This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Somerleyton Road Steering Group Minutes'.


SOMERLEYTON ROAD PROJECT 
Steering Group 
 
Minutes of a meeting held 
10:30am – 11:40am on 16 March 2016 
Room 03-08, 3rd Floor, International House 
 
Attended: 
 

Cllr Jack Hopkins (JH)   
Cabinet Member for Jobs and Growth, Lambeth (Chair) 
Mike Pocock (MP)                       Director: Major Capital Programmes 
 
 
Strategic Programme Director Major Capital Programmes 
 
 
Programme Manager, Lambeth Council 
             
 
 
Programme Officer, Lambeth Council 
                   Project Manager, Lambeth Council 
               Senior Accountant, Lambeth Council 
   
Ovalhouse 
 
 
Ovalhouse 
                   Brixton Green 
 
 
Brixton Green 
 
 
Igloo 
 
 
Igloo 
 
Igloo 
 
 
 
 
1. 
Welcome and Apologies 
 
 
Apologies were received from:  
 
 
 
Programme Manager, Lambeth Council 
 
 
Brixton Green 
   
 
Igloo 
2. 
Development Report update: 
 
 
 
 advised:  We have revised cost target, better view of contractor price, better 
 
position/more confident on financial viability. 
 

Procurement: 
 advised: The preferred contractor is Galiford Try. Igloo is keeping 
 
them informed/updated on project status. 
 

Planning: S106 draft has gone through the Ops Group who have made comments and   
has now gone to Planning for review. Waiting for planners to provide comments 
 
(iterative process). 
 made a point that phrasing around Legal structures needs 
 
strengthening and phrasing to confirm that the legal/management structure is being 
 
set up. It was agreed that S106 is not the place for too much detail on this and it can 
 
make reference to other documents with more detail. 
 

Surveys and Investigations: 
advised that Igloo has commissioned/carried out as 
 
many surveys as possible at this stage except in certain areas e.g. 16-22 Somerleyton 
 
Road where access to the building is restricted. 
 

Design: Stage D completed based on existing brief. No residual issues – 
 
recommendation being made to sign off Stage D, with workshops and value 
 
 
 
 
 
 
 


SOMERLEYTON ROAD PROJECT 
Steering Group 
engineering opportunities at the start of Stage E and a reconfirmation of the brief at 
 
the start of Stage E. 
 
MP: Ideally we would have a brief report agreeing completion of Stage D and setting 
 
out what needs to take place at Stage E.  
Action 
Action: Igloo to prepare brief report agreeing completion of Stage D, setting out 
what needs to take place at the start of Stage E and take through the Ops Group 
noting issues with the existing brief 

 We need to think about Extra Care – affordability, value engineering, how it will 
be taken forward, how we confront this changing issue so designers have a brief to 
work to. How we redefine this particular aspect of the brief and the political 
implications. 
Livity: Discussions will continue with Livity but on the basis of market-led rental 
negotiations 
Theatre: Working with architects but not on contract at the moment. 
Sequence of upcoming meetings are key. 
 
 
3. 
Risks:  
 
  13 weeks behind programme 
 
  Land Assembly: GL Hearn appointed to make offer to 16-22 and will lead on CPO. AF 
 
will be meeting with Mr. Nourani and his legal team on 24th March. Difficult to give an   
accurate timeline but we can expect it to take around 12 months – depends on if 
there is a JR. Takes us to March 2017 (Risk of delay). Mr. Nourani’s solicitors claim his 
intention is to develop the site. 
  Contractors have been made aware of the delays in land assembly. Shouldn’t be a 
procurement risk but may impact viability 
  Delay in Stage E resulting in Inflation Risk – increased construction cost and 
programme delay. 
  BREEAM: convincing the LPA to change from Excellent to Very Good. Major cost going 
from Very good to excellent. 
  Network Rail: discussions ongoing. 
 to provide update. 
 
4. 
Heads of Terms – Non-residential uses 
 
  Livity discussions ongoing. Letter from Cllr Hopkins to be sent. 
 
  Chef’s School: No word from Westminster Kingsway. Deadline needs to be provided 
 
Tactics/Strategy needs to be set how to tackle commercial spaces/pre-let. 
 
 
 
Action: 
/Igloo to get updated market advice on Chef’s school space 
Action 
 
 
Action: 
 to prepare an update brief/report for next Steering group meeting.   
Report to include strategy for each space – what proportion we want resolved now and  Action 
what proportion we cannot wait for. 
5. 
Stage D completion: 
 
 
 

Agreement in principle to Stage D being signed off subject to Igloo’s report and Paper 
specifically on Extra Care 
 
 
 
 
 


SOMERLEYTON ROAD PROJECT 
Steering Group 
6. 
Procurement: 
 

Permission needed for relatively ‘small’ amount of money to unblock things in a 
limited sense to allow critical path to go on and provide assurance to Galliford Try. 
7. 
16 -22 Somerleyton Road 
 

Igloo to advise on comments needed on 16-22 Planning application. Support against 
Action 
the planning application from community – Ovalhouse and Brixton Green 
 
8. 
Legal Status: 
 

Workshops taking place. Progress being made. 
9. 
Financial Viability: 
 

We are at a place that subject to legal structure and land the scheme is viable. 
 
Viability sub-group to report back every month. 
 
Action: Scenario testing needed on viability if 16-22 not part of the scheme.  
Action 
2 Scenarios: 
i) 
Removal of 16-22 with same vision, is it viable? 
ii) 
Without 16-22 what would make it viable? 

Can it be made viable without 16-22? Perhaps, but that would move very far away 
from what Council/community wants 
 
10. 
AOB: 
 
 
Action: Next Meetings: 
 to circulate schedule of meetings for the full year – 
Action 
steering group, ops group, viability, Housing subgroup. 
 
Action: 
 to bring Terms of Reference for Housing subgroup to the next Steering 
Action 
Group meeting 
 
Date of Next Meeting 
 
Wednesday 13th April 2016, 10.30 am – 12.30 pm 
Room TBA, International House. Canterbury Crescent. Brixton. SW9 7QE 
 
 
Part 2:  CONFIDENTIAL ITEMS 
 
NOT FOR CIRCULATION BEYOND STEERING GROUP MEMBERS AND LAMBETH OFFICERS 
 
1. 
 
ACTION 01:  
 

 
 
 
Development Report update: 
 


Procurement: RK advised: The preferred contractor is Galiford Try. Igloo is keeping them 
informed/updated on project status. 
 
Procurement: 
 
 
 
 
 


SOMERLEYTON ROAD PROJECT 
Steering Group 
Permission needed for relatively ‘small’ amount of money to unblock things in a limited 
sense to allow critical path to go on and provide assurance to Galliford Try. 
 
7. 
16 -22 Somerleyton Road 

Igloo to advise on comments needed on 16-22 Planning application. Support against the planning 
application from community – Ovalhouse and Brixton Green 
 
 
Financial Viability: 

We are at a place that subject to legal structure and land the scheme is viable. Viability 
sub-group to report back every month. 
Action: Scenario testing needed on viability if 16-22 not part of the scheme.  
2 Scenarios: 

iii) 
Removal of 16-22 with same vision, is it viable? 
iv) 
Without 16-22 what would make it viable? 

Can it be made viable without 16-22? Perhaps, but that would move very far away from 
what Council/community wants