This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Board meeting 27 March 2018'.

Asset Management Five Year Investment Plan 
2018/19 to 2022/23 
 
 
Introduction 
 
This document sets out a plan for capital investment in the HRA housing stock 
over the next five years. Since 2008 investment has largely been targeted at 
renewal of components which are included within the scope of the 
Government’s Decent Homes Standard. With the end of Government funding 
for Decent Homes, and the introduction of HRA self financing, there is now 
more flexibility in how and where we direct investment in our stock. 
 
Whilst the Decent Homes Programme has enabled Haringey to carry out 
important improvements across the stock through the renewal of key 
components such as windows, roofs, kitchens, bathrooms, heating systems 
and wiring, it is recognised that there has been less investment in communal 
and estate works. As such a new approach that takes a more holistic 
approach to stock investment is to be adopted. This wil  entail three main 
streams of work: 
 
1.  Internal works (heating, wiring, kitchens and bathrooms). Note that 
boiler & heating distribution renewal wil  primarily be delivered 
through the gas servicing contracts. 
2.  External, Communal and Estate works (a holistic programme dealing 
with all external and communal building component renewal, estate 
improvements and complex mechanical and electrical works) 
3.  Essential Health and Safety Works and Lifts (works that would not 
necessarily be able to be deferred while waiting for an estate to be 
included in the main programme) 
 
The intention is to fully implement this new approach from 2019/20 onwards 
(years 2-5 of the plan) with 2018/19 (Year 1) being a transition year to finish 
works from the 2017/18 major works programme and to begin the design and 
mobilisation process for the new programme. 
 
In putting together the programme a ‘worst first’ approach has been taken to 
ensure that those homes with the greatest need are prioritised.  
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 

Resources Required Over next 30 Years 
 
The affordable investment standard that has been developed sets out the 
investment required in the stock over the next 30 years. This is set out in the 30-
year business plan cost tables. A summary of the capital investment 
requirement over the next 30 years is shown in the table below: 
 
 
Years 1-5 
Years 6-10 
Years 11-30 
Total 
Capital 
Investment 

£248.310m 
£167.148m 
£626.229m 
£1,041.687m 
required 
 
To complete the works required over the next five years the investment 
needed is £248.310m. As well as the cost of works, the above figures also 
include al owances for fees at 5% and salaries at £2.000m per annum. 
 
 
Investment Profile Years 1-5 
 
The following table shows the draft capital budget for stock investment over 
the next five years: 
 
Year 1 
Year 2 
Year 3 
Year 4 
Year 5 
Total 
2018/19 
2019/20 
2020/21 
2021/22 
2022/23 
Years 1-5 
£45.310m 
£50.000m 
£53.000m 
£50.000m 
£50.000m 
£248.310m 
 
The above profile is required to complete a full cycle of works in the 
programme period and achieve full decency (barring any dwel ings where 
investment is restricted due to regeneration or options appraisal etc.). 
 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


Year 1 2018/19 
 
Year 1 wil  be an interim year comprising a reduced works programme to 
allow time to undertake the detailed feasibility, design, resident engagement 
and procurement required ahead of full implementation of the new 
approach and standard in 2019/20.  The total amount required for 2018/19 is 
projected to be £45.310m which includes commitments from 2017/18 for 
Major Works Schemes which wil  continue into, and complete, within 2018/19. 
The programme also includes provision to tackle the issues with gas on the 
Broadwater Farm Estate. The works planned are set out in the table below. 
 
 
 
 
 
Years 2-5 2019/20 to 2022/23 
 
From 2019/20 we wil  be delivering the major works programme in line with the 
new approach described in the introduction to this report. In putting together 
the programme from 2019/20 onwards, the following assumptions have been 
made: 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 

  Funds available are as per resources profile and total £203.000m for 
years 2-5. 
  Scope of works and costs used in putting the programme together are 
based on the current version of the ‘affordable standard’ which has a 
mix of survey and desktop costs. 
  Work on the Noel Park Pod properties is to be completed over the first 3 
years of the new programme. The total estimated cost of this work is 
£12.000m. There is £3.000m allocated to this work in the year 1 
(2018/19) programme leaving £9.000m of work remaining to be split 
across years 2 and 3 (2019/20 and 2020/21). This cost is based on 
Keegans options study and recommendations. If alternative solutions 
are considered these may have different costs associated with them. 
 
In putting together the programme, the stock has been prioritised using the 
following criteria: 
 
  High Need – Decent Homes Elements Only (e.g. roof, windows, etc.) 
  High Need – Non-Decent Homes Haringey Standard Elements Only 
(fascias & gutters, private balcony, communal HFH items) 
  High Need – Non-Haringey Standard Elements Only 
(fences/walls/paths etc, communal kitchen/bathrooms etc) 
  Years Since Worked On.  
  Average Repairs Cost over the last three years 
 
The following has been included in the overal  5 Year Investment Plan but 
currently not programmed within the earlier years:  
 
  Sheltered housing pending outcome of current review  
  Stock subject to regeneration plans/options appraisal  
  Stock which has been in the most recent years of the Decent Homes 
programme 
  Stock ranked in the bottom half for need with respect to Decent 
Homes items 
 
Years 2-5 Internal Works 
 
Internal works wil  cover Kitchens, Bathrooms, Heating and Wiring. £3.500m per 
annum has been al ocated to boiler and heating distribution renewal. This wil  
be largely reactive and carried out through the existing gas servicing 
contracts. Of the remaining items, stock condition data indicates £22.317m is 
needed to complete all internal works required across the stock in the 
programme period. Therefore £5.600m has been al ocated in each year for 
the internals programme. This gives a total of £9.100m per annum for all 
internal works in years 2-5. 
 
An address list of the 13,547 properties requiring internal works in the Years 2-5 
programme has been produced, a summary of which is shown at Appendix 
1. These addresses are not yet allocated to a specific year.  
 
As we are planning to complete the first cycle of internal works over the next 
5 years there wil  be some addresses within this list that have been in recent 
years of the Decent Homes programme. These properties are included as 
they require additional internal work over the next 5 years which was not 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


completed when they were in the Decent Homes Programme. These 
properties wil  be al ocated to the later years of the internals programme. 
 
 
Years 2-5 External, Communal and Estate Works 
 
From the draft budget, £9.100m per annum is allocated for internal works 
(including boilers & heating), £2.000m is al ocated for salaries and £1.400m is 
allocated for disabled adaptations. The remaining budget per annum is 
allocated for external, communal and estate works. This sum also covers the 
Health and Safety and Lift works which are likely to be delivered separately to 
the main externals programme. 
 
 
Year 2 
Year 3 
Year 4 
Year 5 
2019/20 
2020/21 
2021/22 
2022/23 
Total 
Budget Available for 
£37.5m 
£40.5m 
£37.5m 
£37.5m 
£153.0m 
Ext/Comm & Estate Works 
 
A detailed programme has been put together for years 2 and 3 only. This 
does not include stock that has been earmarked for regeneration, nor the 
sheltered stock (which is subject to a current review). Programming only years 
2 and 3 wil  give time to consider appropriate investment plans for these parts 
of the stock before committing to programme plans for years 4 and 5. 
 
£4.500m per year has been al ocated in Years 2 and 3 to complete works on 
the Noel Park Estate which wil  include tackling the pods. The remaining 
budget has been al ocated to other estates and scattered dwellings. 
 
A Summary of the proposed Year 2 and Year 3 External, Communal and 
Estates programme is shown at Appendix 2. 
 
 
Years 2 to 5 Costs  
 
The scope of works has been determined by using the current version of the 
affordable standard and has been costed using data from the 2011 and 2015 
stock condition surveys and desktop provisions made in the 30-year business 
plan cost tables for non-surveyed items. 
 
The following table shows a summary of the planned Year 2-5 Programme: 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


As non surveyed items are based on desktop costs/assumed al owances, the 
precise scale and cost of these items for a given scheme of works may not be 
known until detailed surveys are carried out. These items average out at 
£10.991m per annum over the period 2019/20 to 2022/23 (years 2-5). The table 
below shows a breakdown of these costs: 
 
 
 
In addition, an allowance of £2,000 per property has been made for 
Decorations/Planned Preventative Maintenance as per the Business Plan cost 
tables. 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


Appendix 1 Years 2-5 (2019/20 to 2022/23) Internal Works 
£22.317m 
 
HORNSEY 
 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 
 
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


NORTH TOTTENHAM 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


SOUTH TOTTENHAM 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


WOOD GREEN 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 



 
 
HOSTELS 

 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


SHELTERED & GOOD NEIGHBOUR 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


Appendix 3 Proposed Years 2 & 3 (2019/20 & 2020/21) 
External, Communal and Estate Works 
 
Year 2 (2019-20) Estates and Scattered Dwellings
 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


 
 
 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018  
 


Year 3 (2020/21) Estates and Scattered Dwellings 
 

 
Asset Management Five Year Investment Plan  Feb  2018