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HDM Planning Application Consultation Response 
  
HDM Case officer: Sarah-Jane Imrie 
 
Planning application number: 
18/03055/FUL 
 
Description of development: 
Erection of 14 dwellings for social housing 
 
Location:
 Land North West Of Hadston Community Centre St Johns Estate South 
Broomhill Northumberland 
 
Date:
 13th September 2018 
  
RECOMMENDATION:
 
  
Imposition and implementation of condition (s): Required to ensure acceptability 
  
Assessment of proposal: 

●  When  assessing  this  application,  the  Highway  Authority  checks  that  the 
proposal will not  result in  an adverse impact on the safety of all users of the 
highway, the highway network or highway assets.  
●  The  information  submitted  has  been  checked  against  the  context  outlined 
above, it is considered that this development will not have a severe impact on 
highway safety, and there are no objections in principle to the proposals.  
●  It is considered that the proposal is in accordance with the NPPF in highways 
terms, and the principle of development acceptable. 
●  There are no recommended amendments to the scheme to set out.  
●  The  imposition  of  conditions  and  informatives  with  regards  to  street  lighting, 
car  and  cycle  parking,  adoptable  sections  of  road/footway,  surface  water 
drainage,  refuse  storage  and  collection,  highway  works  and  the  impacts 
during  the  construction  phase  will  address  any  concerns  with  the  proposed 
development.  
  
 
 

Assessment of Proposal Checklist 
●  Transport Statement or Assessment 
Not applicable for a development of this scale.  
  
●  Pedestrian routes, Public Transport and Cycles 
The proposed development of site will be accessed from the U6094, St John’s 
Estate, to the west of the site, with various footway connections from the site to the 
existing footway network. It is considered that the proposed residential development 
will not have a severe impact on highway safety, subject to the provision of an 
appropriate amount of car parking, and the imposition of conditions to secure the 
details of the development and the impacts during the demolition and construction 
phases. 
 
There are existing footways within the vicinity of the development site leading to local 
amenities and facilities, the nearest bus stop is 160 metres from the site providing 
links to Amble, Alnwick, Ashington and Newcastle, and cyclists are able to utilise the 
highway carriageway. 
 
As a result of this development the applicant is requested to provide footway links 
from the proposed internal footway network to the existing footway network 
surrounding the site. This will include the provision of a section of footway leading 
from the north of the proposed site to the existing adopted footway network adjacent 
to Simonside Crescent.  
 
●  Road Safety 
The proposed development site is to be accessed from a new site access to the west 
of the site, from the U6094, St John’s Estate, in Hadston. This section of adopted 
highway has a 5.5 metre carriageway width with 2 metre wide footways, a 30mph 
speed limit and serves as access to the neighbouring dwellings.  
 
There are no current parking restrictions on the U6094, St John’s Estate, and it is 
advised that in the interests of highway safety the full parking facilities are provided 
prior to first occupation of the development to avoid congestion caused by an 
overspill of on-street car parking. 
 
There have been no recorded road traffic incidents within the vicinity of the 
development site within the previous five year period, and it is considered that the 
proposals will not have an adverse impact on highway safety at this location.  
 
Prior to first occupation of the residential development, details of surface water 
drainage to manage runoff from private land onto the highway must be submitted to 
and approved in writing by the Local Planning Authority. Thereafter the drainage 
scheme must be implemented and maintained accordingly. 
 


Given the built up residential nature of the surrounding area, and in the interests of 
highway and pedestrian safety, and the amenity of the surrounding area, it should be 
noted that no development shall commence until an appropriate Construction 
Method Statement has been submitted to and approved in writing by the Local 
Planning Authority, showing details of any traffic management measures, accesses, 
suitable parking areas, storage and vehicle cleaning facilities. An accompanying 
block plan showing the designated areas, traffic routes and access is appropriate.  
  
●  Travel Plan 
Not applicable for a development of this scale.      
  
●  Car Parking 
Details of car parking spaces have been given as part of the application and 
identified on the submitted site plans, as an overall provision of 24 spaces for the 
development site. It is considered that this provision exceeds the requirements of 
Column B of Northumberland County Council’s Parking Standards, and can be 
applied to a development in this location due to the scale of the development, the 
proximity of the site to public transport routes and access to local amenities and 
facilities. It is considered that this level of car parking provision is appropriate for the 
scale, use and location of the proposed development, and that the dimensions, 
boundary treatments and reversing distances are acceptable.   
 
The applicant is advised that no dwelling shall be occupied until the associated car 
parking provision has been constructed, and thereafter the car parking provision 
shall be retained at all times for the parking of vehicles associated with the 
development.  
 
●  Cycle Parking 
Details of cycle storage for the proposed residential development have been given 
as part of the application and have been shown on the submitted plans in the forms 
of sheds to the rear gardens of each dwelling with secure cycle storage.  
 
This cycle storage provision is considered acceptable and appropriate for a 
development of this type and scale, and the applicant is advised that no dwelling 
shall be occupied until the associated cycle storage provision has been constructed. 
Thereafter, the cycle storage areas shall be retained at all times for the storage of 
cycles associated with the development.  
  
●  Highway Works 
As a result of this development, the applicant will be required to construct the new 
site access/priority junction from the U6094, St John’s Estate, generally as shown on 
the submitted drawing “3989-SK-101”. In addition to this the provision of the footway 
connection from within the site leading to the existing footway network to the north 
and to the south.  

 
Full construction details of the internal layout, including road alignments, parking 
provisions, the provision of any street lighting, footways, dropped kerb crossing 
points, drainage and associated works will be required as part of the S38 Agreement 
process.  
 
●  Highway Land and Property issues 
There are no highway land or property issues to address as a result of this planning 
application.  
 
Full details will be required of any strips of land that are to be dedicated to 
Northumberland County Council to become part of the adopted highway, road or 
footway, through the S38 Agreement process.     
     
●  Refuse Storage and Servicing 
Details of refuse storage and servicing have been given as part of the application 
and have been shown on the submitted plans as a hard standing area to the rear of 
each dwelling. These refuse storage locations are considered acceptable and 
appropriate for a development of this type and scale, and the applicant is advised 
that no dwelling shall be occupied until the associated refuse storage area has been 
formed. Thereafter, the hardstanding areas shall be retained at all times for the 
storage of refuse containers associated with the dwellings.  
 
The applicant is advised that an 11.6 metre refuse vehicle swept paths throughout 
the sites proposed turning heard will be required to show that refuse collection 
vehicles can safely navigate the proposed site, turn and manoeuvre, and exit the site 
in a forward gear.  
  
●  Lighting 
There is existing street lighting on the U6094, St John’s Estate, at the proposed site 
access to the development site, and along the sections of footpath to the north and 
east of the site. It is considered that the proposed access arrangements will 
necessitate the relocation of the existing street lighting column on St John’s Estate 
adjacent to number 49, and that any standard external residential lighting within the 
site will not have an adverse effect on highway users.  
 
It is advised that, in the interests of pedestrian safety, street lighting is provided on 
the adoptable sections of road, and that full details are provided as part of the S38 
submission. The applicant will be required to contact Northumberland County 
Councils Street Lighting department with regards to the relocation of any existing 
columns.  
 
 

Planning Obligations and Conditions: 
Necessary planning obligations and conditions required for planning approval 
S106 Heads of Terms 
 None 
S278/S38/S59/S184 Requirements 
S278 Agreement with regards to the new site access, the provision of the footway 
connection from the site access leading to the existing footway network on the 
U8152, including the resurfacing of the whole width of the footway along the 
entire frontage of the site, with dropped kerbs at crossing points, and the 
extension of the footway on the southern side of the carriageway leading west to 
the existing footway; 
 
S38 Agreement should the applicant wish to offer the internal 
carriageway/footway elements for adoption.  
Standard Conditions 
HWB4 Details - External lighting 
The development shall not be occupied until details of the external lighting of the 
building(s) and external area(s) have been submitted to and approved in writing 
by the Local Planning Authority. The approved details shall be implemented 
before the development is occupied and retained as such thereafter. 
Reason: In the interests of amenity and highway safety, in accordance with the 
National Planning Policy Framework. 
 
HWD2 Implementation of car parking area 
No dwelling shall be occupied until the car parking area indicated on the 
approved plans, including any disabled car parking spaces contained therein, has 
been implemented in accordance with the approved plans. Thereafter, the car 
parking area shall be retained in accordance with the approved plans and shall 
not be used for any purpose other than the parking of vehicles associated with 
the development. 
Reason: In the interests of highway safety, in accordance with the National 
Planning Policy Framework. 
 
HWD9 Completion of highway works before occupation
 
Development shall not commence until details of the required highway works 
(construction of the new site access, the provision of the footway connection from 
within the site leading to the existing footpath network to the north and south of 
the site)  have been submitted to and approved in writing by the Local Planning 
Authority. The building(s) shall not be occupied until the highway works have 

been constructed in accordance with the approved plans. 
Reason: In the interests of highway safety, in accordance with the National 
Planning Policy Framework. 
 
HWD11 Management and Maintenance of Estate Streets 
No development shall commence until details of proposed arrangements for 
future management and maintenance of the proposed streets within the site have 
been submitted to and approved in writing by the Local Planning Authority. 
Following occupation of the first dwelling on the site, the streets shall be 
maintained in accordance with the approved management and maintenance 
details. 
Reasons: To ensure estate streets serving the development are completed in the 
interests of residential amenity and highway safety, in accordance with the 
National Planning Policy Framework. 
 
HWD12 Submission of details of adoptable streets 
No development shall commence until full engineering, drainage, street lighting 
and constructional details of the streets proposed for adoption have been 
submitted to and approved in writing by the Local Planning Authority. Thereafter, 
the development shall be constructed in accordance with the approved details, 
unless otherwise agreed in writing with the Local Planning Authority. 
Reason: In the interests of highway safety; to ensure a satisfactory appearance 
to the highways infrastructure serving the approved development; and to 
safeguard the amenities of the locality and users of the highway in accordance 
with the National Planning Policy Framework. 
 
HWD14 Implementation of cycle parking 
No dwelling shall be occupied until cycle parking shown on the approved plans 
has been implemented. Thereafter, the cycle parking shall be retained in 
accordance with the approved plans and shall be kept available for the parking of 
cycles at all times. 
Reason: In the interests of highway safety ,residential amenity and sustainable 
development, in accordance with the National Planning Policy Framework. 
 
HWG1 Construction – Transport Method Statement   
Development shall not commence until a Construction Method Statement has 
been submitted to and approved in writing by the Local Planning Authority. The 
approved Construction Method Statement shall be adhered to throughout the 
construction period. The Construction Method Statement shall, where applicable, 
provide for: 
i. details of temporary traffic management measures, temporary construction 
access, routes and vehicles; 
ii. vehicle cleaning facilities; 

iii. the parking of vehicles of site operatives and visitors; 
iv. the loading and unloading of plant and materials; 
v. storage of plant and materials used in constructing the development 
vi. measures to control the emission of dust and dirt; 
Reason: To prevent nuisance in the interests of residential amenity and highway 
safety, in accordance with the National Planning Policy Framework. 
 
HWG3 Refuse – Details of refuse storage facilities and strategy 
No dwelling shall be occupied until details of refuse storage facilities and a refuse 
storage strategy for the development have been submitted to and approved in 
writing by the Local Planning Authority. The details shall include the location and 
design of the facilities and arrangement for the provision of the bins. The 
approved refuse storage facilities shall be implemented before the development 
is brought into use. Thereafter the refuse storage facilities and refuse storage 
plan shall operate in accordance with approved details. 
Reason: To ensure sufficient and suitable facilities are provided for the storage 
and collection of household waste in accordance with the National Planning 
Policy Framework.  
Informatives 
INFO25 Section 38 Agreement and adoption of highways 
You are advised to contact the Council’s Highway Development Management 
team at xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx concerning the need for a 
Section 38 Agreement of the Highway Act 1980 relating to the adoption of new 
highways. 
 
INFO28 Section 278 Agreement and works in adopted highway  
You are advised that off-site highway works required in connection with this 
permission are under the control of the Council’s Technical Services Division and 
will require an agreement under section 278 of the Highway Act 1980. These 
works should be carried out before first occupation of the development. All such 
works will be undertaken by the Council at the applicant’s expense. You should 
contact Highway Development Management at 
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx to progress this matter.  
 
INFO29 Highway condition survey 
You should note that a highway condition survey should be carried out before the 
commencement of construction vehicle movements from this site. To arrange a 
survey contact Highway Development Management at 
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx. 
 
INFO30 Highway works under Section 278 Agreement 

The following highway works will be agreed under the terms of Section 278 of the 
Highways Act 1980: construction of the new site access, the provision of the 
footway connection from within the site leading to the existing footpath network to 
the north and south of the site.  
 
INFO33 Reminder to not store building material or equipment on the 
highway 
Building materials or equipment shall not be stored on the highway unless 
otherwise agreed. You are advised to contact the Streetworks team on 0345 600 
6400 for Skips and Containers licences. 
 
INFO35 Contact Lighting Section 
You are advised to contact the Council's Lighting Section on 
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx before and during the 
construction period with respect of street lighting to ensure sufficient illumination 
levels of the public highway. 
 
INFO37 Contact Local Highway Authority - Management and Maintenance 
of Estate Streets 
The applicant is advised that to discharge condition [insert] the Local Planning 
Authority requires a copy of a completed agreement between the applicant and 
the Local Highway Authority under Section 38 of the Highways Act 1980 or the 
constitution and details of a Private Management and Maintenance Company 
confirming funding, management and maintenance regimes. You can contact 
Highway Development Management at 
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx. 
 
INFO38 Contact Local Highway Authority - Submission of details of 
adoptable streets 
The applicant is advised to obtain a technical approval for all estate street details 
from the Local Highway Authority prior to the submission of such approved 
details to the Local Planning Authority to discharge condition [insert] of this 
permission. You can contact the Highway Development Management at 
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx. 
 
INFO40 Reminder to not deposit mud/ debris/rubbish on the highway 
In accordance with the Highways Act 1980 mud, debris or rubbish shall not be 
deposited on the highway.  
 
INFO46 Containers Required for the Storage of Waste
 
For new individual properties the following will be required to be provided: 
240 litre wheeled bin for residual refuse 
240 litre wheeled bin for recycling 

Developers should be aware that an additional 240 litre brown bin may also need 
to be accommodated for garden waste which is a subscription seasonal scheme.  
  
 
 
 

Consultation Checklist 
Street Lighting 
 NA 
Highways Programmes, Traffic Management, Cycling 
 NA 
Highway Area Inspector, Waste, Greenspaces, Traffic 
 NA 
Signals 
Streetworks 
 NA 
Parking 
 NA 
Infrastructure & Adoption Records 
 NA 
Highway Design, Highway Structures & Road Safety 
 NA 
Travel Plans and Public Transport 
 NA 
School Travel Plans 
 NA 
School Transport/ Passenger Transport Services 
 NA 
S278 
 NA 
S38 
 NA