolitan Green Belt; 2 – Settlement Strategy; 4 - New Housing
Development in Towns; 34 – Highway Considerations in Development
Control; 35 – Highway Improvements in Association with Development;
39 – Parking Standards General Requirements; 65 – Education
Facilities; 69 – General Design and Layout; 74 – Landscaping and Tree
Preservation; 80 – Floodlighting; 84 – Flooding and River Catchment
Management; 86 – Buildings of Special Architectural Interest; 96 –
Medium Intensity Leisure Uses in the Green Belt; 97 – Existing
Footpaths, Bridleways and Cycleways; 102 – Loss of Agricultural Land;
104 – Landscape Conservation; 106 – Nature Conservation; 110 –
Archaeological Sites for Local Preservation; 111 – Archaeological Sites
Where Planning Permission May be Subject to a Condition
Hertfordshire Local Transport Plan (April 2011)
7.6
The strategic LTP document sets out vision goals, challenges and
interventions from 2011 to 2031. The document includes specific
strategies in relation to active travel, buses, rail, rights of way
improvement plan, road safety and speed management.
Emerging policies
7.7
The NPPF (Paragraph 216) states: ‘From the day of publication,
decision-takers may also give weight to relevant policies in emerging
plans according to:
▪  the stage of preparation of the emerging plan (the more advanced the 
preparation, the greater the weight that may be given);
▪  the extent to which there are unresolved objections to relevant policies 
(the less significant the unresolved objections, the greater the weight
that may be given); and
▪  the degree of consistency of the relevant policies in the emerging plan 
to the policies in this Framework (the closer the policies in the
emerging plan to the policies in the Framework, the greater the weight
that may be given’
Hertfordshire Local Transport Plan 4: Consultation Draft November
2017
7.8
Consultation on the draft LTP4 ran from 31 October 2017 to 23 January
2018 (12 weeks). The LTP sets out the county councils approach to
transport policy up to 2031 and includes a range of measures to
promote sustainable travel choices that will achieve a behavioural
change to enable people to choose alternative travel modes for
journeys which don’t need to be made by car. The strategy is based on
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
21

nine objectives framed around the themes of Prosperity, Place and
People. The core feature of the LTP is to do more to improve
conditions for sustainable modes such as walking, cycling and
passenger transport. Tackling air quality is one of the key
environmental policies.
7.9
The relevant draft LTP policies for the consideration of the application
include:
1 - Transport user hierarchy; 2- Influencing land use planning; 3 -
Travel plans and behaviour change; 4 - Demand management; 5 -
Development management; 6 – Accessibility; 7: Active Travel –
Walking; 8: Active Travel – Cycling; 9: Buses; 10: Rail; 11: Airports; 12:
Network management; 13: New Roads and Junctions; 14: Climate
Change and Network Resilience; 15: Speed Management; 16: Freight
and Logistics; 17: Road Safety; 18: Transport Safety and Security; 19:
Emissions reduction; 20: Air Quality; 21: Environment; 22: Asset
Management; 23: Growth and Transport Plans
7.10
The earliest that LTP4 could be reported to Full Council is 22 May
2018. Given the early stage of the plan process, very little weight can
be attached to LTP4 policies in the decision making process. The
policies within LTP3 remain the most relevant transport related policies
to use in the determination of the application.
St Albans Local Plan
7.11
The district is consulting on a new Local Plan from Tuesday 9th January
2018 to Wednesday 21 February 2018. The Local Plan will run to 2036.
During this new round of consultation the Council are seeking views in
relation to the six areas:
▪  Building homes in the right place  
▪  Building the right kind of homes  
▪  Providing local jobs  
▪  Protecting the Green Belt  
▪  Protecting our historic buildings, wildlife sites and areas of natural 
beauty
▪  Getting the transport, schools and other infrastructure needed  
7.12
At this earlier stage of the local plan process the documents do not
include specific proposals for new school sites.
7.13
An earlier version of a new Local Plan had been due to go to
examination in 2017, however the Plan was discontinued. As part of
that process the district had published a Strategic Local Plan in 2016,
which recognised that there was a forecast deficit of up to 13 FE
secondary schools places required across the district up to 2025/26.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
22

7.14
The SLP stated that the district would support the expansion of existing
schools serving existing communities subject to planning and highway
constraints being addressed, and subject to the schools themselves
agreeing to expand. The SLP also recognised that new schools would
also be needed, and that such sites are likely to be located in the
Green Belt, and offered support in principle if all other expansion
possibilities have been exhausted.
7.15
The SLP acknowledged that the County Council as the Local Education
Authority’s was promoting a site for a new secondary school to meet
future needs in the Harpenden EPA and committed to including
proposals for new school development and expansion of existing
facilities within the draft local plan. Policy SLP6 (Education Facilities)
of the 2016 SLP offered support for the provision of new or expanded
educational facilities to meet the needs of residents of the District in
appropriate and sustainable locations, including in the Green Belt, if all
other expansion possibilities have been exhausted.
7.16
The new Local Plan is at the first stages of preparation. There are no
specific development management policies. No weight can be attached
to the policies of the emerging local plan or the 2016 Strategic Local
Plan.
7.17
The saved polices of the St Albans City and District Plan Review 1994
form the statutory development plan policies for decision making
purposes.
Harpenden Neighbourhood Plan (Draft) October 2017
7.18
The final draft Harpenden Neighbourhood Plan5 was produced after
two rounds of community engagement. The final draft will be subject to
examination, followed by aa referendum and final adoption potentially
in June 2018. The draft Plan is a material consideration, however, only
limited weight may be attributed to its policies given that it has not been
subject to examination, referendum and adoption.
7.19
The key issues in the draft Neighbourhood Plan include:
▪  A proposed new secondary school in East Harpenden.
▪  The potential al ocation of land at “North West Harpenden” by St 
Albans City and District Council for circa 500 homes; and
▪  The proposed new St Albans Local Plan, which is expected to include a 
housing target of 15,500 new dwellings between 2016 and 2036, up
from the proposed target of 8,720 new dwellings between 2011 and
2031 in the SLP. This could result in a need to look at other potential
housing sites, including “North East Harpenden”, a promoted site
around Batford.
5 Localism Act 2011: Regulation 14: Pre-submission draft Neighbourhood Plan
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
23

National Planning Policy Framework 2012
7.20
The relevant policy information is contained in the following chapters:
− 
4.  Promoting sustainable transport (Paragraphs 29, 32, 34, 35) 
− 
7.  Requiring good design ( Paragraphs 56, 57 and 58) 
− 
8.  Promoting healthy communities (Paragraphs 72 and 73) 
− 
9.  Protecting Green Belt Land (Paragraphs 79, 80, 87, and 88)  
− 
10.  Meeting the chal enge of climate change, flood and coastal 
change
(Paragraphs 96, 100, 101, and 103)
− 
11.  
Conserving and enhancing the natural environment  
(Paragraph 109, 118, 123 and 125)
− 
12.  
Conserving and enhancing the historic environment 
(Paragraph 128, 129, 131, 132)
The full wording of the policies is contained in Appendix 6
8.
Statutory consultee responses
The full statutory responses are recorded in Appendix 7
St Albans City and District Council:
8.1
The above proposal was considered at the Council’s Planning Referral
Committee of 27th November 2017 where the Council resolved to
recommend that prior to making a decision Hertfordshire County
Council as the decision maker should satisfy themselves that the case
for very special circumstances overcomes the in principle and any
actual harm, namely:-
▪  The site has been identified as containing matters of potential y 
nationally significant archaeological interests. Whilst the majority of the
site has areas of archaeological interest that can be dealt with by
condition there is a section of the site which contains burials which may
be of national significance and a suitable methodology for protecting
these remains needs to be established, either through protecting the
remains by burying them, or excavating the site prior to granting
permission.
▪  The applicant has not used appropriate methodology to demonstrate 
that the impact upon the ecology of the site is acceptable, and further
information should be sought in this respect.
▪  Consideration as to whether al  of the sports facilities are essential to 
the provision of the school and whether a portion of the site could be
retained for agricultural purposes thereby minimising the amount of
land that is lost from agricultural purposes.
▪  To assess whether the proposed technical details of the access are 
acceptable and will result in a safe and functional highway network. It is
requested that the provision of the access, visibility splays and road
improvements are secured by condition
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
24

8.2
The following matters should be secured via a legal agreement:
a) School Travel Plan for pupils and staff
b
improvements to bus network, including frequency of services and
service routes
c)
wider sustainable access improvements, including concern is
raised that the currently inaccessible ford at the end of Crabtree
lane is shown as a 20mph zone. Offsite works should be secured
by a legal agreement, with a timetable for implementation. It would
be expected that these works are in place as soon as possible,
ideally before the second year of year 7 entry in 2019.
d) establishing whether any community use of the school facilities can
be secured by way of a legal agreement
e) future maintenance of the surface water drainage strategy.
8.3
The Cabinet of met on 21st December 2017 where the application was
discussed and their letter (02 January 2018) confirms the Council
welcomes the application in principle, but requests Hertfordshire
County Council as the decision ensures that the following matters are
addressed prior to a decision being made (together with the issues
raised in our previous letter dated 28th November 2017).
−  There is concern about the safety of the Lower Luton Road and that 
this road has been designated a safe route for children to access
school on foot or by cycle.
−  The amount of parking proposed is not considered to be adequate for 
staff and it is not clear how staff would safely access the school and
that displaced parking would cause congestion.
−  Continued concerns about the Travel Plan and the proposed parking 
and drop off arrangements at the site causing congestion and delays
during drop off.
−  Request that sixth formers enter a home / school contract to prevent 
parking on the school site or in local roads, causing congestion.
8.4
Harpenden Town Council held a committee meeting on 27November
2017 when the application was considered. At the meeting the Council
resolved to:
▪  Support the application, however, concern is expressed that this 
development will have a negative impact on the surrounding road
network.
▪  Harpenden Town Council would request that additional mitigating 
measures are put in place for transport infrastructure. In particular, the
site requires a proper turning circle for vehicles entering it and
additional parking spaces provided on site to cater for staff and visitors
to limit the number of vehicles parking on adjoining roads.
▪  In addition, the Council would request that a condition is put in place for 
future use of floodlights. This should set out the permitted hours of
operation.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
25

8.5
Wheathampstead Parish Council raises the following concerns:
▪  The Parish Council has always had serious reservations about the 
methodology of site selection and the ultimate choice of this site;
Green Belt
▪  The Parish Council is very concerned about coalescence between 
Harpenden (Batford) and Wheathampstead, leaving just one field (held
in multiple ownership) separating Wheathampstead from Harpenden;
▪  The topography of the site is poorly suited to the development of a 
large school. The proposal will cause significant harm to the Green Belt
(adjoining Wheathampstead Parish) and the road network;
▪  The choice of materials (red brick and white render) shows a lack of 
appreciation for the history of the site and its Green Belt status;
▪  We support the decision to locate buildings in the lowest part of the 
site, closest to the urban edge of Batford;
▪  We support attempts to keep the height of the building to two stories to 
minimise the adverse impact on the Green Belt;
Education Need
▪  We appreciate the need to address the lack of school places for vil age 
children (both now and in the future) and note this is the only current
proposal for a secondary school for students from Harpenden and
Wheathampstead;
▪  We note the vast majority of children from Wheathampstead wil  be 
allocated Katherine Warington School and that in some ways it
represents a loss of ‘choice’ for village children. Equally, it also
presents an opportunity for village children to remain together and for
the school to be a community asset which benefits all residents of the
village both in terms of school and leisure/sporting facilities
Landscape and Design
▪  There are concerns regarding the significant degree of land re-forming 
and the volume of soil proposed to be pushed into the north-eastern
part of the site, which is an area of “high landscape sensitivity”;
▪  The proposed cut and fil  operation necessary to create the proposed 
level areas will increase the final levels in the north east of the site by
up to six metres and significant ‘reforming’ will be necessary to create
the proposed access onto the Lower Luton Road. The effects will
completely change the nature of the site, destroying the gentle natural
rural transition from rural landscape to the edge of the urban
settlement;
▪  The 2-3m high gabion wal  proposed adjacent to the athletics track wil  
be highly visible and urbanising;
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
26

▪  The design of the proposed building and choice of landscaping 
materials is from an urban landscape - inconsistent with the rural
setting of this school;
▪  The sports hal  is too high relative to the school buildings; at odds with 
the overall desire to keep the school buildings as low and unobtrusive
as possible;
▪  The proposed landscaping materials fail to take account for the sites’ 
connection with the countryside; rural materials such as dark timber
cladding rural would help to create a better connection with the rural
heritage of the site;
▪  more green space could be provided at the heart of the site; 
▪  the herb garden, outdoor classroom and outdoor gym are supported; 
▪  Tree and hedge planting should be strengthened on the boundaries, 
and many more trees planted within the site.
Transport
▪  There is concern about the impact of school buses, parental drop offs 
and large numbers of students trying to cross the LLR and Common
Lane within a small time window, and that this will cause traffic chaos
and significant risk of accidents unless well managed;
▪  HCC considers the section of the LLR between Wheathampstead and 
Harpenden to be a safe route to school, however, the path is extremely
narrow 60-75cm in places and there are high levels of traffic (HGV’s,
buses, intercity coaches, cars and cyclists) using the road at peak
times.
▪  The Parish Council does not consider the route to be safe; therefore, 
access to school buses for Wheathampstead children should be
subsidised by Herts County Council to make it affordable;
▪  The Parish Council recognises the proposed one-way configuration in 
and out of the site is probably the only viable option for traffic
management around the site, however, there is concern that this
configuration will affect the flow of traffic along the Lower Luton Road,
increasing the already bad congestion and the risk of car/car and
pedestrian/car accidents;
▪  There is concern that increased traffic wil  compromise emergency 
vehicle access. Ambulances regularly attend the vicinity as it abuts the
Lea Springs Residential Care Home
Sustainable Travel
▪  225 students (19.6% of al  students) are expected to travel to the 
school from Wheathampstead;
▪  increased car usage would increase traffic volumes and associated risk 
of accidents on the LLR;
▪  The TA assumes that 50% of al  students wil  travel to school by bus, 
and therefore it is critical that accessible bus services are provided
between Wheathampstead and the school site, and that pupils are
encouraged to use school buses at peak times;
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
27

▪  There is concern that parents from Southdown may attempt to access 
the school site by car from the other side of Harpenden, increasing the
volume of traffic on Leasey Bridge Lane/Cherry Tree Lane, which is a
narrow single-track road with passing places already close to gridlock
at peak times. Previous HCC studies have highlighted the road is
unsuitable for increased levels of traffic. The planning application does
not mentions this and provides no solutions;
▪  The proposed improvements to existing walking/cycle paths between 
the proposed school to the Lea Valley Estate are welcome, and the
Parish Council would like to see a pedestrian crossing near the junction
of Marshalls Heath Lane and the Lower Luton Road to facilitate access
across the road for cyclists from Gustard Wood/Blackmore
End/Mackerye End who might then use the Nicky Line walking/cycle
path to reach the school ‘off road’.
Access
▪  The height of the site relative to the road has not been ful y taken into 
account when assessing the traffic risks. The TA highlights the problem
of the poor visibility splay caused by level changes when leaving the
site;
▪  There is concern about the street lighting in this location and consider 
better quality lighting is needed for this stretch of the LLR, including at
entrance and exit points to the site;
▪  The visibility splays onto the LLR wil  require significant cutting back of 
the existing banking, which will affect the footpath that currently runs
alongside the LLR;
▪  It is unclear how the school entrance, right turn lane and footpath wil  
work given the 1-2m level change between the level of the road surface
and the edge of the site;
▪  There have been 18 col isions along the LLR between Castle Rise, 
Pickford Hill, and Common Lane junctions in the past five years. Most
collisions occur during the months when schools are at their busiest.
The TA considers “there are no existing road safety issues pertinent to
the development of the site” however, the accident data clearly
highlights the significant safety concerns
Toucan crossing
▪ 
The road surface for the section in front of the school should be 
surfaced in a different type/colour material to ensure that
cars/coaches/HGV’s reduce speed to turn into the site;
▪ 
There appears to be no evidence of traffic speed surveys having been 
undertaken on the Lower Luton Road – for a section of the LLR where
there is significant local concern with regard to the volume of traffic,
traffic speed and risk of accidents occurring.
Common Lane
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  There have been numerous accidents at the Common Lane/LLR 
junction in the past five years;
▪  The proposed accesses - Common Lane and Lower Luton Road wil  
result in accidents unless the traffic management system is thoroughly
and systematically worked out in advance of the school opening;
▪  Common Lane is incorrectly described as “a two–way carriageway 
approximately 2.5km in length linking Lower Luton Road to Kimpton
Bottom (B652), in reality, it is only a two-way road for a few hundred
metres, the remainder is a single carriageway rural road with passing
places;
Flood Management
▪ 
There is concern about the impact of hard surfaces on flooding, 
particularly in the south-west corner of the site, where buildings and
hard surfaces account for 13% of the 17.20 ha site;
▪ 
the FRA confirms there is a watercourse running alongside Common 
Lane draining 129 hectares of surrounding rural and residential land.
▪ 
The FRA confirms risk of flooding of local infrastructure (roads) if the 
local sewers/drains are overloaded or blocked by flood water;
▪ 
There is concern the LLR will flood if the drainage proposals do not 
work as planned or fail as a result of poor maintenance and/ or extreme
weather;
▪ 
There is no provision for long-term management of the drainage 
features - basin, swales, permeable surfaces, onsite drainage - which
are key to the effective drainage of the site;
▪ 
There is insufficient information about how the sports pitches wil  be 
drained and the impact on the overall site
Lighting
▪   There is no indication of floodlighting of the sports facilities which is at 
odds with Policy 80 of the St Albans District Council; floodlighting
should not be permitted where the visual impact (of lighting columns,
intensity or glare) would detract from the visual amenity of residential
properties, rural areas or listed building and conservation areas;
▪   If floodlighting of the sports facilities is required it would be detriment to 
the residential area, the character of the rural area, and harm ecology;
Archaeology
▪   The Parish Council is aware there is a burial site of potential national 
significance dating from the late 7th Century which is vulnerable to
development and the activities of illegal metal detectorists. In the event
of development being approved the parish council believe that
excavation of the site is essential for the long term public benefit and
acquisition of knowledge. This significantly outweighs any option to
deep bury the cemetery in situ.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
29

8.6
The Highway Authority does not wish to restrict the grant of planning
permission subject to the conditions. The Highway Authority comments:
▪  The applicant has carried out an assessment of the access options and 
settled on a main highway access from Lower Luton Road, with a
secondary access via Common Lane initially to serve the temporary
first year arrangements, thereafter primarily to serve community sports
facility, delivery and servicing.
▪  Lower Luton Road is a busy route used by a combination of local and 
through traffic. The route is generally free flowing outside usual peak
periods but the mini roundabout junction at Station Road is the point
where a majority of congestion occurs. As part of the proposal the
applicant will deliver a scheme to increase capacity at the junction and
help accommodate additional demand.
▪  In the immediate vicinity of the school new and improved pedestrian 
facilities will be provided including a new toucan crossing between
Common Lane and the proposed entrance to the school. A further
package of off-site pedestrian and cycle improvements is proposed as
part of the development.
▪  A fundamental part of measures to support the school is the additional 
bus service provision which is specifically designed to around the scale
and location of predicted catchment.
▪  The proposals include the provision of a total of 97 car parking spaces, 
including 79 spaces served via the primary access from Lower Luton
Road, and 18 spaces served via the secondary access from Common
Lane. A series of off-site parking restrictions will be introduced to
ensure vehicles dropping off/picking up do not obstruct routes or
junctions. An additional contribution towards further parking restrictions
and/or a residential CPZ will be made available. A total of 117 cycle
parking spaces will be provided at the site. These spaces will be
located in a covered and secure area with good natural surveillance to
the south-east of the main school building.
▪  Sixth form parking will not be permitted on-site and al  on-site parking is 
expected to be reserved for staff and visitors
▪  The overarching theme of the proposal is a greater emphasis towards 
sustainable access to the school. The combination of an extensive
package of off-site pedestrian/cycling measures with specific additional
bus services are designed to support an ambitious modal split target
which will be monitored by a robust Travel Plan.
▪  The phased occupation of the school, wil  al ow the on site 
management of both cares and bus drop-off/pick up can be reviewed
by the school on an annual basis as part of the Travel Plan monitoring
process;
▪  The operation of the junctions with the Lower Luton Road has been 
modelled and although it is noted that any queues at the site exit are
predicted they will be contained within the site. In addition, the capacity
of the right turn movement into the entrance is considered acceptable
to accommodate right turning vehicle, leaving the Lower Luton Road
westbound carriageway largely unobstructed
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
30

Recommended conditions
Pre-commencement
1.
Submission of a detailed scheme for the off-site highway improvement
works
Pre-occupation
2.
Implementation of off-site highway improvement works in accordance
with a detailed scheme to be approved (Condition 1 above)
3.
Provision of vehicular and pedestrian access
4.
Provision of New access to common lane
5.
Implementation of those parts of the Travel Plan (ref LTP/2675/Final
Issue 3, 06/12/2017) identified as being capable of implementation
prior to occupation in accordance with the proposed timetable therein
and shall be maintained for the lifetime of the school
6.
Submission of a detailed scheme of off-site highway works for the
Lower Luton Road, including an extension of the 30mph zone between
Wheathampstead and Batford – identified as Option 1 on drawing
2675-AWP-SL01-02;
Prior to second year intake
7.
Implementation of the works approved under Condition 6 above
8.
Provision of new vehicular and pedestrian accesses on to the Lower
Luton Road
9.
Provision of crossing/capacity improvements for the Lower Luton
Road/Station Road junction;
10. Implementation of all waiting restrictions shown on in principle drawing
2675-AWP-S30-01 (Proposed Waiting Restrictions);
Prior to the fifth year intake
11. Prior the fifth year of pupil intake, an assessment shall be prepared and
submitted of the adequacy of existing area wide parking restrictions (in
addition to the proposed waiting restrictions identified in Condition 10
above) and once approved shall be implemented . For the avoidance of
doubt the restriction may take the form of either additional standard
style waiting restrictions and/or CPZ.
Travel Plan – sustainable travel
12. The implementation of the Travel Plan shall achieve a minimum of 56%
of pupils travelling to school by bus measured across the full school
year (from September to July) for each of the first seven years following
the first occupation of the main school buildings. Reason: to ensure the
modal split towards public transport is delivered in practice in the
interests of sustainable travel, and to avoid congestion at the entrance
to the school generated by unnecessary car journeys.
8.7
The Lead Local Flood Authority (LLFA) have no objection in principle
on flood risk grounds, following submission of the updated Flood Risk
Assessment (January 2018), and advise that the proposed
development site can be adequately drained and can mitigate any
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
31

potential existing surface water flood risk, if carried out in accordance
with the submitted drainage strategy. The LLFA also advise:
▪  At the pre-application stage the drainage consultants acknowledged 
that there is an overland flow route which crosses the site it was agreed
that the proposed development should remove the risk of flooding of
the Lower Luton Road in the 1 in 30 year rainfall event (as a minimum).
▪  An infiltration basin has been proposed on the site at the junction of 
Common Lane and the Lower Luton Road to accommodate this and
this has been designed to provide a total storage volume of 3250m3.
This basin will naturally overtop for flows in excess of the 1 in 30 year
rainfall event onto the Lower Luton Road.
▪  The LLFA have conducted an independent catchment assessment 
which indicates that for a 1 in 30 year rainfall event a storage volume of
3200m3 needs to be provided; therefore the current design appears to
be sufficient. Basin cross section drawings, half drain-down times and
inflow/outflow hydrographs have been provided to support the basin
design.
▪  Infiltration tests have been carried out to ensure the feasibility of the 
proposed scheme. The topography of the site is to be re-profiled and
this may affect the infiltration potential of the soils and it has been
agreed that detailed infiltration tests would be set as a condition and
carried out following re-profiling of the site.
▪  At the detailed design stage we would also expect information relating 
to the ground water and river levels to be confirmed and whether there
are any impacts to the ability to infiltrate through the bottom of the
basin as this could fundamentally impact upon the approach being
taken to discharge water from the site.
▪  The surface water volumes from the development site for the 1 in 100 
year rainfall event plus climate change will be managed within the site
prior to discharging into the infiltration basin. The infiltration basin is
solely a means of disposal for surface water and does not provide any
attenuation for the development site.
▪  Site drainage features provide total attenuation volumes of 1932m3 
which include permeable paving (440m3), swale (30m3) and an
attenuation tank (1462m3). The sports pitches (1, 2 and 3) and the
Multi Use Games Area (MUGA) will manage surface water within their
sub-base and discharge at a maximum rate of 2l/s into the site surface
water drainage network. Quick storage estimates for these areas have
been provided and the storage required will be provided for within the
sub-base for these features.
▪  The Archaeological Impact Assessment identifies a 7th Century 
cemetery near the western site boundary and sets out proposals for the
protection in the form of extra cover to the archaeological remains. It
has been confirmed that the levels of the proposed development and
the ditch conveying the overland surface water runoff are incorporated
into the current protection contours;
▪  We therefore recommend the fol owing conditions to the LPA should 
planning permission be granted:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Pre-commencement conditions
Condition 1: Submission of updated infiltration and ground condition tests:
to include
▪  location specific infiltration tests for main infiltrating features including 
basin
▪  confirmation of ground water and river levels and the impacts on the 
ability of the basin to infiltrate;
▪  updated half drain down times for the infiltration basin;  
▪  minimum infiltration figure of approximately 1.0 x 10-5 m/s. If this 
cannot be achieved a revised drainage strategy will need to be
submitted to and approved by the Local Planning Authority.
Condition 2: Submission of a final detailed site drainage strategy based on
updated infiltration tests, to include
▪  provision of a minimum attenuation volume of 1932m3 (excluding 
MUGA and pitches);
▪  limiting surface water run-off to a maximum of 7.1l/s discharging into 
the infiltration basin for the 1 in 100 year event.
▪  undertake the drainage strategy to include to the use permeable 
paving, swales, and an attenuation tank and infiltration basin;
▪  confirmation of which SuDS features wil  infiltrate and at what rate; 
▪  opportunities for above ground drainage features to reduce 
requirement for underground storage.
▪  al  calculations, model ing and drain down times for al  storage features.  
▪  ful  detailed engineering drawings (including cross and long sections) 
and all components of the scheme, pipe runs etc.
▪  silt traps for protection for any residual tanked elements.  
▪  details of final exceedance routes, including those for an event which 
exceeds to 1:100 + cc rainfall event.
Condition 3: Submission of final design confirming final overland flow
management arrangements, to include:
▪  detailed assessment of catchment area, characteristics and model ing 
flows for the 1:30, 1:100, and 1:100 + 40% for climate change events.
▪  updated catchment model ing and include assessment of residual flows 
coming down Common Lane impact safe access / egress from the
school site.
▪  Details of any exceedance routes including exceedance flooding in the 
vicinity of the site which may arise from the channelling of the flow
route to the basin.
Condition 4: Submission of a final design and engineering details regarding
the surface water ditch, to include:
▪  al  model ing of the channel and the supporting calculations;  
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  definition of any residual impact on Lower Luton Road for events over 1 
in 30 return period;
▪  details of the impact of the flows from the ditch on the infiltration basin  
▪  details of storage volumes within the ditch, including any flood event 
hydrographs to show the speed of flow.
▪  longitudinal bed profile and cross sections, and detailed drawings of 
culverts/structures
Condition 5: Submission of a construction management plan to address all
surface water runoff and flooding issues during the construction stage; to
include:
▪  Timeframes for construction activity and explanation of any phasing 
approach to the construction.
▪  Final plan for the management of surface run-off during any 
construction activity on the site to prevent flooding to the site or any
disruption to the Lower Luton Road.
Pre-occupation conditions
Condition 6: Development shall be carried out in accordance with
implementation principles detailed in the surface water drainage strategy
(January 2018); to include:
▪  the appropriate drainage strategy based on infiltration using 
appropriate above ground SuDS measures as indicated in drainage
strategy drawings;
▪  appropriate measures to manage the overland flow route up to the 1 in 
30 year event incorporating a surface water diversion ditch and
infiltration basin to attenuate and manage the flows.
▪  Limiting surface water run-off to the infiltration basin to a maximum of 
7.1l/s for the 1 in 100 year + climate change critical storm event
▪  discharge from al  sports pitches/MUGA restricted to 2l/s  
▪  discharge from the remainder of the school site restricted to 5.1l/s into 
infiltration basin.;
▪  providing storage to ensure that there is no increase in surface water 
run-off volumes for all rainfall events up to and including the 1 in 100
year + 40% climate change event. The following minimum volumes
shall be provided:
−  Infiltration basin 3250m3  
−  Permeable paving 440m3  
−  Swale 30m3  
−  Attenuation Tank 1462m3  
−  Sport Pitch 1 870m3  
−  Sport Pitch 2 1886m3  
−  Sport Pitch 3 2198m3  
−  MUGA 372m3  
Total 10,508 m3
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Condition 7: Submission of a detailed drainage strategy for the sports
pitches and any landscaped areas on the site, to include:
▪  maximum discharge of 2 l/s from al  pitches to the school surface water 
drainage network;
▪  final design for the drainage of the sports pitches including the 
locations of any storage features and any control structures to manage
the run-off and final engineering drawings;
▪  final runoff rates and storage volumes.  
▪  details of the final discharge location and means of conveyance for 
residual flows to the basin.
Condition 8: Submission of a detailed set of drawings showing site
drainage and overland flow route, to include:
▪  Final confirmation of management and maintenance requirements  
▪  Provision of complete set of as built drawings for both site drainage and 
overland flow route management.
▪  Details of any inspection and sign-off requirements for completed 
elements of the drainage system.
On completion
Condition 9: Submission of the drainage works a management and
maintenance plan for the SuDS features and drainage network to the LPA,
to include details of:
▪  maintenance and operational activities;  
▪  arrangements for adoption and any other measures to secure the 
operation of the scheme throughout its lifetime.
8.9
The County Archaeologist commented (13 November 2017) –
▪  This office recommended that an archaeological evaluation should be 
carried out (May 2015) and the results submitted with any planning
application (to comply with the NPPF paragraph 128);
▪  The archaeological information submitted with this planning application, 
includes an archaeological desk-based assessment, a geophysical
survey, an archaeological trial trench report and an addendum
describing the exhumation of a human burial;
▪  As part of the archaeological investigation eighty trial trenches were 
dug (during Summer 2017) and heritage assets found in 34 of them,
including multi-period heritage assets with archaeological interest,
dating from Mesolithic and Neolithic periods, Bronze Age, Iron Age and
early medieval (Anglo-Saxon) periods;
▪  Several of the discoveries are of high significance, mainly located in the 
southern part of the site, including an enclosure which dates to the
Middle Iron Age period (for which evidence is rare in Hertfordshire),
pottery dating from the early Neolithic period (also rare), and hundreds
of pieces of flint from the Mesolithic to the Bronze Age;
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▪  The most interesting are the fourteen human burials found in the 
northern part of the site which are thought to date to the seventh
century (archaeological evidence from the end of the Roman Empire
until after the Norman conquest is extremely rare in Hertfordshire).
These finds are regionally significant at least and it is possible that
further burials remain to be discovered. We recommended that one of
these burials be exhumed so that their significance could be better
understood, as per NPPF, paragraph 128;
▪  The applicant has submitted a short report on this investigation 
confirming date of the burial was the latter half of the seventh century.
The report notes that associated finds include an iron buckle and knife
and remnants of iron sheeting. The study has generated some useful
information regarding the date of the burials and their significance;
▪  Given the significance of the burials and the fact that this planning 
proposal allows for minimal development and disturbance in the part of
the site where the burials are located, we have agreed that a strategy
of preservation in situ could be an appropriate treatment of these
heritage assets. This is as per NPPF paragraphs 135 and 139;
▪  The applicant has also submitted an Archaeological Impact 
Assessment, which includes a method statement to achieve the
preservation of these heritage assets. As it stands the method
statement is inadequate because it does not demonstrate that the
method proposed for covering the cemetery will protect the
archaeological remains. Further archaeological investigation is required
in order to confirm the area which needs to be preserved;
▪  Should an acceptable proposal for the preservation and protection of 
the area of the burials be submitted, it is likely that the archaeological
implications of the development on the rest of the site can be dealt with
by the imposition of archaeological conditions if you are minded to
grant consent.
8.10
The County Archaeologist further advised (30th November 2017) –
▪  The programme of archaeological preservation does not adequately 
demonstrate that it will protect the archaeological remains. In summary:
−  The programme of archaeological investigation should initial y aim to 
confirm the full extent of the burials and any associated archaeological
features. It should describe the measures which will be put in place to
achieve this. A suitable buffer may be required.
−  There should be clear information including plans and diagrams which 
show where and by how much the ground is to be reduced or built up.
The likely impact of both the programme of preservation and the
development on any below ground archaeological remains should be
shown. This may include the impact of activities like the running of
machinery across the site ….This may have a bearing on the
methodology of preservation.
−  The document should demonstrate that the project wil  be appropriately 
monitored by archaeologists. Finally the proposed areas of
archaeological investigation in figure 5 look to be inadequate.
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8.11
Following the submission of the Archaeological Impact Assessment
(December 2017) the County Archaeologist commented –
▪  In previous advice letters (13 and 30 November) we advised you the 
applicant should demonstrate that a strategy of preservation in situ
could be an appropriate treatment of these heritage assets (in line with
NPPF Paragraphs 135 and 139). The programme should include
provision to protect the archaeological remains from disturbance;
▪  We have advised you that the two proposals which have been 
submitted thus far were inadequate and subsequently Historic England
has confirmed (a) the archaeological remains are of such significance
they should be treated in line with paragraph 139 of the NPPF and (b)
the information submitted by the applicant is not sufficient to be
confident that the heritage assets will be appropriately conserved.
▪  Notwithstanding the above, we maintain that the archaeological 
implications of the development can be dealt with by the imposition of
archaeological conditions (if you are minded to grant consent),
however, if a suitable scheme of preservation and protection is not
possible then other strategies such as archaeological excavation may
need to be considered for the whole site.
8.12
Consequently, the following conditions are recommended:
A. No development shall take place/commence until an Archaeological
Written Scheme of Investigation (WSI) has been submitted to and
approved by the local planning authority in writing;
B. The development shall take place/commence in accordance with the
programme of archaeological works set out in the WSI approved under
part (A);
C. The development shall not be occupied until the site investigation and
post investigation assessment has been completed in accordance with
the programme set out in the WSI approved under part (A) and provision
made for analysis and publication where appropriate.
8.13 Historic England initially advised that the LPA to consider seeking advice
from its own specialist conservation and archaeological advisors.
Historic England was re-consulted on the Archaeological Impact
Assessment (November 207) and commented:
8.14 The development of which would affect the buried remains of a
seventh century Anglo-Saxon inhumation cemetery. The cemetery
would be located on the edge of the proposed school grounds, close to
the area where playing fields are proposed. Although there are no
proposals to build on the area, the development includes remodelling of
levels over the area of the playing fields and cemetery and, as a result, it
is proposed that the cemetery would be preserved in situ, by covering
the remains with 1m + of topsoil to protect them and to prevent damage
from illicit metal detecting, after which the area would be retained as a
meadow.
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8.15 The conservation of heritage assets is given great weight in the NPPF
and given the rarity of Anglo-Saxon cemeteries in Hertfordshire, Historic
England believes that the remains should, for planning purposes, be
treated as though it were a scheduled monument, in line with [NPPF]
para 139, and therefore paragraphs 132-134 of the NPPF applies i.e.
the more important the asset, the greater the weight which should be
given to its conservation
any harm to their significance should require
clear and convincing justification. If the level of harm is judged to be less
than substantial, this should be weighed against any public benefits in
the proposed development.

8.16 The issue is ensuring the mitigation strategy results in no loss of
significance which could be recovered through archaeological
investigation. In general, the approach presented could potentially
protect the archaeological remains; however, additional information
would be required before determining whether the remains would be
adequately conserved by this approach, in both the short and long term.
8.17 Historic England considers the following matters should be addressed
before the proposed mitigation strategy is approved:
▪  the range in depth of the archaeology needs to be taken into account 
so that it is clear the proposed strategy will be suitable for shallow
remains as well as those that are more deeply buried;
▪  information needs to be provided regarding the loading pressure on the 
underlying deposits after the soil has been placed on top, as well as the
sort of machines that will carry out the work, for example, smaller
tracked machines should be used rather than larger or wheeled
vehicles;
▪  a method statement should set out clear working arrangements which 
demonstrate how civil contractors will carry out the work while
complying with the risk management strategy.
▪  there needs to a management plan setting out how the area of the 
cemetery would be managed as part of the school's grounds, to ensure
that the existence and protection of the site was documented and
actively managed, to avoid accidental damage to the remains from
works associated with maintenance, services or longer term
development.
8.18
In these circumstances, Hertfordshire County Council may wish to
consider requesting Historic England Enhanced Advisory Service to
assess whether the site should be recommended for scheduling, thus
providing a degree of certainty as to the status of the heritage asset,
and its management. In the event that an effective and sustainable
methodology for protecting the remains in situ cannot be assured, an
alternative strategy of prior archaeological excavation should be
considered.
8.19
The County Landscape Officer comments –
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The effects of the proposed development are set out in the LVIA:
Landscape Character Areas:
▪  major-moderate adverse on the Upper Lea Valley LCA (Area 33) at
year 1 becoming moderate adverse at year 10. This conclusion is
supported. The proposed development fundamentally changes the
existing character of the south facing valley slope, between the
Blackmore End plateau and the River Lee corridor, from open
countryside that is characterised by semi-improved grassland to one
that is developed and characterised by a school campus with
associated meadow, amenity grassland and sports pitches.
▪  moderate adverse on Blackmore End Plateau LVA (Area 34) at year 1
becoming minor adverse at year 10. This conclusion is supported. The
proposed development changes the character of the plateau from open
countryside characterised by semi-improved grassland to one that is
characterised by amenity grassland and a small football pitch, and
woodland. At year 10 the woodland will be well established and
providing more effective mitigation, contributing to local landscape
character and visual amenity.
Landscape features:
▪  major adverse effect at year 1 becoming major-moderate adverse at
year 10. This conclusion is supported. The proposed development
significantly alters the natural topography of the south facing valley
side. The proposed cut and fill operations change the consistent valley
slope to a series of flat development platforms and terraces separated
by retaining walls and steep banks.
Landuse:
▪  major-moderate adverse at year 1 becoming moderate adverse at
year 10. This conclusion is supported. The proposed development
fundamentally changes the use of the site from vacant grassland to
educational use comprising a school campus with associated amenity
grassland and sports pitches.
Vegetation:
▪  neutral at year 1 becoming minor beneficial at year 10. This conclusion
is supported as the proposed development will increase the quantity of
vegetation across the site.
Historic site boundaries:
▪  minor adverse at both year 1 and year 10. This conclusion is
supported. It is proposed to remove two sections of established
hedgerow and five trees to accommodate the development. In addition
there is no intention to recreate any historic hedgerow boundaries that
may have crossed the site.
Visual effects:
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▪  By Year 10 significant effects on visual receptors would be limited to 
very localised points on public footpaths or from a small number of
specific residential properties in the surrounding landscape. This
conclusion is supported in part. With regards to local visual effects,
however there are significant effects upon short distance views from
the highways within close proximity to the site boundary. From here the
development is viewed as a new large scale element within wider views
of the settlement edge and sloping valley landform.
▪  The proposal to locate the new school campus within the lower lying 
south west corner of the site is fully supported, in this location the main
building and sports hall appear as an extension of the settlement edge,
and their rooflines are viewed against the backdrop of the open and
elevated sports pitches, helping to assimilate them with their wider
valley landscape setting.
Landform
▪  It is proposed to carry out a significant quantity of cut and fil  and create 
a series of flat development platforms and terraces separated by
retaining walls and steep banks. Further information is required to show
the existing and proposed landform across the site. In particular a
composite plan that shows existing and proposed levels and 1m
contours is required to clearly show where material will be removed
and deposited and levels raised or lowered.
Landscape character
▪  The site is currently vacant grassland and the proposed development 
will enhance the character and condition of the grassland through the
introduction of meadow and other small scale habitat features that will
be positively managed in the long term as part of the schools on-going
management and maintenance regime.
▪  The proposed woodland planting at the northern apex of the site is 
considered to provide an adequate landscape and visual buffer to
protect the setting of these historic assets (Mackerye End Conservation
Area and listed buildings)
Planting strategy:
▪  The details set out in the submitted planting strategy are ful y 
supported, in particular the intention to use native species along the
site boundaries and peripheral areas becoming more mixed and
ornamental towards the heart of the school campus within recreational
spaces.
Layout and design:
▪  the intention to create a comprehensive range of spaces and planting 
typologies is fully supported.
▪  There are opportunities to enhance the sense of arrival and legibility 
through the landscape layout and design; through paving, highlighting
key desire lines and routes, and providing a wider range of integrated
sustainability solutions should be explored.
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Landscape and visual effects:
▪  Overal  the proposed development fundamental y changes the 
landscape character and condition of the site from a vacant parcel of
semi-improved grassland, to a fully developed school campus with
associated sports pitches; however the significance of this is mitigated
due to the introduction of woodland, meadow, trees and native shrub
planting that make a significant contribution to the landscape resource
and enhance biodiversity.
▪  With regards to effects on visual amenity, further baseline information 
(ZTV) is required to show the area from which there are potential views
of the site.
▪  In general, the location of the proposed built elements within the lower 
lying south west corner of the site, appears as a logical extension of the
settlement, and helps to assimilate the buildings within views and the
wider landscape setting.
▪  In viewpoints O and P from the north facing val ey side to the south of 
the site, the northern part of the site is highly visible and further
information is required to demonstrate the existing and proposed
contours, gradients and levels in these areas.
▪  In summary the fol owing additional landscape and visual information is 
required:
−  Zone of theoretical visibility (ZTV) 
−  Existing and proposed 1m contour plan (to include levels and 
gradients)
−  Northeast-southwest site cross section 
8.20
Hertfordshire Ecology comments –
▪  The site has been improved grassland for approx. 20 years and would 
appear to have limited ecological interest (except boundary habitats);
▪  col ectively, the habitats within the proposed development site are 
assessed as being of Lower value at the Parish level – this probably
overestimates its value given the established use as farmland (and
some hedgerow interest);
▪  the grassland has little intrinsic quality but it is reasonably extensive
and consequently is likely to support some farmland ground nesting
birds;
▪  a range of protected species are likely to use the site, such as badgers,
bats, possibly reptiles, breeding birds and invertebrates although there
is nothing to suggest the site supports any community or species of
such significance it would represent a major constraint on the
proposals;
▪  the impact on the existing habitat is considered to be minor adverse,
which is an underestimate of the impact given the nature of the whole
site will change, some areas will be largely urban with hardstanding as
well as formal amenity (playing field) grasslands which will lead to the
area opened-up to significant disturbance, despite the habitat
enhancements;
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▪  the creation of large areas of meadow is welcomed, which would be 
locally significant in terms of habitat improvement site.
The following aspects of the proposals are noted:
▪  retention as much of the existing vegetation and trees as possible  
▪  enhancing the habitat value of the site through planting and 
management
▪  al otments for school use;  
▪  creation of landscape features shown on the Landscape masterplan, 
including a small orchard;
▪  enhancement of overal  biodiversity - for nature conservation and as a 
learning resource;
▪  student involvement in the management of the proposed habitat area; 
▪  extensive areas of meadow management on sloping areas around 
playing fields will enhance its habitat value;
▪  planting an open ditch with wetland marginal and tree and shrub 
species;
▪  planting large maturing (native) tree species and shrubs around the 
perimeter to reinforce local distinctiveness
▪  lack of floodlighting - given sensitive site location and topography.  
▪  no requirement for off-site compensation - no habitat of any particular 
significance will be lost;
▪  grassland wil  be enhanced by proposed meadows and other smal  
scale habitat features within the site;
▪  The retained land wil  now be too smal  to be incorporated into the 
existing livestock enterprise;
▪  Condition should be used to secure the submission of detailed planting 
plans, formal landscape / ecology management plan for approval not
later than 6 months prior to completion of works;
8.21
Natural England makes no comment on the application and has not
assessed the impacts on protected species. The letter refers the LPA
to its Standing Advice which can be used to assess the impact upon
protected species; alternatively, the LPA may wish to use its own
ecology services for advice.
8.22
Thames Water comments:
▪  sewerage infrastructure capacity - no objection 
▪  surface water drainage – the developer is responsible for making 
proper provision for drainage to ground, water courses or a suitable
sewer. Storm flows should be attenuated using on/off site storage
before entering the public network;
▪  prior approval is required from Thames Water before a new connection 
is made to a public sewer; when a combined public sewer is proposed
site drainage should be separate and combined at the final manhole
nearest the boundary. Removal of groundwater is not permitted.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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8.23
UK Power Networks notes the presence of an 11,000volt underground
cable within the Lower Luton Rd side of the proposed development
8.24
Hertfordshire Fire and Rescue comments with regard to access for fire
service vehicles, hydrant standards and Building Regulations
requirements -
Access – current provision is inadequate
▪  turning facilities should be provided for any dead-end route more than 
20m long, which may be achieved by use of a hammer head or turning
circle;
▪  access routes for Hertfordshire Fire and Rescue Service vehicles 
should achieve a minimum carrying capacity of 18 tonnes;
Water supply - hydrant provision - should be:
▪  not more than 60m from an entry to any building on the site; 
▪  not more than 90m apart for commercial developments; 
▪  preferably immediately adjacent to roadways or hard-standing facilities 
provided for fire service appliances;
▪  not less than 6m from the building or risk to remain usable during a fire; 
▪  buildings fitted with fire mains must have a suitable hydrant sited within
18m of the hard standing facility provided for the fire service pumping
appliance.
Building Regulation requirements:
▪  access for fire fighting vehicles should be in accordance with The 
Building Regulations 2000 Approved Document B (ADB), section B5,
sub-section 16;
▪  water supplies should be provided in accordance with BS 9999 and be 
capable of providing an appropriate flow in accordance with National
Guidance documents; hydrants should be provided in accordance with
BS 750;
▪  Where no piped water is available, or there is insufficient pressure and 
flow in the water main, or an alternative arrangement is proposed, the
alternative source of water supply should be provided in accordance
with ADB Vol 2, Section B5, Sub section 15.8.
8.25
Sport England comments –
▪ 
St Albans City and District does not have an up-to-date sports facility 
strategy to confirm the requirement for community sports facilities
(indoor or outdoor) within the Harpenden area, however, sports
governing bodies indicate there are high levels of public participation in
the area across a range of levels; however, the current level of
provision does not meet that need;
▪ 
Sport England is supportive of the proposals (as a non-statutory 
consultee on the application) and notes the proposed facilities - sports
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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hall , activity studio, multi-use games area (MUGA) and natural turf
playing fields – are potentially being made available for community use
outside school hours;
▪  Sport England recommend a feasibility study be prepared to assess the 
existing ground conditions (drainage, soils, topography etc.) and
identify the constraints that may affect the ability to deliver good quality
playing surfaces that would sustain the anticipated levels of use by
both the school and the community;
▪  The design / construction of the playing pitches wil  need to be 
informed by a sports pitch feasibility study to ensure the pitches are fit
for purpose; the pitch construction needs to optimise carrying capacity
for school and community use; the proposed agronomic assessment is
welcomed;
▪  There is the potential for an al -weather pitch in the future, however the 
current proposal does not meet 3G all-weather size requirements for a
football pitch (112 x 76m) or hockey pitch (101.4 x 63 m);
▪  The proposed artificial grass cricket wicket will help facilitate school 
and community cricket use. The pitch should meet ECB standards;
▪  Sport England recommends the fol owing conditions: 
−  detailed specification of the construction of the multi-use games area 
to ensure it meets Sport England design guidance and industry
technical standards;
−  an assessment of existing ground conditions; 
−  detailed specification for sports pitches (informed by the assessment 
of existing ground conditions) to address constraints; including as
gradients, drainage, surface quality and maintenance issues,
potentially restricting playing capacity and performance quality of the
playing fields.
−  submission of a community use agreement to ensure facilities meet 
community needs over a long term period in practice to help meet
unmet indoor sports facility needs
Third Party Representations
8.26
Statutory consultation started on 28 September 2017 initially for a
period of 6 weeks. In total, 734 notification letters were sent to
properties in the vicinity of the site, and 4 site notices were placed in
locations at the boundary of the site; press notices were placed in the
St Albans and Harpenden Review and Herts Advertiser on 02 October
2017.
8.27
Additional information was submitted in November 2017 and the
consultation period extended by 21 days; a further press notice was
placed in the St Albans and Harpenden Review and Herts Advertiser
and site replacement site notices erected at the site; the additional
information published on hertsdirect.org.
8.28
Further information was submitted in December 2017 and the
consultation period was extended for 21 days; site notices were
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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erected at the site and notification letters/emails were sent to people
who had previously made representations on the application; the
additional information published on hertsdirect.org.
8.29
Further information on the proposed drainage strategy was submitted
in January 2017. The additional information was published on
hertsdirect.org.
8.30
The total number or respondents has been:
▪  1,297 objecting (including 740 in two petitions); and  
▪  1,290 in support;  
8.31
The main grounds of objection are:
Highways
The B653 Lower Luton Road and Common Lane
▪  The road is one of the busiest B roads in the County The road is 
already over capacity
▪  The additional traffic wil  cause further congestion which wil  have 
negative wider economic impact;
▪  The road is blocked with traffic when the M25 or A414 is blocked 
▪  The proposed expansion of  Luton Airport and the planned new school 
development on Gypsy Lane on the Batford/Harpenden side of Luton
will hugely increase traffic using the road;
▪  Common Lane is already a busy road used by parents driving children 
to Sauncey Wood Primary School and Batford Nursery;
Site access
▪  The proposed junctions are close to an already dangerous junction at 
Common Lane where there are frequent accidents
▪  The steepness of the road wil  cause westbound drivers to be unaware 
of the entrance until it is too late to stop;
▪  The visibility splays on Common Lane are insufficient due to the high 
hedgerow
Junctions and proposed improvements
▪  The proposal involves the removal of the recently introduced safety 
measures such as the roundabout at the Common Lane junction and
changing the Station Road junction from a signal controlled crossing to
a zebra crossing;
▪  No safety measures are proposed for the section of the LLR between 
the site and Wheathampstead;
Road Safety
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  It is not safe to build a new secondary school next to a busy road as it 
will increase the risk of cars and pedestrians coming into collision;
▪  The mini roundabout at Common Lane was introduced as a safety 
improvement, however it is still dangerous;
▪  Parents wil  drop off children on Crabtree Lane and Common Lane. 
Provision for pedestrians on Common Lane is inadequate – there is no
footpath and crossing;
▪  The access on the Lower Luton Road are inadequate and in an 
accident waiting to happen;
▪  A new school in this location would deprive pupils of a safe, walkable 
school journey;
▪  Station Road is the only route from south or central Harpenden, Station 
Road railway bridge is narrow and cannot accommodate a second
lane;
▪  There are already narrow and dangerous sections of the LLR where 
pedestrians risk coming into collision with cars;
▪  Insufficient provision is made for improving cycle infrastructure  
Parking
▪  Parking facilities are inadequate for a 6FE school; 
▪  The school wil  lead to on-street parking on the surrounding road 
network
▪  The number of staff is less than other schools and therefore parking is 
under provisioned;
Sustainable travel
▪  The provision for Buses is inadequate; 
▪  There are no suitable walking and cycle routes; 
▪  The Lower Luton Road is unsafe for cyclists; 
▪  The majority of individuals highlighted in the Travel Plan are those who 
would need to travel the furthest distance across Harpenden –
generating unnecessary traffic;
▪  The travel plan assumes the majority of pupils will come from 
Redbourn, Flamstead and Markyate, with only one third of pupils
coming from Wheathampstead. The figure for Wheathampstead is
likely to be higher because it is closer than the other settlements and it
will be the nearest school within the Priority area.
▪  The travel plan implies the majority of pupils wil  walk or cycle to school 
– this is at best impractical given that most will like too far away to walk
or cycle, and at worst dangerous given that the Lower Luton Road and
lanes from Southdown are not suitable for cyclists;
▪  Pupils wil  have a longest, most time consuming and expensive journey 
to school compared with the other schools
▪  The traffic surveys were undertaken during the school holidays at times 
of low usage;
Site location
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▪  Site F is the wrong location to meet the need 
▪  The site is the most visual y conspicuous of al  of the potential Green 
Belt sites
Alternative sites
▪  A school closer to the pupils in need (Wheathampstead/Southdown) 
would take pupils and traffic off the roads and be a more sustainable
long terms solution
▪  This wil  be yet another school in the already wel  served North of 
Harpenden town, whereas there are no secondary schools in the south
of the town; there was a site identified on Pipers Lane which could offer
walking and cycling opportunities for pupils from Southdown, East and
West Common, central Harpenden, south of Station Road, Redbourn
and Wheathampstead;
▪  The comparative site assessment seems to have weak correlation with 
the consultant’s report it refers to. As this table is the basis for the
selection of the site and its removal from Green Belt the officers of
HCC or truly independent consultants should analysis this as the report
currently cannot be used to justify this application;
▪  Other sites would result in less environmental impact; 
▪  The former Wheathampstead Secondary School site is better located 
to serve the area of need
Noise, light and air pollution
▪  School pupils will be exposed to significant levels of noise and air 
pollution from road traffic in this location;
▪  Noise from the playing fields wil  carry across the val ey 
▪  The school are bound to want floodlighting at some stage and this 
would harm the Green Belt
Landscape
▪  The terracing and substantial buildings wil  be highly visible and change 
the outlook for a significant proportion of Harpenden;
▪  Raising significant sections of the field has a huge visual impact from 
all directions and will the site even more prominent;
▪  The cut and fil  operation wil  result in levels increasing by up to 6m in 
places, this will introduce and imbalance to the Lea Valley and a blot
on the landscape
Consultation process
▪  There has been inadequate time to review the volume of documents; 
▪  The proposal is presented as a done deal  
▪  No meaningful consultation has taken place with local residents 
Loss of agricultural land
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▪  The farming enterprise has been adversely impacted;  
▪  The land has been referred to as low grade agriculture, where in reality 
cattle grazing for decades and has sustained a viable farm tenancy
Flood risk
▪  The development of the site wil  create large areas of hard surfacing;  
▪  The flood risk assessment provides insufficient capacity for the 
volumes of surface water storage/attenuation required
Green Belt
▪  Common Lane is a strong boundary to the Green Belt;  
▪  Development of the site would result in coalescence with the Val ey 
Rise estate / Wheathampstead and produce an indefensible Green Belt
boundary;
▪  Development of the site wil  cause significant encroachment to the 
countryside and significantly reducing the gap between Batford and
Valley Rise;
▪  Building a new school in the narrow gap between the Val ey Rise 
Estate and Batford conflicts with one of the purposes of the green Belt
and it will cause harm;
▪  Development of the site wil  result in encroachment into the Green Belt  
▪  The chosen site layout may cause the least harm to the Green Belt of 
the potential layout options), however the harm is still significant;
▪  The amount of earthworks is not in the spirt of the Green Belt or 
sustainable development
▪  The proposal appears to be founded on unproven need; the HCC 
forecast has been “adjusted” to generate the number of children. There
is no indication of where in the area the majority of school age children
live. The case for very special circumstances is very unconvincing;
Education Need
▪  Hertfordshire County Council is accepting the figures from its own 
Schools Planning Department as its principle source of information.
The figures are usually produced in early Summer each year and
updated in Autumn. The most recent forecast this year (from around 27
October) contains different information from previous publications by
HCC;
▪  The Priority area for Harpenden (which is used to guide the al ocation 
process) covers both the Harpenden EPA and St Albans EPA;
▪  There are significant variations in the forecast information provided by 
HCC as part of the planning application; in practice HCC has amended
the forecasts to suit its needs for this planning application;
▪  There is no supporting evidence for the scale of the adjustment 
proposed by HCC;
▪  This manipulation of the figures is not a sound basis to justify 
inappropriate development in the Green Belt;
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▪  There are more than enough places for Harpenden children in existing 
schools;
▪  The need for additional places is unproven; 
▪  HCC has “adjusted” earlier forecasts in order to generate the 
necessary number of children;
▪  The forecast data is predicting fal ing primary school rol s in Harpenden 
which does not support the case for a new secondary school after a
few years;
▪  The peak demand is forecast within the next 8 years, it then decreases 
to close to current levels, demonstrating the need is short term and
there is no significant demand in the medium-long term;
▪  The case for justifying a school at the site has not been clearly made.  
▪  There is no local need when other schools are taken into account; 
▪  The support for a fourth school appears to be of greater importance (to 
some) than where it is located;
▪  The amount of potential new housing in the area does not amount to a 
need for a complete new school even for Harpenden children using the
standard yield from new housing;
▪  It is not sustainable spatial planning to create further school places 
when the location of new housing is unknown and which rely no out of
area pupils
Historic Environment
▪  The archaeological significance of the site is being ignored and could 
be irrevocably damaged by the proposed development;
▪  The proposed development would have a significant adverse impact 
upon listed buildings (grade II) i.e. Marquis of Granby pub and the
Thatched Cottage
Financial considerations
▪  The site wil  be expensive to develop due to the scale of earthworks 
required
▪  The cost of landscaping such a large site wil  be excessive; 
▪  Other sites would represent far greater value for money 
Amenity
▪  The building (design, bulk, massing, detailing and materials), is 
overbearing, out of scale, and detrimental to the area;
▪  The height of both the terracing and buildings would make the 
development highly visible and have a significant detriment upon the
privacy, light and quality of life of residents of Common Lane, Millford
Hill and Tallents Crescent;
Design and appearance
▪  The external materials of the building are unsympathetic in the Lea 
Valley
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Other
▪  The application documents are incomplete, misleading and conflict with 
one another;
▪  The application certificates were incorrect; 
▪  Too much information for people to be able to read and understand in 
the time;
▪  Access to the documents has been poor  
▪  Lack of transparency – none of the objection letters and not al  
application documents have been published on the website;
▪  The application is being made on behalf of Hertfordshire County 
Council and will be determined by the same council suggesting there
will be significant bias - I am not confident that a fair and balanced view
of the application can be made;
▪  Hertfordshire County Council said it would not be purchasing the site 
unless and until planning permission has been granted, yet is
purchased the site in August 2017 before the planning application was
submitted in September;
▪  Playing fields at the top of the site restrict access for people and for 
emergency vehicles;
▪  The number of slopes on the site wil  need to be engineered properly to 
old them in place and to sustain high rainfall and flooding events;
8.32
The main points in support of the application include:
▪  There is a shortage of secondary school places in Harpenden, which is 
to become more acute over coming years for established demographic
reasons;
▪  A new school is essential to provide these places, or more children wil  
be forced to go further afield for their education - highly undesirable
and very unfair.
▪  Harpenden and surrounding vil ages are desperately in need of more 
secondary school places, the location chosen is ideal and the support
by existing local schools excellent;
▪  Timing is critical – there is a need to build a new school as soon as 
possible before even more local children miss out on the education
they deserve in the place they are growing up;
▪  The site has been chosen after lengthy consultations; 
▪  There has been a thorough analysis of al  sites within Harpenden. The 
site at Common Lane seems the most suitable in terms of location and
access;
▪  There should be another Secondary School in Harpenden to 
accommodate a growing number of children already in Primary schools
in this area;
▪  The position selected is highly suitable for a secondary school, both for 
now and in the future;
The site is on bus routes for children to use, also the entrance and exit
from the school are so well placed as to cause little or no congestion on
the surrounding roads.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
50

Harpenden and the wider district are likely to have an increase in new
housing in the next few years and extra secondary school places will
be urgently needed;
Harpenden needs another good quality school;
▪  Children in Harpenden primary schools and vil ages deserve the same 
opportunity as other children attending schools in Harpenden;
▪  The lack of secondary school places is a problem in Harpenden - a 
new school is the only way to resolve this;
▪  The 4th school in Harpenden is essential - everyone in the area is 
aware of the education short fall which will soon become unacceptable;
▪  There is a fundamental and desperate need for this school to address 
the shortfall of suitable and local secondary school places in this area
▪  There is big support for a new school , not to mention a huge need for 
it, particularly so that children living in Southdown have the chance to
attend a Harpenden school;
▪  A fourth school in Harpenden wil  relieve the pressure on Roundwood 
thus ensuring that all Redbourn students continue to receive their
education in Harpenden;
▪  The additional places are needed extra capacity for Redbourn children 
to continue to gain access to Harpenden schools;
▪  A fourth school in Harpenden is essential in an area where there is a 
squeeze on school places, and there is a suitable site and strong
management behind it;
▪  A fourth school in Harpenden is vital support of the 3 existing 
secondary schools;
▪  Harpenden desperately needs another secondary school not just now 
but for all the new homes being built;
▪  There is a need for the additional places in Harpenden – there are 90 
children in a bulge year attending schools at Redbourn
▪  I attended numerous events regarding this new school and was very 
impressed with the plans.
▪  I understand that there is likely to be some opposition to this project 
from local people, but I hope that there is sufficient support for it to be
built, as it will provide much needed school places for our children for
future generations;
▪  A new school in Harpenden is essential for the wider community 
including outlying villages.
▪  This is an excel ent proposal with a very strong experienced team 
behind it;
▪  It is absolutely vital for Harpenden to have a fourth secondary school. 
The three exciting schools cannot keep increasing student intake every
year to accommodate the rise in pupil numbers.
▪  There is continued growth in housing for Harpenden. The existing 
secondary schools are fantastic but already very full. This school is
absolutely necessary for the town.
▪  The arguments against a desperately needed new school are hard to 
understand. There has been an issue with places for years;
▪  The opposition to building a new school is narrow minded and selfish – 
local children deserve an education, and deserve to go to a school near
their homes.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
51

▪  The only understandable argument is traffic related, but that can be 
resolved simply with buses, bikes and good old fashioned walking to
school
Right School Right Place
8.33
Right School Right Place is a residents group representing over 1,000
local residents, with the core membership from Harpenden North East
and Harpenden Rural (formerly St Albans Rural) wards. The group was
formed in response to Hertfordshire County Council announcement of
intent in September 2013 to purchase land for establishing a new
school.
8.34
RSRP has written a series of letters - dated 09, 16 October, 2, 6, 16, 30
November, 8 December, 20 December, 21 December, 09 and 23rd
January 2018 raising concerns in respect of alleged procedural
irregularities, the inaccuracy of certificates and planning application
documents, the inadequate time available to consider the information.
The letters also raise planning objections. The letters are provided as
an Appendix 13 to the report. A summary of the comments is provided
below.
09 October
▪  HCC acquired the site on 25 August 2017; the planning application was 
submitted on 11 September 2017. Section 25 of the Town and Country
Planning Act 1990 requires notice to be served on any party having an
interest in the land 21 days prior to the application being submitted.
The county council was not the owner of the site for the full 21 days
before the application was submitted. This amounts to false declaration
- the planning application should be withdrawn;
▪  the name of the joint application was incorrectly stated on the 
application forms;
▪  key application documents were missing from the councils website; 
▪  2 weeks elapsed from the date the application was submitted to the 
start of public consultation;
▪  inadequate time has been al owed for consultation for an application of 
this size and complexity, and the number of documents and volume of
material
16 October
▪ 
There are potential errors and omissions in the current information that 
potentially preclude full and fair evaluation of the proposals for the
purposes of consultation:
▪ 
Sections of the Education needs statement are missing - section 3.2 
and two appendices (ref to A1)
▪ 
The Noise impact assessment includes an il egible figure on page 2; 
tables and data missing for the day-time sound survey for MP3 in
appendix B; values for 8-9 July 17 are presented as a single line,
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
52

whereas other values are presented in 15 minute intervals. This is
potentially misleading and/or inaccurate; there is an illegible chart in
appendix B;
▪ 
Appendices 3, 4, 5, 6, 7, 8, 22, 23, 24, 25, 26, and 27 from the 
Transport Assessment are all missing; a number of documents are
labelled draft indicating the contents may be subject to change without
further consultation; page 34 refers to a document which is not
presented in the appendix nor listed as one of the reference
documents;
▪ 
Appendices are missing from the Statement of community involvement; 
the document wrongly claims that HCC were the owner of the site at
the time of the exhibition in July 2017; the document refers to the
Education and Skills Funding Agency as the applicant whereas the
application forms make it clear state this is a joint application with HCC;
scales on the graphs are different and this creates an artificial
impression of the level of support relative to the opposition and concern
We consider that the potential severity of the errors and omissions noted
above mean material considerations for those intending to make
representations are compromised and as such the application requires
withdrawal, correction of errors and omissions before any possible re-
submission.
16 November
▪ 
We are a residents group, representing over 1,000 local residents - 
details provided in our letter of 16 November 2017.
▪ 
We strongly object to the proposals.  
▪ 
The Planning Application includes a substantial number of documents, 
which on review revealed a significant number of errors and omissions.
▪ 
Additional time is needed to al ow proper consideration of matters 
arising from errors and omissions.
▪ 
Significant new material was added close to the submission date 
(between 7 -13 November 2017) close to the end of consultation
meaning there was insufficient time to review the information;
▪ 
We have no option but to apply a high level of assumption to our 
review, and that will be noted on our comments.
30 November
▪ 
The Transport Assessment appendices were not uploaded to the 
council’s website until 07 November and the education needs letter,
which appears to contain significant new information, was not uploaded
until 10 November. This is less than 21 days which HCC has
committed to giving. No-one, other than those constantly checking your
web-site, would have any indication of the existence of the new
information
08 December
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
53

▪ 
RSRP maintain their view that inadequate information has been 
provided, and that this is prejudicial to a fair assessment of the
application. The objections focus on the Education Needs Assessment;
Schools Planning; Very Special Circumstances; and the forecasting
system and its role in forecasting need
Education Needs Statement
▪ 
the letter published on hertfordshire.gov.uk on 10 November 2017 was 
authored by HCC Development Services, not Schools Planning, and it
is unclear who is being represented;
▪ 
the letter notes the 4 schools have formalised their relationship as a 
multi Academy Trust;
▪ 
the comparative site assessment (2014) references the educational 
needs assessment, however no needs assessment was available at
the time the viability work was awarded, given that considerable
reliance is placed on the comparative site assessment, it is inexplicable
why the applicants have not chosen to forward this evidence in support
of that work;
▪ 
the letter refers to methodology and model ing, planning or forecasting 
models – it is unclear whether these are bespoke or commercially
available;
▪ 
the letter implies the principles of the process are wel  established and 
that no changes in methodology have occurred;
New forecasting system
▪ 
HCC introduced a new forecasting system in late October/ early 2017; 
▪ 
the letter fails to mention the use of a new system and fails to reconcile 
significant differences to results that were published by HCC and in the
public domain at the time the application was submitted;
▪ 
the application data appears to rely on the new forecasting system 
which is still being bedded in;
▪ 
it is unclear why the new system is not running in paral el with the 
previous system to enable results to be compared and any differences
fully explored;
▪ 
the new system has produced limited output (4 years instead of 11) 
except for Harpenden where additional years have been extracted and
then further manipulated;
▪ 
The new system is apparently unapproved and untested and/or the old 
system which HCC has relied upon (without the need to make bespoke
adjustments) has been found to be unreliable or not fit for purpose;
▪ 
There is no reference the new forecasting / model ing system being 
approved in Education Panel minutes;
▪ 
it would be unsafe to progress on the basis of the information provided; 
▪ 
The use of the old system to assess need for additional school places 
in Harpenden put forward in 2011 and 2015 may have produced
unreliable data;
Assumptions and adjustments
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
54

▪ 
There is no information relating to any review and approval, delegated 
or otherwise, for departure from accepted practice to bespoke
adjustments
▪ 
manipulations to the Harpenden data would have consequential 
reductions in forecast demand in adjacent areas, however no evidence
is provided by HCC to substantiate the balancing re-allocations;
▪ 
St Albans forecasts were adjusted for the period 2011-13 by the 
removal of Sandringham cohorts of Harpenden EPA children, with ‘high
priority’ allocations (including non-geographical up to ‘Siblings’) added
back;
▪ 
the model ing assumptions effectively removed any Wheathampstead 
resident children who qualified for places at the school under the next
category of allocation – ‘children for whom it is their nearest school in
the priority area’;
Availability of data
▪ 
2017/18 forecasts were not available publicly at the time of submission 
of the application. The Summer 2016-17 forecast and Meeting the
Rising Demand Report (2016-17) were in the public domain for part of
the application consultation period, however, following the move to the
new forecasting system announced in late October / early 2017 the
‘Meeting the Rising Demand’ reports have been removed from HCC
website with no replacement issued.
Demand for School Places
▪  The projected shortfal  for the Harpenden EPA in the 2016 statement 
(page 11) shows a significant short term issue before falling back to
576 places by 2026/27 (close to the current capacity of the 3 existing
schools). There is no long term demand;
▪  Within the adjoining St Albans EPA the peak forecast is slightly smal er 
scale around 3-4 years later than the Harpenden EPA;
▪  The forecasting system, on which HCC have placed considerable 
reliance, shows a demand for approximately one school over the
forecast period, initially in the Harpenden EPA and progressively
moving to the St Albans EPA, which in practice are considered part of
the same larger Priority Area for allocation purposes, this raises the
question of whether any build should be sited in a location that is
readily accessible to meet both area shortfalls over the course of time.
No consideration has been entertained by HCC.
Sandringham School
▪  Sandringham School accepted pupils within 4.3 km in the category of 
nearest school in priority area, corresponding with the South East of
Wheathampstead village. Sandringham as nearest school in priority
area, and that for prospective pupils living in the area Sandringham
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
55

School is likely to be a higher choice than any Harpenden School as
there is a greater priority given to application to that school.
Forecasting system and its role in determining need
▪  HCC treats the Harpenden Education Planning Area (EPA) as a single 
area in all aspects of planning at secondary school level. The lack of
differentiation between Harpenden Town and the Harpenden EPA is
misleading. The current number of places is an overprovision to cater
for pupils living outside of the Town; 60% of applicants for secondary
places in the Harpenden EPA are typically Harpenden Town residents;
40% reside outside Harpenden.
▪  In most years between 400 and 450 are pupils from within Harpenden 
Town; 100 pupils arise from outside Harpenden Town (for all year
groups), rising to 300 pupils in peak years. Wheathampstead may
produce 100 pupils in a typical year. Villages between
Wheathampstead and Hitchin - concentred on The Kimptons - typically
generate 50 pupils; Redbourn typically generate 2.5FE; Flamstead and
Markyate generate1.5FE;
▪  The historic distribution of secondary schools in the Harpenden EPA – 
with 3 schools in the Town, 1 school in Wheathampstead, and 1 school
in Redbourn - which existed for most of the 20th Century - aligned well
with the actual pattern of demand;
▪  The closure of Wheathampstead school led to parental preference for 
schooling in St Albans over Harpenden and places for pupils displaced
from Harpenden were created at Sandringham school;
▪  In 2006 there were significant issues with the al ocation of secondary 
school places for children in Harpenden EPA resulting in an overview
and scrutiny review with 12 recommendations, including:
recommendation 3: that (Childrens Services) introduce a more granular
level of modelling (e.g. parish) for hot spot areas and that the result of
the modelling be factored into to the final planning of places. The
recommendations were fully accepted by HCC but there is no mention
of the need for more granular modelling in the St Albans and
Harpenden EPAs in either in the Meeting the Rising Demand for
School Places report of 2009 or the consultation response to SADC in
2010 (as part of the local plan process) which sought to justify the need
for a new secondary school in the Harpenden EPA;
▪  The HCC scrutiny report (published in 2011 - too late for the St Albans 
process) identified HCC’s preference for secondary schools between 6
and 10FE , but acknowledged smaller schools of 4-6FE should not be
discounted;
▪  HCC acknowledged Harpenden EPA contains hotspot areas - 
Wheathampstead and The Kimptons – but failed to apply granular
modelling – in accordance with recommendation 3 of the scrutiny report
- HCC has not considered the potential provision of a 4-6FE school to
meet the need generated within the Harpenden EPA;
▪  The site assessment viability work was based on a simplified approach 
that Wheathampstead only has 2.5FE primary school capacity –
however this does not consider the planned growth in the Waldens.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
56

This approach has led to all new primary provision being delivered in
Harpenden Town to the point of large excesses - when there are
remaining shortfalls in Wheathampstead and Redbourn;
▪  A new free school at Harperbury was awarded DfE approval based on 
demand from Radlett, Borehamwood, Shenley and South St Albans,
however, the project was cancelled because HCC (Schools Planning)
stated there was no demand for the school – whilst at the same time
providing supporting needs assessments for a proposed new
secondary school at Croxley Danes;
▪  HCC suggest the Haperbury cohort would be satisfied by the Croxley 
Danes school and maintain there would be no shortfall in South St
Albans bordering Radlett and Borehamwood;
▪  In essence, HCC’s failure to recognise a hotspot with similar 
characteristics to parts of Harpenden EPA only serves to illustrate the
failings of the unmodified planning and forecasting system;
▪  HCC presented the case for new school sites as part of St Albans local 
plan process in 2016 – the information presented was out of date and
incomplete – it did not present the available information for the full
period which gave the impression of small decline when in reality HCCs
own figures reveal a substantial decline
24 January 2018
Statement of Community Involvement (SCI) and public exhibition:
▪  The publication of the SCI appendices as part of the application, two 
months late, does not allow sufficient time for full consideration;
▪  the SCI leaflet fails to identify the site;  
▪  the list of stakeholders is far from inclusive e.g. no established 
community group are considered to be stakeholders; A number of
appendices are not reference in the text; the leaflet distribution list does
not match the catchment of the school, specifically the high priority
catchment area was excluded from the leaflet distribution;
▪  the feedback form identifies the application needs to consider very 
special circumstances without giving sufficient information on them;
▪  the comments drawn from the exhibition are not ful y explored in the 
analysis; the insufficiently developed plans (at the exhibition) made it
impossible to comment;
▪  the exhibitions were held before the plans were sufficiently developed – 
there is insufficient information to make a judgment on the proposals;
▪  the volume of information in the planning application make it impossible 
for people to find whether their comments have been adequately
addressed;
▪  The SCI states the EFSA has pursued individual meetings with 
residents and stakeholders; however, RSRP representing a substantial
number of local residents, is not aware of any such meetings;
▪  attention is drawn to a SCI submitted for the development of secondary 
school in Bishops Stortford (2014) which clearly identifies the purpose
and how to respond;
Parking:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
57

▪  St Albans has expressed concern over lack of parking, this is not 
addressed;
▪  the application fails to deal adequately with traffic and congestion; 
▪  the application should be refused until these matters have been ful y 
addressed;
Flood Risk:
▪  The flood risk assessment does not provide detail on the long term 
viability of the drainage channel;
▪  the flood management strategy proposes to direct flood along the west 
side of the site adjacent to the retained land;
▪  the proposals could increase the risk of flooding of the adjoining land; 
Landscape and visual:
▪  The LVIA is insufficient and the material lacks a basis for the LVIA to 
be considered
▪  The LVIA uses highly selective viewpoints and misrepresents the 
impact on wider viewpoints from the wider area;
▪  The impact of the sports hal  on the Batford estate have been ignored;  
▪  The appearance of the sports hal  is bland and monotonous;  
▪  The large sports hal  building could cause overshadowing of 
neighbouring properties; a number of properties on Tallents Avenue
could be overshadowed which could exist for 45-60 minutes each day,
longer at certain times of the year; leading to a loss of sunlight and
outlook;
▪  The LVIA should incorporate an assessment of the loss of light and 
visual impact; The proposals rely on the retention of boundary planting,
this land is outside the application site and this protection cannot be
delivered in practice;
Residential Amenity:
▪  The shortage of on-site parking and proposals for control ed street 
parking will incur cost local residents;
▪  the traffic measures fail to address the impact on residential roads – 
Caste Road, Crabtree Lane, Batford Estate and surrounding roads ,
Lower Luton Road – all of which are likely to experience high volumes
of traffic;
▪  Proposals to control student parking are unenforceable;  
▪  There are no proposals to minimise the impact on residential roads in 
the first phase of the construction and the adverse effects on Common
Lane;
▪  Imposing control ed parking on adjoining streets wil  push the problem 
onto other streets;
▪  The residential amenity aspects of the application are woeful y 
inadequate – noise impact assessment is virtually non-existent; the
matters of residential amenity are sufficient to warrant refusal of the
application, If while noting these points the LPA decides to grant
planning permission, and includes conditions that
−  Compliance with construction schedules 
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
58

−  LPA to require a plan to control access during the first phase of 
construction and control pupil drop off;
−  LPA to require the operator to comply with the conditions of 
operation applied for in the application;
−  Prevent the Trust closing any of its other school sites  
−  Control ed vehicular access on Common Lane for service and 
deliveries only
Archaeology:
▪  Two plans for protection of the archaeology have been declined by the 
County Archaeologist. If the applicant is unwilling to make an
agreement at this stage it raises concern whether they would comply
with a condition;
▪  Nearly 50% of the 80 trenches contained archaeology – much of which 
is rare and important, and further work will be required to investigate
and protect areas outside of trenched areas. None of this information
was available at the time of the exhibition.
Summary
There are still significant omissions in the evidence presented and
conflicts between documents and evidence presented. The additional
information presented fails to address most of these concerns in a
satisfactory manner. The remaining concerns are of sufficient scale that
the LPA has no option but to refuse the planning application as it is
currently submitted.
Right School Right Place submitted a petition to the Education, Libraries &
Localism Cabinet Panel of Hertfordshire County Council on 12 December
2017. The Panel considered the petition which attracted 279 signatures via
the Hertfordshire.gov.uk website. The petition states:
“Reconsider the decision to build a new Harpenden School on the Site East of
Common Lane.
We the undersigned, as residents of the Harpenden School Planning Area,
petition Hertfordshire County Council (HCC), in conjunction with Education
Funding Agency (EFA), to rerun the site evaluation and selection process,
including scoring that led to the Site East of Common Lane (Site F) being
chosen as a potential new school site, before any further work is carried out
on the Harpenden School project due to significant changes in the factors
considered in the previous exercise.

In the original scoring used to justify site selection no account was taken of
the following (in no particular order):
1) Site F's owners ambitions to develop part of the site for housing, and the
consequent effects on school building;
2) The ambition of South Beds to develop housing on the Harpenden
Northern border.
3) The rising levels of traffic caused by housing development on the Lower
Luton Rd and North Harpenden and the continuing expansion of Luton
Airport.

Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
59

4) Two separate Archaeological investigations by the University of Bristol on
only one corner of the site using Magnetometry and Ground Penetrating
Radar have revealed a significant variety of constructions on the site which
merit a thorough investigation of the entire site,
5) The original decision (as stated in minutes of HCC Cabinet meeting 23
September 2013) was based on a permanent increase in demand of 5
Forms of Entry over current school place provision, while the latest HCC
forecasts, produced just 3 years later, show a fall to a demand for 0 Forms of
Entry by the end of the forecast period, i.e. no shortfall. We believe this
evidence that was not available at the time the search and evaluation
processes were undertaken and has a material bearing on the nature and
location of an appropriate site for needs of the area.

As this evidence was not available at the time the search and evaluation
processes were undertaken and has a material bearing on the nature and
potential location of an appropriate site for the needs of the area.

Any one of the above is enough to mean the circumstances for releasing this
site from green belt cannot be justified.”

The Panel Minutes record the Chairman received the petition and Members
considered an officer report in relation to a request to reconsider the decision
to build a new Harpenden School on the Site East of Common Lane. Further:
Members noted that the site at East of Common Lane was identified from a
number of options. The original site selection process had been refreshed and
confirmed by the Education, Skills Funding Agency which was developing the
school. Members were informed that in order for a school to be built on this
site special circumstances for development in the Green Belt needed to be
demonstrated

Members were informed that a town planning application had been made and
the need for a new school would be considered as part of that planning
process. It was also noted that the planning application was subject to a full
consultation by the planning authority and anyone could make a
representation. Members sought clarification that there was no alternative site
for the school to be built and this site did offer the least harm to the Green
Belt.

Following Member discussion there was a sense from the Panel that any site
would present challenges and would attract opponents and asked that their
concerns in relation to the comparative site assessment and the South Beds
ambitions to develop housing on the Harpenden Northern Boarder be referred
to the spatial planning team to ensure these are reviewed when determining
planning permission.

The Panel were informed the application would be a joint application between
the Education, Skills and Funding Agency and the County Council.

Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
60

The Chairman proposed an alternative recommendation, as detailed below;
this was duly seconded by the Vice Chairman and unanimously agreed by the
Panel
.
This Panel request that our deliberations and comments are delivered to the
spatial planning team so this may inform the Development Control Committee
accordingly’

Procedural matters
There was an error made by the applicant at the time the application was
made in September 2017. The site had been owned by another party within
21 days of the application being submitted. Notice had not been served on the
former landowner at the time of the application and the correct Certificate (B)
was not submitted at the time of the application.
The applicant served notice on the former landowner in October 2017 and
Certificate B was submitted. The former landowner was notified of the
planning application.
Whilst noting this procedural error, the matter has been redressed and there is
no prejudice to any party in this matter.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
61

9.
Planning Issues
The main issues in the determination of the application relate to:
▪ 
Educational need 
▪ 
Alternative options for meeting the need  
▪ 
Protection of the Green Belt 
▪ 
Sustainable transport and highways 
▪ 
Drainage  
▪ 
Archaeology  
▪ 
Landscape  
▪ 
Design 
▪ 
Ecology 
▪ 
Noise  
▪ 
Light pol ution 
▪ 
Air Quality 
Education Need
9.1
The application includes an Education Needs Assessment (September
2017) which sets out the long term demand for secondary school places
in the Harpenden EPA and the steps that have been taken to meet the
level of demand.
9.2
The assessment explains Hertfordshire County Council’s role as a
commissioner rather than as a direct provider of school places and in
partnership working with Hertfordshire schools through the Hertfordshire
Schools Improvement Strategy (2014-17) and Herts for Learning (2013).
9.3
As a commissioner of places the County Council seeks to ensure that
there is a sufficient supply of suitable school places by managing the
increase in pupil numbers through negotiation of additional places at
existing schools wherever possible. Academies have greater autonomy
to choose whether or not to expand to accommodate additional pupils
meaning that the County Council has no power to require Academy
schools to provide additional places.
9.4
The County Council fulfils its planning responsibilities by forecasting the
demand for school places with the aim of ensuring that there are
sufficient school places in the system to meet the demand for
mainstream schools, and negotiates the required number of places each
year and through longer term strategic planning.
9.5
In 2009 Hertfordshire County Council published the document ‘Meeting
the rising need for school places’ which quantified future demand for
both Primary and Secondary school places for every Education Planning
Area (EPA) in Hertfordshire. The document is updated annually and is
available on the councils’ website – hertfordshire.gov.uk.
Demand for Secondary School Places in the Harpenden EPA
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
62

9.6
The Harpenden EPA includes a wide catchment area around Harpenden
and the surrounding area, including the following settlements.
▪  Harpenden, Wheathampstead, Redbourn (St Albans District);  
▪  Flamstead and Markyate (Dacorum Borough); and 
▪  Blackmore End, The Kimptons, Whitwel , Breachwood Green and the 
Waldens (North Hertfordshire District)
9.7
A map of the Harpenden EPA is shown on Appendix 5.
Current capacity at the three Harpenden secondary schools
9.8
There are three secondary schools in Harpenden currently: Roundwood
Park, Sir John Lawes School, and St Georges Schools.
9.9
In 2006 St George’s increased its Published Admission Number (PAN)
from 130 to 160 places (plus 20 boarding places). In 2007 the PAN was
adjusted to 170 places (plus 10 boarding places). In 2014, Roundwood
Park and Sir John Lawes School increased their PAN to 6.53FE under
an agreement with Hertfordshire County Council.
9.10 In 2009 the ‘Meeting the rising demand for school places’ document
regarded these expansions as temporary measures pending further
feasibility work to ascertain the most appropriate long term solution to
deliver the required additional capacity across Harpenden and St.
Albans ‘which could include expansion of existing schools, establishing
new provision, or a combination of both’.
Forecasting demand to 2017/18
9.11 The County Council uses a forecasting system to predict the numbers of
all school places available in each EPA in the County. The forecast
system is established as one of the main tools used to predict the
numbers of available primary and secondary places. The forecasts take
into account:
▪  historic pupil numbers in each year group 
▪  0-5 year olds registered with general practitioners 
▪  primary pupils moving on to secondary school 
▪  additional pupils arising from new housing development 
▪  pupil movement patterns, taking into account cross-area flows, both 
within the planning areas within Hertfordshire and out of the county,
as well as from the independent sector;
▪  secondary school forecasts are based on actual children, both in 
schools and registered with general practitioners, for 10 years ahead
together with a calculation of additional pupils arising from new
housing development
9.12 Other indicators of longer term demand are:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
63

▪   
Office for National Statistics (ONS) projections: indicating 
secondary phase pupil numbers in St Albans District will continue to
rise over the next 20 years;
▪   
Birth rate patterns: showing an upward trend for the last 40 
years;
▪   
Housing growth projections in St Albans and Dacorum Local 
Plans.
Meeting the need for places
9.13 The immediate demand for additional primary places in Harpenden EPA
has been met through the provision of 120 additional places at three
Harpenden primary schools in 2014 (High Beeches, The Grove and The
Lea Primary Schools).
9.14 Between 2010 and 2014, the demand for secondary places increased
due to the numbers of children in Harpenden primary schools over the
period. More recently, the forecast has reduced, but demand remains at
a higher level than in 2009. The high levels of demand are partly a result
of the numbers of children from Harpenden needing to be given places
in other areas.
9.15 The education needs assessment explains the background to the level
of demand for secondary places in the Harpenden EPA to 2027/28:
▪   
the numbers of children in Harpenden primary schools who wil  
require a secondary place has grown significantly in recent years;
▪   
Over the next 5 years, the numbers of children attending 
Harpenden primary exceeds the number of places available at
Harpenden secondary schools by an average of 6FE;
▪   
children from Harpenden have been accommodated at schools 
in the surrounding area, particularly in St Albans in recent years;
▪   
Accommodating Harpenden children at St Albans schools is not 
sustainable beyond 2018 due to:
−  the increase in demand for places in St Albans,  
− the temporary nature of the contingency arrangements; and 
− the limited accessibility of St Albans schools for Harpenden 
families
9.16
The demand model has been adjusted to provide a more
representative result that takes into account the numbers of children
attending school in St Albans.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
64

Table 1: forecast demand for secondary school places in the Harpenden EPA up to 2027/28
HARPENDEN
PAN
FORECAST
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
/19
/20
/21
/22
/23
/24
/25
/26
/27
/28
Year 7 places
572
572
572
572
572
572
572
572
572
572
572
available
Demand
703
759
730
730
773
723
716
670
639
679
(model)
Surplus/
-131
-187
-158
-158
-201
-151
-144
-98
-67
-107
Shortage
No of FE
-4.4
-6.2
-5.3
-5.3
-6.7
-5.0
-4.8
-3.3
-2.2
-3.6
Note: The adjusted forecast in the Table 1 does not include a contingency margin. The addition of 6FE
within the Harpenden EPA would result in a surplus of 1.7% across the next five years on average, which
the needs assessment regards as ‘small and not unreasonable in the context of prudent school place
planning’
Source: education needs assessment
9.17
Harpenden is the area with the greatest increase in primary numbers
and remains significantly higher than any other settlement within the
Harpenden EPA, although the levels of demand have dipped recently
compared with peak levels of demand
Evaluation of education need
9.18
The education needs assessment sets out the background to the rising
demand for primary school places in the Harpenden in recent years. In
2014, additional primary places were provided at three Harpenden
primary schools in order to meet the rising demand.
9.19
For secondary places, the demand model shows a deficit of 131 places
in September 2018, rising in consecutive years to a peak of 201
(6.7FE) places by September 2022. This level of demand takes into
account the numbers of Harpenden children who are currently
attending St Albans schools under contingency arrangements..
9.20
The County Council uses a demand model to forecast the numbers of
secondary places required for a 10 year period. The model takes into
account numbers of primary school children within the area, the
numbers of school age children likely to move into the area, cross
boundary flows, and the numbers of additional school age children
arising from new housing developments in the area.
9.21
The education needs assessment has demonstrated that there is a
high level of unmet demand in the system, quantified that level of
demand, and considered the availability of places within existing
schools. It is clear that there are insufficient places available within the
Harpenden EPA, the additional places are urgently needed, and the
level of demand is sustained for a 10 year period at least.
9.22
In recent years some Harpenden children have been accommodated at
St Albans schools because of the shortfall of secondary places within
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
65

the Harpenden EPA. This situation is regarded as unsustainable in the
long term due to the increase in demand for places within the St Albans
EPA, the temporary nature of the arrangements, and St Albans schools
being accessible to children from Harpenden. The forecast model has
been adjusted to account for the numbers of Harpenden children
attending St Albans secondary schools.
9.23
The short term options for meeting rising demand have included
increasing capacity at existing schools as a contingency on a
temporary basis, providing additional places within an adjoining EPA on
a temporary basis. The sustained level of demand has prompted the
schools planning team to consider the options for to expanding
capacity at existing schools through permanent extensions, and/or,
constructing new schools where the level of demand justifies it.
9.24
Furthermore, the unmet demand is sustained for the next 10 years at a
level that cannot be met by the number of places available at the
existing schools. The longer term projections are for continued growth
in demand for school places based on ONS projections, and increases
in the numbers of new homes built in the district, which is likely to
maintain the upward trend in demand for places. While the demand for
primary places has dropped from its peak, the levels remain higher
than in 2009.
Consultation responses
9.25
A number of consultation responses have questioned the need for a
new school. The main arguments are:
▪  Harpenden has sufficient places for Harpenden children; 60% of 
available places are given to children living in Harpenden; the
remaining 40% of places are allocated to pupils living outside of the
town in the surrounding areas; and
▪  the size of developments likely to be coming forward in Redbourn and 
Hemel Hempstead in the foreseeable future will require new secondary
schools which will reduce the demand within Harpenden EPA;
9.26
Some of the responses criticise the ability of the forecasting system to
accurately predict the actual numbers of places required, noting:
▪  the system failed to accurately predict the actual deficit in places in the 
Harpenden EPA in 2006;
▪  HCC is using a new forecast system which is stil  bedding and cannot 
be relied upon to yield accurate data
▪  the new system is being used without having formal authorisation; 
▪  data has been ‘adjusted’ simply to support the case for a new school,  
9.27
In relation to criticism of the forecasting system, the demand model is
an established tool used to forecast the demand for school places in
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
66

areas across Hertfordshire, and the data is used to support planning
applications and HCC submissions to Local Plans. The forecasting
system has helped to ensure that the County Council has always been
able to provide the numbers of placed required in each EPA.
9.28
The published Government guidance6 for the use of forecast models
states: ‘Forecasts are necessary so that school place planners have up
to date information on the overall capacity required within the school
systems in the area, and so that authorities can take strategic decisions
about how many places are likely to be needed (where, when and for
how long). Effective school place planning is a fundamental element of
the local authority’s role as strategic commissioner of good school
places underpinned by strong use of relevant data from a wide variety
of sources’.
9.29
The use of a forecast system for long term place planning has helped
the County Council to secure the right numbers of places in the areas
where they are needed. The forecast system provides an early
indication of the demand arising in an area and allows the time needed
to plan and deliver options to meet the rising demand.
9.30
The deficit of places forecast by the model for the next 10 years, until at
least 2028, is considered to be a robust basis to assess the need for
additional places. In the absence of any evidence to demonstrate that
the current system is not working, or evidence provided from an
alternative system producing comparable data over a similar time
frame, the current system is regarded as the best available tool to
predict the likely demand arising within the Harpenden EPA for the 10
year period ahead and provides useful evidence to assess the need for
a new school
9.31
With regards to adjustments to the model to account for specific
circumstances, it is reasonable for any forecasting system to retain a
degree of flexibility to adjust to particular circumstances, including
accounting for Harpenden children to St Albans schools. It is evident
that the model must account for places otherwise or the actual number
of children requiring a place in Harpenden would be underestimated.
9.32
With regards to the suggestion that the current number of places at
Harpenden schools provides adequate places for children from
Harpenden, this does not reflect the role of the Harpenden EPA as
serving the wider area, which extends to the east and west of
Harpenden, including other smaller towns and villages located within
the administrative areas of St Albans, North Herts and Dacorum.
9.33
In terms of how the forecast deficit in places is being met within the
Harpenden EPA, viability assessments were carried out in 2011, which
identified the maximum additional capacity which could be delivered at
6 School capacity (SCAT) survey 2014: Education Funding Agency
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
67

St Georges is 0.6FE with an additional 2FE at the Sir John Lawes
School combined, giving a total of 2.6FE. However, it is recognised that
even if this level of additional capacity could be provided at these
schools, it would still fall short of the required number of places. A
further constraint is that the schools have indicated that they would not
be willing to expand on a permanent basis. Therefore the option to
expand the schools would provide insufficient capacity and could not
be delivered.
9.34
The arguments against a new school at the site include criticism that
the County Council has not considered the option to build a 4-6FE
secondary school, which it is argued, would provide sufficient additional
places to meet demand, and moreover, may not require a site in the
Green Belt. The County Council has stated its preference for new
secondary schools of between 6 and 10FE for educational reasons
related to the extended opportunities which schools of this size can
provide for students and economies of scale.
9.35
It has also been suggested that the provision of education at the three
existing schools could be re-organised, for example, by providing all of
the 6th form provision at one site could free up space for younger
children at the other two sites. However, this option would be unlikely to
deliver the required additional capacity, given the limited expansion
potential of the existing sites evidenced in the viability assessments,
and in any event would involve a significant level of disruption to the
three schools.
9.36
In summary on the need for additional secondary places and the use of
the forecasting model:
▪  The numbers of primary pupils in Harpenden schools requiring a place 
at secondary school demonstrates there is an urgent need for
additional places in the Harpenden EPA;
▪  The education needs assessment has demonstrated that the level of 
demand within the Harpenden EPA is sustained for a period of 10
years;
▪  In forecasting the level of demand, the County Council has considered 
relevant information, including the numbers of pupils already attending
primary schools and the demand generated by housing development;
▪  The forecasting demand model is considered to be a reliable method of 
assessing the long term need for places, is supported by Government
guidance, and provides evidence to support provision of additional
places;
9.37
In summary with regards to the options to expand capacity at existing
schools and the choice of Harpenden as the location for a new school:
▪  The options to expand capacity at existing school sites would not 
provide sufficient places, evidenced in the viability assessments, to
meet the level of deficit of places, evidenced in the forecast model;
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
68

▪  Harpenden is located in the centre of the Harpenden EPA, which it 
serves, and the three other secondary schools within the EPA are
located there;
▪  Harpenden is identified as in the upper hierarchy of settlements in the 
district and serves the local community in terms of services,
employment, public transport and recreation;
▪  Harpenden is a hub for sustainable travel, with a choice of buses and 
trains, cycling and walking.
▪  Harpenden is an appropriate and sustainable location for a new 6FE 
secondary school;
▪  The construction of a new 6FE secondary school in Harpenden is a 
reasonable option to provide the right numbers of school places within
the area of need;
9.38
The County Council has undertaken an extensive search for potential
sites for the construction of a new 6FE school within the urban area of
Harpenden which is discussed in the next section of the report.
Alternative Sites Assessment
9.39
The options for meeting the demand for additional school places
considered options to expand existing school sites, and considered
options to develop a new school within the urban areas of Harpenden,
Redbourn and Wheathampstead, and considered sites within the
Green Belt surrounding Harpenden.
Existing secondary school sites
9.40
In 2011 town planning and highway capacity assessments were
undertaken for the three existing Harpenden schools to assess the
potential of the sites to accommodate additional capacity. The evidence
was submitted as part of the review of the St Albans Local Plan.
9.41
The three Harpenden Schools are: Roundwood Park, Sir John Lawes,
and St Georges. The sites are shown on Plan 5204/002, appended to
this report (Appendix 9). There are no secondary schools within
Wheathampstead or Redbourn.
Roundwood Park (8.02ha)
▪  the school expanded from 6FE to 6.53FE (2014) 
▪  The current site is insufficient in size to accommodate a 8FE school;  
▪  There is potential to acquire land to the north of the school; 
▪  The site adjoins Roundwood Park Primary School (an Academy), which 
expanded in capacity from 1.5FE to 2FE (2013);
▪  The highway appraisal (2011) identified the combined traffic impact on 
the roads in the immediate vicinity of the school as likely to be
unacceptable;
▪  expansion to 8FE could require relocation of the primary school; and  
▪  The school Academy owns the site (transferred from HCC);  
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
69

▪  In 2014, Roundwood Park School Governors said they would not be 
prepared to increase the school PAN. That position was restated in
July 2017.
St Georges School (11.37ha)
▪  The school operates at 6.5FE (unchanged since 2008); 
▪  The site is too smal  to expand capacity to 8FE; 
▪  The site is within the conservation area and some buildings are local y 
listed;
▪  The County Council owns the playing fields but not the school 
buildings;
▪  The 2011 town planning appraisal concluded - potential to expand the 
school on its existing site is constrained by the requirement to preserve
and enhance the conservation area, the requirement to demolish and
redevelop the site, and the requirement for additional land for playing
fields;
▪  The highway assessment (2011) identified pedestrian safety issues in 
relation to two adjacent railway crossings and the need for pedestrian
improvements (still the case);
▪  The 2017 site search report concluded that only limited further 
expansion (0.6FE) would be achievable at the site because of the
highway and planning policy constraints; and the likely requirement for
demolition and rebuilding with modern buildings.
Sir John Lawes (6.53ha)
▪  The school has operated at 6.53FE since 2014; 
▪  The site is too smal  to accommodate a 8FE school; 
▪  The school Academy owns the site (transferred from HCC);  
▪  The 2011 planning appraisal identified the school could potential y 
expand but would require detached playing fields (subject to planning
permission);
▪  The 2011 highway assessment identified the school could expand by 
2FE subject to minor improvements to highway safety and visibility;
▪  The 2017 report concluded 2FE would fal  short of the forecast demand 
(6FE) required within the Harpenden EPA (even if it could be provided)
Search for sites
9.42
An initial search for potential locations for a school of 6-8FE was
undertaken in 2014. The search included urban land with a minimum
area of 2.1ha in Harpenden, Redbourne, and Wheathampstead, and
Green Belt sites of a minimum of 12ha surrounding Harpenden. The
urban site search produced no suitable sites. The Green Belt site
search produced 9 potential sites at the edges of Harpenden. The 9
sites were assessed against a range of environmental criteria: air
quality, archaeology, highways (feasibility and access), ecology, flood
risk, landscape and visual impact.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
70

9.43
A comparative sites assessment of the potential Green Belt sites was
undertaken in 2015 comprising a review of:
▪  the environmental reports; 
▪  Green Belt impact assessments; 
▪  Assessment of compliance with planning policy; and  
▪  Viability assessments 
9.44
The comparative site assessment was updated in August 2017. The
comparative site assessments and supporting assessments have been
submitted as part of this application as supporting evidence.
Site size
9.45
Government guidance for minimum size standards for new school
buildings specifies a minimum site area of 2.1ha for urban sites (school
buildings only) and between 8.7ha and 10.92ha for non-urban sites
(school buildings and playing fields).
9.46
The 2015 site search considered sites of 12ha and above to allow for
abnormals and changes in site characteristics. The updated site search
reports (2017) identify the County Council and the EFSA are committed
a minimum site of 12ha, although a smaller or larger site area may be
suitable to accommodate a 6FE secondary school depending on site
characteristics.
9.47
The 2015 site search considered –
▪  sites within the urban areas of Wheathampstead, Redbourn and 
Harpenden;
▪  non-urban sites around the edge of Harpenden; and  
▪  the capacity of the existing school sites in Harpenden to accommodate 
further expansion
9.48
The site search for urban sites of a minimum 2.1ha included:
▪  Open undeveloped areas of land  
▪  Employment zones  
▪  Land in HCC ownership7 – not required for service use and available
within the required timescales;
▪  Commercial y available land or buildings on the market;  
▪  Land or buildings known to be coming on the market  
9.49
The criteria were also used as part of the 2017 site search report.
9.50
The mapping exercise eliminates all areas of land considered
unsuitable for the development of a 6FE secondary school. The
7 The site search considered all HCC owned sites, including existing primary schools. None of the primary schools in
Harpenden are surplus to requirements.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
71

remaining parcels are identified using natural and man-made
boundaries.
Wheathampstead
9.51
The potential sites in the urban area of Wheathampstead (June 2017)
shown on Plan 5024 003 include:
▪  6 parcels of land in HCC ownership – al  in active use; the largest site 
Beech Hyde Primary School (1.46ha) is being fully used by the primary
school;
▪  1 playing field in education use – St Helens Primary School (not owned 
by HCC);
▪  4 areas of open land – the largest – land off Mount Road is less than 
2.1ha;
▪  1 residential site al ocation;  
▪  4 commercial properties on the market (June 2017) – al  below 2.1ha 
9.52
The 2017 site search report identified no available, suitable sites within
the urban area of Wheathampstead of the minimum 2.1ha required to
meet the need for 6FE school buildings with detached playing fields.
Redbourn
9.53
The potential sites in the urban area of Redbourn (June 2017) shown
on Plan 5024 004, include:
▪  2 parcels of land in HCC ownership – both sites in active service use 
with no opportunity for new buildings. The largest parcel of land
(2.05ha) is being fully utilised for education purposes as part of
Redbourn Infants and Junior School;
▪  1 playing field in education use (not owned by HCC); 
▪  8 areas of open land – protected open spaces not available for 
development;
▪  5 residential site al ocations (completed)   
▪  2 commercial properties on the market (June 2017) – both sites below 
2.1ha
9.54
The 2017 site search report identified no available, suitable sites within
the urban area of Redbourn of the minimum 2.1ha required to meet the
need for 6FE school buildings with detached playing fields.
Green Belt site search
9.55
Green belt sites surrounding Harpenden were regarded as preferable
to Green Belt sites surrounding Wheathampstead and Redbourn for the
following reasons:
▪  Harpenden is one of the main settlements in the district, along with St 
Albans and London Colney identified in district plan documents;
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
72

▪  Harpenden provides access to a wide range of facilities, services, 
employment and sustainable modes of travel, providing opportunities
for linked trips to school; and
▪  the majority of pupils wil  come from Harpenden and it is therefore 
sustainable and appropriate to locate the school where the main
demand for places is likely to arise.
9.56
The Green Belt site search mapped constraints around the boundary of
Harpenden boundary to account for: woodland areas; golf courses;
flood zones 2 and 3 (higher risk of flooding), landscape and
conservation designations; definitive footpaths and bridleways, playing
fields, and land in HCC ownership. Woodland areas, golf courses; and
flood zones 2 and 3 were excluded from further consideration reflecting
the level of constraint although sites in these categories might need to
be considered if no other site could be identified. The site search
considered existing playing fields which might be available for dual use
should a suitable school site be identified within the urban area. The
potential sites for a new school (with playing fields) are shown on Plan
5204/001 (Appendix 10).
9.57
The initial site search in 2011 identified 11 possible sites within the
Green Belt surrounding Harpenden:
▪  Site A: Land east of Luton Road 
▪  Site B: Land north of Ambrose Lane, Harpenden 
▪  Site C: Land at Luton Road/Bower Heath Lane 
▪  Site D: Land east of Lower Luton Road 
▪  Site E: Land north of Redbourn Lane 
▪  Site F: Land north of Lower Luton Road 
▪  Site G: Land east of Croftwel  
▪  Site H: Land south east of Cross Lane 
▪  Site I: Land south of Cross Lane and east of railway 
▪  Site J: Reserve school site Ayres End Lane, Harpenden 
▪  Site K: Land at Harpenden Road/Beesonend Lane  
9.58
The list was reduced to 9 sites; Site B: Land north of Ambrose Lane,
Harpenden was rejected because of highway constraints. The highway
appraisal (2014) identified it would be unlikely to provide a safe and
suitable highway access. Sites I and J were amalgamated as a result of
further viability and site appraisal work undertaken in 2014. The
potential sites are shown on drawing 4812 004: Existing secondary
schools and potential school sites, appended to this report (Appendix
11).
Site evaluation process
9.59
The 2015 comparative site assessment considered each of the 9
potential sites using a five stage methodology, which included:
▪  a range of technical and environmental investigations  
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
73

▪  an assessment of the environmental effects of a secondary school 
development
▪  an assessment of the Green Belt effects of a secondary school 
development
▪  an assessment of whether a secondary school development would be 
compliant with planning policy and whether planning permission could
by obtained assessing the environmental and Green Belt effects
▪  an assessment of deliverability - in respect of acquisition and 
development viability.
9.60
The sites were ranked in terms of their:
▪  environmental effects; 
▪  effects upon the purposes of the Green Belt; 
▪  level of policy compliance;  
▪  site viability  
9.61
Table 2 provides a summary of environmental effects for the proposed
development of a 6-8FE school at the application site; showing how the
site ranked against all other sites.
Table 2: Environmental effects: Application site (Site F) ranked with other sites
Rank
Higher ranked
Environmental effect
Lower ranked sites
(with other sites)
sites
=2
Landscape
A
C, G, H, I/J, K
(D and E)
=3
Heritage
A, C, D
H, K
(E, G, I/J)
=2
Heritage – Archaeology
A, C, G
E, H, I/J
(D and K)
=2
Ecology
C, D, G
H
(A, E, I/J, K)
=
Flood Risk
N/A
N/A
all sites
=1
Ground Conditions
NONE
A, C, E, I/J
(D, G, H, K)
=
Water Resources
N/A
N/A
all sites
=2
Agricultural Equestrian
A, C, D, I/J
E, H, K
(G)
=
Noise
N/A
N/A
all sites
=
Air Quality
N/A
N/A
all sites
=2
Junction Impact
(A, C, D, E, G, H,
I/J
NONE
K)
=2
Link Capacity
A, C, D, G, H, K
NONE
(E, I/J)
= 3
Pedestrian / Cycle
D, G, H
E
(A, C, I/J, K)
=1
Public Transport
NONE
C, G, H, I/J
(A, D, E)
Note: Site F ranked
=1 in terms of public transport and ground conditions - with no better other site(s)
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
74

=2 for ecology, junction impact, link capacity, archaeology and landscape; and
=3 for pedestrian and cycle – with only 1 worse site (Site E)
9.62
Table 3 shows the effects of each site on the purposes of the Green
Belt.
Table 3: Green Belt effects (all sites)
Ranking (Green Belt
Site
Overall green Belt score
Impact)
A: east of Luton Road
2
1
C: Lower Luton Road/Bower
5
=4
Heath Lane
D: east of Lower Luton Road
3
=2
E: north of Redbourn Lane
5
=4
F: north of Lower Luton Road
3
=2
G: east of Croftwell
5
=4
H: south east of Cross Lane
6
=7
I/J: south of Cross Lane
6
=7
K: Harpenden Road/ Beesonend
7
9
Lane
The 2015 comparative site assessment identified:
large adverse effects in terms of
 safeguarding the countryside from encroachment - Sites C and E
 preserving the setting and special character of towns - Site K
moderate adverse effects in terms of
 preventing neighbouring towns from merging - Sites H, I/J and K;
 safeguarding the countryside from encroachment - Sites D, G H, I/J and K;
 protecting the setting and special character of towns - Site I/J; and,
 maintaining the existing settlement pattern - F and G
no adverse effects in terms of
 checking the unrestricted sprawl of large urban areas - for any of the sites
9.63
The comparative site assessment 2015 included a town planning
appraisal of the likelihood of obtaining planning permission for a 6-8FE
school at each of the 9 sites. The assessment considered the planning
and highway constraints, environmental effects, and effects upon the
purposes of the Green Belt. The comparative site assessment
produced a shortlist of 3 sites, as shown in Table 4.
Table 4: Appraisal of sites for likelihood of obtaining planning
permission
Site
Rank
A:
1
D:
2
F:
3
The 2015 comparative site assessment concluded; it would be unlikely
planning permission could be obtained for the development of a 6-8FE
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
75

school at Sites C, E, G, H, I/J for the following reasons:
Site
Reason
C:
lack of compliance with Green Belt policy, landscape policy (and
thus
education policy
E:
lack of compliance with Green Belt policy, sustainable transport
and highway policies, scientific impacts on land use viability
policy, and thus education policy
G:
lack of compliance with Green Belt policy, landscape policy and
thus education policy
H:
lack of compliance with Green Belt policy, landscape policy,
heritage policy and thus education policy
I/J:
lack of compliance with Green Belt policy, sustainable transport
and highway policies, heritage policy, landscape policy, and
thus education policy
Deliverability
9.64
In 2015, following the planning and highway appraisals, the three
shortlisted sites (Site A; Site D; Site F) were assessed in terms of
viability and deliverability, i.e. the cost and complexity of delivering the
development a 6FE secondary school at each site. Table 5 shows how
each site ranked in terms of acquisition and construction
considerations.
Table 5: ranking of sites – deliverability
acquisition considerations -
construction considerations -
▪  current land value 
▪  site preparation; 
▪  likely total acquisition 
▪  site flows; 
costs (CPO);
▪  construction; 
▪  complexity of ownership 
▪  residential amenity 
Rank
1
Site A
Site F
2
Site D
Site D
3
Site F
Site A
9.65
In 2017, Lambert Smith Hampton reported on the viability and
deliverability of each of the three sites. A summary of the report is set
out below:
Site A: The site having been subsequently identified for allocation in
the Consultation Draft DLP for residential use means that there is
significant hope value attached to this site and the site is likely to be
significantly more expensive to purchase than either of the other sites
and the difference in value between Site A and the other two sites has
increased as a result of its identification in the Consultation Draft DLP.
The current value of the site and its acquisition costs are estimated at
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
76

£35M current market value or total compensation payable if acquiring
the land by compulsory purchase which would be £35.1M. The site is in
single ownership.
Site D: The site having initially been identified in the SKM report as
being “potentially suitable for release from the Green Belt” means that
there is hope value at a level above that of other sites on the edge of
Harpenden. The current value of the site and its acquisition costs are
estimated at £2.8M current market value or total compensation payable
if acquiring the land by compulsory purchase which would be £3M.
The site is comprised of six separate titles and the ownership profile at
Site D may require the implementation of a compulsory purchase
process to ensure comprehensive acquisition of all the plots within the
site area
Site F: the site is smaller than previously identified in the previous
report (reference being made to the retained land) and the site has
been identified in the Consultation Draft DLP for education use; there is
some hope value albeit at a lower level than for the other two sites. The
current value of the site is estimated at £1.7M current market value or
total compensation payable if acquiring the land by compulsory
purchase would be £1,717,220. There is a contract in place for the
acquisition of Site F by Hertfordshire County Council, and therefore
much greater certainty regarding the cost to acquire Site F than the
other two sites.
LSH ranked the sites as follows:
▪ 
Most favourable site – Site F 
▪ 
Second Most favourable site – Site D 
▪ 
Least favourable site – Site A  
9.66
The County Council subsequently agreed terms for the purchase of
Site F making a new school deliverable at Site F where there must be
significantly greater doubt that Site D could be acquired at a viable cost
within the required timeframe.
Evaluation
9.67
The initial site search process (2011) covered the areas of Harpenden,
Wheathampstead and Redbourn to identify suitable sites to
accommodate a school of 6-8FE. The forecast levels of demand (2014)
indicated that a 6FE school (with playing fields) would be sufficient.
9.68
The urban site search process identified no available sites of a
minimum 2.1ha for a secondary school within the urban area of
Harpenden, and no realistic alternative has emerged during the
consultation process. The site search applies a high level of rigour to
identifying potential sites. The conclusion that there are no available
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
77

sites (minimum 2.1 ha) within the Harpenden urban area appears to be
robust.
9.69
The search for non-urban sites focussed in the Green Belt surrounding
Harpenden. Harpenden has more primary school children than any
other area within the Harpenden EPA and is regarded as the most
sustainable location for a new school due to being in the upper tier of
settlements providing access to a range of services and sustainable
travel choices. This option would also enable the highest numbers of
primary children attending Harpenden schools to move to a secondary
school in Harpenden and thereby reduce the level of disruption for
families. The choice of Harpenden for a new secondary school, above
Redbourn and Wheathmpstead, is regarded as a sustainable location
in school planning, sustainable travel, and town planning terms.
9.70
The 9 potential Green Belt sites surrounding Harpenden were
assessed against a wide range of environmental constraints, the
purpose of the Green Belt, planning policy, and highway and viability
assessments, to produce a rank for each site for each criteria. The
town planning assessment produced a shortlist of three sites which
were then assessed in terms of viability and deliverability.
9.71
The town planning appraisal identified Site A: Land east of Luton Road,
as the site with the least number of adverse environmental impacts,
and the site that would have less adverse impact to the purposes of the
Green Belt.
9.72
The viability assessment identified the cost of acquiring Site A, due to
its identification as a potential housing site in the previous St Albans
Strategic Local Plan, have made the site undeliverable as a school site
due to the hope value the site has obtained. Site D was identified in the
strategic Green Belt review as a potential site to be released from the
Green Belt. This is likely to make the site harder to acquire at a realistic
value. The site is also in multiple ownership and negotiations would be
likely to take longer and be more difficult to conclude. The County
Council might need to complete a Compulsory Purchase Order, which
could be contested. The site is likely to be harder to deliver within the
required timescales.
9.73
In summary, the site search process has included -
▪  viability assessments of the 3 existing school sites, identifying there is 
insufficient capacity to meet the level of demand
▪  comprehensive site searches of urban sites in Harpenden, Redbourn 
and Wheathampstead , including commercially available sites and sites
owned by the County Council, identifying no sites of the requirement
size (2.1ha);
▪  comprehensive site searches for non-urban sites surrounding 
Harpenden, identifying 9 potential sites of the required size (12ha to
include playing fields);
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
78

▪  environmental assessments for the 9 Green Belt sites surrounding 
Harpenden, identifying Site A: Land east of Luton Road as the site with
the least number of adverse environmental effects;
▪  a Green Belt purposes assessment for the 9 Green Belt sites 
surrounding Harpenden, identifying Site A as the site having the least
adverse Green Belt effects (the application site (Site F) ranked =2
together with Site D: Land east of the Lower Luton Road));
▪  town planning and highway assessments, which shortlisted 3 sites from 
the 9 potential Green Belt sites on the edge of Harpenden, where
planning permission could be obtained;
▪  a viability assessment for the three shortlisted sites (Site A, Site D, Site 
F), identifying Site F as the most deliverable site;
9.74
Having considered the various assessments submitted as part of the
application, including existing school capacity, environmental effects,
Green Belt purposes, comparative, and viability, it is concluded:
▪ 
The sequential approach to site selection to minimise the adverse 
impacts on the Green Belt has been followed;
▪ 
The site search process for urban sites in Harpenden, Redbourn and 
Wheathmpstead using a database of commercially available property
and sites owned by the County Council is considered to be a suitably
rigorous process.
▪ 
The list of environmental criteria used to assess the sites is regarded 
as comprehensive and appropriate to assess the impact of a new 6FE
secondary school at each site.
▪ 
The assessment of Green Belt for each site effects specific to each site 
enables an assessment to be made of the relative harm to the
purposes of the Green Belt.
▪ 
The process of shortlisting the sites based on the town planning and 
highway constraints is considered to be reasonable.
▪ 
The viability assessment by commercial agents assessing the cost of 
acquiring the site appear to be based on realistic acquisition costs and
has due regard to the complexity of acquiring the site.
9.75
Furthermore, the County Council owns the freehold for Site F, which
demonstrates that the proposed development can be delivered within
the required timescales. The County Council has the means to deliver
a new school at the site, as demonstrated by the agreement with the
EFSA to fund construction of the school and the main contractor has
been appointed.
9.76
The comparative site assessment has demonstrated that there are no
more suitable sites available in areas excluded from the Green Belt.
The education needs assessment has demonstrated that there is an
overriding need. The proposal is therefore considered to comply with
Policy 65 (B) (iii) of the St Albans Local Plan Review 1994, provided
that very special circumstances can be demonstrated.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
79

9.77
Overall, it is considered that Site F is the most deliverable site within
the timescales. For planning permission to be granted very special
circumstances must be demonstrated, which should clearly outweigh
the harm to the Green Belt, and any other harm (NPPF: Paragraph 88).
Green Belt
9.78
Policy 1 (Metropolitan Green Belt) of the St Albans Local Plan Review
1994 states: Within the Green Belt, except for development in Green
Belt settlements, or in very special circumstances, planning permission
will not be given for development for purposes other than required for
mineral extraction, agriculture, small scale facilities for outdoor sport
and recreation, and other purposes appropriate to a rural area. New
development within the Green Belt shall integrate with the existing
landscape. Siting, design and external appearance are particularly
important and additional landscaping will also be required.
9.79
Policy 65 (B) (iii) of the St Albans Local Plan states new schools will be
permitted within the Metropolitan Green Belt only if very special
circumstances have been demonstrated. It must be shown that no
suitable location is available in areas excluded from the Green Belt and
that there is an overriding need for the proposal to cater primarily for
children living within the district.
9.80
The Government attaches great importance to Green Belts. The
fundamental aim of Green Belt policy is to prevent urban sprawl by
keeping land permanently open; the essential characteristics of Green
Belts are their openness and their permanence (NPPF, paragraph 79).
9.81
The Green Belt serves five purposes (NPPF, paragraph 80):
▪  to check the unrestricted sprawl of large built-up areas; 
▪  to prevent neighbouring towns merging into one another; 
▪  to assist in safeguarding the countryside from encroachment; 
▪  to preserve the setting and special character of historic towns; and 
▪  to assist in urban regeneration, by encouraging the recycling of derelict 
and other urban land.
9.82
As with previous Green Belt policy, inappropriate development is, by
definition, harmful to the Green Belt and should not be approved except
in very special circumstances (Paragraph 87).
9.83
When considering any planning application, local planning authorities
should ensure that substantial weight is given to any harm to the Green
Belt. ‘Very special circumstances’ will not exist unless the potential
harm to the Green Belt by reason of inappropriateness, and any other
harm, is clearly outweighed by other considerations (Paragraph 88)
9.84
A local planning authority should regard the construction of new
buildings as inappropriate in Green Belt. Exceptions to this include:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
80

buildings for agriculture and forestry; provision of appropriate facilities
for outdoor sport, outdoor recreation and for cemeteries, as long as it
preserves the openness of the Green Belt and does not conflict with
the purposes of including land within it (Paragraph 89).
9.85
The Green Belt statement (September 2017) submitted with the
application sets out the case for special circumstances:
▪  education need – for additional secondary places;  
▪  the lack of a more sequential y preferable alternative location to meet 
the identified need;
▪  the analysis of potential development options, having regard to the 
purposes of the Green Belt, demonstrates the level of harm would be
minimised due to careful siting, scale, and massing; and
▪  the proposal represent the minimum amount of requirement to 
minimise the adverse effect on the Green Belt.
Extent and Purposes of the Green Belt
9.86
The application site is within the Metropolitan Green Belt which extends
across the St Albans district and surrounds Harpenden, Redbourne
and Wheathampstead.
9.87
The Green Belt Review for St Albans, Welwyn Hatfield and Dacorum
(2013) places the site within a large parcel of land which surrounds
Harpenden and Wheathampstead and extends as far as the South
Bedfordshire border. Overall the wider land parcel is identified as
making a significant contribution to three purposes of the Green Belt,
namely to:
▪ 
check the unrestricted sprawl of large built-up areas (Purpose 1) 
▪ 
assist in safeguarding the countryside from encroachment (Purpose 
3)
▪ 
preserve the setting and special character of historic towns (Purpose 
4)
9.88
The Green Belt Review (forming part of the LVIA) identified the
proposed development would not result in any moderate of large
adverse effects on four of the purposes of the Green Belt:
▪  checking the unrestricted sprawl of built-up areas (Purpose 1); 
▪  preventing neighbouring towns from merging (Purpose 2); 
▪  safeguarding the countryside from encroachment (Purpose 3); or  
▪  preserving the special character of towns (Purpose 4);  
Evaluation
9.89
The development of a secondary school within the Green Belt,
specifically the school buildings, sports hall, car parks, playing fields
and the significant level changes, represent inappropriate development,
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
81

which is by definition, harmful to the Green Belt. Substantial weight is
given to the inappropriateness of the proposed development.
9.90
Specific aspects of the proposed development, namely, the school
buildings, sports hall and car park would also conflict with the purposes
of the Green Belt and adversely affect openness. Substantial weight is
given to the adverse effect upon the purposes and openness of the
Green Belt.
9.91
For these reasons the proposed development is in conflict with aims of
preserving Green Belt Land as set out in the NPPF (Paragraphs 79, 80,
87, 88 and 89) and is also contrary to Policy 1: Metropolitan Green Belt
of the St Albans Local Plan Review 1994, which states that
development will not be given for development in the Green Belt, other
than within identified Green Belt, or in very special circumstances.
9.92
Common Lane adjoining the western boundary of the site functions as
a boundary to the Green Belt. To land to the east is undeveloped
scrubland up to the edge of the Valley Estate. Land to the south is
pasture north and south of the River Lea, including Batford Springs
Local Wildlife Site, adjoining Piggosthill Way. The extent of the Green
Belt surrounding Harpenden is shown on Appendix 3.
9.93
The application site has an open character and is largely undeveloped,
other than a small group of farm buildings at Batford Farm. The land
has been used for grazing for many decades and does not have a
degraded or derelict appearance. The land is considered to serve two
of the purposes of the Green Belt, namely:
▪  to prevent neighbouring towns from merging into one another; and 
▪  to assist in safeguarding the countryside from encroachment high  
9.94
The land between Batford and Valley Rise is regarded as a locally
important strategic gap between settlements and is undeveloped. The
adjoining land has an unmanaged appearance, and is becoming
scrubland. The school buildings are proposed to be sited near to the
edge of the settlement on Common Lane. The adjoining land maintains
a gap between Batford and Valley. For these reasons the adverse
effect upon the identified purposes of the Green Belt would be limited
and a strategic gap between the site and Valley Rise would be
maintained. Whilst the proposed development would have limited
conflict with the purposes of the Green Belt, substantial weight is given
to this harm.
9.95
The proposed development of school buildings (8457sqm) and sports
hall (2104sqm) would have an adverse impact on openness. The effect
would be permanent. The essential characteristics of Green Belts are
their openness and permanence. Substantial weight is given to the
adverse impact on openness as a result of the buildings, car parks, and
playing pitches.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
82

9.96
The proposed buildings are two storeys with a maximum height of 9.6m
(10.7m for the sports hall). The buidings are set back from the Lower
Luton Road by approximately 116m and 56m from Common Lane.
Additional planting is proposed at the front of the site. This will reduce
the adverse visual impact of buildings, however from Common Lane
the removal of the hedgerow and trees will result in the building being
clearly visible from the street and a number of properties. The
proposed development will have a negative visual impact upon the
openness of the Green Belt. Substantial weight is given to the adverse
impact upon openness.
9.97
Notwithstanding the adverse impacts on the purposes and openness of
the Green Belt are limited through the proposed design and
landscaping, there would be a permanent adverse impact in these
regards and therefore, substantial weight must be given to this harm.
9.98
The proposed landscaping including woodland and extensive meadow
planting, and the use of a dark colour traditional brick for the external
elevations, and planting trees within the car park will serve to limit the
adverse visual impact of the proposed development, which helps to
ensure the buildings integrate with the landscape, as required for new
development in the Green Belt under Policy 1 of the St Albans Local
Plan Review 1994.
9.99
In terms of potential alternative sites which could potentially result in
less adverse impact on the Green Belt, the Comparative Site
Assessments indicates that there are no sites of the required size
(2.1ha) within the urban area of Harpenden, and no more suitable sites
in the Green Belt that would clearly have less adverse Green Belt and
environmental effects, with the exception of Site A: Land East of Luton
Road.
9.100 The case for very special circumstances is based on education need,
and the lack of any alternative sites of the required size with the urban
areas of Harpenden, Redbourn and Wheathampstead, and the lack of
any alternative Green Belt which would result in less harm.
9.103 It is concluded that the proposed development would be in conflict with
Policy 1 (Metropolitan Green Belt) of the St Albans Local Plan Review
1994 due to the inappropriate nature of the development, the harm to
the purpose of the Green Belt in preventing encroachment into the
Green Belt, and would harm the openness of the Green Belt. In
accordance with the NPPF (Paragraph 88) substantial weight is given
to any harm to the Green.
9.104 The proposed development of a new school could be permitted under
Policy 65 (B) (iii) of the St Albans Local Plan Review if very special
circumstances have been demonstrated and there are no suitable
locations available in areas excluded from the Green Belt.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
83

Transport
9.105 The application is to be considered against Policy 39 ( Parking
Standards) and Policy 34 (Highway Considerations in Development
Control) of the St Albans Local Plan Review, the NPPF: Promoting
sustainable transport (paragraphs 29 – 41) and the policies of the Local
Transport Plan (LTP3) 2011.
9.106 Local Plan Policy 34 states development likely to generate a significant
amount of traffic, or which involve the creation of improvement of an
access onto the highway will not normally be permitted unless
acceptable in terms of the following highway considerations: road
safety, environmental impact of traffic, road capacity, road hierarchy,
and car parking provision. Policy 39 applies maximum parking
standards for all types of development and proposals for parking must
be acceptable in terms of visual impact, landscaping and amenity of
adjoining residents.
9.107 The main aims of the NPPF are towards balancing the transport
system in favour of sustainable transport modes and ensuring that he
opportunities for sustainable transport modes have been taken, that
safe and suitable access can be achieved for all people, and that
improvements can be undertaken within the transport network that cost
effectively limit the significant impacts of development.
9.108 The Local Transport Plan sets goals to support economic development
and planned growth, improve opportunities for all and achieve
behaviour changes in travel choice, enhance quality of life, improve
safety and security for residents, and reduce the contribution of
transport to the greenhouse gas emissions.
9.109 The proposal should be considered in terms of the impacts upon:
▪  junction capacity 
▪  walking and cycling 
▪  access arrangements: Pupil drop off: Access and circulation 
▪  on-site parking provision  
▪  on-Street Parking; and 
▪  speed Control measures; and  
Junction capacity
9.110 The main affected junctions are the Common Lane/ Lower Luton Road,
and Station Road with the Lower Luton Road mini-roundabouts. The
main source of queuing in the vicinity of the site is the westbound
approach to the Station Road junction.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
84

9.111 The TA considered the capacity of the mini-roundabout junctions at
Lower Luton Road / Common Lane; and at Lower Luton Road / Station
Road, which confirms both junctions operate above normal capacity
criteria currently in the absence of the school traffic
9.112 By the year 2025, the TA model predicts the westbound vehicle queue
at this junction during the AM peak to 979 Passenger Car Units
(PCUs). The TA model predicts the school development would
increase the westbound queue by 25 PCU to a total of 1004 PCU. This
represents an increased traffic flow of 2.6%, which is expected to result
in a relatively small increase in vehicle queuing.
9.113 The largest mean queue expected during the ‘2025 Do Nothing’
scenario is 144 PCU during the network AM and PM peak hours. The
proposed improvements at the Station Road junction include road
widening to the left lane westbound approach. With this improvement in
place the queue is predicted to reduce significantly to a mean of 36
PCU during the AM peak and 15 PCU during the network PM peak.
9.114 The TA predicts that with the additional benefits associated with the
proposed Station Road mini-roundabout improvement scheme in place
the effect is to reduce queuing on Lower Luton Road above and
beyond a nil detriment impact.
9.115 The proposed improvements to the Station Road mini-roundabout
junction, involving alterations to the kerb lines to allow the provision of
two lanes at the approaches to the junction, are considered acceptable
to the Highway Authority.
9.116 The queue lengths between the application site and the Station Road
roundabout are not significantly increased as a result of the proposed
development. Notwithstanding the concerns with regards to the
capacity and safe operation of the Common Lane mini-roundabout
junction in particular, the Highway Authority is satisfied that there will
not be an unacceptable impact on these main affected junctions.
9.117 With regards to the Common Lane/ Lower Luton Road junction, the
Highway Authority acknowledge the TA originally proposed the
replacement of the existing mini-roundabout with a ghost island/right
turn facility, however, the Highway Authority prefers the existing
arrangement to remain unchanged with the proposed improvements to
safety.
School catchment
9.118 Table 6 shows the numbers of secondary school children attending the
school by area, and the distances from the school. The largest
populations are expected to be drawn from the Southdown and
Wheathampstead areas, which are respectively within 2km and
between 2 and 5km from the school.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Table 6: school catchment area (Source: Transport Assessment)
Location of pupils
Number of pupils
% Pupils
Area 1 (Kinsbourne Green)
5
0.5
Area 2 (New Mill End/East
10
0.9
Hyde)
Area 3 (Batford/Marshall’s
86
7.5
Heath)
Area 5 (Central Harpenden)
86
7.5
Area 6 (Hatching Green)
10
0.9
Area 7 (Southdown)
248
21.6
Blackmore End
14
1.2
Flamstead
67
5.9
Hemel West & South
105
9.1
Kimpton
43
3.7
Redbourn
81
7.0
Sandridge
5
0.5
Welwyn & East
5
0.5
Wheathampstead
225
19.6
Luton & North West
38
3.3
North Villages
91
7.9
St Albans & South
29
2.5
TOTAL
1,148
100
Distance from school
Less than 2km
292
(25.4%)
Between 2 and 5 km
442
(38.4%)
Over 5km
(36.2%)
Walking and cycling
9.119 Walking to school is facilitated by a package of pedestrian
improvements schemes, as shown in Appendix 2, including; a toucan
crossing in front of the school, a controlled crossing (zebra or pffin)
pedestrian crossing improvements on the Lower Luton Road in the
vicinity of the site and at the Station Road junction, and a toucan
crossing directly opposite the site to provide a safe crossing point.
9.120 The pedestrian improvements will ensure that safe and adequate
walking and cycling to the site is provided from Harpenden. The
Highway Authority requires the package of improvements to be
delivered prior to the first year of opening, other than the Station Road
improvement scheme, which is predicted to be necessary by 2023. The
package includes improvements to Piggosthill Way to include street
lighting to encourage use of this route for walking and cycling.
9.121 The opportunities for sustainable travel from Wheathampstead are
more limited due to the distance from the school (over 2km) and three
pinch points on the section of the Lower Luton Road between the
application site and Wheathampstead that make it virtually impossible
to provide a shared cycleway and footway alongside the road. It is
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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envisaged that children from Wheathampstead will have access to
public transport and that this will encourage high bus usage and avoid
unnecessary car journeys.
9.122 The enhanced modal split will require the full package of pedestrian
improvement schemes delivered as part of the development and the
bus strategy/partnership. The 56% modal split is written in to the
conditions. With the enhanced modal split in place traffic numbers and
congestion will be reduced
Additional bus services
9.123 The Travel Plan aims to minimise the number of vehicle trips generated
by the site, particularly those made by single occupant car journeys, by
setting appropriate targets. The approach adopted in the Travel Plan is
to set initial targets and then modified (if appropriate) following site-
specific travel surveys to be undertaken 6 months after opening of the
school, and then annually thereafter.
9.124 Table 7 shows a baseline modal split, with no additional bus services in
place, and the enhanced modal split, with additional bus services in
place. In the baseline modal split 37% of all pupils travel to school by
bus. In the enhanced modal split 56% of pupils travelling by bus.
Table 7: Baseline vs. Enhanced modal split
(a) Baseline modal split
(b) Enhanced modal split
Mode
Split
Pupils
Mode
Split
Pupils
(%)
(%)
Walk/cycle
24.5
282
Walk/cycle
25.6
294
Car share
11.4
131
Car share
5.1
59
Car/Taxi
28.6
329
Car/Taxi
12.8
147
Bus
35.5
408
Bus
56.5
649
Total
100
1,150
Total
100
1,150
9.125 The delivery of the enhanced modal split will require 7 new dedicated
bus services serving Slip End, Markyate, Flamstead, Redbourn
Wheathampstead, Kinsbourne Green, Area 6 (Hatching Green), the
Southdown area (Grove Avenue, Meadway and Topstreet Way).
9.126 The Travel Plan advises it will be the responsibility of the Applicants to
work with HCC’s Passenger Transport Unit, the school Trust and local
bus operators (the Bus Delivery Group) to agree the bus service
delivery plan, which will be reviewed annually thereafter. The Travel
Plan proposes that the bus improvements, funded by the Applicants,
are secured by condition.
9.127 The Travel Plan proposes that the additional bus services are funded
during the first seven years, after which time, it is envisaged that the
services would become commercially viable. The Supplementary
Transport Note (December 2017) advises the ESFA is committed to
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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consider funding bus services during the first seven years, subject to
some form of capping, and an agreement being reached on how the
money is secured and held. Given that the Travel Plan regards these
additional bus services as essential to achieving the enhanced modal
split, the conditions require that (a) the funding mechanism to deliver
the additional bus services is agreed prior to the commencement of
development and (b) that the additional services are maintained
beyond seven years, in perpetuity over the lifetime of the school.
Pupil drop off: access and circulation
9.128 The Transport Assessment has modelled the operation of the pupils
drop off based upon a peak of 80 drop-off movements during the
08:00-09:00 AM peak hour, 63 pick-up movements during the 15:15-
16:15 school PM peak hour, and 13 pick-up movements during the
17:00-18:00 network PM peak hour. The proposed drop off has been
designed to accommodate the highest number of movements, a ‘worst-
case’ scenario.
9.129 The Supplementary Transport Note (December 2017) provides
information on the separation of car and bus movements, queueing
within the site and capacity of the right turn lane into the site.
9.130 The Highway Authority commented that:
▪  the internal circulation provide adequate separation for buses and cars; 
▪  the double yel ow lines should ensure the drop off area is kept free; 
▪  the bus lane provides stacking space for up to 9 buses - equal to the 
maximum number of buses requiring waiting in the PM peak.
▪  the operation of the junctions (entrance and exit) with Lower Luton 
Road has been modelled and any queues to exit the site are predicted
to be contained within the site;
▪  the capacity of the right turn movement into the entrance is considered 
acceptable to accommodate right turning vehicles, leaving Lower Luton
Road westbound carriageway largely unobstructed; and
▪  both accesses have passed Stage 1 safety audit. 
9.131 The proposed accesses on the Lower Luton Road have been through a
Stage 1 safety audit and have been demonstrated as capable of
operating safely. The proposed junction arrangements are appended to
this report (Appendix 14).
Parking
9.132 The maximum parking standards for the St Albans district (Revised
Parking Policy and Standards 2002) are: 1 space per 2 staff, plus 1
space per 15 students. The school capacity is 1,150 pupils, with 1
member of staff per 30 students (i.e. 39 staff). This calculation
produces a maximum requirement of 20 spaces for staff plus 77
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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spaces (97 spaces in total). The proposal provides the maximum
number of parking spaces.
9.133 The level of provision is compared with other Harpenden Schools:
▪  Roundwood Park School - 1,260 pupils and 173 staff (124 FTE), with 
120 on-site car parking spaces for staff and visitors. The latest Travel
Plan for the school (February 2016) indicates 90% of staff currently
travel by car. The ratio of parking per staff member is 1 space per 0.69
staff, which is higher than is proposed at the KWS site, i.e. there are
less spaces available per member of staff at Roundwood Park than at
the KWS site;
▪  The Sir John Lawes School - 1,222 pupils and 172 staff (138 FTE), with 
107 on-site car parking spaces for staff and visitors. The latest Travel
Plan for the school (November 2016) indicates that 77% of staff
currently travel by car. The ratio of parking per staff member is 1 space
per 0.58 staff, which is comparable to that proposed at the KWS site.
▪  St George’s School - 1,327 pupils and 239 staff (152 FTE). There is not 
information on staff travel patterns or car parking provision at the site
provided in the most recent Travel Plan (June 2003)
Street Parking
9.134 The TA proposes to implement on street parking restrictions in two
phases. The first phase in the vicinity of the site is shown on the plan in
Appendix 14). The extent of the second phase of parking restrictions
cannot be accurately predicted without the development being in place.
The recommended highway conditions provide for a second phase of
on-street parking restrictions (if required) to be provided by the
Applicant once the school is occupied and in the knowledge of
established travel patterns.
Speed Control
9.135 The proposal is to introduce a 30mph speed control between the
30mph zone at Batford to the 30mph zone at Valley Rise. The will have
the effect of providing a continuous 30mph zone between
Wheathampstead and Batford. The preliminary design includes
signage, road markings, and coloured surfacing. It is possible that
street lighting will be required as part of the detailed design. The
Highway Authority notes that the proposed 30mph zone would not
comply with the adopted Speed Strategy for Hertfordshire for roads of
the nature and capacity of the Lower Luton Road, however, on balance
there is a need to introduce speed restrictions in parallel with the new
school The County Council supports the introduction of 20mph zones
at some schools where it would result in improved safety. The Lower
Luton Road is not suitable for a 20mph zone due to the nature and
character of the road.
Evaluation
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
89

9.136 The Transport Assessment has demonstrated that the proposed
accesses can operate safely, with an extended 30mph zone in place,
the impact on junction capacity can be mitigated, and the drop off
facilities and bus stops provided within the site can operate without
adversely impact flow of traffic on the Lower Luton Road. The right turn
lane for westbound traffic turning into the site is considered to be
acceptable to accommodate the number of vehicles waiting to turn right
during the AM and PM peak, and on that basis, the Highway Authority
is satisfied that the free flow of traffic along this section of the Lower
Luton Road should be largely unobstructed.
9.137 The package of improvements schemes, including a toucan crossing
opposite the site, street lighting on Piggotshill Lane, various pedestrian
improvements schemes within Harpenden, and the bus
strategy/partnership, should help to ensure that 56% of pupils will
choose to travel to the school by sustainable travel modes (walking,
cycling and buses). The Travel Plan condition is the mechanism to
deliver the modal split through the bus strategy and pedestrian
improvement schemes. The overall package of highway and pedestrian
improvements are considered acceptable to mitigate any significant
adverse impacts of the development on the highway network. The
Highway Authority is satisfied that the proposed development will not
result in significant averse residual impacts on the highway.
9.138 The access arrangements will provide safe access to the site with
regard to site line visibility, turning into the site, and safety for
pedestrians and cyclists. The proposal provides a high standard of
access for a new access onto a local distributor road, as required by
Policy 34 of the St Albans Local Plan Review 1994.
9.139 Adequate on-site parking is proposed to meet the level of parking
demand generated by the school. Parking controls will be implemented
in the vicinity of the school (subject to s278 of the Highway Act). The
proposals are therefore regarded as complaint with the aims of Policies
34 and 39 of the St Albans Local Plan Review 1994. The proposals are
balanced in favour of sustainable transport modes and the
opportunities for sustainable transport modes have been taken up.
9.140 The proposed development would comply with the sustainable travel
objectives within the NPPF, specifically in terms of actively managing
patterns of growth and making the fullest possible use of public
transport, walking and cycling (core planning principles paragraph 17)
and reduces unnecessary car journeys, and promotes sustainable
transport modes, offering people a real choice of how they travel, and
reduces the need for major transport infrastructure works.
9.141 The proposal would not result in sever residual adverse impact on the
highway network and therefore should not be refused planning
permission, in accordance with the NPPF (Paragraph 32). The
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
90

proposal for increasing the proportion of pupils using sustainable
transport accords with the aims of the Hertfordshire Local Transport
Plan 2011.
Drainage
9.142 The application includes a Flood Risk Assessment (FRA) which was
revised in December 2017 and January 2018 at the request of the Lead
Local Flood Authority (LLFA).
9.143 The application site is located within Flood Zone 1 which indicates that
the site is at a low risk of flooding from rivers. The applicant has
acknowledged the existence of an overland flow route which runs
through the site close to the western boundary. The overland flow route
is generated within a wider catchment to the north of the site. The
application site is located within 100m of the River Lea, and surface
water flooding from the overland flow affects the south west corner of
the site and flooding occurs on the Lower Luton Road close to the
junction with Crabtree Lane.
9.144 Policy 4 of the Lead Local Flood Authority (LLFA) SuDS Manual
states: flooding must not occur on any part of the site for a 1 in 30 year
rainfall event except in areas that are designed to hold and convey
water, and during the 1 in 100 year (plus climate change) rainfall event
no flooding should occur in any part of a building or on neighbouring
sites. The LLFA and the drainage consultant both agree that the
proposed development should remove the risk of flooding of the Lower
Luton Road during the 1 in 30 year rainfall event (as a minimum).
9.145 The scheme proposes an open ditch to convey water on the western
side of the site plus an infiltration basin to attenuate surface water from
the overland flow. The infiltration basin has been designed to provide a
total storage volume of 3250m3. The independent assessment of the
catchment indicated that storage capacity of 3200m3 would be required
for the 1 in 30 year rainfall event. Therefore the LLFA agrees that the
proposed attenuation volumes are sufficient for the 1 in 30 year rainfall
event. For events in excess of the 1 in 30 year event the basin will
naturally overtop onto the Lower Luton Road.
9.146 The LLFA recognise that infiltration tests that have been carried out to
inform the drainage strategy and that they are crucial to the overall
feasibility of the proposed scheme. The LFFA has concerns that the
extent of re-profiling of the land levels proposed in the application could
reduce the infiltration potential of soils. Therefore, at the detailed
design stage, the LLFA will require further detailed infiltration testing to
be carried out, and to be provided with details of the ground water and
river levels to ensure that the attenuation basin will infiltrate at the rates
required by the drainage strategy in practice. If the proposed rates of
infiltration cannot be achieved an alternative strategy will be required.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
91

9.147 In terms of surface water generated within the development site,
proposed drainage features provide a total of 1932m3 attenuation
storage through a combination of permeable paving (440m3), swale
(30m3) and an attenuation tank (1462m3) located underneath the main
car park. Drainage from the sports pitches and MUGA will be managed
by storage within the sub-base material, and conveyed via a surface
water drainage network to the attenuation basin serving the overland
flow.
Evaluation
9.148 The LLFA has required the drainage strategy to demonstrate sufficient
storage capacity within the site for the 1 in 30 year rainfall event and to
demonstrate how surface water generated within the site during the 1
in 100 year (plus climate change) rainfall event would be managed
within the site before discharging to the infiltration basin.
9.149 The proposed drainage strategy has demonstrated that it capable of
managing surface water generated within the site up to the 1 in 100
year rainfall event (plus climate change) and provides able adequately
proposals to manage the overland flow route for the 1 in 30 year
rainfall.
9.150 The proposed drainage strategy therefore meets the requirements set
out in the NPG to ensure that post development run-off rates are
equivalent to pre-development levels (Greenfield runoff) for equivalent
storm events, and the volume of surface water run-off post
development should not exceed the pre-development volume based on
the 100 year 6 hour event.
9.151 The proposed drainage strategy also meets the standards required in
Policy 4 of the Lead Local Flood Authority (LLFA) SuDS Manual, such
that the development should not lead to flooding affecting adjoining
buildings or neighbouring sites.
9.152 In relation to flooding that is likely to affect the Lower Luton Road for
rainfall events exceeding the 1 in 30 event, the drainage strategy
should reduce the frequency of flooding events in this location due to
increase volume of surface water storage being provided within the
site, which is a significant betterment of the current situation.
9.153 The proposed drainage strategy indicates the exceedance route for
surface water from the attenuation basin for surface water generated in
excess of the 1 in 30 year flood event, which also meets the
requirements of Policy 4 of the Hertfordshire SuDS Manual.
9.154 The NPPF (Paragraph 100) states ‘Inappropriate development in areas
at risk of flooding should be avoided by directing development away
from areas at highest risk, but where development is necessary,
making it safe without increasing flood risk elsewhere.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
92

9.155 The sequential test is applied through the plan making process to steer
new development to areas with the lowest probability of flooding. The
NPPF (Paragraph 101) confirms that development should not be
allocated or permitted if there are reasonably available sites
appropriate for the proposed development in areas with a lower
probability of flooding.
9.156 The NPPF (Paragraph 102) goes on to say: If, following application of
the Sequential Test, it is not possible, consistent with wider
sustainability objectives, for the development to be located in zones
with a lower probability of flooding, the Exception Test can be applied if
appropriate.
9.157 The flood risk assessments submitted for all 9 potential sites all
conclude the sites are at an equally low risk of flooding (from rivers)
because all sites are located within Flood Zone 1. There is no widely
available information on surface water flooding at the site level;
therefore the risk of surface water flooding was not considered in the
comparative site assessment, however the FRA prepared for the
planning application makes significant provision for surface water
flooding at the site level.
9.158 Given that the sequential test has not been applied in the FRA followed
it is necessary to apply the exception test. The NPPF (Paragraph 102)
confirms that for the Exception Test to be passed:
▪ 
it must be demonstrated that the development provides wider 
sustainability benefits to the community that outweigh flood risk,
informed by a Strategic Flood Risk Assessment where one has been
prepared; and
▪ 
a site-specific flood risk assessment must demonstrate that the 
development will be safe for its lifetime taking account of the
vulnerability of its users, without increasing flood risk elsewhere, and,
where possible, will reduce flood risk overall
9.159 The site specific flood risk assessment demonstrates that the minimum
storage requirement is met within the site for the 1 in 30 year rainfall
(for overland flow) and that the 1 in 100 year rainfall event (for surface
water generated within the site). The proposed drainage strategy
includes sustainable drainage features which are designed to ensure
that the specific risks of surface water flooding in this location are
minimised. The proposed development is considered to meet the test
of being safe for its lifetime (taking account of the vulnerability of its
users). The drainage strategy provides improvement (betterment) of
the existing surface water flooding affecting the Lower Luton Road, to
reduce flood risk overall. Therefore, the exception test is met in the
terms set out in the NPPF. Furthermore, the LLFA are satisfied that the
proposed development adequately provides for both sources of surface
water flooding and is therefore acceptable, subject to conditions.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Heritage Assets
9.160 Section 66 of the Planning (Listed Buildings and Conservation Areas)
Act 1990 states: ‘In considering whether to grant planning permission
for development which affects a listed building or its setting, the local
planning authority shall have special regard to the desirability of
preserving the building or its setting or any features of special
architectural or historic interest which it possesses’. This requirement is
included in the wording of Policy 86 of the St Albans Local Plan Review
1994.
Archaeology
9.161 The application includes an Archaeological Desk Based Assessment
(June 2017); Archaeological Evaluation (September 2017) and an
Archaeological Impact Assessment (November 2017).
9.162 The archaeological site investigation found an unenclosed Saxon
cemetery in the north-west corner of the site and an Iron Age enclosure
in the north east corner of the site. These areas are currently open
pasture. The proposed landscape masterplan shows these areas as
meadows which is compatible with preservation in situ because the
archaeological remains are not under threat of development. The
application proposals provide for significant changes in topography.
9.163 For the area of the Saxon cemetery this would involve raising the level
of the land by over 5m. The subsequent impact assessment identifies
that a minimum of 1m of soils would be placed on top of the remains to
preserve them in situ.
9.164 The County Archaeologist and Historic England were re-consulted on
the methodology proposed in the impact assessment and both
indicated that whilst the proposals for preservation in situ are
acceptable in principle, more details of the works will be required in
order to ensure that the heritage asset will be appropriately conserved.
Evaluation
9.165 The application documents are sufficient to demonstrate significance of
the heritage asset to inform decisions of how they should be treated.
The proposed preservation in situ is regarded as the most sensitive
way to conserve the Saxon cemetery.
9.166 The proposals are considered to comply with the NPPF, specifically:
9.167 In determining applications, local planning authorities should:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  require an applicant to describe the significance of any heritage assets 
affected, including any contribution made by their setting (Paragraph
128); and
▪  When considering the impact of a proposed development on the 
significance of a designated heritage asset, great weight should be
given to the asset’s conservation. The more important the asset, the
greater the weight should be. Significance can be harmed or lost
through alteration or destruction of the heritage asset or development
within its setting (Paragraph 132)
9.168 The condition requires further details to be submitted and further
investigations to be carried out on site prior to the commencement of
development which will involve a qualified archaeologist being on site
during construction and changes to site levels. Any direct adverse
impact on archaeology is fully mitigated, although slight adverse impact
is attributed to the impact on the setting of the heritage asset.
Listed buildings
9.169 The application includes a Heritage Impact Assessment (Beacon
Planning – August 2017) developing 2014 assessment. The impact
assessment identifies the Thatched Cottage (Grade II) opposite the site
as being the principal heritage asset affected by the proposals. The
Marquis of Granby pub (Grade II) is located approximately 200m south
of the site on the banks of the River Lea. The impact assessment refers
to Historic England Good Practice Advice Note ‘The Setting of Heritage
Assets’ (2015).
9.170 The impact assessment notes that Mackerye End House (Grade I) is a
designated asset of the highest significance and great weight should be
given to its conservation (in line with the NPPF: Paragraph 132). The
Mackerye End Conservation Area is also a designated heritage asset
of high significance as it contains a highly-designated heritage asset (a
Grade I listed building) and a number of Grade II listed buildings of high
significance.
The Thatched Cottage
9.171 The impact assessment describes The Thatched Cottage as having
existed for 250 years. In the late C18 a Smithy developed to the south.
The heritage significance of the cottage is derived mainly from its
historic interest and connections with the early development of Batford
and associations with Batford Mill. The small group of buildings
opposite the cottage were removed in the mid-C19 since then the open
context of the cottage with the land opposite has remained relatively
constant. The view across the application site is not designated given
the low status of the cottage. The visual and function relationship with
Batford Mill was eroded as a consequence of the C20 development of
the mill complex. The mid-C20 remodelling of the cottage from
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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labourers houses to a single dwelling further lessened its relationship
with surrounding landscape.
Mackerye End Conservation Area
9.172 The impact assessment describes the Mackerye End Conservation
Area, located immediately to the north of the application site, as
containing a settlement continuously occupied from the end of the first
century BC at least until the end of the early Saxon Period. The St
Albans District Council: Conservation Area Character Assessment for
Mackerye End (February 2001) identifies Mackerye End as comprising
a small rural settlement situated north east of Harpenden and west of
Gustard Wood overlooking open undulating countryside with views
across Harpenden and north towards Kimpton and North Hertfordshire.
The main features of the conservation area is Mackerye End House a
Grade I listed manor house. The settlement is roughly centred on
Mackerye End Farm. Within the conservation area open spaces are
generally enclosed with informal hedges, flint walls or wooden fences.
9.173 The conservation area assessment describes much of the character of
the Mackerye End conservation area is derived from its rural situation
and its views out across open field and countryside, including many
imposing views between the hedgerows out across towards the urban
areas of Harpenden and Wheathampstead. The significant mature
trees and surviving hedges are major contributors to the conservation
area’s setting, character and appearance, and many historic field
boundaries still retain their hedgerows. Any new development should
respect the grain, setting, scale, materials and use of existing
development or land.
9.174 The impact assessment lists the 7 listed buildings within Mackerye End
Conservation Area, four of which are located within 75m of the
application site:
▪  Mackerye End - Grade I – is a large manor house essential y of 
Jacobean style and date, evidence suggests it was extensively altered
and re-built in 1665. The house is red brick, plain tile roof with Tudor-
style chimneys and bell turret tall finial and weathervane. Extensions to
the south were added in the early C19;
▪  Wel  House - Grade II – Wel  House. Mid C17 timber frame; red brick 
infill. Plain tile roof. Single storey.
▪  Barn south of Mackerye End - Grade II - Barn. C18. Timber frame. 
Weather boarded. Plain tile roof. 3 bays.
▪  Stables and Coach House at Mackerye End - Grade II - Stabling, coach 
house and cottage in single range. Mid or late C18. Red brick. Plain tile
roof.
9.175 Mackerye End Farm and Holly Bush Cottage (both Grade II) are
located to the north of Mackerye End manor house.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Evaluation
9.176 The proposed development will preserve the setting of listed buildings
in the vicinity of the site by maintaining acceptable distances between
school buildings and listed buildings i.e. the façade of the front of the
school is approximately 116m from The Thatched Cottage. The houses
at Mackerye End (Conservation Area) are approximately 590m to the
north of the school buildings. Block woodland planting is proposed in
the north east corner of the site screen and filter views of the
development. The impact on listed buildings is regarded as very
limited.
9.177 The proposal is therefore considered to have special regard to
desirability of preserving the setting of listed buildings and their setting
in accordance with the legal duty to do so under s66 of the Section 66
of the Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990
and Policy 86 of the St Albans Local Plan Review 1994.
Landscape
9.178 The planning application includes a Landscape and Visual Impact
Assessment (LVIA) and Green Belt Impact Review, Landscape
Masterplan, Tree Surveys and Tree Protection and Topographical
Surveys.
Landscape baseline
9.179 The LVIA and Green Belt review describes views of the site –
▪  the val ey side location gives potential for the site to be exposed to 
views from a number of points in the surrounding landscape;
▪  more open views are available from the Lower Luton Road;  
▪  vegetation along the northern and eastern boundaries screen views, 
and in some areas provide filtered views;
▪  views towards from the Mackerye End Conservation Area are heavily 
filtered by existing vegetation;
▪  views from a number of residential properties on Common Lane;  
▪  views from public rights of way are mostly filtered by existing vegetation 
and/or topography
9.180 The tree survey identified three ‘character groups’ of trees:
▪  mature trees along the boundary with Common Lane – provide visual 
screen from Common Lane;
▪  trees and hedgerow forming an intermittent boundary with adjoining 
land on east of the site (including some large trees);
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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▪  a few maturing trees (hawthorns) along the southern boundary with the 
Lower Luton Road.
9.181 The topographical site surveys show existing site levels:
▪  The high point (125m AOD) is in the north east corner of the site 
adjoining Mackerye End. The levels fall to approximately 86m AOD in
the south east corner of the site adjoining Common Lane/ Lower Luton
Road. There is a subtle valley feature that runs along the west side of
the site close to Batford Farm buildings and Common Lane.
▪  Land to the north east of the site is bounded by a narrow lane linking 
Common Lane to Mackerye End, which rises fairly steeply towards the
north east corner of the site reflecting the rising land on the valley side.
In places the surface of the road is 2 metres below the level of the
northern part of the site before the road levels re-join the adjoining land
levels closer to Mackerye End.
▪  Levels for the main car park fal  from east to west from 93m to 88.6m 
over a distance of approximately 100m (approx. 1 in 4 degree of slope).
The proposed flood attenuation basin in the south east corner of the
site measures 33m (east to west) by 49m (north to south) and has a
maximum depth of 2.7m.
9.182 The proposed development will involve extensive earthworks to create
the levels required for the main buildings, car park, sports hall and
playing fields.
9.183 The proposals would create 4 distinct levels within the site:
▪  upper playing fields (120 - 123m),  
▪  lower playing fields  - athletics track, cricket pitch, rugby pitch, field 
sports (98m);
▪  sports hal , multi-use games area (MUGA), artificial footbal  pitch (93 - 
94m);
▪  school buildings (91.8m finish floor level) 
Landscape Visual Impact Assessment
9.184 The LVIA assesses the adverse landscape effects and relative level of
significance associated with the proposed development in Year 1
(winter) and Year 10 (summer) in relation to: landuse, landform,
vegetation, landscape related heritage assets, landscape character
areas and from 21 representative visual receptor locations around the
site.
9.185 The overall significance of the landscape effects is summarised in
Tables 8, 9 and 10. The full range of landscape effects is summarised
in Appendix 12.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
98

Landscape effects
Table 8: landscape effects (landform, landuse, vegetation,
landscape)
Year 1
Year 10
Landform
Major
Major-moderate
Landuse
Major-moderate
Moderate
Vegetation
Minor
Minor
Landscape
Minor
Minor
Landscape character
9.186 The main body of the site falls within the Upper Lea Valley (LCA: 33)8
which follows the course of the River Lea between the Luton Hoo
Estate in the west and Lemsford in the east, wherein arable farming,
with smaller areas of pasture closer to settlements, woodland, and
three golf courses. The River Lea meanders along the narrow river
valley; views of the river floodplain are rarely very prominent. The edge
of the river slopes gradually (less than 1 in 500) with more pronounced
slopes on the valley sides (between 1 in 12 and 1 in 18). Views along
the valley are locally interrupted by belts of trees and small woodlands.
The major visual impacts are localised and comprise the built edge of
the settlements including Wheathampstead, the Folly, Batford and Lea
Valley.
9.187 The strategy for managing includes improving the network of woods
within the open arable landscape between Wheathampstead and
Harpenden by planting on the tops of the slopes to emphasise the
valley form; and, promoting hedgerow restoration through locally
appropriate measures including coppicing, laying and replanting.
9.188 The north east corner of the application site falls within the southern
edge of the Blackmore End Plateau (LCA: 34), which extends for a
distance of 6km between Harpenden in the west and Welwyn in the
east, to the north of the River Lea. The landscape character is made up
of an elevated plateau (120-130m altitude) with slopes of less than 1 in
250 across. The main land use is arable farming with smaller areas of
pasture closer to settlements, and areas of regenerated common.
Woodland is scattered through the area in discrete linear shapes. The
distinctive features of the area include Mackerye End House and
gardens, located immediately to the north of the application site, and
the village of Ayot St Lawrence, located approximately 3km to the east
of the application site.
8 Hertfordshire Landscape Character Assessment
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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Table 9: landscape effects (landscape character)
Year 1
Year 10
LCA33: Upper Leave
Minor
Minor
Valley (as a whole)
LCA33: Upper Lea
Major-moderate
Moderate
Valley (vicinity of the
site)
LCA34: Blackmore End
Negligible
Negligible
(as a whole)
LCA34: Blackmore End
Moderate
Minor
(vicinity of the site)
Visual Impact
9.189 The LVIA describes the main features of the proposed development:
▪  a low level terrace will be created using earthworks within the south-
western part of the site to locate the buildings. This will ensure the built
form relates to the edge of the settlement and minimises visual
influence from surrounding viewpoints in the landscape;
▪  slopes north of the sports hal  are managed as a meadow; 
▪  level changes extend the natural plateaux in the northern part of the 
site accommodate the playing fields and minimise effects on landform;
Representative viewpoints
9.190 The LVIA provides a Zone of Visual Influence (ZVI) drawing showing
21 representative viewpoints. The ZVI map showing the locations of
each visual receptor is appended to this report (Appendix 11).
Table 10: visual receptors: viewpoints in each category
significance of effect
Year 1
Year 10
Landscape effect
Viewpoint
Major
A
Major-moderate
E, L, M, Q, U
A, L, M, Q, U
Moderate
Minor-moderate
K, O, P
E, K, O, P
Minor
C, D, F, N, S
C, D, F, N, S
Low
Very Low
R
R
Negligible
B, I
B, I
No change
G, J, T
G, J, T
None
H
H
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
100

9.191 In terms of landscape effects, the application site (Site F) ranked equal
2nd (with Site D and Site E) in the comparative site assessment (only
site A resulted in less significant landscape effects).
Landscape proposals
9.192 The planting strategy is based on –
▪  planting large maturing tree species where possible and appropriate; 
▪  planting the perimeter areas with native tree and shrub species; 
▪  intermediate planting between buildings; 
▪  ornamental planting around buildings 
9.193 The proposals to increase biodiversity include:
▪  maintaining open glades and rough glazing by annual mowing; 
▪  creating of new wildlife ponds; 
▪  bat and bird boxes; 
▪  permanent wildflower meadows; 
▪  regular hedgerow maintenance; 
▪  creating habit piles 
9.194 The landscape strategy, illustrated on the Landscape Masterplan, is
based upon:
▪  keeping the northern and eastern parts of the site as open and green 
as possible to retain the ‘green-lung’ between Harpenden and
Wheathampstead, and reduce visual impact of the school;
▪  using existing contours to minimise the effects on topography; 
▪  using grass playing pitches in the northern and eastern parts of the site 
to integrate with surrounding landscape;
▪  setting back buildings from Lower Luton Road, to reduce visual impact  
▪  extensive meadow areas on slopes to the north of the building and 
retention of existing boundary vegetation.
▪  tree planting; including areas of native tree planting in the southern part 
of the site - providing screening and softening to the development;
▪  new tree and hedgerow planting to enhance the setting of the 
buildings, soften views and provide shade;
▪  establish native hedgerows on the western and southern site 
boundaries;
▪  setting back the car park from Lower Luton Road to minimise the 
impact park on views from the road and provide a generous landscape
buffer.
▪  tree and shrub planting around and within the car park to screen views 
of the cars;
▪  minimising the use of external lighting in order to minimise adverse 
effects on the surrounding landscape and visual receptors
Mitigation
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
101

9.195 The proposals illustrated on the Landscape Masterplan include:
▪  native shrub and hedge planting along the site boundaries to 
strengthen existing boundaries and supplementary planting to infill
gaps and open sections;
▪  planting a landscape buffer in the southern part of the site adjacent to 
Lower Luton Road, to enhance landscape quality;
▪  block woodland planting with native species in the north-western corner 
of the site to protect views from Mackerye End Conservation Area;
▪  native hedgerow planting, including re-instatement of native hedgerow 
on southern site boundary
▪  large areas of managed grassland on the sloping parts of the site  
▪  a management plan – detailing aftercare and future maintenance 
proposals to ensure the new planting establishes;
▪  limited use of 2m high green weldmesh fences to secure the area 
around the school buildings, with advance planting to soften and
screen); with 1.2m high timber post and rail fencing running parallel
with the front of the site
Evaluation
9.196 The overall significance of landscape effects (Year 1) are:
▪  major adverse effects on Landform and from Viewpoint A at the
junction of the Lower Luton Road and Common Lane.
▪  major-moderate adverse impacts in terms of landuse, landscape
conservation (Upper Lea Valley LCA in vicinity of the site) and from
viewpoints E: Makerye End Lane / public footpath no27a (edge of
Conservation Area
−  L: Common Lane from site boundary 
−  M: Footpath 27 c. from site boundary 
−  Q: Wheathampstead Road: 200m east Piggotshil  Lane, and   
−  U: Crabtree Lane/Marquis Lane: junction with national cycle route 
57
▪  moderate adverse effects on the Blackmore End LCA (vicinity of site)
▪  minor-moderate adverse effects on the following viewpoints:
−  K: Common Lane 
−  O: B652 Station Road 
−  P: Crabtree Lane 
▪  minor adverse effects on vegetation, landscape, the Upper Lea Valley
LCA (as a whole) and from viewpoints:
−  C: Manor Road: western end of Lea Val ey Estate 
−  D: Bridleway 54: between Mackerye End and Lea Val ey Estate 
−  F: Mackerye End (lane): northern edge of Conservation Area 
−  N: Ox Lane 
−  S: Footpath 28: Leasey Bridge Road to Harpenden Road 
9.197 The overall significance of landscape effects (Year 10) include:
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
102

▪  major-moderate adverse effects in terms of landform (Year 10) and
from viewpoints:
−  A: Junction of B653 Lower Luton Road and Common Lane 
−  L: Common Lane from site boundary 
−  M: Footpath 27 c. from site boundary 
−  Q: Wheathampstead Road: 200m east Piggotshil  Lane 
−  U: Crabtree Lane/Marquis Lane: junction with national cycle 
route 57
▪  moderate adverse impacts in terms of landuse, and to the Upper Lea
Valley LCA (in the vicinity of the site).
▪  minor adverse impacts to the vegetation and landscape of the site, to
the Upper Lea Valley LCA (as a whole), the Blackmore End LCA (in the
vicinity of the site), and the following viewpoints:
−  C: Manor Road, at western edge of Lea Val ey Estate 
−  D: Public Bridleway 54 between Mackerye End and Lea Val ey 
Estate
−  F: Looking south on Mackerye End 
−  N: Looking east Ox Lane 
−  S: Public footpath no.28 from Leasey Bridge Road to Harpenden 
Road
9.198 The landscape proposals include mitigation which will adequately
address the most significant landscape effects to landform and visual
effects after 10 years. The adverse effects to landuse and the
landscape conservation areas (in the vicinity of the site) cannot be fully
mitigated (after 10 years) due to the nature and scale of the proposed
development. The proposal therefore do not preserve or enhance the
quality of the landscape and are therefore regarded as contrary to
Policy 104 of the St Albans Local Plan Review 1994.
9.199 The Landscape Officer’s comments are noted, in particular:
▪  the proposed development fundamental y changes the landscape 
character and condition of the site from a vacant parcel of semi-
improved grassland, to a fully developed school campus with
associated sports pitches; however the significance of this is mitigated
due to the introduction of woodland, meadow, trees and native shrub
planting that make a significant contribution to the landscape resource
and enhance biodiversity; and
▪  locating the school buildings in the lower lying south west corner of the 
site appears to be a logical extension of the settlement, and will help
the development assimilate within views and the wider landscape
setting;
9.200 With regard to the concerns raised by Landscape Officer with regard to
the visual impact of the development, the LVIA provides representative
viewpoints from the wider area surrounding the site which provides a
full visual context for the site in order to be able to objectively assess
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
103

the overall significance of the development. The level of information on
visual impact is sufficient to be able to determine the application. The
conditions require a detailed landscaping scheme to be submitted to
include details of additional woodland planting and cross section
drawings to ensure that the adverse landscape effects of the
development are mitigated as far as possible.
9.201 It is acknowledged that the proposed development would have long
term adverse effects on landform and five number of representative
viewpoints close to the site (major-moderate), and would result in
adverse effects on the Upper Lea Valley (in the vicinity of the site) and
from five representative wider viewpoints (moderate adverse). The
adverse landscape effects after 10 years are not considered to be at a
level of significance to warrant refusal of the planning application,
however, the adverse effects must be taken into consideration in the
overall Planning Balance.
Design and Appearance
9.202 Policy 69 of the St Albans Local Plan Review 1994 requires
developments to have an adequately high standard of design, having
regards to context of the development (scale, height, size, density),
materials that relate to adjoining buildings, buildings at the settlement
edge shall be clad in materials that take account of the general
character and tonal value of their background.
9.203 The LVIA describes the design as a ‘campus style’ approach, with three
main building elements. The main (southern) block comprises the main
halls, offices and learning resource centre in an L-shaped layout. The
main block is linked to an inverted U-shape (northern) block which
provides the main classrooms. The space in between the main blocks
creates a sheltered courtyard space. The third element is the detached
sports hall located to the north of the teaching block.
9.204 The visual impact is restricted by locating buildings as close as
possible to Common Lane and limiting the overall height of the main
buildings to 9.6m (10.7m for the sports hall). The amount of
development is the minimum required in order to meet BB103 space
standards for new school development.
9.205 The main building is set back by over 100m from the Lower Luton Road
in order to minimise visual impact. The front elevation of the main block
will be clad in red brick, with lesser areas of rainscreen cladding and
glazing. Render is proposed on the elevation facing the internal
courtyard and the elevation facing Common Lane.
Evaluation
9.206 The main school buildings is located on the west side of the site, as
close as possible to Common Lane, although a distance of 65m is
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
104

maintained to the nearest properties which is adequate to prevent
views from the upper windows of the development having an adverse
impact on residential amenity. The separating distance and the
proposed floor levels being similar to the storey height of properties on
Common Lane should prevent overlooking.
9.207 The amount of development (floorspace) the amount of floor space is
the minimum required and it is broken into separate buildings to avoid
the development appearing dominant in scale and massing.The
development is a maximum of two storeys which relates well to
adjoining development. The proposed use of red brick matches the
predominant brick colour used in Harpenden.
9.208 With regards to amenity, the buildings are set back within the site to
minimise the visual impact of development on the site from the Lower
Luton Road. This also helps to reduce the impact upon residential
properties. Boundary planting will be strengthened to provide softening
and screening. The new buildings will be clearly visible from houses on
Common Lane due to the removal of a number of trees to create the
access on Common Lane. However the distance between properties
should avoid overlooking or loss of privacy.
9.209 Access for vehicles, pedestrians and cycles has been carefully
considered to provide separate access points to avoid unnecessary
conflicts. Pedestrians are able to access the site from the surrounding
network of footpaths and from bus stops opposite the site with a
Toucan crossing providing opposite the school enable pedestrians to
cross safely.
9.210 The proposal is regarded as complaint with Policy 69 of the St Albans
Local Plan Review 1994 and achieves an adequately high standard of
design with regards to the context of the development and uses
materials that relate well to adjoining buildings, and that take account of
the general character and tonal value of their background.
9.211 The development should function well over its lifetime, incorporate
green space, support local transport networks, and the use of
sympathetic and durable materials which reflect the local surroundings
make the development consistent with the overall design aims of the
NPPF (Paragraph 58)
9.212 The proposed siting, scale, and building massing and the extensive
amount of proposed planting will reduce the adverse visual effects
upon the Green Belt and enhance the landscape and green
infrastructure value of the site. The proposal is consistent with the aims
of Policy 1 (Metropolitan Green Belt) of the St Albans Local Plan
Review 1994 requires new development in the Green Belt to integrate
with existing landscape, through careful siting, design and external
appearance, and additional landscaping.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
105

Noise
9.213 The NPPF (Paragraph 109) provides that the planning system should
contribute to and enhance the natural and local environment by
preventing both new and existing development from contributing to or
being put at unacceptable risk from, or being adversely affected by
unacceptable levels of soil, air, water or noise pollution.
9.214 Planning should aim to avoid noise giving rise to significant adverse
impacts on health and quality of life as a result of new development;
mitigate and reduce to a minimum other adverse impacts on health and
quality of life arising from noise from new development, (including
through the use of conditions) recognising that development will often
create some noise; and, identify and protect areas of tranquility which
have remained relatively undisturbed by noise and are prized for their
recreational and amenity value for this reason9.
9.215 Decision making should take account of the acoustic environment and
consider: whether a significant adverse effect is occurring or likely to
occur; whether or not an adverse effect is occurring or likely to occur;
and whether or not a good standard of amenity can be achieved;
including identifying whether the overall effect of the noise exposure
(including the impact during the construction phase wherever
applicable) is, or would be, above or below the significant observed
adverse effect level and the lowest observed adverse effect level for
the given situation10.
9.216 The relationship between noise levels and the impact on those affected
will depend on how various factors combine in any particular
situation11, including:
▪  the source and absolute level of the noise; and
▪  the time of day it occurs;
▪  the number of noise events, and
▪  the frequency and pattern of occurrence of the noise;
▪  whether or not the noise contains particular high or low frequency;
▪  the general character of the noise (i.e. whether or not the noise
contains particular tonal characteristics or other particular features);
and
▪  local topology and topography should be taken into account; along with
▪  the existing and, where appropriate, the planned character of the area.
9.217 The noise impact assessment submitted with the application includes
background noise measurements at three locations:
1.
approximately 6m from the carriageway of the Lower Luton Road;
2.
proposed front façade main school building
9 The NPPF: Paragraph 123
10 National Planning Guidance: Noise: Paragraph: 003 Reference ID: 30-003-20140306
11 National Planning Guidance: Noise: Paragraph: 006 Reference ID: 30-006-20141224
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(100m from Lower Luton Road; 64m from Common Lane);
NB: attended measurements were taken at MP1 and M2 for a 15
minute period on Friday 7th July between 11:30 and 14:45; and
3.
- western site boundary adjacent to Common Lane
(210m from Lower Luton Road).
9.128 The noise assessment confirms road noise associated with the Lower
Luton Road is the dominant noise source at 1 and 2 with road noise
associated with traffic on Common Lane dominating at 3.
9.219 The noise assessment demonstrates that natural ventilation may be
used given the external ambient (free field) noise levels would not
exceed 16dB measured at the façade of the building. It is likely that
acoustic louvres or screens may be required for plantrooms to ensure
plant noise is less than +5dB, above which can result in adverse
impacts.
Evaluation
9.220 The noise assessment indicates that the adverse noise impacts
generated by the school are low, and the effect of environmental noise
on the school will be at an acceptable level, allowing natural ventilation
to be used. The noise assessment identifies the existing noise
environment is dominated by traffic noise. The school buildings have
been set back within the site to reduce the effects of noise on the
school as far as possible. Secondary schools are compatible with
residential areas. Noise associated with the use of the playing fields
during the school day, are generally accepted not to at a level to cause
significant disturbance to residents in the area.
9.221 With regards to use of the sports facilities outside school hours by the
community, this may have the potential to disturb residents, given the
relatively short distance in between. Therefore, it is appropriate to limit
the hours of use of the sports facilities to not later than 9pm Monday to
Saturday and 7pm on Sundays. The all-weather pitch shall not be used
for community use until a noise assessment has been completed taking
into account background noise measurements, and measurements of
noise levels generated by the school use of the all-weather pitch,
modelling of the effects upon sensitive receptors, and mitigation
proposals as may be necessary.
Air Quality
9.222 The 2008 Ambient Air Quality Directive sets legally binding limits for
concentrations of particulate matter (PM10 and PM2.5) and nitrogen
dioxide (NO2). The Air Quality Impact Assessment (August 2017)
submitted with the application considers transport related air pollutants
– Nitrogen Dioxide (NO2) and particulates (PM10).
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9.223 St Albans City and District measure NO2 concentrations in 37 locations
including three in the Harpenden area. Table 11 shows the recorded
levels of NO2 at the three monitoring locations in Harpenden.
Table 11: Recorded levels: NO2 annual mean concentrations (µgIm-3)
High Street
Crabtree JMI,
High Street,
Harpenden
Crabtree Lane,
Wheathampstead
Harpenden
Year
2010
37.8
25.7
27.1
2011
32.4
21.1
23.5
2012
37.5
24.1
26.5
2013
32.8
20.2
24.4
2014
29.3
19.7
26.3
2015
30.9
15.7
20.4
Note: there is no recorded data for PM10 at these sites.
9.224 The air quality impact assessment includes recorded data for the
Harpenden area, and modelled data at the site level. Table 12 shows
the mean levels of NO2 and PM10.
Table 12: mean NO2 and PM10: concentration (1) for the Harpenden
area: (2) modelled (adjusted) at the site level.
1. Average NO2 and PM10 (µgIm-3) per km2 for Harpenden (Defra)
Nitrogen Dioxide
Particulates
(NO2)
(PM10)
Year
2014
16.65
15.21
2017
14.87
14.73
2025
12.09
14.19
2. Modelled (adjusted) annual mean concentrations (µgIm-3) at site
level
2014
23.06
16.43
2017 (without development)
20.46
15.76
2017 (with development)
21.08
15.88
2025 (without development)
18.01
15.28
2025 (with development)
18.81
15.41
National Air Quality Strategy
40
40
(NAQS) objectives (µgIm-3)
Notes:
1. NAQS objectives - to be achieved by 31st December 2004;
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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2. 2014 = Base year; 2017 = opening year; 2025 = future year;
3. Modelled data is based on average daily traffic flows (with consideration to
the proportion of HGV traffic) from traffic counts undertaken for 1 week in May
2017 (over 2 weekends).
4. Reductions in annual mean NO2 concentrations from 2014 to 2025 are as a
result of presumed improved engine efficiency and reduced pollutant output,
meaning lower concentrations of pollutants are likely to be present12
5. All adjusted modelled concentrations are below the National Air Quality
Standard objectives
9.225 National Planning Guidance confirms the relevance of air quality to
planning decisions depend on the proposed development and its
location. Relevant considerations include whether the development
would significantly affect traffic in the immediate vicinity of the site (or
further afield) by generating or increasing traffic congestion;
significantly changing traffic volumes, vehicle speed or both;
significantly altering the traffic composition on local roads; or exposing
people to existing sources of air pollutants by building new
development in places with poor air quality.
9.226 Planning conditions can be used to secure mitigation, by the following
means:
▪ 
the design and layout of development to increase separation distances
from sources of air pollution;
▪ 
using green infrastructure, in particular trees, to absorb dust and other
pollutants;
▪ 
means of ventilation;
▪ 
promoting infrastructure to promote modes of transport with low impact
on air quality;
▪ 
controlling dust and emissions from construction, operation and
demolition; and
▪ 
contributing funding to measures, including those identified in air quality
action plans and low emission strategies, designed to offset the impact
on air quality arising from new development.
Evaluation
9.227 The comparative air impact assessment 2014 identified all sites as
being equal in terms of air quality. However, the 2017 comparative
sites assessment update concluded that the air quality effects
associated with the application site (Site: F) were slight adverse. On
this basis the site was ranked 9th (last) of all sites.
9.228 The level of traffic related air pollution (NO2/PM10) is presumed to fall by
2025 compared to current levels due to more efficient cars and fuel
technology. Therefore, the overall level of risk associated with traffic
generated pollution at the application site is regarded as low and does
not warrant refusal of the planning application. The site is not located
within an Air Quality Management Area indicating that no specific steps
are required to improve air quality in the vicinity of the site. The slight
12 Comparative Site Assessment: Addendum report Appendix 1 (paragraph 3.2.3)
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
109

adverse impact must be regarded with other harm in the Planning
Balance.
9.229 The proposed development delivers on opportunities for minimising the
effects of poor air quality related to road traffic by providing an
appropriate separation distance between the school and the Lower
Luton Road, delivering and the enhanced modal split, and by planting
semi mature trees at the front of the site to screen / filter/ absorb air
pollutants.
Lighting
9.230 The LVIA states ‘The use of external lighting is limited in order to
minimise any adverse effects on the surrounding landscape and visual
receptors. The car park fronting Lower Luton Road would be lit using
lighting columns. Cut-off luminaires would be used to minimise
unnecessary light spread. Lighting is also proposed for the external
spaces and paths associated with the main school building. No lighting
is proposed within the northern and eastern portions of the site, and
likewise there would no flood lighting of sports pitches
9.231 The NPPF (Paragraph 125) states ‘by encouraging good
design…decisions should limit the impact of light pollution from artificial
light on local amenity, intrinsically dark landscapes and nature
conservation.
Evaluation
9.232 The minimal lighting to buildings and car park areas and the avoidance
of floodlighting are welcomed. Given the sensitivity of the site in terms
of landscape and Green Belt floodlighting should be avoided if at all
possible in future. Further details are required of the light of car parks
and buildings to ensure the lighting is appropriate and to control levels
of glare, and the height and direction of lighting. There is an absence of
street lighting on this section of the Lower Luton Road. The introduction
of a new access and egress will change the nature and character of
this section of the road and may require lighting for signage and or
street lighting. There will be some harm to the Green Belt as a result
although this should be modest in scale and effect and can be
controlled by condition to ensure this remains a predominantly dark
environment.
Ecology
9.233 The NPPF (Paragraph 109) places a duty on the planning system to
contribute to and enhance the natural and local environment by
recognising the wider benefits of ecosystem services, minimising
impacts on biodiversity, providing net gains in biodiversity (where
possible); and establishing coherent ecological networks resilient to
current and future pressures.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
110

9.234 Local planning authorities should aim to conserve and enhance
biodiversity, encourage opportunities to incorporate biodiversity in and
around developments, and as a last resort, refuse planning permission
where significant harm cannot be avoided, adequately mitigated, or
compensated for (Paragraph 118).
9.236 The site comprises four fields of improved grassland, with tree and
scrub lines along the eastern boundary (identified as an important
green lane), hedgerow along the northern boundary, and scrub and
tree cover along the western boundary (southern end). The proposals
include retaining as much as possible of the existing boundary
vegetation and introduction of new habitats including a school allotment
and orchard, creation of an area of meadow, and supplementary
planting with some semi mature trees along the boundaries. The new
drainage channel and attenuation basin will be planted with wetland
species. The proposals are designed to enhance habitat value for
wildlife and help reinforce local distinctiveness. The proposals are
designed to have minor beneficial impact (in green infrastructure terms)
by improving connectivity between the site and the wider landscape.
9.237 The Ecological Impact Assessment identifies the proposed
development would give rise to the loss of a large area of improved
grassland and some minor removal of boundary vegetation to create
the site access (Common Lane). In the absence of mitigation this would
give rise to a Minor Adverse impact upon habitats, however, after
mitigation the effects become Neutral, through inclusion of open glades
or areas of rough grassland scrub habitats maintained by annual
mowing, replacement planting with native trees and shrubs providing a
food source for wildlife.
9.238 The proposed biodiversity enhancements, including the creation of a
new wildlife pond in a corner of the site; increasing the structural
diversity of the boundary vegetation; and installation of bat boxes and
bird boxes would have a (minor) beneficial overall effect.
9.239 The County Ecologist consultation response notes:
▪  The existing grassland is considered to be of little intrinsic quality but is 
likely to support farmland nesting birds and species using hedgerows
and grassland edge habitats, however the relative value of the site will
be higher due to the extensive area of grassland and the low level of
disturbance having persisted at the site for a relatively long period;
▪  Some protected species are likely to use the site (badgers, bats 
reptiles, breeding birds, invertebrates), there is nothing to suggest the
site supports any community or species of such significance to
represent a major constraint on the proposals;
▪  The impact upon the existing habitat is described as being minor 
adverse, however, this is likely to be an underestimate given the whole
site will be affected, including the introduction of large areas of amenity
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
111

grass and hardstanding, however the relative significance is low /
negligible due to the nature and importance of the site to begin with,
and certainly does not represent an ecological constraint on the
proposals;
▪  The proposals for creation of an al otment, orchard and meadow, are 
particularly welcome and are regarded as having the potential to be
locally significant.
▪  Mitigation measures should be proposed in the form of detailed 
planting plans and a formal landscape / ecology management as a
condition of planning permission;
▪  The proposals do not include floodlighting, which is welcome given the 
sensitive nature of the site, its location and topography;
9.240 Comparatively, the application site (Site F) ranked =2nd (together with
Site A, Site E, Site I/J, and Site K) The proposed development at Site
C, Site D, and Site G would have less ecological effects.
Evaluation
9.241 The ecological impact assessment claims that the proposed
development would give rise to minor adverse effects (without
mitigation) although these would be reduced to neutral with mitigation.
The County Ecologist suggests there could be minor beneficial effects
if all of the proposed habitats (woodland, orchard, meadow, and ponds)
are delivered. The County Ecologist notes that there will be a
considerable level of disturbance to the site which would affect the
potential for wildlife (including protected species) to use the site in the
short term.
9.242 While the proposals for woodland and extensive meadow planting are
welcome, there appear to be opportunities to plant additional trees in
groups or small copses on the some of the slopes to mitigate views of
the level changes and strengthen landscape character. Additional
woodland planting would be in keeping with the Upper Lea Valley and
Blackmore End Landscape Character Areas. Woodland and meadow
planting are compatible and would create visual interest and
opportunities for shade. Planting additional trees would increase habitat
potential of the site, providing valuable habitat for birds, mammals and
insects. Carefully placed groups of trees could help to soften views of
the steeper slopes and reduce the visual impact of the playing fields.
9.243 Overall, the proposed development would not result in significant
ecological impacts at the site level and therefore it would not be
appropriate to refuse planning permission, furthermore, it does not
warrant consideration of alternative sites which could have less impact
on biodiversity. The proposals would, as far as possible, minimise the
effects on ecology. The application proposes adequate mitigation which
has the potential to enhance the ecological potential of the site overall.
The proposed development does not raise any significant conflict with
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
112

the NPPF objectives of conserving and enhancing the natural
environment (Paragraphs 109, 111 and 118).
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
113

10.
Planning Balance
10.1
The proposed development represents inappropriate development in
the Green Belt. The NPPF (Paragraph 87) states “inappropriate
development is by definition harmful to the Green Belt and should not
be approved except in very special circumstances. When considering
any planning application, local planning authorities should ensure that
substantial weight is given to any harm to the Green Belt. ‘Very special
circumstances’ will not exist unless the potential harm to the Green Belt
by reason of inappropriateness, and any other harm, is clearly
outweighed by other considerations”.
10.2
The proposed development would harm the openness of the Green
Belt, spatially and in terms of adverse visual impact. The proposal
would also have some limited adverse effect upon the purposes of the
Green Belt in terms of maintaining the existing pattern of development
and encroachment into the countryside. The adverse effects are
limited, however, substantial weight is attached to the harm to the
Green Belt.
10.3
In terms of other harm, the proposal would result in moderate adverse
effects to the landform and landscape character (in the vicinity) of the
site after 10 years. The proposed layout and planting strategy will
mitigate adverse visual impact as far as possible, however, the adverse
impact cannot be fully mitigated, and therefore moderate negative
weight 
is attached to adverse landscape effects in the overall planning
balance.
10.4
The proposed development would result in slight adverse impact on
local air quality by 2025 (when the school is fully occupied) due to road
traffic pollution associated with the large number of vehicles on the
Lower Luton Road. However, air quality standards are expected to
improve in the vicinity of the site and more generally by the time the
school is fully occupied in 2025 due to reductions in harmful emissions
through the UK Clean Air Strategy. Therefore very limited negative
weight 
is attributed to air quality impacts.
10.5
The proposed development would have a large adverse impact on the
individual enterprise and the permanent loss of an area of Grade 3a
(best and most versatile) agricultural land. However, there would be no
wider agricultural impact beyond the site level. Therefore moderate
negative weight 
is attributed to the agricultural impact.
10.6
The Transport Assessment and Travel Plan propose measures to
achieve a high modal split in favour of sustainable travel. The proposed
bus strategy will provide the means to deliver the additional bus
services that are needed in order to ensure that 56% of pupils travel to
school by bus. The proposal includes a package of off-site highway
improvement schemes to encourage walking and cycling and provide
safe access to the school site for pedestrians and cyclists. These
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
114

measures are to be funded and delivered by the Travel Plan condition.
Capacity improvements are proposed at the Station Road roundabout
(by 2023) to increase the efficiency of the junction and to reduce
potential queueing at this location.
10.7
The internal layout, circulation, pupil drop off and bus stops should
ensure queuing will be kept within the site. The Highway Authority
regards the right turn movement into the entrance as acceptable to
accommodate right turning vehicles, leaving the Lower Luton Road
westbound carriageway largely unobstructed. While the adverse
highway impacts are largely mitigated, the development will increase
the level of traffic using this section of the Lower Luton Road and the
potential for additional car journeys to add to delay, therefore limited
negative weight 
should be given to this aspect of the proposal.
10.8
In terms of heritage assets, the recommended archaeological
conditions provide for an appropriate methodology to preserve the
remains in situ to be agreed with the County Archaeologist and Historic
England, otherwise it may be necessary to recover the remains. The
Saxon cemetery and Iron Age enclosure are located outside of the
main school building area, therefore it should be possible to preserve
the remains in situ. The Saxon cemetery will be preserved within an
extensive area of meadow. In relation to listed buildings, there is a duty
under section 66 of the Planning (Listed Buildings and Conservation
Areas) Act 1990 to have special regard to the desirability of preserving
the building or its setting or any features of special architectural or
historic interest which it possesses. The proposed development will
maintain an appropriate buffer and introduce woodland planting and
individual trees, ensuring that the setting of listed buildings at Makerye
End, located immediately to the north of the site, and the Thatched
Cottage, located directly opposite the site, are appropriately preserved.
Therefore the impact on heritage assets is regarded as neutral in the
overall balance.
10.9
The drainage strategy provides adequate flood water attenuation within
the site for the 1in 30 year rainfall event, in relation to overland flow,
and the 1:100 year rainfall event, for surface water generated within the
site. The proposal meets the requirement for greenfield run-off rates for
new development in accordance with National Planning Guidance. The
provision of appropriate attenuation for both the overland flow and
surface water generated within the site should ensure that the
development will be safe for the lifetime of the development, in line with
the NPPF (Paragraph 102). The impact is regarded as neutral in the
overall balance.
10.10 The provision of sports facilities and the benefits for community use
within an area of high participation in sport and an apparent deficit of
community facilities across a range of sports is given moderate
positive weight
.
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115

10.11 The impacts on ecology are potentially positive in the long term;
although the extent of the enhancement has not been quantified and
therefore this matter has been given no weight.
10.12 The education benefits of the of the development in terms of providing
the capacity for additional secondary school places needed in the
Harpenden School Planning Area, in particular the urgent and pressing
need for the places. Therefore, great weight is attached to the
educational need in accordance with the NPPF (Paragraph 72).
10.13 The education benefits and the development of a new 6FE secondary
school within the area of need, combined with the lack of available sites
within the built up area of Harpenden, and the lack of any more
suitable, available and deliverable sites within the Green Belt
surrounding Harpenden are significant.
10.14 Therefore great weight is given to the need to provide the additional
school places in the overall balance.
10.15 It is considered that these matters weight in favour of the proposed
development, and taken together are considered to be very special
circumstances which are sufficient to clearly outweigh the harm to the
Green Belt and the other harm that have been identified.
11.
Conclusion
11.1 For the reasons set out in the report, it is considered that there are very
special circumstances for the inappropriate development in the Green
Belt, related to the urgent and pressing need for additional secondary
school places with the Harpenden Education Planning Area that is
required between 2018 and at least 2028, and that these matters are of
sufficient weight to clearly outweigh the harm to the Green Belt by
reason of inappropriateness and any other harm.
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116

13.
Conditions
Time limit for commencement
1.
The development hereby permitted shall be begun before the expiration of
3 years from the date of this permission.
Reason: To comply with the requirements of Section 91 of the Town and
Country Planning Act 1990.
Samples of materials
2.
Prior to the commencement of development samples of the materials
proposed to be used for the construction of the external surfaces of the
buildings hereby permitted shall be submitted to and approved in writing by
the Local Planning Authority. Only materials that have been approved in
writing by the local planning authority shall be used in the construction of
the development hereby approved.
Reason: To ensure buildings are well-designed using high quality
materials; to comply with Policies 69 and 85 of the St. Albans District Local
Plan Review 1994; in the interest of sustainable development and the role
well-designed buildings can play in improving the quality of the environment
for its users and communities (National Planning Policy Framework 2012:
Paragraph 8).
Means of enclosure
3.
Prior to the commencement of development details of all fences, walls, and
other means of enclosure shall be submitted to and approved in writing by
the local planning authority, to include: a plan indicating the positions,
design, materials and type of boundary treatment to be erected. All
boundary treatments shall be erected in accordance with the approved
details prior to the first occupation of the main school buildings, unless
otherwise agreed in writing by the local planning authority.
Reason: In the interests of visual amenity. To comply with Policy 70 of the
St. Albans District Local Plan Review 1994 and The National Planning
Policy Framework 2012.
Hard surfacing
4.
Prior to the commencement of the development hereby permitted, details of
all materials to be used for hard surfaced areas within the site including
roads, driveways and car parking area shall be submitted to and approved
in writing by the local planning authority. Development shall be carried out
in accordance with the details so approved.
Reason: To ensure that the development does not detract from the
appearance of the locality. To comply with Policies 69, 70 and 85 of the St.
Albans District Local Plan Review 1994 and The National Planning Policy
Framework 2012.
Levels
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5.
Prior to the commencement of development, details of the proposed
finished floor levels of all buildings and the finished ground levels of
surrounding property, including the finished relationship with the adjacent
roads and buildings shall be submitted to and approved in writing by the
Local Planning Authority. The development shall be carried out in
accordance with the approved details.
Reason: To ensure that construction is carried out at a suitable level having
regard to drainage, access, the appearance of the development and the
amenities of neighbouring occupiers, in compliance with Policy 69 of the St.
Albans District Local Plan Review 1994.
Refuse storage/ screening
6.
Prior to the commencement of development details of screened facilities for
the storage of refuse shall be submitted to and approved in writing by the
local planning authority. The refuse area shall remain thereafter and shall
not be used for any other purpose.
Reason: To ensure a satisfactory appearance and standard of
environment. To comply with Policy 70 of the St. Albans District Local Plan
Review 1994 and The National Planning Policy Framework 2012.
External lighting
7.
Prior to the first occupation of the development hereby approved, details of
all external lighting shall be submitted for the written approval of the local
planning authority, in the following areas: driveway, parking areas; and
pedestrianised areas; including ground mounted e.g. uplighters, bollards
and light standards, or attached to the buildings e.g. bulkhead and
downlights, and shall include detailed specifications of their lux, light spill
and energy. All lighting shall have the written approval of the local planning
authority prior to be installed.
Reason: to minimise the adverse impact upon the openness and visual
amenity of the Green Belt; in the interests of residential amenity.
8.
No floodlighting of any kind is permitted, including external sports facilities
Reason: to minimise the adverse impact upon the openness and visual
amenity of the Green Belt; to safeguard the character of section of the
River Lea valley; in the interests of residential amenity.
Noise
9.
Prior to the commencement of development a noise attenuation scheme
designed to minimise the adverse effects of noise on the local environment
shall be submitted to and agreed in writing by the. All works which form part
of the scheme shall be completed before any part of the development is
occupied.
Reason: In the interests of the amenity of nearby residential properties. To
comply with Policies 9 and 82 of the St. Albans District Local Plan Review
1994 and The National Planning Policy Framework 2012.
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10.
No external loudspeaker systems shall be installed without the prior
approval in writing of the Local Planning Authority.
Reason: In the interests of the amenity of nearby properties. To comply
with Policy 9 of the St. Albans District Local Plan Review 1994 and The
National Planning Policy Framework 2012.
Construction hours
11.
The hours of construction permitted as part of this planning permission are:
▪  Monday to Friday 7am to 6pm 
▪  Saturdays 8am to 1pm  
No plant or machinery shall be operated on the premises outside of these
hours or at any time on Sundays or Bank Holidays.
Reason: In the interests of the amenity of nearby residential properties; to
comply with Policy 82 of the St. Albans District Local Plan Review 1994.
Parking & turning space
12.
Phase 1 of the development shall not be occupied until the car parking and
turning areas accessed from Common Lane, as shown on the approved
plans, have been constructed, surfaced and permanently marked out. The
car parking and turning areas shall be maintained ancillary to the school
development at all times. Phase 2 of the development shall not be
occupied until car parking within the main car park at the front of the site,
as shown on approved plans, has been provided, surfaced and
permanently marked out. The car parking shall be retained for ancillary use
in connection with the school at all times and no other purpose.
Reason: To ensure adequate parking provision at all times for the use of
staff and visitors to the school; to ensure the development does not
prejudice the free flow of traffic, highway conditions and general safety of
this section of the Lower Lutron Road; and in interest of the amenities of
existing local residents. To comply with Policies 34 and 39 of the St. Albans
District Local Plan Review 1994 and The National Planning Policy
Framework 2012.
Construction and Traffic Management Plan
13.
Construction of the development hereby approved shall not commence
until a Construction and Traffic Management Plan has been submitted to
and approved in writing by the local planning authority. Thereafter the
construction of the development shall only be carried out in accordance
with the approved Plan. The Construction and Traffic Management Plan
shall include details of:
▪ 
Construction vehicle numbers, type, routing; 
▪ 
Traffic management requirements; 
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▪ 
Construction and storage compounds (including areas designated for 
car parking);
▪ 
Siting and details of wheel washing facilities; 
▪ 
Cleaning of site entrances, site tracks and the adjacent public highway; 
▪ 
Timing of construction activities; 
▪ 
Provision of sufficient on-site parking prior to commencement of 
construction activities;
▪  Post construction restoration/reinstatement of the working areas and 
temporary access to the public highway;
▪  Provision of pre-condition condition survey. 
Reason: In the interests of highway safety; in order to protect highway
safety and the amenity of other users of the public highway and rights
of way
Highways
Provision of vehicular and pedestrian access
14.
The development shall not be brought into use until the proposed vehicle
and pedestrian accesses have been constructed to the specification of the
Highway Authority and the Local Planning Authority's satisfaction.
Reason: To ensure that the access is constructed to the current Highway
Authority's specification as required by the Local Planning Authority in
accordance with Policy 34 of the St. Albans District Local Plan Review
1994 and The National Planning Policy Framework 2012.
New access to common lane
15.
Prior to the first occupation of the development hereby permitted the
vehicular access to Common Lane shall be provided and thereafter
retained at the position shown on the approved plan (Preliminary Design –
Potential S278 Works – Common Lane vehicle Access Drawing Number
2675-AWP-oo2-1) in accordance with the approved highway specification.
Arrangement shall be made for surface water drainage to be intercepted
and disposed of separately so that it does not discharge from or onto the
highway carriageway.
Reason: To ensure satisfactory access into the site and avoid carriage of
extraneous material or surface water from or onto the highway.
New access to Lower Luton Road
16.
Prior to school second year intake of the development hereby permitted the
vehicular access to Lower Luton Road shall be provided and thereafter
retained at the position shown on the approved plan (Car Bus Drop off
Spaces, Drawing Number LTP/2675/T1/05.01) in accordance with the
approved highway specification. Arrangement shall be made for surface
water drainage to be intercepted and disposed of separately so that it does
not discharge from or onto the highway carriageway.
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Reason: To ensure satisfactory access into the site and avoid carriage of
extraneous material or surface water from or onto the highway.
Proposed crossing/capacity improvements - Lower Luton Road/Station
Road
Part A
17.
Notwithstanding the details indicated on the submitted drawings no works
shall commence on site unless otherwise agreed in writing until a detailed
scheme for the off-site highway improvement works as indicated on S8 –
Proposed Crossing Conversion / S11 – Proposed Capacity Improvements,
Drawing No. 2675/AWP/S08/01 have been submitted to and approved in
writing by the Local Planning Authority.
Reason: To ensure that the highway improvement works are designed to
an appropriate standard in the interest of highway safety and to protect the
environment of the local highway corridor.
Part B
18.
Prior to first occupation of the development hereby permitted the off-site
highway improvement works referred to in Part A of this condition shall be
completed to the written satisfaction of the Local Planning Authority in
consultation with the Highway Authority.
Reason: To ensure that the highway network is adequate to cater for the
development proposed.
Highway improvements – off-site sustainable transport improvements listed
in Transport Assessment (table 22) and Travel Plan (Table 5)
Part A
19.
Notwithstanding the details indicated in the Transport Assessment and
indicative drawings no works shall commence on site unless otherwise
agreed in writing until a detailed scheme for the off-site highway
improvement works have been submitted to and approved in writing by the
Local Planning Authority.
Reason: To ensure that the highway improvement works are designed to
an appropriate standard in the interest of highway safety and to protect the
environment of the local highway corridor.
Part B
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20.
Prior to the first occupation of the development hereby permitted the off-site
highway improvement works referred to in Part A of this condition shall be
completed to the written satisfaction of the Local Planning Authority in
consultation with the Highway Authority.
Reason: To ensure that the highway network is adequate to cater for the
development proposed.
Travel Plan
21.
Prior to the commencement of development, an update Travel Plan, based
upon Travel Plan Reference No. LTP/2675/Final Issue 3 (06/12/2017), shall
be submitted and approved in writing by the Local Planning Authority. The
updated Travel Plan shall:
▪  provide a detailed implementation timetable for the delivery of the 
proposed transport improvements, outlined in LTP/2675/Final Issue 3
(06/12/2017).
▪  set out the roles and responsibilities for delivering the Travel Plan,  
▪  specify an Action Plan to promote walking, cycling, public transport, car 
sharing and efficient vehicle use; and
▪  provide a monitoring and evaluation report, that shal  be submitted to 
the Local Planning Authority not later than 2 weeks into the summer
term in each academic year, for the approval of the Local Planning
Authority prior to the end of summer term in each academic year.
The updated Travel Plan shall provide for the implementation of the
measures in accordance with the timetable specified within the Travel Plan
Reference No. LTP/2675/Final Issue 3 (06/12/2017), specifically:
−  to encourage walking (Table 10) 
−  to encourage cycling (Table 11)  
−  to encourage public transport use (Table 12)  
−  to encourage car sharing (table 13);  
−  measures to promote efficient vehicle use (Table 14); 
−  to raise awareness of the Travel Plan (Table 15) and 
−  provision of the additional bus services necessary to deliver the 56% 
enhanced modal split
The updated Travel Plan and the monitoring and evaluation report shall be
implemented in accordance with the approved details prior to the school
opening in Year 11 in the following year.
Reason: to ensure that the development offers a wide range of travel choices
to reduce the impact of travel and transport on the environment; to ensure the
enhanced modal split proposed in the application is delivered in practice; and
in the interests of highway safety
Bus Strategy Implementation Plan
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22.
Prior to the first occupation of the development, a detailed Bus Strategy
Implementation Plan for the provision of the additional bus services, as
outlined in the Travel Plan document (Reference No. LTP/2675/Final Issue
3 (06/12/2017)) shall be submitted to and approved in writing by the Local
Planning Authority.
The Bus Strategy Implementation Plan shall:
▪  specify the steps required to deliver the required level of additional bus 
services indicated in Options A and/or Option B shown in Tables 4 & 5 of
the Supplemented Transport Note (December 2017); and,
▪  provide details of the additional route(s), the number, and the frequency of 
additional services set out under Option A and/or Option B above; and
▪  provide details of any proposed changes to the timing of existing bus 
services, and
▪  specify the mechanism and source of funding the additional bus services.  
The additional bus services shall be implemented as approved and
maintained in perpetuity and for the lifetime of the school.
Reason: to ensure that the additional bus services which are essential to
promote sustainable travel are delivered in practice; in the interests of
highway safety.
Travel Plan - Liaison Group
23.
Prior to the first occupation of the school, the Applicants shall, working in
partnership with the school, establish a Travel Plan liaison group. The
Travel Plan liaison group shall meet before the start of each school term to
agree the actions necessary to deliver the Travel Plan over the next school
term and to discuss any transport issues associated with the operation of
the school. The Travel Plan Liaison Group meetings shall be attended by a
lead figure at the school and shall be open to representatives of local
residents groups, local councillors and other stakeholders. Actions and
minutes of each meeting shall be made available on the schools website.
Reason: to ensure the continued implementation of the Travel Plan; in the
interests of highway safety
Reason: To ensure that the development offers a wide range of travel
choices to reduce the impact of travel and transport on the environment.
Area wide off-site parking restrictions (Part A)
24.
Prior to the second year intake, all waiting restrictions shown in principle in
Drawing No.2675-AWP-S30-01 (Proposed Waiting Restrictions) shall be
implemented.
Reason: In the interests of highway safety.
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Area wide off-site parking restrictions (Part B)
25.
Prior to the fifth year pupil intake a second phase of off-site parking
restrictions will be implemented to overcome any further parking issues
attributable to the school operation to the approval of the planning
authority. For the avoidance of doubt the restriction may take the form of
either additional standard style waiting restrictions and/or CPZ.
Reason: In the interests of highway safety and environmental amenity.
Highway Works - Lower Luton Road
Part A
26.
Notwithstanding the details indicated on the submitted drawings no
occupation shall be permitted unless otherwise agreed in writing until a
detailed scheme for the off-site highway improvement works as indicated
on drawing no 2675-AWP-SL01-02 (Option 1 – Extension of existing
30mph Speed Limit Wheathampstead to Batford) have been submitted to
and approved in writing by the Local Planning Authority.
Reason: To ensure that the highway improvement works are designed to
an appropriate standard in the interest of highway safety and to protect the
environment of the local highway corridor.
Part B
27.
Prior to the second year intake of the development hereby permitted the
off-site highway improvement works referred to in Part A of this condition
shall be completed to the written satisfaction of the Local Planning
Authority.
Reason: To ensure that the highway network is adequate to cater for the
development proposed.
Travel Plan – sustainable travel
28.
The implementation of the Travel Plan shall achieve a minimum of 56% of
pupils travelling to school by bus measured across the full school year
(from September to July) for each of the first seven years following the first
occupation of the main school buildings.
Reason: to ensure the modal split towards public transport is delivered in
practice in the interests of sustainable travel, and to avoid congestion at the
entrance to the school generated by unnecessary car journeys.
Drainage
Updated infiltration and ground condition tests
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29.
The development hereby permitted shall not be commenced until updated
infiltration and ground condition tests have been submitted to and approved
in writing by the Local Planning Authority. The information should include:
1. Location specific infiltration tests for the main infiltrating features including
the basin at the level of the bottom of the finished basin at 83.70m AOD
2. Confirmation of information relating to the ground water and river levels and
whether there are any impacts to the bottom of the basin and its ability of
infiltrate.
3. Updated half drain down times for the infiltration basin using any revised
infiltration results.
4. A minimum infiltration figure of approximately 1.0 x 10-5 m/s in accordance
with BRE Digest 365 to be achieved which if not achieved may mean that
an alternative discharge strategy will need to be considered for the
management of the overland flow and surface water run-off from the
development. If this cannot be achieved a revised drainage strategy will
need to be submitted to and approved by the Local Planning Authority.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Final detailed site drainage strategy based on updated infiltration tests.
30.
The development hereby permitted shall not be commenced until the final
detailed site drainage strategy based on updated infiltration tests has been
submitted and approved in writing by the Local Planning Authority. The
scheme shall be based on the approved Flood Risk Assessment carried
out by MLM reference FS0448-MLM-ZZ-XX-RP-C-9100 Rev P05 dated
January 2018 and the mitigation measures as detailed within the surface
water drainage strategy. The scheme shall include:
1. Providing a minimum attenuation volume of 1932m3 (excluding MUGA and
pitches) to ensure no increase in surface water run-off volumes from the
development for all rainfall events up to and including the 1 in 100 year +
climate change event.
2. Limiting the surface water run-off to a maximum of 7.1l/s with discharge
into the infiltration basin for the 1 in 100 year event.
3. Undertake the drainage strategy to include to the use permeable paving,
swales, and an attenuation tank and infiltration basin as indicated on the
drainage drawing FS0448-MLM-ZZ-XX-DR-C-9013 Rev P04.
4. Confirmation of which SuDS features will be infiltrating and specific
infiltration rates for each feature.
5. Exploration of opportunities for above ground features reducing the
requirement for any underground storage.
6. All calculations, modelling and drain down times for all storage features.
7. Full detailed engineering drawings including cross and long sections and all
components of the scheme, pipe runs etc. this should be supported by a
clearly labelled drainage layout plan showing pipe networks. The plan
should show any pipe 'node numbers' that have been referred to in network
calculations and it should also show invert and cover levels of manholes.
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8. Silt traps for protection for any residual tanked elements.
9. Details of final exceedance routes, including those for an event which
exceeds to 1:100 + cc rainfall event.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Confirmation of final overland flow management arrangements
31.
The development hereby permitted shall not be commenced until details of
final design of the overland flow management arrangements have been
submitted to and approved in writing by the Local Planning Authority. The
scheme shall be based on Appendix H – Offsite Runoff Diversion &
Infiltration Basin and drawings FS0448-MLM-ZZ-XX-DR-C-9013 Rev P04
and FS0448-MLM-ZZ-XX-DR-C-9105 Rev P01.
The information should also include:
1. Detailed assessment of the catchment area and characteristics and
modelling of flows for the 1:30, 1:100, and 1:100 + 40% for climate change
events.
2. Updated catchment modelling and include assessment of residual flows
coming down Common Lane impact upon the safe access and egress from
the school site.
3. Details of any exceedance routes including exceedance flooding in the
vicinity of the site which may arise from the channelling of the flow route to
the basin.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Final design and engineering details regarding the surface water ditch
32.
The development hereby permitted shall not be commenced until details of
final design and engineering details regarding the surface water ditch have
been submitted to and approved in writing by the Local Planning Authority.
The scheme shall be based on drawings on FS0448-MLM-ZZ-XX-DR-C-
9106 Rev P01 and FS0448-TLP-ZZ-XX-DR-L-0121 Rev 2.
The information should include:
1. All modelling of the channel and the supporting calculations for the surface
water run-off ditch should be provided to support the proposed scheme.
2. Definition of any residual impact on Lower Luton Road for events over 1 in
30 return period.
3. Details of the impact of the flows from the ditch on the infiltration basin
4. Details of storage volumes within the ditch, including any flood event
hydrographs to show the speed of flow.
5. Longitudinal bed profile and cross sections, plus detailed drawings of
culverts/structures that could affect the flow.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
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Management of surface water during construction
33.
The development hereby permitted shall not be commenced until a
construction management plan to address all surface water runoff and
flooding issues during the construction stage has been submitted to and
approved in writing by the Local Planning Authority. The management plan
should include the following:
1. Timeframes for construction activity and explanation of any phasing
approach to the construction.
2. Final plan for the management of surface run-off during any construction
activity on the site to prevent flooding to the site or any disruption to the
Lower Luton Road.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Implementation principles
34.
Prior to occupation of the site the development permitted by this planning
permission shall be carried out in accordance with the Flood Risk
Assessment carried out by MLM reference FS0448-MLM-ZZ-XX-RP-C-
9100 Rev P05 dated January 2018 and the following mitigation measures
as detailed within the surface water drainage strategy:
1. Implementing the appropriate drainage strategy based on infiltration using
appropriate above ground SuDS measures as indicated on drainage
strategy drawing FS0448-MLM-ZZ-XX-DR-C-9100 Rev 05.
2. Implement appropriate measures to manage the overland flow route up to
the 1 in 30 year event incorporating a surface water diversion ditch and
infiltration basin to attenuate and manage the flows.
3. Limiting the surface water run-off to the infiltration basin to a maximum of
7.1l/s for the 1 in 100 year + climate change critical storm event so that it
will not exceed the run-off from the undeveloped site and not increase the
risk of flooding off-site. The following discharge rates should be provided as
the maximum for each development area:
▪  Discharge from al  Sports Pitches/MUGA restricted to 2l/s into the 
school surface water drainage network.
▪  Discharge from the remainder of the School site restricted to 5.1l/s into 
infiltration basin.
4. Providing storage to ensure that there is no increase in surface water run-
off volumes for all rainfall events up to and including the 1 in 100 year +
40% climate change event. The following minimum volumes (or such
storage volume agreed with the LPA) should be provided for each
development area:
▪  Infiltration basin 3250m3  
▪  Permeable paving 440m3  
▪  Swale 30m3  
▪  Attenuation Tank 1462m3  
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▪  Sport Pitch 1 870m3  
▪  Sport Pitch 2 1886m3  
▪  Sport Pitch 3 2198m3  
▪  MUGA 372m3  
Total 10,508 m3
The mitigation measures shall be fully implemented prior to full site
occupation and in accordance with the timing / phasing arrangements
embodied within the scheme, or within any other period as may
subsequently be agreed, in writing, by the local planning authority.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Detailed drainage strategy for the sports pitches and any landscaped areas
on the site
35.
Prior to occupation of the site, a detailed drainage strategy for the sports
pitches and any landscaped areas on the site must be submitted to and
approved in writing by the Local Planning Authority. The scheme shall
include:
1. A maximum discharge of 2 l/s from all pitches to the school surface water
drainage network. This will also require provision of the minimum storage
provisions with locations to be detailed on the final plan.
2. Final design for the drainage of the sports pitches including the locations of
any storage features and any control structures to manage the run-off and
final engineering drawings.
3. Final runoff rates and storage volumes.
4. Details of the final discharge location and means of conveyance for
residual flows to the basin.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Completion and sign off for drainage system (possibly phased)
36.
Upon completion of each phase of the drainage works, a complete set of as
built drawings for both site drainage and overland flow route management
should be submitted to and approved in writing by the Local Planning
Authority. The scheme shall also include:
1. Final confirmation of management and maintenance requirements
2. Provision of complete set of as built drawings for both site drainage and
overland flow route management.
3. Details of any inspection and sign-off requirements for completed elements
of the drainage system.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
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Annual maintenance and reporting requirements
37.
Upon completion of the drainage works a management and maintenance
plan for the SuDS features and drainage network must be submitted to and
approved in writing by the Local Planning Authority. The scheme shall
include maintenance and operational activities; arrangements for adoption
and any other measures to secure the operation of the scheme throughout
its lifetime.
Reason: to ensure the risk of flooding during the construction phase is
minimised, in accordance with Policy 7 of the Hertfordshire Lead Local
Flood Authority SuDS Policy Statement March 2017
Landscaping
Proposed contours - cross sections and isopachyte drawings
38.
Prior to the commencement of the development, cross section drawings
shall be submitted to show the existing and proposed contours across the
site, furthermore, a composite drawing (isopachyte) shall be submitted to
clearly show where material will be removed and deposited and levels
raised or lowered. The cross sections and composite drawings shall extend
beyond the boundary of the site to include site levels on adjoining land. The
cross section drawings shall include a northwest-southeast section to show
the existing and proposed landform and indicated the gradient of the
slopes.
Reason: to ensure the proposed contours are sympathetic to the character
of the surrounding area and is as far as possible consistent with existing
landscape character of the site, to comply with the strategy and guidelines
for managing change in the Upper Lea Valley Landscape Character Area.
Hard and soft landscaping – enhancement scheme
39.
Prior to the commencement of development a detailed landscaping scheme
shall be submitted to and approved in writing by the local planning
authority; to include:
▪  planting strategies for al  areas of the site; 
▪  details planting schemes (to include type, density, species, and height); 
▪  proposal drawings to show opportunities to create better connections 
between the indoor and outdoor spaces as an extension of classrooms;
▪  proposal drawings showing areas providing shading (tree planting 
and/or canopies);
▪  detailed cross sections to clearly show how the service access from 
Common Lane will be achieved due to the changes in levels;
▪  proposal drawings showing opportunities to better integrate the SuDS 
system within the landscape scheme, including; controlled access via a
dipping platform, terraced pond profile to create shallow margins,
biodiversity enhancement;
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▪  opportunities for rainwater col ection for use in crop science areas and 
incorporation of rain gardens fed by roof water with planting areas
adjacent to buildings;
▪  proposal drawings showing supplementary structural planting on the 
site boundaries;
▪  maintenance regimes 
All landscaping shall be maintained in accordance with the landscaping
scheme for the lifetime of the development unless otherwise agreed in
writing with the local planning authority.
Reason(s): to ensure the landscape strategy is appropriate to deliver a high
standard of landscaping; to ensure an integrated approach is taken to
landscaping and SuDS; to ensure water storage/attenuation areas can
realistically support a diverse range of habitats and species; to provide net
gains in biodiversity in accordance with NPPF objectives (Paragraph 109);
to strengthen boundary planting; and to ensure landscaping is maintained
appropriately.
Ecology
Surveys
40.
Not later than two weeks prior to the commencement of development a site
survey shall be conducted by a qualified ecologist to determine the
presence of badgers being resident on the site. The results of the survey
shall be presented in a report and submitted to the local planning authority
prior to the commencement of development. The report shall include
recommendations for ensuring that the development complies with the
Wildlife Acts and shall include measures to ensure that wildlife is protected
at all times during the construction. The development shall not commence
until such time as appropriate mitigation measures have been agreed in
writing by the local planning authority.
Reason: to avoid any adverse or inadvertent impact upon wildlife and to
ensure the site continues to present opportunities for biodiversity
enhancement in accordance with the NPPF (Paragraphs 109 and 118).
Ecology management plan
41.
Not later than 6 months prior to the first occupation of the main school
buildings, a landscape and ecology management plan shall be submitted to
and approved in writing by the Local Planning Authority to include detailed
planting plans. The planting, habitat creation and other landscaping works
agreed as part of the landscape and ecology management plan shall be
carried out in accordance with the approved details within 12 months of the
first occupation of the main school buildings.
Reason: to avoid any adverse or inadvertent impact upon wildlife and to
ensure the site continues to present opportunities for biodiversity
enhancement in accordance with the NPPF (Paragraphs 109 and 118).
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Site construction
Soil handling methodology statement
42.
Prior to the commencement of development a soil handling methodology
statement shall be submitted to and approved in writing.
The statement shall (a) provide:
▪  written calculations of the materials balance necessary to achieve the 
approved site levels;
▪  written explanation of how material movements are proposed to take 
place within the site, including how materials will be excavated,
transferred and stored within the site, and subsequently replaced;
▪  written explanation of how distinct materials (i.e. topsoil, subsoil, chalk) 
are to be treated, with particular emphasis on keeping soil resources
separate during excavations, soil movement, and replacement;
And (b) shall include:
▪  levels contour maps and cross sections to show in detail the proposed 
site levels.
The statement shall be prepared in accordance with best practice and by a
person qualified in land management and restoration. The development
shall be carried out in accordance with the approved details. No material
shall be removed from the site unless and until it has been approved in
writing under this condition.
Reason: to ensure the finish site levels are appropriate, to ensure soils are
handled correctly, to minimise the potential damage to soil structure
resulting from soil movements, in the interest of sustainable drainage post
and to minimise the risk of increased surface water runoff for the developed
site.
Sports facilities
Sport pitches - construction and maintenance
43.
Prior to the commencement of development:
(a) a detailed assessment of existing ground conditions shall be submitted
to and approved in writing by the Local Planning Authority. The
assessment shall address drainage and topography of the land
proposed for the area of the proposed playing pitches;
(b) a detailed playing pitch construction scheme shall be submitted, based
on the results of the assessment under (a) above. The detailed scheme
shall include a written specification of soils structure, proposed
drainage, cultivation, turf establishment and maintenance, and a
programme for implementation.
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The approved scheme shall be implemented prior to the occupation of the
school by any students in Year 12 or above. The sports pitches shall be
maintained in accordance with the approved scheme for the lifetime of the
school.
Reason(s): to ensure ground conditions are taken into consideration in the
design of sports pitches, to ensure the playing fields are constructed to an
acceptable standard, in accordance with national guidance13 enabling
intensive use by the school and community.
Multi use games area – detailed specification
44.
Prior to the commencement of development, a detailed scheme for the
construction of the multi-use games area (to include surfacing, fencing and
line markings) shall be submitted and approved in writing by the local
planning authority. The multi-use games area shall be constructed in
accordance with the approved details.
Reason: To ensure the development is fit for purpose
Community Use Agreement
45.
Prior to the first occupation of the school in Year 13 and above, a
community use agreement for use of the sports hall, activity studio, multi-
use games area, and playing field shall submitted to and approved in
writing by the Local Planning Authority. The community agreement shall set
out key principles in relation to pricing policy, hours of use, access by non-
educational establishment users, management responsibilities and a
mechanism for review. Community access to the sports facilities shall be
provided in accordance with the principles of the agreement for the lifetime
of the school.
The key principles of the agreement shall not be reviewed, amended or
altered other by an application for planning permission to vary the
condition.
Reason: to ensure that community use is provided within a framework
agreement that enables the school to meet its costs of managing the
facilities during community use; and to ensure community use is safe and
well managed.
Hours of use
46.
The permitted hours of use of the all-weather pitch, multi-use games area,
sports hall, and playing fields are:
▪  08:00 to 21:00: Monday to Saturday; and 
▪  09:00 to 19:00: on Sundays and Bank Holidays 
13 Natural Turf for Sport (Sport England, 2011)
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
132

The all-weather pitch, multi-use games area, sports hall, and playing fields
shall not be used outside of these hours.
Reason: in the interests of residential amenity and to prevent neighbours to
the school being adversely affected by the effects of noise.
Sports facilities - noise assessment
47.
The all-weather pitch, multi-use games area shall not be used for the
community use after 6pm until a noise assessment has been carried out to
assess:
(a) background noise,
(b) noise generated by the use of the all-weather pitch, multi-use games
area;
(c) modelling the effects of noise on sensitive receptors, and
(d) mitigation proposals as may be necessary.
The noise assessment shall be submitted to and approved in writing by the
local planning authority prior to any community use of the all-weather pitch,
multi-use games area by the community after 6pm.
Reason: in the interests of residential amenity and to prevent neighbours to
the school being adversely affected by the effects of noise.
Archaeology
48(A)
No demolition/development shall take place/commence until an
Archaeological Written Scheme of Investigation has been submitted to and
approved by the local planning authority in writing. The scheme shall
include an assessment of archaeological significance and research
questions; and:
1. The programme and methodology of site investigation and recording
2. The programme and methodology of site investigation and recording as
required by the evaluation
3. The programme for post investigation assessment
4. Provision to be made for analysis of the site investigation and recording
5. Provision to be made for publication and dissemination of the analysis
and records of the site investigation
6. Provision to be made for archive deposition of the analysis and records
of the site investigation
7. Nomination of a competent person or persons/organisation to undertake
the works set out within the Archaeological Written Scheme of
Investigation.
(B)
The demolition/development shall take place/commence in accordance
with the programme of archaeological works set out in the Written Scheme
of Investigation approved under condition (48A) above;
(C)
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
133

The development shall not be occupied until the site investigation and post
investigation assessment has been completed in accordance with the
programme set out in the Written Scheme of Investigation approved under
condition (48A) and the provision made for analysis and publication where
appropriate.
Reason: to ensure the archaeological remains are adequately protected in
accordance with NPPF policies aimed at protecting the historic
environment.
Preservation of archaeological remains in situ – mitigation strategy
49.
Prior to the commencement of any the development, a detailed mitigation
strategy for the preservation in situ of the archaeological remains at the site
shall be submitted to and approved in writing by the Local Planning
Authority. The mitigation strategy shall address:
▪  the range in depth of the archaeology - the methodology must take 
this into account so that it is clear the proposed strategy will be
suitable for shallow remains as well as those that are more deeply
buried;
▪  additional information regarding the loading pressure placed upon the 
underlying deposits during and after soil placement on top of the
remain and the type of machine(s) used to carry out the works;
▪  a method statement setting out clear working arrangements 
demonstrating how the operator(s) charged with carrying out the work
will comply with the risk management strategy;
▪  management plan - setting out how the area of the cemetery would be 
managed as part of the school's grounds, to ensure that the existence
and protection of the site was documented and actively managed, to
avoid accidental damage to the remains from works associated with
maintenance, services or longer term development.
Reason: to ensure the archaeological remains are treated as if they were
of national importance and that any harm is avoided in accordance with
policies in the NPPF (Paragraphs 132-134,139) directed towards
preserving the historic environment.
Ecology
50.
Prior to the commencement of development a detailed ecological
management plan for the site shall be submitted to and approved in
writing by the local planning authority. The ecological management plan
shall include:
▪  detailed proposals for habitat creation and management at a micro 
level seeking to maximise the range of potential habitats within the site;
and
▪  detailed management and maintenance proposals (including 
schedules) to cover a minimum five year period, to be reviewed
annually and renewed at the end of the five year period on an annual
rolling basis.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
134

The ecological management plan shall be implemented in accordance
with the approved details within 18 months of the first occupation of the
main school buildings and maintained in accordance with the approved
maintenance schedules on an annual basis.
Reason: to ensure adequate provision of mitigation for ecological effects
and to develop opportunities to develop habitat corridors within the site
with potential to create linkages with wider ecological systems; and to
comply with the aims of NPPF in terms of conserving and enhancing the
natural environment (Section 11: Paragraphs 109 and 118).
Energy Use
51.
Prior to first occupation of the main school building an energy use
statement shall be submitted to an approved in writing by the local
planning authority. The energy balance statement shall demonstrate how
the development will reduce carbon dioxide emissions and energy usage
(over the lifetime of the development) in accordance with the following
energy hierarchy:
1.
reduce energy usage: through the adoption of sustainable design
principles;
2.
energy efficient source(s) of supply: through decentralised energy
systems/combined heat and power or other renewable energy generation
methods; and
3.
harnessing renewable energy: solar photovoltaic panels or other
renewable energy generation methods.
The measures set out in the energy balance statement approved by the
local planning authority shall be implemented prior to the full occupation of
the school, and in any event not later than 2025.
Reason: to develop the available opportunities to harness improvements
against the baseline Target Emission Rate for carbon dioxide emissions
set out in Building Regulations; in accordance with Neighbourhood Plan
policy ESD15 (Carbon Dioxide Emissions).
Informative(s)
(a)
All vegetation removal shall be take place outside of the bird nesting
season March to October unless it has been inspected by a qualified/
experienced ecologist within 48 hours of removal;
(b)
The design of the grass cricket wicket should consider relevant guidance
i.e. ECB TS6 document on performance standards for non-turf cricket
pitches for outdoor use
(c)
Due to the nature of the development site, the LLFA wish to be notified
of phases of the construction activity and appropriate arrangements to be
made for inspections of the completed drainage features. Details regarding
timeframes should be provided of the works to the surface water diversion
ditch and when these are likely to commence in relation to the
development.
Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
135

Land to the north of the Lower Luton Road, Harpenden 5/2733-17 (CC0978)
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