This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Inspectors' Manual: Permitted development and prior approval appeals chapter'.

link to page 17 link to page 3 link to page 4 link to page 4 link to page 5 link to page 6 link to page 8 link to page 9 link to page 9 link to page 10 link to page 10 link to page 11 link to page 11 link to page 13 link to page 13 link to page 14 link to page 15 link to page 16 link to page 17 link to page 19 link to page 19 link to page 20 link to page 21 link to page 22 link to page 22 link to page 22 link to page 23 link to page 27 link to page 28 link to page 28
 
 
The General Permitted Development Order & 
Prior Approval Appeals 

 
 
This 
 
 
 
What’s New since the Last Version 
 
publication 
Revised on 6 November 2018, with changes highlighted in yellow: 
 
Paragraphs 107-115 in relation to demolition have been updated. 
 
 
is 
CONTENTS 
frequently 
Background ................................................................... 3 
The Construction and Operation of the GPDO 2015 .............. 4 
The Grant of Planning Permission .................................................. 4 
updated.  
The Effect of Planning Conditions ................................................... 5 
Matters of Lawfulness................................................................... 6 
Repeal, Re-Enactment, Revocation & Transitional Arrangements ....... 8 
‘Article 4’ Directions ..................................................................... 9 
Other Exceptions to PD................................................................. 9 
Only 
Interpretation .............................................................. 10 
General ..................................................................................... 10 
correct 
Highway .................................................................................... 11 
Dwellinghouse ............................................................................ 11 
Curtilage ................................................................................... 13 
Agriculture ................................................................................. 13 
as 
‘Agriculture’, ‘Agricultural land’ and ‘Agricultural Buildings’ ..................... 14 
‘Agricultural Unit’ .............................................................................. 15 
of: 
Floorspace ................................................................................. 16 
Demolition .................................................................................
10   17 
Prior Approval Applications and Appeals ........................... 19 
January 
Introduction ............................................................................... 19 
Prior Approval Appeals ................................................................ 20 
Validity ...................................................................................... 21 
Appeal Template......................................................................... 22 
2018
Lawfulness ................................................................................. 22 
Development Commenced ........................................................... 22 
Failure to Comply with Other Limitations and Conditions .................. 23 
Information Requirements and Failure to Determine Cases .............. 27 
Additional Submissions ................................................................ 28 
Consultation .............................................................................. 28 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 1 of 78 
 
 

link to page 29 link to page 29 link to page 29 link to page 30 link to page 30 link to page 30 link to page 33 link to page 33 link to page 34 link to page 35 link to page 35 link to page 36 link to page 36 link to page 37 link to page 37 link to page 37 link to page 40 link to page 40 link to page 44 link to page 55 link to page 69 link to page 71 link to page 74 link to page 77  
 
Development Outside of the Prior Approval Application .................... 29 
Matters under Appeal .................................................................. 29 
National Planning Policy Framework .............................................. 29 
The Development Plan ................................................................ 30 
Contamination ............................................................................ 30 
This 
Flood Risk .................................................................................. 30 
Formal Decision .......................................................................... 33 
Conditi
publication ons ................................................................................. 33 
Planning Obligations ................................................................... 34 
Other Statutory Duties .................................................. 35 
European Protected Habitats ........................................................ 35 
European Protected Species ......................................................... 36 
UK Protect
is  ed Habitats and Species................................................ 36 
Listed Buildings .......................................................................... 37 
frequently 
Conservation Areas ..................................................................... 37 
Human Rights and the Public Sector Equality Duty .......................... 37 
Annexe A – PD Rights subject to Prior Approval and the Prior 
Approval Matters .......................................................... 40 

updated.  
Annexe B – Part 1: Curtilage of a Dwellinghouse ............... 44 
Annexe C – Part 3: Changes of Use ................................. 55 
Annexe D – Part 4: Temporary Buildings and Uses ............. 69 
Annexe E – Part 6: Agriculture and Fo
Only restry ...................... 71 
Annexe F – Prior Approval Appeals & Heritage ................... 74 
Annexe G – Template (Part 1, Class A example) 
correct  ................ 77 
 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 2 of 78 
 
 

 
 
Background 
 

This training material applies to English casework only1.  
 

S55(1) of the Town and Country Planning Act 1990 (the TCPA90) as 
This 
amended sets out the meaning of ‘development’, with clarifications, 
exclusions and inclusions set out in s55(1A), s55(2) and s55(3).  
 
publication 

S58(1)(a) of the TCPA90 provides that planning permission may be 
granted [for development] by a development order; s59(1) states that the 
Secretary of State (SoS) shall by order provide for the granting of 
planning permission. S60(1) specifies that permission granted by a 
development order may be granted unconditionally or subject to 
conditions and limitations as specified. 
 
is 

General [permitted] development orders and amending orders are 
frequently 
statutory instruments (SIs). The first GDO was made in 1948. In this 
chapter, the term ‘Order’ is used to refer to any or all general [permitted] 
development orders.  
 

The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) Order 2015 (GPDO 2015) is a development order passed by 
updated.  
Parliament through SI 2015/596, as secondary legislation to the TCPA90. 
As with previous Orders, the GPDO 2015 grants planning permission for 
certain classes of development, described as permitted development (PD). 
 

Inspectors must determine prior approval appeals with regard to the 
Order as in force at the date of the appeal decision, not as at the time of 
Only 
the LPA’s decision, if that was different, because previous relevant 
provisions may have been revoked. Indeed, the LPA should determine 
prior approval applications on the basis of legal and policy framework in 
correct 
force at the time of their decision, not the date of the application. 
 

In enforcement appeals proceeding on ground (c) – whether the matter 
alleged constitutes a breach of planning control – and where it is claimed 
as 
that the development is PD, it is necessary to look at the Order in force 
when the development was begun; Williams Le Roi v SSE & Salisbury DC 
of: 
[1993] JPL 1033. The onus is on the appellant to show when that was.   
 
10 

If a breach was found at that time, but the development would meet the 
PD requirements of a subsequent amended or replacement Order, the 
January 
position would not change. This is because, as noted below, the Order 
does not grant retrospective planning permission. The appellant might 
have a fallback position of undertaking the same development as PD, but 
this consideration would only be relevant to other grounds of appeal2. 
 
2018

Similarly, lawful development certificate (LDC) appeals made under s191 
of the TCPA90, on the basis that existing use or development is PD, 
should be determined with regard to the Order as in force when the 
                                       
1 PINS Wales produces separate material relating to Welsh legislation and policy. 
2  Ground  (a)  –  whether  planning  permission  ought  to  be  granted;  (f)  –  whether  the  requirements  of  the 
notice are excessive; and/or (g) – whether the period for compliance with the notice is reasonable 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 3 of 78 
 
 

link to page 43 link to page 54 link to page 68 link to page 70 link to page 39  
 
development was carried out. LDC appeals made under s192, concerning 
proposed use or development, should be determined with regard to the 
Order as in force at the date of the application. 
 
10  The Knowledge Library therefore contains these versions of the Order: 
This 
 
 The consolidated (up-to-date) GPDO 2015 
 

publication 
 The un-amended (pre-6 April 2016) version of the GPDO 2015 
 
 Amending orders to the GPDO 2015  
 
 The current (up-to-date) GPDO 1995: as still in force in Wales, and with some 
saved provisions for England 
 
 The GPDO 1995 as current in England immediately prior to its replacement (i.e. 
is 
as on 14 April 2015) 
frequently 
 
11  It should be noted that some of the case law referred to in this chapter 
pre-dates the current Order but should remain of general application. 
 
12  S58-60 of the TCPA90 empower LPAs to make Local Development Orders 
(LDOs) to grant planning permission for development not permitted by a 
updated.  
general [permitted] development order. While LDOs are rare, normally 
being made only in respect of Enterprise or Employment Zones, it may be 
necessary to know whether a LDO covers the appeal site. 
 
13  Most GPDO 2015 casework relates to Article 3, Schedule 2, Parts 1, 3, 4 
and 6; advice on these is set out in Annexes B, C, and E respectively.  
Only 
 
14  Advice on the provisions of and casework under Part 16 is set out 
separately in the Mobile Telecommunications chapter of the training 
correct 
manual. That chapter will be thus updated in due course to reflect the 
changes to Class A of Part 16 from the Town and Country Planning 
(General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2018. 
 
as 
The Construction and Operation of the GPDO 2015 
 
of: 
The Grant of Planning Permission 
 
10 
15  Article 3(1) of the GPDO 2015 provides that, subject to the provisions of 
the Order and Regulations 75-78 of the Conservation and Habitats and 
January 
Species Regulations 2017, planning permission is granted for the classes 
of development described as permitted development in Schedule 2. 
Planning permission was also granted via Article 3(1) in the GPDO 1995, 
which will largely be relevant now only to enforcement and LDC appeals.  
 
2018
16  Article 3(2) of the GPDO 2015 provides that any permission granted by 
Article 3(1) is subject to any relevant exception, limitation or condition 
specified in Schedule 2. Some classes of PD are conditional on a prior 
approval procedure having been followed, and are listed in Annexe A. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 4 of 78 
 
 

 
 
17  In paragraph 33 of Keenan v Woking BC & SSCLG [2017] EWCA Civ 438, 
Lindblom LJ affirms that “crucially”, the grant of planning permission 
made under the Order is made through the operation of Article 3(1) and 
the provisions for PD in the relevant Class – but not through any 
procedure to be followed under Article 3(2) or provisions for conditions in 
This 
the class3. The implications of this judgment are explained further below 
in relation to prior approval applications and appeals. 
 
publication 
The Effect of Planning Conditions 
 
18  Nothing in the GPDO 2015 permits any development contrary to any 
condition on any express or deemed planning permission; Article 3(4). 
Planning permissions granted under an Order may be taken away by 
conditions imposed on an express grant of permission; City of London v 
SSE [1971] 23 P&CR 169. 
is 
 
frequently 
19  Existing conditions which potentially invoke Article 3(4) should be 
assessed based on their wording; the condition must go beyond specifying 
the development for which permission is being granted and contain 
‘something more’ which explicitly or implicitly restricts development.  
 
20  When imposing a condition to restrict PD rights, it is best practice to 
updated.  
construct the condition in clear terms, and refer specifically to the relevant 
provisions of the Order and/or Town and Country Planning (Use Classes) 
Order 1987 as amended (UCO 1987)4. When interpreting a condition, it 
will be a question of fact as to whether it restricts PD rights or not. 
 
21  In Dunnett Investments Ltd v SSCLG & East Dorset DC [2016] EWHC 534 
Only 
(Admin); [2017] EWCA Civ 192, a condition was imposed that: ‘This use 
of this building shall be for purposes falling within Class B1 (Business) as 
defined in the [UCO 1987], and for no other purpose whatsoever, without 
correct 
express planning consent from the [LPA] first being obtained’.  
 
22  The High Court and then Court of Appeal (CoA) held that ‘express 
planning consent from the LPA’ means a grant of permission by the LPA, 
as 
which it can only make on receipt of a planning application. Taken with 
the phrase ‘and for no other purpose whatsoever’ the condition excludes a 
of: 
grant of permission by the operation of statutory provision under the 
Order. The second part of the condition was designed to and does prevent 
10 
the operation of the Order. 
 
January 
23  If a PD right is restricted by a condition on a previous permission, the 
Inspector’s finding might be: 
 
In order to benefit from any planning permission granted by Article 3 of the GPDO 
2015, the development must not be contrary to any condition on an existing 
2018
planning permission; Article 3(4). Here, condition [x] attached to planning 
permission [y] restricts such development by …  
 
                                       
3 Keenan concerned an appeal pertaining to the GPDO 1995 but is applicable to the GPDO 2015. 
4 See Carpet Decor (Guildford) v SSE [1981] JPL 806Dunoon Developments Ltd v SSE & Poole BC (1993) 
65 P&CR 101; Rugby Football Union v SSTLR [2002] EWCA Civ 1169; Royal London Mutual Insurance Society 
Ltd v SSCLG [2013] EWHC 3597 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 5 of 78 
 
 

 
 
The [development] is not permitted by the GPDO 2015. It is development for 
which express planning permission is required, and that could only be granted on 
application made to the local planning authority in the first instance. 
 
24  Some PD rights are removed by conditions and limitations within Schedule 
2 of the GPDO 2015; for example, Part 1, Class A, paragraph A.1(a) 
This 
provides that the enlargement, improvement or other alteration of a 
dwellinghouse is not permitted if permission to use the dwellinghouse as 
such
publication  was granted by Part 3, Class M, N, P, PA or Q. 
 
25  Where it appears that development could not be PD because of a condition 
within the GPDO 2015, the Inspector’s findings might be: 
 
In order to benefit from the provisions of [ref to relevant Part of Schedule 2] the 
proposed [development] must comply with paragraph [insert relevant condition 
is 
or limitation]. In this case [explain in what way the development does not meet 
the condition or limitation].   
frequently 
 
The development is not permitted by the GPDO 2015. It is development for which 
express planning permission is required and that could only be granted on 
application made to the local planning authority in the first instance. 
 
26  Where these issues have not been raised by the parties, but nevertheless 
updated.  
it is clear from the evidence that a condition or a limitation in an Order 
has been breached, the parties may well need to be given an opportunity 
to make representations in the interests of natural justice. 
 
Matters of Lawfulness 

 
Only 
27  Article 3(5) provides that the planning permissions granted by Schedule 2 
of the GPDO 2015 do not apply if the building operation or use is unlawful. 
This aims to prevent unlawful development from acquiring PD rights, so 
correct 
that, for example, an unlawful dwellinghouse could not be extended under 
Part 1, Class A; or an unlawful office could not be changed to residential 
use under Part 3, Class O.   
 
28
as 
 
It was held in Evans v SSCLG [2014] EWHC 4111 (Admin) that, where the 
word ‘building’ is defined for the purposes of an Order as including ‘part of 
of: 
a building’, the effect of Article 3(5) is that PD rights granted in respect of 
a building shall not apply if the operations involved in the construction of 
10 
any part of that building are unlawful. 
 
January 
29  Under Part 4, Class A of the GPDO 2015, the provision of buildings, 
moveable structures, works, plant or machinery required temporarily in 
connection with and for the duration of operations being or to be carried 
out is PD. Paragraph A.1(b), however, provides that development is not 
permitted by Class A if planning permission is required but not granted or 
2018
deemed to be granted for the operations.   
 
30  Since PD rights apply to lawful operations and uses, this will include those 
subject to a LDC or which are immune from enforcement action under 
s171B of the TCPA90. Under s191(6), lawfulness as specified in a LDC is 
‘conclusively presumed’, unless there has been a subsequent breach of 
planning control or other material change in circumstances.  
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 6 of 78 
 
 

 
 
 
31  However, in Arnold v SSCLG [2015] EWHC 1197 (Admin), works began to 
a dwellinghouse following the grant of LDCs for proposed extensions – but 
the works did not directly implement the LDCs, and few elements of the 
original house remained. The High Court held that the parent dwelling 
This 
must be retained in order for the householder to benefit from the PD 
rights relied upon. The rights assumed the continuing existence of the 
original structure; if that was lost, so were the rights5.   
publication 
 
32  PD rights only apply when the development fully accords with the 
limitations set out in the Order. Any claim of PD rights must be measured 
against each of the sub-clauses of the relevant part of Schedule 2. If 
development is commenced but any limitation is exceeded, the whole 
development would be unlawful, not just the element in excess of PD 
rights; Garland v MHLG [1968] 20 P&CR 93.  
is 
 
frequently 
33  Limitations to, for example, the size of development are expressed 
precisely in the Order. There cannot be a de minimis infringement. PD 
rights cannot be claimed retrospectively by the removal of an element so 
as to return the residual development to the permitted tolerance, as held 
iR (oao Watts) v SSETR & Hammersmith and Fulham LBC [2002] JPL 
1473, summarised in the Enforcement Case Law chapter. 
updated.  
 
34  An exception would be where there are clearly severable elements, such 
as a ground floor extension and a loft conversion. In such cases, PD rights 
may be claimed for one element or the other, if either on its own it meets 
the provisions of the Order and the two elements were not or would not 
be carried out as one development, as a matter of fact and degree. 
Only 
 
35  Where development is undertaken that is subject to a condition in 
Schedule 2 and the relevant Part and Class which requires the following of 
correct 
a prior approval procedure, and the notification to the LPA is not given, 
the development will again be unlawful as a whole. Subject to the time 
limits set out in s171B of the TCPA90, the LPA could enforce against 
development without planning permission. 
as 
 
36  There is no provision for a retrospective grant of prior approval or to grant 
of: 
a LDC for existing development under s191 where the prior approval 
procedure has not been followed. A LDC could not be granted for proposed 
10 
development under s192 if a prior approval condition has not been 
complied with by the date of the application. A LDC may be granted under 
January 
s191 or s192 for PD which did or does not require prior approval. 
 
37  Where development has commenced in accordance with the Order and 
prior approval conditions, but then there is a failure to comply with other 
conditions set out in Schedule 2 that have a ‘continuing effect’, the LPA 
2018
could only enforce against a breach of a condition, just as it would enforce 
against a failure to comply with a condition imposed on an express 
planning permission6. This includes a breach of ‘temporary’ conditions.  
                                       
Arnold went to the Court of Appeal, but without permission to appeal on this ground; [2017] EWCA Civ 231  
Clwyd v SSW [1982] JPL 696; R v Elmbridge BC ex parte Oakimber [1992] JPL 48; Whitley & Sons v SSW 
[1992] 3 PLR 72 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 7 of 78 
 
 

 
 
 
38  PPG paragraph ref ID 13-041-20180222 states that a planning application 
fee may be payable where development that would otherwise be PD 
requires [express] planning permission. While this is largely a matter for 
LPAs, it may be relevant to enforcement appeals where a fee is payable 
This 
for a deemed planning application. 
 
Repeal, Re-Enactment, Revocation & Transitional Arrangements 

publication  
39  Under s17(2)(b) of the Interpretation Act 1978, where an Act repeals and 
re-enacts a previous enactment, with or without modification, then in so 
far as any subordinate legislation made under the enactment so repealed 
could have been made under the provision re-enacted, it shall have effect 
as if made under that provision – unless the contrary intention appears. 
 
is 
40  Thus, if development was permitted or granted prior approval under a 
frequently 
previous Order, and could be so under the Order as re-enacted, it shall be 
treated as if permitted under the Order as re-enacted. 
 
41  Case law has established that a planning permission granted by the Order 
is ‘crystallised’ when the development begins or, in the case of prior 
approval development, when the LPA has stated that prior approval is not 
updated.  
required – or failed to make a determination within the specified period
(oao Orange Personal Communication Services Ltd & Ors) v Islington LBC 
[2006] EWCA Civ 157. 
 
42  Under s61D(1) of the TCPA90, a development order may provide for the 
completion of development if that was permitted by the Order but the 
Only 
permission is withdrawn [through revocation or amendment of the Order] 
after the start but before the completion of the development. However, 
s61D(2) provides that the permission granted by an Order is withdrawn 
correct 
where the Order is revoked or amended so as to cease to permit the 
development, or materially change any condition or limitations. 
 
43  Article 8(1), and Paragraphs 1 and 12 of Schedule 4 to the GPDO 2015 
as 
revoked the GPDO 19957. The GPDO 2015 made no provisions under s61D 
in respect of development that was permitted and started but not 
of: 
completed. Nonetheless, development that was commenced in accordance 
with the GPDO 1995 but not the GPDO 2015 can still be completed under 
10 
the terms of the withdrawn permission unless a completion notice is 
served or discontinuance order made.  
January 
 
44  If works commence in accordance with the GPDO 1995, however, and a 
LDC is sought under s192 for proposed development, including the works 
which have already been carried out and represent material operations 
comprised in the development for the purposes of s56(2) of the TCPA90, 
2018
the appeal would need to be dismissed unless the development would also 
be permitted under the current Order. This is because s192(2) provides 
that the use or operations described in the application would be lawful if 
instituted or begun at the time of the application.  
 
                                       
7 Except as specified in Article 8(2), which concerns a 2015 amendment to the GPDO 1995 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 8 of 78 
 
 

 
 
45  Similarly, prior approval cannot be granted for development which would 
not be permitted under the GPDO 2015, even if it commenced in 
accordance with the GPDO 1995, because the conditions requiring prior 
notification must be complied with before development is begun. 
 
This 
‘Article 4’ Directions 
 
46  Article 4(1) of the GPDO 2015 provides that, if the SoS or an LPA is 
publication 
satisfied that it is expedient that any development described in any Part, 
Class or paragraph of Schedule 2, with exceptions for Part 17, should not 
be carried out unless permission is granted on application, they may make 
a direction that the permission granted by Article 3 does not apply to all 
or any development of the Part, Class or paragraph in an area specified; 
or any particular development falling within that part of the paragraph. 
 
is 
47  An ‘Article 4 Direction’ must be expressly made under Article 4(1). Article 
frequently 
4(2) provides that a Direction would not affect the carrying out of PD 
within specified classes before the Direction comes into force; it would 
neither affect the carrying out of prior approval development where the 
prior approval date occurs before the Direction comes into force and the 
development is completed within 3 years of the prior approval date. 
 
updated.  
48  To have effect, an Article 4 Direction must be made before the PD rights 
are implemented. Since the GPDO 2015 grants permission for up to 28 
(temporary) changes of use on as many days in the year under Part 4, a 
Direction can be made at any time to take effect prior to the next exercise 
of the right; South Bucks DC v SSE & Strandmill [1989] JPL 351.  
 
Only 
49  An Article 4 direction may give rise to compensation under s108. The 
procedures to be followed when making, modifying or cancelling a 
Direction are set out in Article 4(4) and Schedule 3 of the GPDO 2015.  
correct 
 
 
Other Exceptions to PD 
 
as 
50  Article 1(2) of the GPDO 2015 notes that it applies to all land in England, 
but where land is the subject of a Special Development Order, whether 
of: 
made before or after the commencement of the GPDO 2015, the GPDO 
2015 applies to that land only to such extent and subject to such 
10 
modifications as may be specified in the Special Development Order. 
 
January 
51  Article 1(3) states that nothing in the Order applies to any permission 
deemed to be granted under s222 of the TCPA90 – advertisements 
complying with regulations. 
 
52  Article 3(6) excludes permission for any development, other than under 
2018
certain classes of Parts 9 and 18, which requires or involves the 
formation, laying out or material widening of an access to a trunk or 
classified road, or creates any obstruction to the view of persons using 
any highway used by vehicular traffic, so as to cause danger to them.  
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals     
Page 9 of 78 
 
 

link to page 35 link to page 43  
 
53  An Inspector can find that a building or works which would otherwise be 
PD require express planning permission, because it would be necessary to 
provide a new access, or materially widen that existing to a trunk or 
classified road. It is for the Inspector to ascertain whether such works are 
‘required’. A decision as to whether development would result in danger to 
This 
highway users is likewise for the Inspector's judgment. If these matters 
are not already raised, representations should be sought from the parties. 
 
publication 
54  Development within the meaning of the Town and Country Planning 
(Environmental Impact Assessment) Regulations 2011 is not permitted 
under the GPDO 2015 unless relevant requirements of Articles 3(10), 
3(11) and/or 3(12) are satisfied; see also Other Statutory Duties below. 
 
Interpretation 

 
is 
General 
frequently 
 
55  PD rights are granted in accordance with the definitions set out in Article 
2(1). It is also necessary to pay attention to paragraphs which set out the 
interpretation of particular Parts and Classes, such as Part 1, paragraph I. 
Where a term is defined for the specific purposes of one Part or Class of 
an Order, it should not be taken as applying to other Parts or Classes. The 
updated.  
Technical Guidance: Permitted Development for Householders also assists 
in the interpretation of Part 1, although regard must be had to the correct 
version of this document, as set out below in Annexe B.   
 
56  It should be noted that definitions set out in an Order relate only to the 
Order and not to primary legislation. Where a term is defined in the 
Only 
s336(1) of the TCPA90, and not subsequently qualified or adapted in an 
Order, the definition in s336(1) would apply.  
 
correct 
57  If neither the Order nor the TCPA90 gives a term a precise meaning, the 
‘ordinary’ meaning of the word(s) should be applied as in the Oxford 
English Dictionary. It was held in Evans v SSCLG [2014] EWHC 4111 
(Admin) 
that the ordinary meaning of the language is to be ascertained 
as 
when constructing the Order in a broad or common sense matter.  
 
of: 
58  Regard may also be had to the purposive approach to the interpretation of 
legislation that is adopted by the Courts. In Cawley v SSE & Vale Royal DC 
10 
[1990] JPL 742, it was held that headings in secondary legislation can be 
used as an aid to interpretation. 
January 
 
59  The term ‘building’ is given a different meaning in Article 2(1) of the 
GPDO 2015 than in s336(1) of the TCPA90, so that ‘building’ includes any 
part of a building except in relation to specified Parts and Classes – the 
list of which was extended by the Town and Country Planning (General 
2018
Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2018.  
 
60  For the purposes of the GPDO 2015, the term ‘building’ does not include 
any gate, fence, wall or other means of enclosure except again in relation 
to specified Parts and Classes. The meaning of ‘building’ is further 
qualified in respect to demolition in Article 3(9). As highlighted in 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 10 of 78 
 
 

 
 
Havering LBC v SSCLG [2017] EWHC (Admin) 1546, Article 2(1) defines 
‘cubic content’ as meaning ‘the cubic content of a structure or building 
measured externally’. 
 
61  Article 2(2) sets out the meaning of ‘ground level’ in relation to the height 
This 
of buildings. This is relevant to, for example, buildings which fall to be 
considered under Part 1, Class E – but not fences to be considered under 
Part 2, Class A, since the latter are excluded from the meaning of 
publication 
buildings in Article 2(1). 
 
62  Articles 2(3) to 2(12) set out further definitions and provisions, including 
that the meaning of Article 2(3), 2(4) and 2(5) land is described in Parts 
1, 2 and 3 of Schedule 1 respectively. Such land includes Conservation 
Areas, AONBs, areas specified by the SoS for the purposes of s41(3) of 
the Wildlife and Countryside Act 1981, the Broads, National Parks, World 
is 
Heritage Sites, and other named areas where Special Development Orders 
frequently 
apply so as to modify PD rights under the Order. 
 
Highway 

 
63  S336(1) of the TCPA90 provides that, for the purposes of the TCPA90, 
‘highway’ has the same meaning as in [s328] of the Highways Act 1980. 
updated.  
It states that, except where the context requires, ‘highway’ means the 
whole or any part of a highway other than a ferry or waterway and that 
where such a highway passes over a bridge or through a tunnel, that 
bridge or tunnel is to be taken to be part of the highway.   
 
64  Common law has established that a highway is a defined route over which 
Only 
the public can pass and repass without hindrance or charge. The use must 
be “as of right”, meaning without force, without secrecy and without 
permission. The public right to pass and repass as of right may be limited 
correct 
to a particular class of user or mode of transport.  
 
65  In the absence of any contrary statutory definition, a privately-owned or 
maintained or an unmaintained way may be a highway if the public can 
as 
use it “as of right”. This applies to the GPDO 2015 except in relation to 
Part 1 – but is not the case, given s328, for a ferry or waterway.  
of: 
 
66  For the purposes of Part 1 only, ‘highway’ is defined in paragraph I as 
10 
including an unadopted street or a private way. Since those terms are not 
qualified, paragraph I would appear to extend the common law definition 
January 
to include unadopted streets or private ways to those where the public do 
not have a right of use. 
 
Dwellinghouse 

 
2018
67  The term ‘dwellinghouse’ is not defined in the TCPA90, but it has been 
held that the distinctive characteristic of a ‘dwellinghouse’ is its ability to 
afford to those who use it the facilities required for day-to-day private 
domestic existence8. This definition would normally include flats. 
 
                                       
Gravesham BC v SSE & O'Brien [1984] 47 P&CR 142; [1983] JPL 307 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 11 of 78 
 
 

 
 
68  From s6(c) of the Interpretation Act 1978, singular includes the plural, but 
care should be taken in considering whether the term ‘dwellinghouse’ 
could mean ‘dwellinghouses’. Part 1 relates specifically to ‘development 
within the curtilage of a dwellinghouse’ and operations such as dormers 
which straddle two adjoined dwellinghouses could not be PD. However, 
This 
the change of use permitted under Class M of Part 3, for example, is not 
limited to the creation of a dwellinghouse; the floorspace is limited, via 
M.1(c) and M.1(d), but not the number of dwellings. 
publication 
 
69  For the purposes of the GPDO 2015, under Article 2(1), a ‘dwellinghouse’ 
does not include a building containing one or more flats, or a flat 
contained within such a building, except in relation to Part 3. 
 
70  Thus, there are no PD rights under Part 1 for development within the 
curtilage of a building that is in mixed use with one or more flats, or is 
is 
entirely used for separate self-contained flats. However, a flat which is 
frequently 
used as a dwellinghouse as defined by Class C3 of the UCO 1987 may be 
changed to specified uses in Part 3. 
 
71  Whether a building or part of a building is used as a dwellinghouse is a 
question of fact. Housing space standards are not relevant to this test. A 
dwelling which is too small to meet the standard might be ‘substandard’ in 
updated.  
policy terms, but still a dwelling in legal terms, unless it is so small that it 
fails to provide the ‘facilities required for day-to-day private existence’.   
 
72  It is not a condition of qualifying for Part 1 PD rights that a ‘dwellinghouse’ 
is of a particular type or used in accordance with Use Class C3. It is likely 
that a dwellinghouse in use as a [small] HMO, as defined by Use Class C4, 
Only 
will fit within the GPDO 2015 definition and benefit from Part 1 PD rights.   
 
73  It will be a matter of fact and degree as to whether larger sui generis 
correct 
HMOs meet the definition of a dwellinghouse for Part 1. Provided that the 
premises are in use as a dwellinghouse in the Gravesham sense, and not 
caught by the exception for ‘flats’ in Article 2(1), the PD rights granted 
under Part 1 would normally apply to these large houses.   
as 
 
74  Where PD rights are based on the ‘original dwellinghouse’, the definition in 
of: 
the GPDO 2015 (or relevant previous Order) must be used. Where there is 
a ‘missing piece’ of a pre-1948 dwelling, it will be for the Inspector to 
10 
ascertain from the available evidence what the dimensions were at 1948, 
in order to determine the extent of the PD right; for example, where the 
January 
rear wall of the original dwelling was for the purposes of A.1(h). 
 
75  It is not possible to assess what comprised the original dwellinghouse until 
it came into being; the GPDO 2015 does not mention ‘original building’. 
Where a change of use has previously taken place, the original dwelling 
2018
will be that which resulted from the change, and is now the building 
subject to the appeal. The building referred to is the dwellinghouse which 
is the subject of the PD right, and not some other dwellinghouse or 
building that may have pre-existed the formation of that dwellinghouse.   
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 12 of 78 
 
 

link to page 54 link to page 43  
 
 
Curtilage 

 
76  ‘Curtilage’ is a legal concept and not a use of land. The term generally 
refers to land which serves the purpose of a building in some reasonably 
This 
necessary or useful manner; it has been held that the tests of physical 
layout, ownership (past and present) and use (past and present) apply9. 
The question is whether, as a matter of fact and degree, the land forms 
publication 
part and parcel of, or has an intimate association with the building to 
which it is attached. It is not necessary for land within the curtilage of a 
building to be small or enclosed10. 
 
77  There are several references to the term ‘curtilage’ in the GPDO 2015, but 
it is only given a precise definition for the purposes of Part 3, Classes Q, R 
and S, as described in Annexe C. The GPDO 2015 contains no definition of 
is 
‘curtilage’ for Part 1 purposes, but the Technical Guidance does, as 
frequently 
described in Annexe B.  
 
78  If there is any difficulty defining the extent of the curtilage, it should be 
borne in mind that the interpretation of whether a development is within 
the curtilage is a matter of law; further advice on curtilage is set out in 
the Enforcement and the Historic Environment chapters. 
updated.  
 
Agriculture 

 
79  For development to be PD under Part 3, Class Q of the GPDO 2015, the 
site’ must have been used solely for an agricultural use as part of an 
established agricultural unit on 20 March 2013, or the ‘building’ must have 
Only 
been in such use when last in use, or the ‘site’ must have been in such 
use for at least ten years if brought into use after the specified date; 
paragraph Q.1(a). ‘Site’ is defined in paragraph X as ‘the building and any 
correct 
land within its curtilage’. 
 
80  Part 3, Classes R and S also set out PD rights in relation to a change of 
use of a ‘building and any land within its curtilage from use as an 
as 
agricultural building’, but R.1(a) and S.1(a) only require that the ‘building’ 
was used solely for an agricultural use as part of an established 
of: 
agricultural unit on the specified dates.   
 
10 
81  For development to be PD under Part 6, Classes A or B, it must be 
undertaken on ‘agricultural land comprised in an agricultural unit’ and be 
January 
‘reasonably necessary for the purposes of agriculture within that unit’. The 
PPG at paragraph ref ID 13-115-20180222 
offers guidance on whether 
express planning permission is required for a farm track.  
 
82  While Inspectors should be careful of ‘reading across’ the GPDO 2015, and 
2018
further considerations relating to Part 3 and Part 6 are set out in Annexes 
C and E below, this section of the ITM assists in general matters of 
interpretation relating to agriculture. 
                                       
9  Sinclair-Lockhart's  Trustees  v  Central  Land  Board  [1950]  1  P&CR  195;  Attorney  General  ex  rel  Sutcliffe, 
Rouse & Hughes v Calderdale BC [1983] JPL 310 
10  From  a  review  of  authorities  pertaining  to  the  exercise  of  PD  rights  in  McAlpine  v SSE  [1995]  JPL  B43; 
Skerritts of Nottingham Ltd v SSETR [2000] 2 PLR 102 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 13 of 78 
 
 

 
 
 
‘Agriculture’, ‘Agricultural land’ and ‘Agricultural Buildings’ 

 
83  In the absence of any definition in the GPDO 2015, the meaning of 
‘agriculture’ should be taken from s336(1) of the TCPA90. The use is 
This 
taken to include ‘horticulture, fruit growing, seed growing, dairy farming, 
the breeding and keeping of livestock…the use of land as grazing land, 
meadow land, osier land, market gardens and nursery grounds, and the 
publication 
use of land for woodlands where that use is ancillary to the use of land for 
agricultural purposes, and ‘agricultural’ shall be construed accordingly’.   
 
84  The list set out in s336(1) is not exclusive; these are examples of 
agricultural activities. ‘Agriculture’ may include the use of land for grazing 
horses, but it does not include the breeding and keeping of horses; 
Belmont Farm v MHLG [1962] 13 P&CR 417. ‘Keeping’ horses involves 
is 
activities other than putting them out to graze.  
frequently 
 
85  ‘For the purposes of agriculture’ means the productive processes of 
agriculture and not food processing – or the buying and selling of 
agricultural products; Hidderley v Warwickshire CC [1963] 14 P&CR 134. 
A “leisure plot” is not an agricultural use; Pitman v SSE [1989] JPL 831.  
 
updated.  
86  For Part 3, paragraph X states that ‘“agricultural building” means a 
building (excluding a dwellinghouse) used for agriculture and which is so 
used for the purposes of a trade of business; and “agricultural use” refers 
to such uses’. For Part 6, the meaning of ‘agricultural land’ is given under 
paragraph D.1 as “land which, before development permitted by this part 
is carried out, is…in use for agriculture and…so used for the purposes of a 
Only 
trade or business, and excludes any dwellinghouse or garden”.  
 
87  For Part 3, Classes Q, R and S, the site or building, as the case may be, 
correct 
must have been used solely for agriculture as defined on the specified 
dates. Development proposed under Part 6 must be on land used solely 
for agriculture as described. If the site, building or land is in a mixed use, 
meaning that it is put to one or more primary uses which are not 
as 
incidental to each other, PD rights will not apply under Parts 3 or 6. 
 
of: 
88  Where there is one or more activity on the site or land, the CoA held in 
Millington v SSETR [1998] EGCS 154 that the correct approach was to 
10 
consider whether the activities could be regarded as ordinarily and 
reasonably incidental to agriculture, or consequential on the agricultural 
January 
operations of producing the crop. The "instinctive view" was that the 
making of wine, cider or apple juice on this scale was a perfectly normal 
activity for a farmer engaged in growing wine grapes or apples.  
 
89  The use of a building as a farm shop can be ancillary to an agricultural use 
2018
but, once a significant proportion of produce is imported, it is likely to 
become a separate retail use; Bromley LBC v Hoeltschi & SSE [1978] JPL 
45. The assessment is based on fact and degree rather than an arbitrary 
percentage. Commercial lairage and storage of EU reserves are not 
agricultural uses; Warnock v SSE [1980] JPL 590 and [1989] JPL 290. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 14 of 78 
 
 

 
 
90  It should be noted that residential use of a land or building would not 
normally be incidental to another primary use. If there is a requirement 
for an agricultural worker to live on a farm, the occupation of their 
dwelling or caravan might regarded as functionally related to the primary 
agricultural use, but the residential use would be a separate main use. 
This 
 
91  For Part 3, the land must have been used for a trade or business on the 
specified dates; for Part 6, the land must have been so used before the 
publication 
works are begun; Jones v Stockport MBC [1984] JPL 274. However, 
commercial viability is not a prerequisite to PD rights under Part 6.  
 
92  Customs and Excise Commissioners v Lord Fisher [1981] 2 All ER 147 is 
often cited as authority that the primary meaning of ‘trade or business’ is 
an occupation by which a person earns a living – but it was held in South 
Oxfordshire DC v East & SSE [1987] JPL 868 that no one factor was 
is 
decisive as to whether the activities constitute a trade or business. Other 
frequently 
factors such as whether the activity was carried out for pleasure, the 
person concerned was an enthusiastic amateur, the keeping of accounts, 
size of turnover and any profit made should also be considered.  
 
93  It should also be kept in mind that a profit may not be made in the early 
stages of a business. If a farming enterprise is being established, and it 
updated.  
does not appear that this is being done as a hobby, then the fact that 
there are little or no profits does not prevent it being a trade or business; 
McKay & Walker v SSE & South Cambridgeshire DC [1989] JPL 590.  In 
Kerrier DC v SSE [1995] EGCS 40, it was affirmed that low level of income 
was not in itself conclusive11. However, if there is no intention to make a 
profit, that may be evidence of recreational rather than business activity.  
Only 
 
‘Agricultural Unit’ 
 
correct 
94  An ‘agricultural unit’ is defined for the purposes of Part 6 as agricultural 
land which is occupied as a unit for the purposes of agriculture but 
including specified dwellings. An ‘established agricultural unit’ for Part 3 
means agricultural land occupied as a unit for the purposes of agriculture 
as 
for specified periods for Classes R, Q and S.  
 
of: 
95  The definition set out in Part 3, Paragraph X only requires that the land is 
occupied as an agricultural unit at the particular point in time as specified 
10 
in the relevant Class. The requirement that the agricultural unit be 
‘established’ on a particular date is not a requirement that the unit is 
January 
established for a given period prior to the date and there is no 
requirement for the established agricultural unit to be of a particular size.  
 
96  An agricultural unit is not the same thing as the planning unit, and may 
comprise more than one planning unit; Fuller v SSE and Dover DC [1987] 
2018
JPL 854. It is a question of fact as to whether land forms part of one 
agricultural unit; the term should be interpreted as meaning agricultural 
land occupied as a unit. 
                                       
11 In a s64 SSE decision reported at [1993] JPL 395, it was accepted that a trade or business existed even 
though no income had been received from a recently planted orchard on the basis that “such a situation is 
common in farming, and an income should be provided in due course from the apple trees”. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 15 of 78 
 
 

 
 
 
97  It was held in Lyons v SSCLG [2010] EWHC 3652 (Admin) that a planning 
unit in a mixed use of agriculture and other primary use does not benefit 
from Part 6 rights. While this judgment stands, the Order itself makes no 
mention of ‘planning unit’ in relation to Part 6 or indeed Part 3. The tests 
This 
relate to whether the site, building or land is solely in agricultural use, and 
whether the site, building or land is comprised in an agricultural unit.  
 
publication 
98  Indeed, it was held in Rutherford & Anr v Maurer [1962] 1QB 16 that the 
‘trade or business’ being conducted on the land does not need to be an 
agricultural business; Part 6 PD rights applied on land where horses were 
grazed as an agricultural use but the business was a riding school.   
 
99  In South Oxfordshire, the judge was “inclined to the view” that Part 6 
rights could apply where there was a mixed use for agriculture and 
is 
recreation, provided that the area of ‘agricultural land comprised in 
frequently 
agricultural unit’ was of the size required by the Order (5ha or more for 
Class A), even if it is not used ‘exclusively’ for agriculture.  
 
100  Rutherford and South Oxfordshire precede Lyons and the GPDO 1995 as 
well as the GPDO 2015; they should be treated with caution. Nonetheless, 
where it appears that the planning unit is in a mixed use, it should not be 
updated.  
assumed automatically that the proposed development could not be PD. If 
the site, building or land is in agricultural use, but other land within the 
planning unit is used (for example) for recreational or residential 
purposes, it will be a question of fact and degree as to whether there is 
still an agricultural unit for the land, site or building to be part of. 
 
Only 
101  It is not necessary for the occupier to own the agricultural land in order 
for it to form a unit, but the terms of occupation are relevant; generally 
some security of tenure would be required. Temporary grazing that varies 
correct 
from season to season would not form part of the unit but separation of 
parcels within the unit is acceptable.  
 
102  The purpose of an Agricultural Holdings Certificate is to ensure that 
as 
anyone with an agricultural tenancy is notified of a planning application.  
The Certificate is not evidence of the use of land or any buildings as 
of: 
‘agriculture’, or as to whether the land is an ‘agricultural unit’.  
 
10 
Floorspace 
 
January 
103  Under s55(2) of the TCPA90, operations which affect only the interior of 
the building shall not be taken to involve development. S55(2A) and (2B) 
enable the SoS to specify or describe circumstances, in a development 
order, where the exemption should not apply in respect of operations 
which would have the effect of increasing ‘gross floor space’ by such an 
2018
amount or percentage amount as is specified.   
 
104  Article 2(1) of the GPDO 2015 provides that, for the purposes of the 
Order, ‘floor space’ means the total floor space in a building or buildings. 
Various classes of PD are subject to limitations in relation to floorspace, 
but the language used is not consistent, as follows: 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 16 of 78 
 
 

link to page 54  
 
    ‘(cumulative) floor space of the (existing) building(s)’ 
    ‘gross floor space of the (original / existing / new) building’ 
    ‘floor space (with)in the (existing) building’ 
 
105  In Schedule 2, the only reference to ‘gross floor space’ is in Part 3, Class 
This 
P; all other classes refer to ‘floor space’. Except in cases where the GPDO 
2015 specifies that floor space should be based on an external calculation, 
Inspectors may adopt the following interpretations:  
publication 
 
   ‘gross floor space’ includes the external walls (RICS Gross External Area) 
   ‘floor space’ is measured to the internal face of the perimeter walls, so as to 
exclude the external but include internal walls (RICS Gross Internal Area) 
 
106  Further advice on floorspace for Part 3 is provided in Annexe C below. 
 
is 
Demolition frequently 
 
107  In prior approval or enforcement appeals, where the plans show that 
demolition would take place, the first question to ask is whether the 
demolition would be ‘development’ under s55 of the TCPA90 such that 
planning permission is required. If so, the next question is whether the 
demolition is or would be permitted by the GPDO. 
 
updated.  
108  S55(1) and (1A) of the TCPA90 provide that ‘building operations’ include 
‘demolition of buildings’, but s55(2)(g) provides that the demolition of any 
description of building specified in a direction made by the SoS to LPAs 
generally or a particular LPA shall not be taken to involve the 
development of land.  
Only 
 
Buildings 
 
correct 
109  The Town and Country Planning (Demolition – Description of Buildings) 
Direction 2014 (the 2014 Direction) provides in paragraph 2(1) that the 
demolition of (a) any building the cubic content of which, measured 
externally, does not exceed 50 cubic metres shall not be taken to involve 
the demolition of land for the purposes of the TCPA90.  
as 
 
of: 
110  If the demolition of a building is not ‘exempted’ from development under 
s55(2)(g) and the 2014 Direction, Part 11, Class B permits any building 
10 
operation consisting of the demolition of a building12. Thus, Class B covers 
buildings which exceed 50m3 – but not any engineering operations January 
involved in demolitionCaradon v SSETR [2000] QBD 12.9.00. Articles 
2(1) and 3(9) also provide that, in Part 11, ‘building’ does not include part 
of a building.  
 
111  The PD rights set out under Class B are subject to conditions and 
2018
limitations, such that, in most cases, prior approval is required. Paragraph 
B.1(b) precludes ‘relevant demolition’ as described under s196D of the 
TCPA90, relating to unlisted buildings in conservation areas. It was held in 
                                       
12 Under Article 3(9), demolition is not permitted by the GPDO except as provided in Part 11, Classes B and 
C. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 17 of 78 
 
 

 
 
Barton v SSCLG & Bath and North East Somerset Council [2017] EWHC 
573 (Admin) that the definition of ‘building’ in s336(1) of the TCPA90 
applies to s196D.  
 
112  Class 11, paragraph B.1(c) also provides that demolition of any building 
This 
that is or was last used as a drinking establishment under Use Class A4, 
or as a ‘drinking establishment with expanded food provision’ under Part 
3, Class AA is not PD; see PPG paragraphs ref ID 13-065-20180222 and 
publication 
13-117-20180222. 
 
Gates, Fences, Walls or other Means of Enclosure 
 
113  The 2014 Direction provides in 2(1)(b) that the whole or any part of any 
gate, fence, wall or other means of enclosure shall not be taken to involve 
the demolition of land for the purposes of the TCPA90. This does not apply 
is 
to the whole or any part of any gate, fence, wall or other means of 
frequently 
enclosure in a conservation area. 
 
114  If not ‘exempted’ from development under s55(2)(g) and the 2014 
Direction, Part 11, Class C sets out PD rights for any building operation 
consisting of the demolition of the whole or any part of any gate, fence, 
wall or other means of enclosure. Again, the PD right precludes 
updated.  
engineering operations and ‘relevant demolition’; paragraph C.1. 
 
115  In Barton, the Inspector upheld an enforcement notice relating to the 
demolition of a wall in a conservation area, on the basis that removal 
works amounted to demolition and not alteration. It was held that the 
Inspector made no error in law in focussing on what had been removed, 
Only 
and had clearly concluded that the works involved would amount to 
demolition without any aspect of alteration. The Inspector was entitled to 
reach that conclusion, which is not vitiated by a failure to spell out that 
correct 
the demolition did not at the same time amount to works of alteration.  
 
116  For further guidance on demolition and development, see the Enforcement 
chapter of the ITM.  
as 
 
 
of: 
 
 
10 
 
 
January 
 
 
 
 
 
2018
 
 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 18 of 78 
 
 

 
 
Prior Approval Applications and Appeals 
 
Introduction 

 
117  The prior approval procedure for ‘large’ extensions to dwellinghouses 
This 
under Part 1, Class A is set out at Part 1, paragraph A.4. The procedure 
for all Classes under Part 3 is provided at paragraph W. The procedural 
requirements for other Parts are found within the Parts. 
publication 
 
118  As indicated above, and while the wording is varied in different Parts and 
Classes, the requirement to seek prior approval is always imposed as a 
pre-commencement condition. Where the prior approval procedure 
applies, development cannot lawfully begin until: 
 
a) the LPA has confirmed that prior approval is not required; or 
is 
b) the LPA gives their prior approval; or 
frequently 
c) the period prescribed in the Order expires without the LPA having given or 
refused prior approval.  
 
119  Even if no other limitations to that class of PD are failed, a failure to follow 
the notification procedure or a refusal of prior approval would mean that 
the condition is not discharged and any development that commences is 
in breach of planning control. If dev
updated.  elopment does not commence, the 
pre-condition would prevent a lawful start. 
 
120  Article 7 of the GPDO 2015 provides that where, in relation to 
development permitted by any Class in Schedule 2 which is subject to 
prior approval, and an application has been made to the LPA for such 
Only 
approval or a determination as to whether such approval is required, the 
decision must be made by the LPA:  
 
correct 
(a) within the period specified in the relevant provision of Schedule 2,  
(b) where no period is specified, within a period of 8 weeks beginning with the 
day immediately following that on which the application is received by the LPA; or  
(c) within such longer period as may be agreed by the applicant in writing. 
 
as 
121  The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) (Amendment) Order 2018 introduced Article 7ZA, which sets 
of: 
out a modified procedure in relation to call-in applications. 
 
10 
122  The statutory periods under Article 7(a) pertaining to the most common 
January 
case work types are: 42 days in respect of Part 1, Class A; 56 days for 
Part 3; and 28 days for Part 6, Class A. The periods are exclusive, so that 
– for example, in Part 6, Class A – day 1 would be the day following the 
application date, and clock would stop at midnight on day 28.  
 
2018
123  Through Article 7 and the relevant Parts and paragraphs, an applicant can 
proceed with the PD if the LPA determines that they do not require such 
prior approval to be given, or does not make a determination or notify the 
appellant of their determination within the statutory period from the date 
when they received the application. In such cases, prior approval is 
deemed to be granted. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 19 of 78 
 
 

 
 
124  It was held in Murrell v SSCLG [2010] EWCA Civ 1367 that the prior 
approval procedure is attended by the minimum of formalities. It is not 
mandatory to use a standard form or provide any information beyond that 
specified in the Order – in that case, Part 6, paragraph A.2(2)(ii) of the 
GPDO 1995. The assessment of the prior approval matters has to be made 
This 
in a context where the principle of the development is not, itself, an issue. 
 
125  Where the application complies with the statutory requirements and is 
publication 
valid, the statutory period for consideration of the need for prior approval 
runs from that date. In Murrell, handling mistakes by the LPA and the fact 
that the applicant submitted a new form and further plans (as requested) 
did not stop the clock running. On the expiry of the statutory period, 
permission had been deemed to be granted. 
 
126  Where the LPA does not make a determination or require prior approval, 
is 
the development is lawful only if it is carried out in accordance with the 
frequently 
submitted plans and it is PD; see Keenan and Marshall below. 
 
127  Case law indicates that planning decisions should be construed as though 
read by a reasonable reader, and not subject to overly forensic analysis. If 
the LPA’s decision notice can reasonably be read as a refusal, it can be 
treated as such. While it is best practice for a LPA to say so explicitly, it 
updated.  
can be implicit in a refusal of prior approval that the LPA considers its 
prior approval is required. 
 
128  The following wording may be adopted if applicable: 
 
The Council’s decision notice states that prior approval is required but does not 
Only 
explicitly state that prior approval is refused. However, looking at the notice as a 
whole, including the reason as set out and the statement of the applicant’s rights, 
it is reasonable to read the notice as a refusal of prior approval. 
 
correct 
129  If the notice cannot be read as a refusal, a check should be made as to 
whether prior approval is deemed to be granted due to the expiry of the 
statutory determination period. 
 
as 
Prior Approval Appeals 
 
of: 
130  There can be no appeal against a grant of unconditional prior approval, 
10 
including where the LPA states that prior approval is not required. 
 
January 
131  However, an appeal can be made under s78(1)(c) of the TCPA90  where 
the LPA ‘refuse an application for any approval of that authority required 
under a development order, a local development order or a 
neighbourhood development order or grant it subject to conditions.’ 
 
2018
132  Pressland v Hammersmith & Fulham LBC [2016] EWHC 1763 (Admin) 
confirms that if prior approval is granted subject to conditions, the 
resulting permission granted by the Order is subject to those conditions, 
and therefore a right of appeal arises under s78(1)(c). This is the case 
even if the conditions were imposed by mistake. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 20 of 78 
 
 

link to page 23  
 
133  Where an appeal has arisen following the refusal of an application to carry 
out development without complying with a condition imposed on a prior 
approval, Inspectors should use the standard s73 template, unless it 
appears that the development has commenced, such that the appeal 
ought to be considered under s73A for development already carried out; 
This 
see the Appeals against Conditions chapter for more information. 
 
134  In such circumstances, Inspectors should incorporate a Preliminary Matter 
publication 
in the decision setting out that planning permission was granted under the 
GPDO 2015 subject to the prior approval process, and at which stage the 
contested conditions were imposed. The Inspector has the power to 
remove or, to the extent described below, ‘vary’ the conditions. 
 
135  In relation to Part 1, Class A, where a developer seeks approval of the LPA 
for a change in approved details and this is refused, an appeal might be 
is 
made against that refusal. There is no scope for further limitations to be 
frequently 
placed on the developer under this deemed condition. 
 
136  A question has arisen at appeal as to whether a LPA’s decision to refuse 
prior approval was invalidated by a failure to give reasons for the decision. 
This would not normally be the case. Regulation 35(1)(b) of the Town and 
Country Planning (Development Management Procedure) (England) Order 
updated.  
2015 (the DMPO) requires that a LPA give reasons for their refusal of an 
application for planning permission, or approval of reserved matters, but 
this will not apply to an application for prior approval. 
 
137  Regulation 7 of the Openness of Local Government Bodies Regulations 
2014 imposes a general requirement on local authorities to give reasons 
Only 
for decisions made by officers under delegated powers. The requirement is 
to produce the reasons ‘as soon as reasonably practicable after the 
decision-making officer has made the decision’. The reasons do not need 
correct 
to be produced with the decision itself13. 
Validity  
 
as 
138  Maximus Networks Ltd v SSHCLG, Southwark LBC & Hammersmith and 
Fulham LBC [2018] EWHC 1933 (Admin) dealt with the question
of:   of 
whether the decision-maker can invalidate an appeal because a 
10 
procedural step was not complied with during the original application. It 
was held that the decision-maker has the discretion to turn away an 
January 
appeal on procedural grounds, and may choose to consider this matter 
afresh under s79 of the TCPA90. The main factors to consider would be 
any prejudice that is caused by the procedural omission, and the need for 
the procedural rules to be respected, bearing in mind that an LPA is 
obliged to turn away a procedurally-incorrect application under s327A. 
2018
 
139  The question on procedural validity is different from the question as to 
whether the proposed development would be PD, dealt with below, and 
can be dealt with by the Case Officer. 
                                       
13  The  Supreme  Court  judgment  in  Dover  DC  v  CPRE  Kent  [2017]  UKSC  79  concerns  the  duty  of  a  local 
authority to give reasons where it grants permission contrary to the advice of officers. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 21 of 78 
 
 

link to page 77  
 
 
Appeal Template 
 
140  When dealing with an appeal, it is essential to select the correct template. 
In DRDS this is ‘DEV order appln – refusal’ or ‘DEV Order appln – 
This 
conditional grant’. The banner heading and relevant paragraphs should be 
adapted to reflect the precise nature of the appeal; see Annexe G and the 
example template for Part 1, Class A, paragraph A.4 ‘larger single storey 
publication 
rear extensions’.  
 
141  The template for a costs application relating to a prior approval appeal is 
the same as for any costs application pursuant to an s78(1)(c) appeal. 
 
Lawfulness 
  is 
142  In prior approval appeals, as in any others concerning the Order, it is 
frequently 
necessary to ensure the operations or use would not contravene Article 
3(4) and a condition imposed on a separate planning permission; would 
be lawful under Article 3(5)(b); and the PD right relied upon has not been 
removed by an Article 4(1) Direction in force14.  
 
143  It is also necessary in prior approval appeals, where any trigger date is 
updated.  
defined in the PD right, to ensure that the relevant use was occurring on 
that trigger date. For example, Part 3, Class J.1(a) looks at the use on 5 
December 2013, and Class O.1(b) looks at the use on 29 May 2013. 
 
144  The operations or use must be as specified in the PD right at the time of 
the application. For example, in order for the Part 3, Class Q right to 
Only 
apply, the building must have solely been in agricultural use, and not, for 
example, in a mixed agricultural/domestic use on 20 March 2013 or when 
last in use. Moreover, the use must not have changed to another by the 
correct 
time that the appeal is considered. The use on a particular date will be a 
question of fact to be determined on the evidence provided. 
 
Development Commenced 

as 
 
145  Where there is any failure to adhere to the requirements of the prior 
of: 
approval procedures, expressed as pre-commencement conditions, the 
application should be refused and the appeal dismissed. Prior approval 
10 
cannot be given for development that has already begun, whether or not 
it is wholly or partially completed; Winters v SSCLG & Havering LBC 
January 
[2017] EWHC 357 (Admin)15. This applies even if the development was 
begun after the application was made or during the appeal process. 
 
146  Where it is obvious that development has commenced, appeals may be 
‘screened out’ in the office. If it is necessary for the Inspector to 
2018
determine whether the development has begun, reliance should be placed 
on the evidence and the concepts of ‘material operation’ and ‘material 
development’ in s56 of the TCPA90; see the Enforcement chapter.  
                                       
14 Where an Article 4(1) Direction removes PD rights, the LPA should refuse prior approval, even if the 
Direction came into force after the application was made. 
15 Appeal to the CoA in Winters was withdrawn and so the HC judgment stands 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 22 of 78 
 
 

 
 
 
147  Occasionally, an appeal may be made in relation to part of a development, 
where that part has not begun but the remainder of the development has.  
Such an appeal can only be determined on its merits if it is clear that 
operations can be clearly severed as a matter of fact and degree. 
This 
 
148  If the development has been carried out, in full or in part, the appeal 
decision should include a preliminary paragraph, which describes the 
publication 
nature of the development – as adjudged with regard to the application as 
a whole, and not just the submitted plans. From that, the Inspector 
should also set out their approach to the appeal.  
 
149  If the appeal is being allowed expressly for a part of a development only, 
it will be necessary to explain very clearly that the approval does not 
apply to the development which has been carried out – and to make a 
is 
‘split’ decision, so that operations which have commenced unlawfully are 
frequently 
refused. It would then be for the parties to consider what further action, if 
any, should occur in respect of the development which has taken place. 
 
Failure to Comply with Other Limitations and Conditions 
 
150  It may be assumed that a developer seeking prior approval has come to 
updated.  
their own conclusion that the proposal qualifies for the permission granted 
under the GPDO 2015; in other words, that there is no conflict with any 
limitation or condition to the PD right. As noted above, a LDC can be 
granted for PD which does not require prior approval, but not for proposed 
development which requires but does not have prior approval.  
 
Only 
151  Where LPAs have been concerned that proposed development could not 
be PD, they have proceeded in different ways: 
 
correct 
Advised that the proposal is not PD but nevertheless proceeded to consult on, 
consider and then refuse the prior approval application. This is encouraged by the 
introduction of Part 1, Class A.4(3) and Part 3, Paragraph W(3). 
 
Refused prior approval and in doing so noted that their decision does not confirm 
as 
that the proposal would be PD – ie not confirming that the relevant conditions, 
limitations and restrictions have been met. 
of: 
 
Determined the prior approval application on the basis that the proposal could not 
10 
be PD or there is insufficient information to demonstrate that it is. 
 
January 
Stated in their decision that prior approval is required, and perhaps given reasons 
for refusal, but not explicitly stated that prior approval has been refused. In this 
situation, it may not be immediately apparent that their decision constitutes a 
refusal of prior approval.  
 
2018
152  LPAs have varied powers under the GPDO 2015. They may refuse an 
application made under Parts 1, 3, 4, 7 and 14 where the proposed 
development does not comply, or the developer has provided insufficient 
information to establish compliance with any conditions, limitations or 
restrictions specified in the Part as applicable to the development in 
question; see, for example, Part 3, paragraph W.(3).  
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 23 of 78 
 
 

 
 
153  In relation to Parts 6, 9, 11 and 16, however, the powers of the LPA 
extend only to making a determination as to whether prior approval is 
required or not in accordance with the details submitted; see Part 6, 
paragraph A.2(2)(v). Prior approval applications under Parts 17 and 18 
may also be refused only in relation to the prior approval matters. 
This 
 
154  If a LPA is concerned that development proposed in relation to Parts 6, 9, 
11, 16, 17 or 18 would not be PD, they have long been advised to refuse 
publication 
the prior approval application on the basis that they require details of the 
matters to be submitted for approval – whether or not they also state that 
the development would not comply with relevant conditions or limitations 
– or that there is insufficient information to establish compliance.   
 
155  By refusing the application for a reason or reasons related to the prior 
approval matters, the LPA will be able object to the details, albeit on the 
is 
limited grounds available, and prevent implementation of a fallback 
frequently 
position. If the LPA does not issue a determination to the effect that it 
requires details of the matters, the applicant will be free to begin 
development after the specified period. The developer would only be at 
risk enforcement action only if it is indeed the case that the development 
is not PD and requires express planning permission. 
 
updated.  
156  Keenan v Woking BC & SSCLG [2017] EWCA Civ 438 concerned a case 
where a LPA issued an enforcement notice directed at sections of a track 
on agricultural land – but the appellant had previously made a prior 
approval application for the development under Part 6, Class A of the 
GPDO 1995. The appellant had constructed the track only after the LPA 
had failed to make a determination within the statutory 28 day period.  
Only 
 
157  The appellant appealed the enforcement notice on the ground that the 
track was PD, given the LPAs failure to determine the prior approval 
correct 
application. The Inspector dismissed the appeal on the basis that it had 
not been shown that the sections of the track were reasonably necessary 
for agriculture when the prior approval application had been made. 
 
as 
158  The High Court and then CoA upheld the Inspector’s decision. Lindblom LJ 
held for the CoA that, for development to be PD in the first place – 
of: 
permitted under Article 3(1) – it must come fully within the relevant 
description of PD provided for in each class. If it does not, the conditions 
10 
applicable to PD cannot apply.  
 
January 
159  The provisions of Part 6, paragraph A.2(2)(i), which require the developer 
to apply for a determination as to whether prior approval is required, do 
not embody a grant of planning permission under Class A. The meaning of 
A.2(2)(i) is simply that development which is PD under Part 6, Class A and 
within the scope of A.2(2) is subject to the specified conditions. 
2018
 
160  For the provisions relating to conditions in Part 6, paragraph A.2(2)(i) to 
come into play, the development proposed had to fall squarely within the 
description of PD in the relevant class. However, the condition which 
required the developer to apply for a determination on prior approval did 
not impose a duty on the LPA to decide whether the development is PD. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 24 of 78 
 
 

 
 
Nor did it confer on the LPA a power to grant planning permission for 
development outside of the defined class of PD. 
 
161  The sole and limited function of Part 6, paragraph A.2(2)(i) is to enable 
the LPA to determine whether its own prior approval would be required for 
This 
the specified details of the permitted development. If the LPA was to 
decide that prior approval was not required, the condition would 
effectively be discharged and the developer could proceed with the PD – 
publication 
but not with any development that was not PD.  
 
162  If an LPA fails to make a determination within the statutory period, the 
developer can proceed with PD, but again not development that is not PD. 
The developer would not have planning permission for development that 
is not, in fact, PD. The basic principle is that development cannot become 
PD by default when the LPA does not make a determination.   
is 
 
frequently 
163  R (oao Marshall) v East Dorset DC & Pitman [2018] EWHC 226 (Admin) 
establishes the limits to LPA powers in the determination of Part 6 prior 
approval applications. Lang J held, following Keenan, that a LPA:  
 
“does not have power under the prior approval provisions of the GPDO, or indeed 
any other provision of the GPDO, to determine whether or not the proposed 
development comes within the descripti
updated.  on of the relevant class in the GPDO…the 
appropriate time for the [LPA] to consider this issue is in response to an 
application for a certificate of lawfulness of existing use or development…or an 
application for planning permission. If no such applications are made, the [LPA] 
has power to consider whether a development is within permitted development 
rights in the context of enforcement proceedings. 
 
Only 
“The [LPA] exceeded its powers, and therefore acted unlawfully, when purporting 
to decide…that the…proposed building constitutes permitted development…in 
response to the…application for prior approval…” 
correct 
 
164  The judgment iMarshall applies to Inspectors, and also applies beyond 
Part 6. Prior approval appeals must now be determined as follows:  
 
Parts 1, 3, 4, 7 and 14 (‘Part 1 type cases’) 
as 
 
of: 
165  If the LPA refused prior approval for a Part 1 type case within the 
statutory period, and it is disputed or unclear as to whether the proposed 
10 
development could be PD, this should be addressed as the first main issue 
in the decision.  
January 
 
166  If it is found that the development would not comply, or the developer has 
provided insufficient information to establish compliance with any 
conditions, limitations or restrictions specified in the Part as applicable to 
the development in question, meaning that the development falls outside 
2018
the PD right, there is no need to make a determination on the prior 
approval matters; the appeal should be dismissed.  
 
167  If you find that the development would comply with the conditions, 
limitations or restrictions specified in the Part as applicable to the 
development in question, the next question would be whether to grant 
prior approval, including whether any conditions should be imposed.  
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 25 of 78 
 
 

 
 
 
168  If the LPA contends that the development would not be PD for reasons 
somehow unrelated to the conditions, limitations or restrictions specified 
in the Part as applicable to the development in question, the Inspector 
should take the same approach as in Part 6 type cases set out below. 
This 
 
169  Likewise, if the LPA failed to determine the application within the statutory 
period, any dispute as to whether the development would be PD should be 
publication 
dealt with in a preliminary paragraph as in Part 6 type cases below. This is 
because prior approval is deemed to be granted on the expiry of the 
statutory period for the LPA to notify the developer of its determination.  
 
170  There is an interesting question for enforcement casework as to whether a 
grant of prior approval on application in Part 1 type cases should be 
construed as a determination that the development would be PD, since 
is 
the application could have been refused on the basis of non-compliance 
frequently 
with any relevant conditions, limitations or restrictions imposed on the PD. 
 
171  That was held to be the case in R v Sevenoaks DC ex parte Palley [1994] 
EG 148. However, that judgment predates the GPDO 1995 and 2015 – 
and it also predates, for example, R v East Sussex CC ex parte Reprotech 
(Pebsham) Ltd [2002] UKHL 8, where it was held that, in the context of 
updated.  
statutory planning control, a formal application must be made under s191 
or s192 of the TCPA90 if a binding determination of lawfulness is required. 
 
172  It is certainly clear that Palley cannot apply to Part 6 type cases, where 
the LPA has no power to determine whether development would be PD 
through a prior approval appeal. Whether Palley could apply in relation to 
Only 
Part 1 type cases has not been tested in enforcement appeal casework.  
 
Parts 6, 9, 11 and 16 (‘Part 6 type cases’) 
correct 
 
173  This advice applies to appeals made against refusals or non-determination 
of prior approval in Part 6 type cases. 
 
as 
174  Any dispute as to whether the development would be PD should be noted 
in a preliminary paragraph. It would be appropriate to state that the 
of: 
requirement for prior approval is akin to a pre-commencement condition 
attached to the grant of permission by Article 3(1), and that development 
10 
which is constructed not in accordance with the terms or conditions of the 
permission would be at risk of enforcement action.  
January 
 
175  However, it should then be stated that the prior approval procedure set 
out under the relevant Part makes no provision for any determination to 
be made as to whether the development would be PD – and so you cannot 
purport to decide that question.  
2018
 
176  Lang J indicated iMarshall that a LPA may “advise an applicant of its 
views” as to whether development is PD, but Inspectors are cautioned not 
to do so, in order to avoid prejudice to any later proceedings. After setting 
out that the matter is outside of your remit, proceed simply to addressing 
whether or to grant prior approval in the normal way. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 26 of 78 
 
 

 
 
 
Information Requirements and Failure to Determine Cases 
 
177  The statutory period for determination will not start unless all the required 
information has been received – including, for example, the statement 
This 
specifying the ‘net increase in dwellinghouses’ required in respect of 
development proposed under Part 3, Classes M, N, O, P, PA and Q.  
 
publication 
178  If all the required information is received, but the LPA is nevertheless 
unable to determine whether the development would be PD, the LPA only 
has the power to refuse the application on that basis in Part 1, 3, 4, 7 and 
14 cases as outlined above. 
 
179  LPAs have some powers to request additional information, for example, 
under Part 3, paragraph W(9), but this does not ‘stop the clock’ on the 
is 
determination period. If the LPA requests additional information, but does 
frequently 
not receive it, they should issue a refusal before the end of the period in 
order to avoid the deemed grant of prior approval. 
 
180  If the LPA fails to issue a refusal in that situation, the principle established 
iMurrell holds good. The appeal should be allowed on the basis that prior 
approval is deemed to be granted, and the development can lawfully 
updated.  
proceed so long as it takes in accordance with the submitted plans and 
meets the terms and conditions of the relevant planning permission. When 
allowing an appeal in this scenario, the recommended wording is: ‘…the 
appeal is allowed and prior approval is deemed to be granted…’ 
 
181  On appeal, it will be for the Inspector to decide, based on the facts and 
Only 
evidence provided, whether and when each required element of a prior 
approval application was received. Since the elements include payment of 
a fee, there could be disagreement as to when that was received. The 
correct 
Town and Country Planning (Development Management Procedure) 
(England) Order 2015 
provisions relating to dishonoured cheques do not 
apply to prior approval applications; Article 27(3). There are no statutory 
provisions requiring LPAs to accept payment by particular methods.  
as 
 
182  This means that, if a LPA has stated that a payment method would not be 
of: 
acceptable, for example, on its web site – or if a cheque is dishonoured – 
a required element of the application will not have been received, and the 
10 
relevant period will not start until that is rectified. However, if the LPA has 
not clearly indicated in advance that a particular payment method is 
January 
unacceptable, it would not be reasonable to delay the start of the period 
because payment had been made by that method. 
 
183  It will also be for the Inspector to determine on the facts whether or not 
the applicant, on the balance of probabilities, had been notified of the 
2018
decision within the specified period. ‘Notification’ does not necessarily 
occur on the same day that the decision is taken and issued.  
 
184  If the evidence is that the LPA made a decision – even if for the wrong 
reasons – and the LPA notified the applicant of that decision, the 
development would not become lawful due to the expiry of the period. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 27 of 78 
 
 

 
 
 
185  S7 of the Interpretation Act 1978 states that:  
 
where an Act authorises or requires any document to be served by post… then, 
unless the contrary intention appears, the service is deemed to be effected by 
properly addressing, pre-paying and posting a letter containing the document 
This 
and, unless the contrary is proved, to have been effected at the time at which the 
letter would be delivered in the ordinary course of post.  
 
publication 
186  The absence of proof that the notices were actually received within the 
specified period is not necessarily determinative. If the LPA can provide 
evidence that the notice was posted with enough time to allow for ‘the 
ordinary course of post’, notice may be deemed to have been given. 
 
187  Article 2(9) of the Order and paragraph 2(7) of Schedule 1 to The Town 
is 
and Country Planning (Electronic Communications) (England) Order 2003 
are clear that emails r
frequently eceived outside of business hours shall be taken as 
received the next working day. If the LPA e-mails the notice outside of the 
recipient’s business hours, it may be deemed to have arrived late. 
 
188  Hand or courier delivery can occur up until midnight because this is not 
covered by the e-mail or postal rules. It will be a question of fact as to 
whether the time limit has been met. If there is any doubt, the Inspector 
updated.  
may wish to seek the parties’ views on this matter. 
 
Additional Submissions 

 
189  For some classes of PD, the Inspector may seek further information from 
the developer; for example, under Part 1, p
Only  aragraph A.4(8) or Part 3, 
paragraph W(9) of the Order. However, and although Inspectors must 
deal with the application for approval as if it had been made to them in 
the first instance, a request for further information wou
correct  ld be exceptional. 
 
190  Amended plans can be accepted and taken into account by Inspectors on 
prior approval appeals, subject to the usual caveat that relevant parties 
have opportunity to comment in the interests of natural justice. 
as 
 
Consultation 

of: 
 
10 
191  Where consultation is required as part of the prior approval procedure, our 
experience to date is that LPAs will have carried this out in most cases, 
January 
even where they have concluded that the development would not be PD. 
 
192  If the LPA has not carried out the necessary consultation, it must be asked 
to do so via the Case Officer if the Inspector is minded to allow the 
appeal. Prior approval cannot be granted if the correct consultation has 
2018
not been carried out. The only exception would be where the LPA does not 
make a determination or notify the appellant of its determination within 
the statutory period from the date when it received the application. 
 
193  The term ‘adjoining owner or occupier’ is defined in Article 2(1) as ‘any 
owner or occupier of any premises or land adjoining the site’. Where there 
is a requirement to serve notice on an adjoining owner or occupier, the 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 28 of 78 
 
 

link to page 77  
 
LPA must therefore serve notice on the owners and/or occupiers of any 
adjoining land as well as buildings. 
 
Development Outside of the Prior Approval Application 

 
This 
194  It may be the case that plans submitted with a prior approval application 
show development that is not subject to the application; for example, 
plans for a ‘large extension’ under Part 1, Class A may also show a roof 
publication 
extension. If works would fall outside the remit of the prior approval 
procedure, the Inspector cannot grant approval for them. 
 
195  In such a case, it may be noted in the decision letter what is shown in the 
plans, but the Inspector should avoid making any comment as to whether 
or not the roof extension would be PD, so as not to fetter the appellant, 
LPA or even another Inspector in any future actions, such as a LDC 
is 
application for, or enforcement notice concerning the roof extension. 
frequently 
 
Matters under Appeal 

 
196  When making a determination as to whether or not to grant prior approval 
for an operation or use, and this is a Part 6 type case, the principle of 
development will not be in question. That is true in a Part 1 type case 
updated.  
once it is deemed or not disputed that the operation or use would be PD.  
 
197  The deliberations will [then] be confined to the matters set out under the 
relevant Part and Class as subject to the determination. For example, in 
relation to Part 1, Class A, deliberations are confined under paragraph 
A.4(7) to the impact of the development on the amenity of any adjoining 
Only 
premises. It is good practice to identify the relevant matter[s] in a 
procedural paragraph, as in Annexe G. 
 
correct 
National Planning Policy Framework  
 
198  Applications for prior approval under Part 3 are subject to a requirement 
that LPAs shall: ‘have regard to the National Planning Policy Framework… 
so far as relevant to the subject matter of the prior approv
as  al, as if the 
application were a planning application.’ 
of: 
 
199  Reference should be made to the Framework only as far as it is relevant 
10 
to the development and prior approval matters. It was held in East 
Hertfordshire DC v SSCLG
 [2017] EWHC 465 (Admin) 
that the Framework 
January 
needs to be applied as specified by the Order and in the context of what 
the particular Class seeks to achieve. That an agricultural building is in a 
location where permission would not normally be granted for, say, 
accessibility reasons is not sufficient reason for refusing prior approval16. 
 
2018
200  At the date of publication of this ITM chapter, the GPDO 2015 requires 
that regard be had to the Framework in Part 3, paragraph W(10)(b); Part 
4, paragraph E.3(10)(b); Part 7, paragraph C.2(7)(b); and Part 14, 
paragraph J.4(8)(b). All four paragraphs expressly refer to “the National 
                                       
16 See also PPG paragraphs ref ID: 13-026-20140306 to 13-030-20140306; and paragraphs ref ID: 13-101-
20150305 to 13-109-20150305 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 29 of 78 
 
 

link to page 39  
 
Planning Policy Framework issued by the Department for Communities 
and Local Government in March 2012”. 
 
201  There is a footnote to each said paragraph with a hyperlink to the revised 
Framework of July 2018. However, given the wording of the effective part 
This 
of the Order, Inspectors are advised to have regard in the first instance to 
2012 Framework – and then to take account of the revised version as a 
material consideration.  
publication 
 
The Development Plan  

 
202  A prior approval appeal should not be determined, expressly or otherwise, 
on the basis of s38(6) of the Planning and Compulsory Purchase Act 2004, 
or as though the development plan must be applied; the principle of 
development is established through the grant of permission by the Order.  
is 
 
frequently 
203  It was held in R (oao Patel) v SSCLG & Johal & Wandsworth BC [2016] 
EWHC 3354 (Admin), paragraph 52, that: 
 
“there is no statutory obligation to decide…[a prior approval] application on the 
basis of the approach in s38(6)…s70 of the [TCPA90] does not apply to an 
application for prior approval, and there is no other provision to like effect for 
applications for prior approval. So there
updated.   is no means whereby s38(6) can supply 
the hook for the application of its decision-making duty. It only applies ‘If regard 
is to be had to the development plan…’ [and] there is no such statutory 
requirement in relation to prior approvals” 
 
204  Development plan policies may be relevant in prior approval cases, but 
only insofar as they relate to the matters. If 
Only  and where the plan contains 
material that is relevant to the planning judgement to be made, it may be 
taken into account as a form of evidence for that prior approval matter.  
For example, for Part 1, Class A, the development plan would only be 
correct 
relevant insofar as it sets out material which assists in assessing the 
impact of extensions on the amenity of adjacent properties. 
 
Contamination  

as 
 
205  Where this is a prior approval matter, the Inspector must determine 
of: 
whether after the development takes place, taking account of proposed 
mitigation, the site will be contaminated land as described in Part 2
10  A of 
the Environmental Protection Act 1990, and with regard to Contaminated 
January 
Land Statutory Guidance which was issued in accordance with s78YA of 
the Environmental Protection Act17. If the Inspector determines that the 
site will be contaminated, it is necessary to refuse to give prior approval. 
 
 
2018
Flood Risk 
 
206  As outlined in Annexe A below, ‘flooding risk on the site’ is a prior 
approval matter in relation to Article 3, Schedule 2, Part 3, Classes M, N, 
O, P, PA, Q, R and S; and Part 4, Classes CA and E of the Order. PPG 
                                       
17 Environmental Protection Act 1990: Part 2A (Contaminated Land Statutory Guidance), DEFRA (April 2012) 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 30 of 78 
 
 

 
 
paragraph ref ID: 13-116-20180222 provides guidance on whether 
planning permission is required for flood protection or alleviation works on 
a farm, and states that Schedule 2, Part 6, Class A of the GPDO sets out 
the applicable thresholds for excavation and deposit of waste material. 
 
This 
207  The PPG states in paragraph ref ID: 7-001-20140306 that, in areas at risk 
of flooding or for sites of 1ha or more, developers must undertake a site-
specific Flood Risk Assessment (FRA) to accompany applications for prior 
publication 
approval for certain types of PD.  
 
208  This requirement is affirmed in paragraph ref ID: 7-049-20150415, which 
also notes that, when considering the potential impacts of PD on flood 
risk, a LPA may consider making an Article 4(1) Direction to remove PD 
rights, in order to protect local amenity or the well-being of an area. 
 
is 
209  The PPG paragraph ref ID: 7-007-20140306 notes that applications for a 
frequently 
change of use of land or buildings are not subject to the Sequential or 
Exceptions test, even where the change may be – for example, from a 
‘less’ to ‘more’ vulnerable use according to Table 2; paragraph ref ID: 7-
066-20140306.  
 
210  While prior approval applications are not made for a grant of planning 
updated.  
permission, those made under Part 3, Classes M, N, O, P, PA, Q, R and S 
are likely to be considered as change of use applications for the purposes 
of the PPG, meaning that it would not be necessary to apply the 
Sequential Test18. 
 
211  However, the PPG also expects LPAs to consider, when formulating policy, 
Only 
which changes of use will be acceptable, having regard to paragraph 157 
(6th bullet) of the Framework, and taking into account the Strategic Flood 
Risk Assessment. This is likely to depend on whether developments can be 
correct 
designed to be safe and that there is safe access and egress.  
 
212  Thus, where a prior approval application under Part 3, Classes M, N, O, P, 
PA, Q, R or S would lead to an increase in the vulnerability classification of 
as 
the development on the site, it may be necessary to take account of local 
plan policies as a form of evidence for that prior approval matter. 
of: 
 
213  PPG paragraph ref ID: 7-048-20140306 expects the applicant, where a 
10 
change of use would involve an increase in flood risk through a change to 
the vulnerability classification, to show in their FRA that future users of 
January 
the development will not be placed in danger from flooding throughout its 
lifetime. Mitigation measures may be needed.  
 
214  The applicant should show that the change of use will comply with the 
Framework’s flood risk policies, and how any mitigation measures will be 
2018
safeguarded and maintained effectively for the life of the development. 
 
                                       
18 PPG paragraph ref ID: 7-033-20140306 also states that “the Sequential Test does not need to be applied 
for individual developments on sites which have been allocated in development plans through the Sequential 
Test, or for applications for minor development or change of use (except for a change of use to a caravan, 
camping or chalet site, or to a mobile home or park home site)”. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 31 of 78 
 
 

 
 
215  In the GPDO 2015, Part 3, paragraph W.(6) requires the LPA to consult 
the Environment Agency on applications where flood risk is a prior 
approval matter and the site would fall within Flood Zone 2, FZ3 or 
‘notified’ areas in FZ1. Paragraph W.(10) requires that any consultation 
response is taken into account; W.(13) empowers the decision-maker to 
This 
impose conditions reasonably related to the prior approval matters. 
 
216  If a prior approval appeal is made in relation to Part 3, Classes M, N, O, P, 
publication 
PA, Q, R or S, the site is in an area at risk of flooding, and the change of 
use would result in an increase in the vulnerability of development, the 
FRA should identify how the risk of flooding can be mitigated. If the risk 
can be mitigated by imposing conditions or via a planning obligation, prior 
approval can be granted. Otherwise, it should be refused. 
 
217  Part 4, Class CA permits development for the provision of a state-funded 
is 
school for up to three years. Educational establishments are classified as 
frequently 
‘more vulnerable’ in Table 2 of the PPG. If prior approval is sought for 
development under Part 4, Class CA, and the site is in FZ2 or FZ3, the 
Sequential Test and, if necessary, the Exception Test, ought to be applied. 
 
218  Part 4, Class CA is subject to the provisions of Part 3, paragraphs W(2) to 
W(13), as modified by paragraph CA.2(2), meaning that the Environment 
updated.  
Agency should again be consulted where appropriate, and conditions may 
be imposed in relation to the prior approval matters. 
 
219  Part 4, Class E permits the temporary use of any land for buildings for 
commercial film-making, or the provision on such land of temporary 
structures, works, plant or machinery.  The former would be considered a 
Only 
change of use, but latter would be operational development.  
 
220  The Sequential Test need not be applied to applications for minor 
correct 
development; PPG paragraph ref ID: 7-033-20140306. If substantial 
temporary structures are proposed under Part 4, Class E, the development 
would be classed as ‘less vulnerable’, meaning that it would be permitted 
everywhere except FZ3B, where the Exception Test would be required. 
as 
 
221  Part 4, paragraphs E.3(6), (9), (10) and (13) set out provisions relating to 
of: 
consultation, information required from the developer and conditions. 
 
10 
Transport and Highways 
 
January 
222  As outlined in Annexe A below, ‘transport and highways impacts’ is a prior 
approval matter in relation to Article 3, Schedule 2, Part 3, Classes C, J, 
M, N, O, P, PA, Q, R, S and T; and Part 4, Classes CA and E of the Order. 
 
223  MHCLG has advised regard should be had to the direct transport and 
2018
highways impact of the development, and the Framework insofar as it is 
relevant to this. The sustainability of the location more generally is not of 
direct relevance. The advice was originally given in relation to a query 
pertaining to Part 3, Class O, but should be followed wherever ‘transport 
and highway impacts’ is a prior approval matter. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 32 of 78 
 
 

link to page 77 link to page 77  
 
 
Formal Decision 

 
224  If a prior approval appeal is allowed – or there is a split decision – it is 
necessary to specify the nature of the development approved in relation to 
This 
the correct Parts or Classes of the Order. For example, if dealing with a 
change of use to a dwelling under Part 3, Class Q, it would be necessary 
to specify if prior approval is granted for Q(a) only or Q(a) and Q(b).  
publication 
 
225  It is essential that the decision refers not only to the relevant Part and 
Class, but also to Article 3(1) of the GPDO 2015, because it is that which 
grants planning permission for the development; see Annexe G.  
 
226  Consistent with decisions on s78 appeals, a decision allowing the appeal 
should refer to the date and reference of the application; it may be helpful 
is 
in some instances to also incorporate plan reference numbers. 
frequently 
 
227  If the appeal is dismissed, irrespective of whether the LPA refused or 
failed to determine the application, the standard decision will suffice – 
although it will be necessary to specify the element of the development 
which is refused prior approval if there is a split decision. 
 
updated.  
Conditions  
 
228  The Order imposes conditions on planning permissions granted under 
certain Parts and Classes. Such conditions should not be set out in the 
formal decision on a prior approval appeal, because the decision is not to 
grant planning permission but prior approval only. The decision will enable 
Only 
the conditions to bite by stating that ‘… prior approval is granted under 
the provisions of Article 3(1) and Schedule 2…’   
 
correct 
229  To assist the parties, however, particularly the appellant, any relevant 
conditions imposed by the Order should be described in the Conclusion or 
Conditions section when allowing a prior approval appeal; see Annexe G.  
 
as 
230  Decision-makers have sometimes imposed conditions on prior approval 
cases that are not imposed by the GPDO 2015. The GPDO itself does not 
of: 
provide any general authority for doing so, but there are specific powers 
available to LPAs and Inspectors in the circumstances below:  10 
 
    the LPA ‘may grant prior approval unconditionally or subject to conditions 
January 
reasonably related to the impact of the proposed development on the amenity 
of any adjoining premises’ – Part 1, paragraph A.4(12); 
 
    the LPA ‘may grant prior approval unconditionally or subject to conditions 
reasonably related to the subject matter of the prior approval’ – Part 3, 
2018
paragraph W(13), Part 4, paragraph E.3(13), Part 7, paragraph C.2(10) and 
Part 14, paragraph J.4(11). 
 
231  For Part 1, Class A, A.3 provides that development is permitted subject to 
the condition that the materials used in any exterior work, other than in 
the construction of a conservatory, shall be of a similar appearance to 
those used in the construction of the exterior of the existing dwelling. It 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 33 of 78 
 
 

 
 
would be unnecessary and potentially unreasonable to impose a separate 
condition regarding materials. 
 
232  It might be necessary and reasonable to restrict hours of operation, but 
only if required to address noise or traffic impacts where such matters are 
This 
included in the prior approval requirements. 
 
233  It would never be appropriate to require that development is commenced 
publication 
within a specified period, as per the s91 condition imposed on express 
permissions. A permission granted by the Order is continuous while the 
Order is in force or re-enacted, and unless the permission is revoked or 
withdrawn. Some PD is subject to a condition as to when the development 
must begin, and that should be set out in the conclusion to the decision. 
 
234  The GPDO 2015 generally provides that, in respect of relevant Parts and 
is 
Classes, development must be carried out in accordance with the details 
frequently 
submitted where prior approval is not required, or in accordance with 
details approved. A ‘plans’ condition should only be imposed where this 
would be necessary to ensure certainty, for example where minor 
amendments have been a consideration. 
 
235  As in any other appeal, it is not possible to impose a positively worded 
updated.  
condition which requires the making of a planning obligation.  However, 
taking into account the relevant tests in the PPG, negatively-worded 
conditions may be imposed in prior approval cases which prevent 
development from taking place until a specified matter has occurred.  For 
advice on how to deal with appeals against non-standard conditions 
imposed on prior approval cases see Appeals against Conditions. 
Only 
 
Planning Obligations 
 
correct 
236  The PPG advises that, since PD should by nature be generally acceptable 
in planning terms, planning obligations would ordinarily not be necessary. 
Any entered into should concern matters requiring prior approval and not, 
for instance, affordable housing; paragraph ref ID: 23b-005-20140306. 
as 
 
237  Regulation 122(1) of the Community Infrastructure Levy Regulations 2010 
of: 
applies where a relevant determination is made which results in a grant of 
planning permission for the development. It does not apply to prior 
10 
approval determinations where permission is not granted by the LPA or 
Inspector but under the GPDO 2015.  
January 
 
238  Regulation 122(2), which specifies that a planning obligation may only 
constitute a reason for permitting the development if it is necessary, 
directly related and fairly and reasonably related in scale and kind, does 
not apply to prior approval determinations. 
2018
 
239  However, a planning obligation may be proffered, and would need to be 
considered in the planning balance, in mitigation of the matters that are 
the subject of the prior approval. Such an obligation would not be caught 
by the Regulation 123(3) pooling restriction. This is again because that 
provision only applies to the grant of planning permission.  
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 34 of 78 
 
 

 
 
 
240  Where applications are made for express planning permission, positively 
worded conditions to require an applicant to enter into a planning 
obligation should not be imposed – but negatively worded conditions may 
be imposed to that end ‘in exceptional circumstances’ and in relation to 
This 
complex and strategically important development.  
 
241  In prior approval appeals, it would not be necessary or reasonable to 
publication 
secure the provision of an obligation even by way of a negatively-worded 
condition. It is only necessary to consider whether any obligation provides 
the necessary mitigation to prevent the refusal of prior approval. 
 
 
Other Statutory Duties 
 
European Protected Habitats 

is 
 
frequently 
242  Article 3(1) of the GPDO 2015 grants planning permission for the classes 
of development described as PD in Schedule 2 subject to Regulations 75-
78 of the Conservation of Habitats and Species Regulations 2017.  
 
243  Regulation 75 provides that it is a condition of any planning permission 
granted by a general development order made on or after 30 November 
updated.  
2017 that development which (a) is likely to have a significant effect on a 
European site or a European offshore marine site, alone or in combination 
with other plans or projects, and (b) is not directly connected with or 
necessary to the management of the site must not be begun until the 
developer has received written notification of the approval of the LPA 
under Regulation 7719. 
Only 
 
244  Regulation 78(3)(a) provides that the approval required by Regulation 75 
is to be treated for the purposes of the provisions of the TCPA90 relating 
correct 
to appeals as approval required by a condition imposed on a grant of 
planning permission. 
 
245  Thus, Article 3(1) effectively imposes a pre-commencement condition on 
as 
all development which is permitted by the GPDO and would affect a 
European protected habitat. In such cases, the PD cannot be lawfully 
of: 
begun until the developer has made a Regulation 77 application and the 
LPA is satisfied that the development would have no adverse effect on the 
10 
integrity of the habitat.  
 
January 
246  If it is found that prior approval should be granted on appeal for 
development which would affect a European protected habitat, it will be 
good practice for the Inspector to establish whether the Regulation 77 
process has been followed, and the pre-commencement condition imposed 
under Article 3(1) pursuant to Regulation 75 has been complied with. 
2018
 
                                       
19 Special Areas of Conservation (SACs) and candidate Special Areas of Conservation (cSACs) designated 
pursuant to the Habitats Directive; and Special Protection Areas (SPAs), designated pursuant to the Wild 
Birds Directive. As a matter of policy, the Government has chosen to give the same level of protection to 
potential Special Protection Areas (pSPAs); Ramsar sites; and sites identified or required as compensatory 
measures for adverse effects on European sites, pSPAs, pSACs and listed or proposed Ramsar sites. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 35 of 78 
 
 

link to page 33  
 
247  The Inspector can accept the LPA’s evidence as to whether they have 
received and approved any Regulation 77 application in respect of the 
European protected habitat; it is not necessary to go behind that 
conclusion. It would suffice to specify that the provisions of Article 3(1) 
and the Regulations have been complied in an ‘Other Matters’ section. 
This 
 
248  The Regulation 77 application may be submitted and approved after prior 
approval is given for the development; any refusal of the application is 
publication 
subject to a right of appeal under Regulation 78(3)(a).  
 
249  Prior approval for some types of PD may be granted subject to conditions. 
Part 3, paragraph W(13), for example, provides that the LPA may grant 
prior approval subject to conditions reasonably related to the subject 
matter of the prior approval.  
  is 
250  Regulations 75-78 do not provide a power to impose conditions on the 
frequently 
grant of regulation 77 approval, so if the appropriate assessment 
identifies necessary mitigation measures these would need to be secured 
by way of a planning obligation or some other form of binding legal 
agreement. However, this will be for the LPA to determine and will be 
outside the scope of the prior approval process. Conditions can be 
imposed on grants of prior approval, but these must be reasonably related 
updated.  
to the prior approval matter (see above).  
 
European Protected Species 
 
251  Regulation 9 of the Conservation of Habitats and Species Regulations 
2017 imposes a duty on Inspectors to consider relevant Directives20 and 
Only 
whether there is a reasonable likelihood of European Protected Species21 
being present and affected by development that is said to be PD, in a prior 
approval or other appeal22.  
correct 
 
252  Where there is credible evidence of a reasonable likelihood of protected 
species being affected, and the matter has been mentioned but survey 
information is missing or inadequate – or suggested mitigation measures 
as 
are unlikely to be effective, the appeal should generally be dismissed. 
 
of: 
UK Protected Habitats and Species  
 
10 
253  The Wildlife and Countryside Act 1981 and the Protection of Badgers Act 
1992 do not impose a general duty of the kind set out in the Habitats 
January 
Regulations, but an Inspector can draw the appellant’s attention to the 
need to comply with those Acts. 
 
254  S40 of the Natural Environment and Rural Communities Act 2006 
provides:  
2018
 
                                       
20 Habitats Directive (Council Directive 92/43/EEC) and the Wild Birds Directive (Directive 2009/147/EC) 
21 See the list at Schedule 2 of the Conservation of Habitats and Species Regulations 2017. 
22 “A competent authority must exercise their functions which are relevant to nature conservation, including 
marine conservation, so as to secure compliance with the requirements of the Directives”; Regulation 9(1) 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 36 of 78 
 
 

link to page 73  
 
Every public authority must, in exercising its functions, have regard, so far as is 
consistent with the proper exercise of those functions, to the purpose of 
conserving biodiversity. 
 
255  The s40 duty is similar in scope to those under the Conservation of 
Habitats and Species Regulations 2017. It could be used as justification 
This 
for taking the effect on any species listed as a priority species in the UK 
Biodiversity Action Plan into account in determining a prior approval 
appli
publication  cation, where the matters include amenity, siting or location. 
 
Listed Buildings 

 
256  S66 of the Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990 
provides that:  
 
is 
…in considering whether to grant planning permission for development which 
affects a listed building o
frequently  r its setting, the local planning authority…shall have 
special regard to the desirability of preserving the building or its setting or any 
features of special architectural or historic interest which it possesses. 
 
257  The s66(1) duty does not generally apply to GPDO casework and would 
not be directly relevant for prior approval applications, because planning 
permission is granted by Article 3(1) of the GPDO.  However, some 
updated.  
developments which would otherwise be PD are not so if the building is 
listed, as set out in Annexe F below. 
 
258  Where the prior approval matters include amenity, siting or location, or 
design and external appearance, the impact of a development on the 
setting of a listed building will need to be ta
Only  ken into account, applying the 
tests set out in paragraphs 131 and 132 of the Framework. 
 
Conservation Areas 

correct 
 
259  S72 of the Planning (Listed Buildings and Conservation Areas) Act 1990 
provides that:  
 
as 
In the exercise, with respect to any buildings or other land in a conservation area, 
of any [functions under the Planning Acts]…special attention shall be paid to the 
of: 
desirability of preserving or enhancing the character or appearance of that area.  
 
10 
260  The impact of development on a conservation area must be considered 
only in prior approval cases where the matters are amenity, siting or 
January 
location, or design and external appearance. As noted above, demolition 
of part of a gate or a wall in a conservation area will not be PD. 
 
Human Rights and the Public Sector Equality Duty  

 
2018
261  Human rights and PSED considerations do not come into play when simply 
making a determination as to whether development is or would be PD 
since there is no discretion; it is a matter of law. 
 
262  The SoS considered the applicability of the Human Rights Act 1998 (HRA) 
to prior approval appeals in an appeal by Utopia Village Sales Ltd; 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 37 of 78 
 
 

 
 
APP/X5210/A/14/2212605. This appeal concerned a Part 3 change of use 
from offices to dwellinghouses; then Class J, now Class O. 
 
263  It was argued by local residents that the development would harm their 
living conditions and thereby violate their rights under Article 8. The prior 
This 
approval matters for Class J/O do not include impact on amenity, but 
Article 8 provides that: 
 
publication 
(1) Everyone has the right to respect for his private and family life, his home and 
his correspondence. 
 
(2) There shall be no interference by a public authority with the exercise of this 
right except such as is in accordance with the law and is necessary in a 
democratic society in the interests of national security, public safety or the 
economic well-being of the country, for the prevention of disorder or crime, for 
the prote
is  ction of health or morals, or for the protection of the rights and 
freedoms of others. 
frequently 
 
264  The SoS found in paragraph 14 of his decision that “when an application 
for prior approval under Class J is determined the Framework can only be 
considered in so far as it addresses the subject matter of prior approval in 
question”. Amenity was not a matter in this case. 
 
updated.  
265  He therefore stated that “even if there was a case where a grant of prior 
approval would lead to a breach of Article 8…section 3 of the [HRA] does 
not permit an interpretation of the GPDO whereby the matters relevant to 
Article 8, but outside of the subject matter of the prior approval, can be 
treated as a basis to refuse prior approval and so avoid the breach.” 
 
Only 
266  However, the SoS found in paragraph 15 that the above does not mean 
“as a matter of law, the SoS would be obliged to grant prior approval if to 
do so would lead to a breach of Article 8… If [he] had concluded that to 
correct 
grant prior approval in this case would lead to a breach of Article 8, then 
he would be prevented from doing so by section 6(1) of the HRA”. 
 
267  The SoS clarified in paragraph 37 that “Class J itself is intended to strike a 
as 
balance between the competing interests protected by Article 8, and the 
wider interests of the community (as well as the property rights of 
of: 
developers and neighbours) including the advancement of the policy aims 
underlying Class J”. 
10 
 
268
January 
  The SoS concluded in paragraph 44 of his decision that he:  
 
“has considered it appropriate to consider this case on its individual merits…and… 
to test his expectations about the operation of Class J by reference to the facts of 
this case…Having done so, however, he does not consider it to be appropriate for 
the same process to be followed in each and every case where an issue is raised 
2018
about whether a grant of prior approval would lead to a breach of Article 8…on 
grounds of interference with privacy.   
 
“In future, the Secretary of State expects local planning authorities, and 
Inspectors hearing appeals against their decisions, to proceed on the basis that 
Class J is compatible with Article 8, so that the grant of prior approval in a 
particular case will be justified under Article 8(2) by the general benefits of the 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 38 of 78 
 
 

 
 
legislation, even in a case where there is a sufficiently substantial impact to raise 
an issue under Article 8(1).” 
 
269  Inspectors should proceed in prior approval appeals on the basis that the 
relevant Parts and Classes of the Order are compatible with Article 8, so 
that the grant of prior approval in a particular case will be justified under 
This 
Article 8(2) by the general benefits of the legislation, even where there is 
a sufficiently substantial impact to raise an issue under Article 8(1). 
 
publication 
270  In cases relating to Part 1 and ‘large extensions’, where amenity is a prior 
approval matter, it may necessary to consider the impact of a decision to 
allow the appeal on the human rights of adjacent residents who made 
representations. However, the question would be the impact of the 
development, and not whether Part 1 itself is compatible with Article 8.   
 
is 
271  It was held in R (oao Patel) v SSCLG & Billy Johal & Wandsworth BC 
frequently 
[2016] EWHC 3354 (Admin) that the Inspector is not obliged by s149 of 
the Equality Act 2010 to find some countervailing public benefit to set 
against a greater disadvantage before they could reach a lawful decision 
on the prior approval appeal. The determination was the same. 
 
272  S149 requires decision makers to have due regard but not ascribe a 
particular level of weight to the need
updated.   s of people with protected 
characteristics, or to achieve an outcome which advantaged them or 
disadvantaged them the least. Further information is provided in Human 
Rights and the Public Sector Equality Duty chapter. 
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 39 of 78 
 
 

 
 
Annexe A – PD Rights subject to Prior Approval and the 
Prior Approval Matters 
 
Part 1: Development within the Curtilage of a Dwellinghouse 

 
This 
Class A: Enlargement, improvement or other alteration of a dwellinghouse  
 
  A.4(7): impact on the amenity of any adjoining premises 
publication 
 
Part 3: Changes of Use 

 
Class C: Retail, betting office, pay day loan shop or casino to restaurant or café 
 
  C.2(1): impacts of noise, odour, storage and handling of waste, hours of 
is 
opening and transport and highways; whether it is desirable for the building 
to change use because of
frequently   the impact on the provision of services of the sort 
that may be provided by A1 or A2 uses or the sustainability of a key 
shopping area; siting, design and external appearance 
 
Class J: Retail or betting office or pay day loan shop to assembly and leisure 
 
  J.2(1): impacts of noise, hours of opening, transport and highways; and 
updated.  
whether it is desirable for the building to change use because of the impact 
on the provision of services of the sort that may be provided by A1 or A2 
uses or the sustainability of a key shopping area 
 
Class M: Retail and specified sui generis uses to dwellinghouses 
 
Only 
  M.2(1); transport and highways impacts; contamination and flooding risks; 
whether it is desirable for the building to change use because of impact on 
the provision of services of the sort that may be provided 
correct  by A1 or A2 uses 
or the sustainability of a key shopping area; design or external appearance 
 
Class N: Specified sui generis uses to dwellinghouses 
 
as 
  N.2(1): transport and highways impacts; contamination and flooding risks; 
design or external appearance 
of: 
 
10 
Class O: Offices to dwellinghouses 
 
January 
  O.2(1): transport and highway impacts; contamination and flooding risks; 
impacts of noise from commercial premises on the intended occupiers 
 
Class P: Storage or distribution centre to dwellinghouses 
 
2018
  P.2(b): air quality impacts on the intended occupiers; transport and 
highways impacts; contamination and flooding risks; noise impacts; where 
the LPA considers the building is located in an area that is important for 
providing storage, distribution, industrial or a mix of those services, 
whether the introduction of, or an increase in, a residential use of premises 
in the area would have an adverse impact on the sustainability of the 
provision of those services. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 40 of 78 
 
 

 
 
Class PA: Premises in light industrial use to dwellinghouses  
 
  PA.2(1)(b): transport and highways impacts; contamination and flooding 
risks; noise impacts; whether the building is considered to be within an area 
that is important for providing industrial, storage, distribution or a mix of 
This 
those services; whether the introduction of, or an increase in, a residential 
use of premises in the area would have an adverse impact on the 
sustainability of the provision of those services 
publication 
 
Class Q: Agricultural buildings to dwellinghouses 
 
  Q.2(1): transport and highways impacts; noise impacts; contamination and 
flooding risks; whether the location or siting of the development makes it 
impractical or undesirable for the use of the building to be changed; and 
design or external appearance 
is 
 
frequently 
Class R: Agricultural buildings to a flexible commercial use [exceeding 150m2] 
 
  R.3(1)(b): transport and highways impacts; noise impacts; contamination 
and flooding risks 
 
Class S: Agricultural buildings to state-funded school or registered nursery 
updated.  
 
  S.2(1)(b): transport and highways impacts; noise impacts; contamination 
and flooding risks; whether the location or siting of the development makes 
it impractical or undesirable for the use of the building to be changed 
 
Class T: Business, hotels etc to state-funded school or registered nursery 
Only 
 
  T.2(1)(b): transport and highways impacts; noise impacts; contamination 
risks 
correct 
 
Part 4: Temporary Buildings and Uses 
 
Class CA: Temporary state-funded school on previously vacant commercial land 
as 
 
  CA.2(1)(b): transport and highways impacts; noise impacts; contamination 
of: 
and flooding risks; siting and design 
 
10 
Class E: Temporary use of buildings or land for film-making purposes 
 
January 
  E.2(1)(2): schedule of filming dates and hours of operation; transport and 
highways impacts; noise impacts; light impacts; and flooding risks 
 
Part 6: Agricultural and Forestry 
 

2018
Class A: Agricultural development on units of 5 hectares or more 
 
  A.2(2)(i): siting, design and external appearance of the building, or siting 
and means of construction of the private way, or siting of the excavation or 
deposit or the siting or appearance of the tank, as the case may be 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 41 of 78 
 
 

 
 
Class B: (Specified) agricultural development on units of less than 5 hectares 
 
  B.5(2): siting, design and external appearance of the building as extended, 
or the siting and means of construction of the private way 
 
This 
Class E: Forestry developments 
 
  E.2(1)(a): siting, design and external appearance of the building as 
publication 
extended, or the siting and means of construction of the private way 
 
Part 7: Non-Domestic Extensions, Alterations etc 
 
Class C: Erection of click and collect facilities 
 
  C.2(1): siting, design and external appearance 
is 
 
frequently 
Part 9: Development Relating to Roads 
 
Class D: Facilities for the collection of tolls 
 
  D.2(a): siting, design and external appearance  
 
updated.  
Part 11: Heritage and Demolition 
 
Class B: Demolition of buildings, including whether the building is or was last 
used as a drinking establishment, or drinking establishment with expanded 
food provision23 
 
Only 
  B.2(b): the method of demolition and any proposed site restoration  
 
Part 14: Renewable Energy 
correct 
 
Class J: Installation or alteration etc of solar equipment on non-domestic 
premises 
 
as 
  J.4(2): design or external appearance, particularly the impact of glare on 
occupiers of adjoining land 
of: 
 
Part 16: Communications 
10 
 
Please see the Mobile Telecommunications chapter for further information. 
January 
 
Part 17: Mining and Mineral Exploration 
 
Class B: Other developments ancillary to mining operations 
 
2018
  B.2(1): siting, design and external appearance  
 
Class C: Developments for maintenance or safety 
 
                                       
23 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) (No. 2) Order 
2017/619 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 42 of 78 
 
 

 
 
  C.2(1): siting, design and external appearance  
 
Class F: Coal-mining development on an authorised site 
 
  F.3(1): siting, design and external appearance 
This 
 
Class G: Coal-mining development by the Coal Authority etc for maintenance or 
safety 
publication 
 
  G.1(1): siting, design and external appearance  
 
Part 18: Miscellaneous Development 
 
Class A: Development under local or private Acts or Order 
 
is 
  A.1 and A.2: the development ought to be and could reasonably be carried 
frequently 
out elsewhere on the land; or the design or external appearance would 
injure the amenity of the neighbourhood and is reasonably capable of 
modification to avoid such injury 
 
 
 
updated.  
 
 
 
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 43 of 78 
 
 

 
 
Annexe B – Part 1: Curtilage of a Dwellinghouse 
 
Interpretation of Part 1  

 
General 
This 
 
1. 
Part 1 casework must be considered in the light of the definitions set out 
in Article 2(1) and in Schedule 2 Part 1, Paragraph I of the Order; and in 
publication 
latest or the relevant version of the Technical Guidance.  
 
2. 
As noted above, the demolition in their entirety of dwellinghouses 
constitutes development which requires planning permission.  Such works 
would be PD if compliant with Article 3 and Schedule 2, Part 11, Class B.  
 
3.
is 
 
The rebuilding of a dwellinghouse falls outside of the permission granted 
by Article 3 and Schedule 2, Part 1; Sainty v MHLG [1963] 15 P&CR 432; 
frequently 
Larkin v SSE & Basildon DC [1980] JPL 407; and Hewlett v SSE [1983] 
JPL 155. The PD rights granted under Part 1, Class A do not apply if the 
permission to use the dwellinghouse as such was granted only by virtue of 
Part 3, Class M, N, P, PA or Q; Part 1, paragraph A.1(a). 
 
4. 
A.2 excludes certain types of development for dwellinghouses on article 
updated.  
2(3) land. A.2(a) states that development is not permitted if the ‘cladding 
of any part of the exterior of the dwellinghouse with stone, artificial stone, 
pebble dash, render, timber, plastic or tiles’. The term ‘dwellinghouse’ is 
not qualified here and must be construed as meaning both the existing 
dwellinghouse and the dwellinghouse as it would be extended, so that 
development consisting of adding such cladding would not be permitted 
Only 
either on an existing dwelling or an extended one. 
 
5. 
It follows that, if a house on Article 2(3) land is already (eg) clad in 
correct 
render, and an extension is proposed to be rendered in order to comply 
with the matching materials condition under A.3(a), the extension would 
not be PD because it would conflict with A.2(a). 
 
as 
Permitted Development for Householders: Technical Guidance  
 
of: 
6. 
The current edition of the Technical Guidance was published by (the then) 
DCLG in April 2017. As with the Order, prior approval appeals shoul
10  d be 
considered with regard to the current Technical Guidance. In enforcement 
and LDC appeals, however, it may be necessary to refer to the Technical 
January 
Guidance that pertains to the Order which was in force on the relevant 
date. It is guidance, and not a statutory instrument like the Order itself. 
 
7. 
The Knowledge Library has retained copies of the original August 2010 
version, and the updated versions from January 2013, October 2013, April 
2018
2014 (relating to the GPDO 1995) and April 2016 (relating to the GPDO 
2015).  NB: the October 2013 version was itself modified twice. All 
versions are available via the catalogue entry on the Knowledge Library. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 44 of 78 
 
 

 
 
8. 
Where parties cite an interpretation of the Technical Guidance in a past 
appeal decision, Inspectors should establish whether a different version of 
the Guidance then existed, and if the present appeal can be distinguished.  
 
9. 
Where the Technical Guidance is material to casework, this is as an aid to 
This 
interpretation and application of the Order.  The starting point should still 
be, so far as possible, the wording of the Order itself.  That said, where 
the Guidance clearly covers the issue at hand, it should be followed unless 
publication 
it has either been overturned by the Courts, or it can be demonstrated 
that it does not apply to the particular facts of the case.  
 
10.  It should be noted that the Technical Guidance not only sets out 
definitions of terms as in the Order, but also guidance on terms which are 
not defined in the Order. Some terms are listed in the General Issues 
section at the start; others are defined in relation to particular Classes. 
is 
The Guidance also includes diagrams to illustrate terminology and whether 
frequently 
development would be PD.   
 
11.  The phrase ‘so far as practicable’ in Part 1, paragraphs A.3(c), B.2(b) and 
H.2(b) is not defined in the GPDO 2015 or Technical Guidance, but the 
latter gives some assistance in respect of B.2(b); see below. The onus in 
all cases is on the applicant to show that it would not be ‘practicable’ to 
updated.  
comply with the conditions. 
 
12.  The Technical Guidance advises that, when considering whether a 
proposal is PD, all of the relevant Parts and all the Classes within those 
Parts need to be taken into account.   
 
Only 
Eaves  
13.  There are two definitions for eaves in the Technical Guidance. In relation 
correct 
to Class A, the Guidance explains that for the purpose of measuring 
‘height’ from ‘ground level’, ‘the eaves of a house are the point where the 
lowest point of a roof slope, or a flat roof, meets the outside wall. Eaves 
height is measured from natural ground level at the base of the outside 
as 
wall to the point where that wall would meet the upper surface of the roof 
slope. Parapet walls and any overhang should be ignored for the purposes 
of: 
of measurement’; see also Article 2(2). There is nothing in Schedule 2, 
Part 3, Class Q or Article 2 to suggest that eaves would not be counted in 
10 
“dimensions”. 
 
January 
14.  The Technical Guidance also states that, for the purposes of Class B and 
condition B.2(b), the measurement of an enlargement to the roof should 
be made along the original roof slope from the outermost edge of the 
eaves (the edge of the tiles or slates) to the edge of the enlargement.  
Any guttering that protrudes beyond the roof slope should not be included 
2018
in this measurement.  
 
15.  The latter interpretation of the Order in the Technical Guidance was 
successfully challenged in the High Court24, but the Order itself was then 
amended such that the Technical Guidance is correct. For enforcement 
                                       
24 Waltham Forest LBC v SSCLG (QBD) 18 June 2013  
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 45 of 78 
 
 

 
 
and LDC appeals, the GPDO 2015 is stricter than the GPDO 1995 in 
relation to retention of eaves under B.2(b).   
 
Implementing a Separate Planning Permission & Part 1 PD Rights  

 
This 
16.  Where express planning permission has been given, say for a ground floor 
extension to a dwelling, the owners may seek to use their Part 1 
allowance first, perhaps by constructing a dormer extension.  
publication 
 
17.  It was held in R (oao Watts) v SSETR [2002] JPL 1473 that, in order to 
assess whether the latter development was in fact permitted by the Order, 
the question to be answered is whether, from the start of the 
development until the time at which it has been substantially completed, 
the building has been otherwise enlarged, improved or altered by more 
than the specified allowances. If it has, the development would cease to 
is 
be permitted by the Order and can be enforced against.  
frequently 
 
18.  Sometimes it is claimed that changes from the permitted plans made to a 
dwelling during its erection have been made with the benefit of PD rights 
under Part 1. The general principle is that PD rights are not available until 
a dwellinghouse has been substantially completed, even if the changes 
would have been PD had they been carried out to the completed dwelling; 
updated.  
R (oao Townsley) v SSCLG [2009] EWHC 3522.  
 
19.  The underlying logic is that the dwellinghouse does not exist as such until 
it has been substantially completed. It follows from the Gravesham test 
that a partly constructed building could not provide all the facilities 
necessary for day to day living. Moreover, once the construction of the 
Only 
dwellinghouse has departed in a material way from what permission was 
granted for, the building has become unlawful and PD rights do not apply. 
 
correct 
20.  The meaning of ‘substantial completion’ is as set out iSage v SSETR 
[2003] UKHL 22: that the building operation would need to be carried out, 
both externally and internally, fully in accordance with the permission. A 
different definition applied in Watts has been superseded by Sage.  
as 
 
Class A – General Considerations 

of: 
 
Curtilage 

10 
 
21.  Curtilage is defined in the current version of the Technical Guidance for 
January 
Part 1 purposes as: 
 
Land which forms part and parcel with the house. Usually it is the area of land 
within which the house sits, or to which it is attached, such as the garden, but for 
some houses, especially in the case of properties with large grounds, it may be a 
2018
smaller area. 
 
22.  Since PD rights only apply when the development fully accords with the 
limitations set out in the GPDO 2015, it is implicit that works subject to 
Part 1 are within the curtilage of a dwellinghouse. There cannot be a de 
minimis 
infringement of that requirement, or indeed any other limitation. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 46 of 78 
 
 

 
 
 
‘Enlarged Part of the Dwellinghouse’  
 
23.  It was held in Kensington and Chelsea RBC v SSCLG [2015] EWHC 2458 
(Admin) that the ‘enlarged part of the dwellinghouse’ does not include the 
This 
‘original’ building but does include previous enlargements. That judgment 
was contradicted iHilton v SSCLG & Bexley LBC [2016] EWHC (Admin), 
where it was held that the term refers only to development comprising the 
publication 
enlargement of a dwellinghouse proposed to be carried out under Class A. 
 
24.  Thus, the term ‘enlarged part of the dwellinghouse’ is defined in the 
Technical Guidance as ‘the enlargement which is proposed to be carried 
out under Class A’. 
 
25.  The GPDO 2015 was amended by the Town and Country Planning 
is 
(General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2017 
frequently 
through the insertion of paragraph A.1(ja), which provides that 
development is not PD where ‘any total enlargement (being the enlarged 
part together with any existing enlargement of the original dwellinghouse 
to which it will be joined) exceeds or would exceed the limits set out in 
sub-paragraphs (e) to (j)’. 
 
updated.  
26.  Limitation A.1(ja) applies to extensions subject to prior approval appeals 
under A.1(g) – except where information was provided to the LPA under 
paragraph A.4(2) before 6 April 2017. 
 
Demolition 
 
Only 
27.  If operations proposed under Part 1 would involve the partial demolition of 
a dwellinghouse, it will be a matter of fact and degree as to whether the 
works would be excluded from development and any requirement for 
correct 
planning permission under s55(2)(g) and Article 3(9).   
 
28.  If it is proposed to build an extension under Part 1, Class A following the 
partial demolition of the dwellinghouse, the part to be demolished should 
as 
be considered as a part of the original dwelling, even if the demolition 
works themselves would not require planning permission. of: 
 
29.  For example, if it is proposed to demolish an original outrigger and replace 
10 
it with a wider rear extension, then the replacement extension should be 
assessed on the basis that it would ‘extend beyond a wall forming a side 
January 
elevation of the original dwellinghouse’ for the purpose of A.1(j). 
 
Principal, Rear and Side Elevations 

 
30.  The limitations set out in A.1(e) to A.1(j) refer to the ‘principal’, ‘rear’ and 
2018
‘side’ elevations of the original dwellinghouse; the Technical Guidance 
assists in interpretation of those terms. There may be more than one ‘rear 
wall’, for example, where the original rear wall is stepped. Measurement 
must be taken from the part of the wall being extended from. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 47 of 78 
 
 

 
 
31.  Similarly, Inspectors are advised to measure the width or depth of the 
‘enlarged part of the dwellinghouse’ for the purposes of A.1(e)-(j), and 
also for A.1(ja), A.2(b)-(d) and A.4(2), by measuring between the 
elevations of the enlargement – and discounting any roof overhang25. 
 
This 
32.  Where the enlarged part would extend beyond a wall forming a side 
elevation of the original dwellinghouse, failure to meet any of the 
limitations in A.1(j)(i) to (iii) would take the development out of PD.  
publication 
 
33.  Paragraph A.1(j)(iii) provides that development is not permitted where 
the enlarged part of the dwellinghouse would extend beyond a side 
elevation as described and have a width greater than half the width of the 
original dwellinghouse. The Technical Guidance indicates that a wall 
forming a side elevation of a house will be any wall that cannot be 
identified as being a front wall or a rear wall. Where a passageway wall 
is 
forms a side wall to the original dwellinghouse, paragraph A.1(j) will 
frequently 
apply, notwithstanding that the wall is covered by a first floor. 
 
34.  If part of the original dwellinghouse has been demolished since the 
relevant date, the remainder of the dwelling would still count as part of 
the original. Any adjoining structure would not be considered as part of 
the dwellinghouse, unless the contrary is shown to be the case as a 
updated.  
matter of fact and degree on the evidence. 
 
35.  If the proposed extension would extend beyond the line of an original side 
elevation, but that side elevation was previously demolished, or would be 
demolished as part of the proposed development, the restrictions in 
A.1.(j) would still apply. The limitations to PD are based on the original 
Only 
dwellinghouse and apply even if part of the original is removed. 
 
36.  Inspectors should note that rear extensions need to be assessed against 
correct 
the restrictions on side extensions where they also extend beyond a side 
wall.  Whether there is a side wall or not is a question of fact and degree. 
Inspectors should be aware that even a very short and/or shallow wall 
could constitute a ‘side wall’ for the purposes of the Order.  
as 
 
37.  The only possible exception would be if an Inspector found, as a matter of 
of: 
fact and degree, that the protrusion was too shallow to constitute a wall. 
A window sill, for example, would not normally constitute a side wall, but 
10 
a projection in the brickwork might still be identifiable as a wall, even if it 
is only one brick deep. 
January 
 
Opposite Boundary 
 
38.  Kensington established that the test in A.1(h)(ii) means that there must 
be 7m from the rear wall of the application dwelling to the opposite 
2018
boundary. This judgment was not contradicted by Hilton. 
 
                                       
25 The roof of the enlargement would be taken into account when measuring height, for example, for the 
purposes of A.1(c) and (d). The roof would also be taken into account where there limitations pertaining to 
“any part of the structure”; for example, in Part 1, Class D, paragraph D.1(d). 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 48 of 78 
 
 

 
 
39.  Paragraph A.1(h)(ii) was amended in April 2016 to preclude development 
with more than a single storey within 7m of any boundary of the curtilage 
of the dwelling being enlarged opposite the rear wall of that dwelling26. 
The Technical Guidance now states that an enlargement with more than 
one storey ‘must be a minimum of 7m away from any boundary of its 
This 
curtilage which is opposite the rear wall of the house being enlarged.’ 
 
Subterranean or Basement Extensions 
publication  
40.  The planning permission granted by Part 1, Class A, for enlargements, 
improvements or alterations to a dwellinghouse could potentially allow for 
a basement extension subject to the limitations set out in A.1(e) to (ja). 
 
41.  It was held in Eatherley v Camden LBC [2016] EWHC 3108 (Admin) that it 
may be necessary to assess whether any engineering works required for a 
is 
basement extension would be PD under Class A. There had to be a point 
frequently 
where the excavation, underpinning and support for a basement became 
different in character from the enlargement, improvement and alteration 
of the dwelling. It is for the decision-maker to decide whether there were 
two activities of substance or one as a matter of fact and degree. 
 
Class A – Prior Approval Matters 

updated.  
 
No Consultation by LPA 
 
42.  As indicated above, if the LPA has not carried out the necessary 
consultation, they must be asked to do so via the Case Officer if the 
Inspector is minded to allow the appeal. Prior approval cannot be granted 
Only 
if the correct consultation has not been carried out of the owner or 
occupier of any premises or land adjoining the site. 
 
correct 
Objections and Impact on Amenity 
 
43.  For Part 1, Class A, paragraph A.4(7) is triggered where an objection is 
before the decision-maker, or the developer is required to submit further 
as 
information. An Inspector cannot raise their own concerns or have regard 
to the question of amenity unless there had been a representation from a 
of: 
neighbour which triggers the need for the prior approval. 
 
10 
44.  Thus, if the LPA has notified neighbouring properties of the proposal but 
no objections have been received, and the development could be PD, prior 
January 
approval would not be required. The appeal would be allowed on the basis 
that prior approval is not required and, thus, it would not be possible to 
impose conditions. 
 
45.  However, if the need for prior approval is triggered by a relevant 
2018
representation, then the proposed development should be assessed on the 
basis of its impact on the amenity of all ‘adjoining’ premises and land. 
Regard must be had to the representation(s), and also to the impact on all 
adjoining occupiers, even those who did not make representations. 
                                       
26 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2016/332 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 49 of 78 
 
 

 
 
 
Fallback Position 
 
46.  While A.4(7) is only triggered when there is an objection or the developer 
is required to submit further information, it is still worth bearing in mind 
This 
that – when addressing any fallback position – the outcome of the prior 
approval procedure cannot be guaranteed in the same way as PD without 
a pre-commencement condition. Neighbours may change, and so may the 
publication 
opinions of neighbours.  
 
47.  Also, where a proposal might result in severe injury to amenity, the LPA 
must have regard to whether the proposed development would be 
compatible with Article 8 of the European Convention on Human Rights as 
incorporated into domestic law in the Human Rights Act 1998. 
  is 
48.  The GPDO must be read under s3 of the Human Rights Act in ‘a way which 
frequently 
is compatible with the Convention rights’. In order to achieve this, it is 
arguably necessary to have regard to impacts on residential amenity 
within the prior approval process.  
 
Objective Test 
 
updated.  
49.  Overall, the assessment of impact on amenity must be objective, ie, 
consider the amenities that should reasonably be enjoyed by occupiers of 
neighbouring properties generally, rather than subjective preferences. 
 
50.  Objections often made in such cases include a claim to a ‘right to a view’ 
or of a loss in value of adjoining property. It is useful to bear in mind the 
Only 
observations of Ouseley J in R (oao) Cummins & others v Camden LBC & 
SSETR [2001] EWHC Admin 1116: 
 
correct 
"The private view from a window is not of itself regarded as a planning matter. 
There may well be a public interest in the protection of the character of an area 
which may be affected by a development and the impact on a view from a 
window may also be reflected in a wider loss of residential amenity; indeed in 
certain circumstances the change of view for an individual may have an impact to 
as 
such an extent on the residential amenities enjoyed by the property that it does 
constitute a planning consideration.  
of: 
 
“But normally a change of view from for example, a view over green fields to a 
10 
view over a new housing estate, is not regarded as a planning consideration even 
though it may have a financial impact on the value of the houses which lose the 
January 
view over hitherto open land. The operation of the planning system would have to 
change if such an impact is regarded as determining a civil right by reference to 
the value of the property, and yet cannot of itself be considered relevant." 
 
Classes B and C 

2018
 
51.  Class B permits ‘additions’ and Class C permits ‘alterations’ to a roof; 
works may fall under either or both classes. Parapet walls, railings, 
trellises and other barriers will generally be regarded as additions or 
alterations to the roof, to be considered under Classes B or C, rather than 
Class A; see Richmond-upon-Thames LBC v SSE & Neale [1991] JPL 948. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 50 of 78 
 
 

 
 
Class B does not apply at all to Article 1(5) land; only Class C grants any 
PD rights to the roofs of dwellings in such areas.  
 
52.  Class C permits works such as re-roofing in a different style, material or 
colour where that would constitute ‘development’ by virtue of a material 
This 
effect on the external appearance of the building; s55(2)(a)(ii). The 
intention of Class C is also to allow the installation of roof lights which 
project slightly from the roof plane but do not materially alter the shape of 
publication 
the dwelling when viewed as a whole, as a matter of fact and degree.  
 
53.  Under Class C, PD rights apply to a roof alteration which protrudes by no 
more than more than 150mm beyond the plane of the slope of the original 
roof, and is no higher at its highest part than the highest part of the 
original roof. If roof lights would alter the shape of roof and materially 
enlarge the dwelling, the development would be considered under Class B. 
is 
 
frequently 
Class B 
 
54.  For Class B, works do not need to have a volume to be regarded as an 
"enlargement" rather than just an alteration. It is not right to regard the 
whole empty space enclosed as increasing the cubic content for the 
purposes of provisos B.1(c) and (d) (B.1(c). 
updated.  
 
55.  In Richmond, the Court held that, even though they provided no more 
usable space for the dwelling, the parapet walls appeared to the objective 
observer as an enlargement of the dwelling house and so within Class B, 
provided they met all the limitations of that Class. The Richmond case 
also indicates that, for the purposes of proviso B.1(a), the height of the 
Only 
highest part of the existing roof refers to the roof as a whole and not just 
the flat roof of the extension.  
 
correct 
56.  In R (oao Cousins) v Camden LBC [2002] EWHC 324, it was confirmed 
that the correct test was as set out in Richmond: does the house appear 
larger to those outside looking at it.  He concluded that the particular 
railings did not enlarge the external appearance of the dwelling and so fell 
as 
within Class C. He conceded that the position might have been different 
had a brick parapet wall been constructed, as in Richmond.  The question 
of: 
of whether parapet walls, railings, trellises and other barriers fall within 
Class B or C will need to be assessed as a matter of fact and degree. 
10 
 
57.  It is sometimes argued that walls, railings and trellises are means of 
January 
enclosure and are permitted under Class A of Part 2.  DCLG advice, which 
has not been challenged in the High Court, is that the top of a parapet 
wall or other means of enclosure on a flat roof of a single storey extension 
must by definition be more than 2m above ground level and therefore 
cannot be PD under that heading. 
2018
 
58.  Development is not PD under paragraph B.1(d) if the cubic content of the 
resulting [from the enlargement to the] roof space would exceed the cubic 
content of the original roof space by more than (i) 40m3 in the case of a 
terrace house, or (ii) 50m3 in any other case. There is no definition of ‘roof 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 51 of 78 
 
 

 
 
space’ – but ‘cubic content’ is defined in Article 2(1) as meaning ‘the cubic 
content of a structure or building measured externally’. 
 
59.  It was held in Havering LBC v SSCLG [2017] EWHC (Admin) 1546 that, 
when applying B.1(d), “what…is clearly intended is that one looks at the 
This 
roof rather than any question of roof space, and space is simply added  
not to require going into the what might have been originally under the 
roof, but the roof itself and any addition or extension to that roof as it 
publication 
originally stood”. In this case, the proposed dormer should be measured 
externally and it would breach B.1(2)(d). 
 
60.  Paragraph B.2(b) provides that the enlargement must be constructed so 
that: 
 
i.  Other than in the case of a hip-to-gable enlargement or an enlargement which 
is 
joins the original roof to the roof of a rear or side extension (aa) the eaves of 
the original room are
frequently  maintained or reinstated; and (bb) the edge of the 
enlargement closest to the eaves of the original roof is, so far as practicable, 
not less than 0.2 metres from the eaves, measured along the roof slope from 
the outside edge of the eaves; and 
 
ii.  Other than in the case of an enlargement which joins the original roof to the 
roof of a rear or side extension, no part of the enlargement extends beyond 
updated.  
the outside face of any external wall of the original dwellinghouse27. 
 
61.  The Technical Guidance advises on the meaning of “so far as practicable” 
for B.2(b)(i)(bb):  
 
“this 0.2m set back will be required unless it can be demonstrated that this is not 
Only 
possible due to practical or structural considerations…[for example] where a 
dormer on a side extension of a house joins an existing or proposed dormer on 
the main roof of the house”. 
 
correct 
62.  The Technical Guidance can also be interpreted to suggest that an ‘L-
shaped dormer’ which connects the main roof of a dwellinghouse to that 
of an outrigger or extension would normally be “an enlargement… which 
joins the original roof to the roof of a rear or side extension”, meaning 
as 
that it is exempt from conditions B.2(b)(i)(aa) and (bb) and B.2(b)(ii).  
 
of: 
63.  In enforcement and LDC appeals concerning B.2(b), it will be necessary 
10 
for the Inspector to consider how the enlargement is constructed on a fact 
and degree basis, and explain their conclusion accurately, including why 
January 
that might differ from other appeal decisions which appear to concern the 
same type of enlargement.  
 
Class E 

 
2018
64.  In enforcement and LDC appeals concerning Class E, it may be necessary 
to consider whether the development is or would be within the curtilage of 
the dwellinghouse as described above. 
 
                                       
27  Paragraph  B.4  exempts  roof  tiles,  guttering,  fascias,  barge  boards  and  other  minor  roof  details 
overhanging the external wall of the original dwellinghouse from B.2(b)(ii) 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 52 of 78 
 
 

 
 
65.  Another dispute which arises in such appeals is whether the proposed 
building is required for ‘a purpose incidental to the enjoyment of the 
dwellinghouse as such’ 
 
66.  The meaning of ‘incidental’ uses is considered in full in the Enforcement 
This 
chapter. In short, the essential feature of an incidental use is that it 
should have a functional relationship with the primary use, and the 
relationship should be one that is normally found.  It is not founded on the 
publication 
personal choice of the person carrying out both activities together; 
Harrods v SSETR [2002] JPL 1258.  
 
67.  Where a proposed building within the curtilage of a dwellinghouse would 
contain primary living accommodation, such as bedrooms or a kitchen, it 
would not normally be considered to be in incidental use – and it would 
not be PD under Class E.  
is 
 
frequently 
68.  In Peche D’or Investments v SSE [1996] JPL 311 it was acknowledged 
that while a study room would normally be regarded as an integral part of 
the ordinary residential use as a dwellinghouse, there would have to be a 
fact and degree assessment as to whether that was the case in each 
instance. There was no warrant in the legislation for exclusion of a 
particular type of room or building from Class E rights as a matter of law.  
updated.  
 
69.  It was subsequently held in Rambridge v SSE & East Herts DC QBD 
November 22, 1996 that, in order to comprise PD, all of the building 
proposed under Class E must be required for purposes incidental to the 
dwellinghouse.  A building that is in a mixed use, or used for the provision 
of a primary dwellinghouse purpose, such as a bedroom, cannot be PD 
Only 
under Class E. 
 
70.  The Court in Emin v SSE [1989] JPL 909 confirmed that regard should be 
correct 
had not only to the use to which the Class E building would be put, but 
also to the nature and scale of that use in the context of whether it was a 
purpose incidental to the enjoyment of the dwellinghouse.  
 
as 
71.  The physical size of the building in comparison to the dwellinghouse might 
be part of that assessment but is not by itself conclusive.  It is necessary 
of: 
to identify the purpose and incidental quality in relation to the enjoyment 
of the dwelling and answer the question as to whether the proposed 
10 
building is genuinely and reasonably required or necessary in order to 
accommodate the proposed use or activity and thus achieve that purpose.  
January 
 
72.  Paragraph E.1(c) provides that buildings are not PD on ‘land forward of a 
wall forming the principal elevation of the original dwellinghouse’.  This 
limitation covers all of the area in front of the ‘principal elevation’ as 
defined in the Technical Guidance – usually, but not always the elevation 
2018
which fronts the ‘main highway serving the house’.  
 
73.  Paragraph E.1(e) applies a height limitation to a ‘dual pitched roof’; the 
Technical Guidance specifically states that this limitation should be applied 
to hipped roofs, but it does not mention any other roof type.  Inspectors 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 53 of 78 
 
 

 
 
should take the term as encompassing gabled as well as hipped roofs but 
not mansard or gambrel roofs, or roofs with two pitches on each side.  
 
74.  The restriction under E.1(e)(ii) on the height of the building within 2m of 
the boundary applies to the whole building.  It is not possible to sub-
This 
divide the building into parts of differing heights.  E.1(e) also applies if the 
development would comprise works for the ‘maintenance, improvement or 
other alteration’ of an existing building which already exceeds the height 
publication 
limitations – and even if the proposed works would not make serve to 
make the building any higher. 
 
 
is frequently 
updated.  
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 54 of 78 
 
 

 
 
Annexe C – Part 3: Changes of Use 
 
1. 
Part 3 of the GPDO 2015 sets out material changes of use which are 
granted planning permission. There have been a number of recent 
amendments and additions. All of the permitted changes are subject to 
This 
limitations and conditions; in some cases, PD rights which would normally 
apply under other Parts to the permitted uses (or buildings in such use) 
have been removed. Certain classes of permitted change of use import 
publication 
planning permission for associated building operations. 
 
Prior Approval Requirements 
 
2. 
Part 3, Class W sets out the procedure for applications for prior approval 
under Part 3. Note that paragraph W.10(b) requires the decision-maker to 
‘have rega
is  rd to the National Planning Policy Framework…so far as relevant 
to the subject matter of the prior approval, as if the application were a 
frequently 
planning application’.   
 
3. 
This means that the policies of the Framework which are relevant in 
considering transport, contamination, flood risk and noise etc should be 
taken into account, but not policies of the Framework which are not 
defined as relevant to particular Classes.  
updated.  
 
4. 
Various additional definitions, including of ‘state-funded school’ are given 
in paragraph X.  
 
Limitations 
 
Only 
5. 
Some Classes in Part 3 provide that development is not permitted where 
the site is on Article 2(3) land, in a SSSI, in a safety hazard area, a 
military explosives storage area28, or if the building is a listed building or 
correct 
the building / site is or contains a scheduled monument29.  
 
6. 
Various classes of PD set out below are subject to limitations as to the 
previous use of the building, sometimes on specified dates. For example, 
as 
Classes M, N, O, P, PA and Q are subject to limitations that the previous 
use of the building or site was that from which the change of use to a 
of: 
dwellinghouse would be permitted from on specified dates, to ensure that 
this was the last use of the building and indeed it was a lawful use. 
10  This is 
a question of fact to be established based on the evidence. 
 
January 
7. 
In such cases, the previous use which needs to be determined is that 
which was subsisting and lawful. Taking Class O as an example, a change 
of use from an office to a dwellinghouse will only be PD if the building was 
actually and lawfully used as an office at the relevant date. The change of 
use would not be PD if the building was used as an office unlawfully or if a 
2018
lawful office use had been abandoned or not implemented. 
 
                                       
28 The definition of “military  explosives storage area” in Article 2(1) is amended by the  Town and Country 
Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2018 
29 The LPA should refuse any application for prior approval where such restrictions apply. Information 
regarding a safety hazard area or military explosives storage area should be included in the LPA’s 
Questionnaire, as Health & Safety issues relating to any site visit. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 55 of 78 
 
 

 
 
8. 
Consideration may need to be given as to whether the building had 
become divided into separate planning units, bearing in mind – where 
relevant to the Part and Class – that ‘building’ includes ‘part of a building’, 
as defined in Article 1(2).   
 
This 
9. 
Using Class O as an example again, paragraph O.1(b) requires that the 
last use was one falling within class B1(a). If the last use of the building 
or part of the building subject to the proposed change of use was a mixed 
publication 
use, the PD right granted under Class O would not apply. If several uses 
are carried out within the whole building, but the part of the building 
subject to the proposed change of use can be deemed a separate planning 
unit which was last in B1(a) use, as a matter of fact and degree, O.1(b) 
would be complied with. 
 
10.  If there is insufficient evidence to adjudge the planning unit, the appeal 
is 
can be refused on this basis with reference to paragraph W.(3))b).  
frequently 
 
Statement on the ‘Net Increase in Dwellinghouses’ 
  
11.  Prior approval applications to the LPA in relation to Part 3, Classes M, N, 
O, P, PA and Q must be accompanied by a statement specifying the net 
increase in dwellinghouses proposed.  This does not apply to applications 
updated.  
made on or before 5th April 2016. The ‘net increase in dwellinghouses’ is 
the number of dwellinghouses proposed that is additional to the number 
on the site immediately prior to the development; Part 3, W.(2)(ba)30. 
 
12.  The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) (Amendment) Order 2018 inserted paragraph W.(2)(bb) to 
Only 
amend the requirements for the Statement on the Net Increase in 
Dwellinghouses for Class Q development. 
 
correct 
Curtilage 
 
13.  For Classes Q, R and S, ‘curtilage’ is defined in paragraph X as meaning 
‘(i) the piece of land, whether enclosed or unenclosed, immediately beside 
as 
or around the agricultural building, closely associated with and serving the 
purposes of the agricultural building, or (ii) an area of land immediately 
of: 
beside or around the agricultural building no larger than the land area 
occupied by the agricultural building, whichever is the lesser.’31  
10 
 
14.  Similar definitions of ‘curtilage’ are set out in paragraphs P.3 and PA.3 for 
January 
the purposes of Classes P and PA. It should be clear on any prior approval 
application relating to Classes P, PA, Q, R or S which land is subject to the 
proposed change of use.  If it is not, the application should be treated as 
relating to the building only, since ‘any land’ can comprise ‘a building’.   
 
2018
15.  The extent of the curtilage should be determined as a preliminary matter, 
in accordance with the statutory rather than any common law definition. 
The area of land across which there can be a change of use is limited by 
paragraphs P.3, PA.3 and X.  
                                       
30 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2016/332 
31 GPDO, Schedule 2, Part 3, paragraph X 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 56 of 78 
 
 

 
 
 
16.  If the application is for a change of use of land which encompasses an 
area of land that is larger than the curtilage as defined, the development 
cannot be PD; this is the purpose of the text, ‘whichever is the lesser’.  
 
This 
17.  This definition has the effect that even a particular piece of land which is 
closely associated with the building should be excluded for the purposes of 
defining the subject matter of the proposal, if including it would mean 
publication 
exceeding the tolerance set out in the second limb of the definition.  The 
curtilage must also be ‘immediately beside or around the building’. 
 
Curtilage: Change of Use of the Building only 
 
18.  It is open to an applicant to propose a change of use of the building, along 
with any associated conversion works, without requesting any change of 
is 
use of the land within the curtilage of the building at all.  The effect of this 
frequently 
would be that the use of the building would change, but the surrounding 
land would remain in the previous use. 
 
19.  Under the GPDO 2015, an applicant can propose a later change of use of 
land near to the converted building; this would need to be assessed on 
the basis that the land described as being within the curtilage of the 
updated.  
building meets the relevant definition. 
 
20.  Since there is no requirement for a proposed development to include a 
curtilage, there can be no need for it to be included within the red line of 
the application – it is not correct to refuse an appeal on that basis.  In 
other words, the GPDO 2015 does not require there to be a curtilage 
Only 
beyond the confines of the building.  An appeal can be determined within 
the terms of the Order and without the need for reference to a curtilage. 
 
correct 
Curtilage: Building or Part of a Building   
 
21.  Parties may attempt to argue that the entire building, even parts which 
are being demolished or not subject to the proposed change of use, 
as 
should be included for the purposes of defining the area of curtilage under 
paragraphs P, PA and X. MHCLG has advised that the policy intent is that 
of: 
the area to be considered as within the curtilage of the building is limited 
to the part of the building which is subject to the proposed change of use.  
10 
 
Curtilage: Excluded from the Site Edged Red 
January 
 
22.  Where the proposed development relates to land within the curtilage of 
the building, the Inspector should ensure compliance with the definition in 
paragraphs P.3, PA.3 and X, even if the ‘curtilage’ is not shown within the 
site edged red.  It is not a requirement to identify the curtilage by a red 
2018
line, as long as the area is made clear as part of the application. 
 
23.  If it is clear that the land does not match the definition of curtilage, for 
example because it is too large or not immediately beside or around the 
building, the Inspector could refuse the application.  
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 57 of 78 
 
 

 
 
24.  Alternatively, the Inspector might define a more restricted curtilage. The 
key point is that the decision must make the extent of the curtilage clear, 
so it is apparent which land is subject to the permitted change of use. 
 
Curtilage: Proposed ‘Curtilage’ is Unclear 
This 
 
25.  As noted above, if it is not clear what land the appellant seeks to include 
within the curtilage, the Inspector should conclude that there is no 
publication 
curtilage, and this need not prevent approval of the change of use of the 
building. An appeal decision can approve those parts of the curtilage 
which are clear and acceptable, and refuse the remainder. 
 
Curtilage: Whole Site  
 
26.  Where it is proposed to change the use of land beside or around the 
is 
building, the correct approach is to assess the area identified as curtilage 
frequently 
on a plan against paragraphs P.3, PA.3 and X, rather than looking at the 
whole site edged red.  Where the red line identifies the overall location of 
the site, the Inspector should state that the curtilage shown on the plan is 
the area where the change of use is permitted, in order to remove doubt. 
 
27.  If the entire site is identified as subject to the proposal, however, then the 
updated.  
entire site should be considered as the proposed curtilage – and it will 
probably fail the curtilage definition. 
 
Curtilage: Curtilage too Large 
 
28.  If the land proposed to fall within the curtilage of the building exceeds the 
Only 
limits of the PD right, it is open to the Inspector to consider whether a 
smaller curtilage could be granted or, if that cannot be reasonably 
established, whether to dismiss the appeal. correct 
 
Curtilage: Proposed Access 
 
29.  Where it is proposed to create a new access to the building subject to the 
as 
change of use, there will likely come a point where the access would not 
be ‘immediately beside or around the building’. Where this is the case 
of: 
should be assessed on a site-specific, fact and degree basis. 
 
10 
30.  Any area of land to be included in a proposed access, or any part of an 
existing access intended to serve the proposed dwelling, which does not 
January 
fall within the curtilage, will remain in its existing lawful use. A change of 
use of the land to use for residential purposes may require a separate 
grant of planning permission. 
 
31.  Schedule 2, Part 2, Class B permits the formation, laying out and 
2018
construction of a means of access to a highway which is not a trunk road 
or classified road – and this PD right would apply in situations where such 
an access is required to serve a dwellinghouse permitted under Part 3.  
The access would need to be ‘required’ to serve the dwelling, but not 
restricted in terms of length. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 58 of 78 
 
 

 
 
 
Curtilage: Reasoning and Formal Requirements of the GPDO 2015 
 
32.  Where requested in the application or appeal representations, it is best 
practice to set out your reasoning with regards to curtilage, in order to 
This 
remove any doubt. However, this is not required by the GPDO 2015.  
 
Classes C, M, N and Q – Building Works 

publication 
 
Types of Application  
 
33.  In the GPDO 2015 as originally made, Classes C, M, N and Q permitted (a) 
a change of use of a building; and (b) building operations reasonably 
necessary to use or ‘convert’ the building. If using the words ‘convert’ or 
‘conversion’, Inspectors are advised to do so only when describing 
is 
operations or works which facilitate the change of use – and not when 
frequently 
referring to the change of use itself. 
 
34.  The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) (Amendment) Order 2018 has amended Classes C, M, N and Q 
so as to permit (a) the change of use; or (b) development referred to in 
paragraph (a) together with building operations reasonably necessary. 
updated.  
 
35.  For change of use only applications, Q(a) only, for example, Inspectors 
should not address matters relating to building operations, because the 
works fall outside of the application. This applies even if it appears that 
building operations may be required to facilitate the change of use. 
 
Only 
36.  W.(2)(a) states, following the April 2018 amendment, ‘the application 
must be accompanied by… a written description of the proposed 
development, which, in relation to development proposed under Class C, 
correct 
M, N or Q of this Part, must [ in the same application ] include any 
building or other operations’; emphasis added. For a Q(a) only appeal, 
there are not any building or other operations proposed. 
 
as 
37.  Where C(b), M(b), N(b) or Q(b) applications are made for a change of use 
and facilitating operations, the works should then take place with the 
of: 
change of use. If an applicant applies for prior approval for a change of 
use only under Classes C(a), M(a), N(a) and Q(a), and later finds that 
10 
works are required, they must submit a new prior approval application for 
the change of use and operations before the development is commenced.  
January 
 
38.  Where prior approval is sought for a change of use and operations under 
Class C, M, N or Q, prior approval may be granted for the former but not 
the combined proposal, even if the operations are necessary. 
 
2018
39.  For example, if an appeal is made in respect of Class Q(a), and the 
Inspector is satisfied that the prior approval matters in Q.2(1)(a) to (e) 
have been adequately dealt with, the Inspector can grant prior approval 
for the change of use only. However, if any of those matters require more 
information, this could be a ground for refusal under W.(3)(b) for the 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 59 of 78 
 
 

link to page 61  
 
combined appeal. If a change of use appeal is to be dismissed, it is not 
necessary to consider proposed works. 
 
40.  If the LPA has refused the application on grounds relating to operational 
development when the applicants had made clear that the application 
This 
related to a change of use only, but the appellant then submits further 
information during the appeal process pursuant to operations, the proper 
course of action in the interests of openness and fairness would be for the 
publication 
appellants to make a further application to ensure that interested parties 
are aware of all of the relevant information. 
 
41.  Multiple prior approval applications can be made for the same building 
over time, subject to the relevant limitations for Classes C, M, N and Q. 
 
Internal and Structural Alterations 
is 
 
frequently 
42.  Limitations to the ‘operations reasonably necessary’ are set out in Class 
C(b) and paragraphs M.1(e), N.1(d) and Q.1(g) and (i); see also 
discussion of demolition or development affecting floorspace below.   
 
43.  The PPG provides guidance on what building works are allowed under 
Class Q in paragraph ref ID: 13-105-20180222:  
updated.  
 
…the right assumes that the agricultural building is capable of functioning as a 
dwelling…It is not the intention of the permitted development right to allow 
rebuilding work which would go beyond what is reasonably necessary for the 
conversion of the building to residential use. Therefore it is only where the 
existing building is already suitable for conversion to residential use that the 
building would be considered to have the permi
Only tted development right. 
 
44.  Paragraph ref ID: 13-105-20180222 also notes that 
 
correct 
For the building to function as a dwelling, it may be appropriate to undertake 
internal structural works, including to allow for a floor, the insertion of a 
mezzanine or upper floors within the overall residential floor space permitted, or 
internal walls which are not prohibited by Class Q.” 
as 
 
45.  However, the GPDO 2015 makes no such distinction between structural 
of: 
and non-structural works, and it places no restriction on whether works 
are structural or not. Nevertheless, the PPG should be taken into account 
10 
when considering whether operations are ‘reasonably necessary’ or not. 
 
January 
46.  From the limited legal authority as to what 'reasonably necessary' means: 
 
1) The operations do not need to be absolutely necessary, in that there may be 
several possible courses of action; 
 
2018
2) It then becomes a question of whether the course chosen was one that a 
reasonable person would choose. 
 
47.  Based on this, if a building is capable of use as a dwelling, it is likely that 
the works to facilitate the change of use would be considered reasonably 
necessary. However, the nature of those works would still need to fall 
within the operations permitted under C(b), M.1, N.1 or Q.1. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 60 of 78 
 
 

 
 
 
48.  Parties might seek to argue that some works are not subject to PD 
limitations, because they would comprise internal alterations which are 
exempted from the definition of ‘development’ under s55(2)(a) of the 
TCPA90 meaning that planning permission is not required for such works, 
This 
and is not therefore granted by Order.  
 
49.  However, s55(2)(a) applies to works of ‘maintenance, improvement or 
publication 
other alteration which affect only the interior…or do not materially affect 
the external appearance of the building’. However, case law32 indicates 
that there is a difference between ‘maintenance’ and rebuilding.  
 
50.  The nature and extent of proposed building operations should be assessed 
as a matter of fact and degree, to inform a conclusion as to whether they 
would amount to development and, if so, be ‘reasonably necessary’ to 
is 
facilitate the permitted change of use – or fall outside of the PD right. 
frequently 
 
51.  If the operations would amount to a rebuilding, the prior approval appeal 
should be refused on the basis that the proposed development is outside 
the relevant Class. It was held in Hibbitt v SSCLG [2016] EWHC 2853 that 
the building must be capable of conversion to residential use without 
operations that would amount either to complete or substantial re-building 
updated.  
of the pre-existing structure or, in effect, the creation of a new building; 
see also PPG paragraph ref ID: 13-105-20180222. 
 
52.  Once a permitted change of use has occurred under Classes C, M, N and 
Q, the building may be further altered internally without further reliance 
on PD rights or any other planning permission. 
Only 
 
Demolition and New Foundations 
 
correct 
53.  Total demolition of the existing building does not fall within Classes C, M, 
N or Q, but partial demolition does to the extent reasonably necessary for 
the building to function as a dwelling.  
 
as 
54.  The excavation and installation of foundations are not included in the list 
of permitted operations set out in N.1(d) or Q.1(i). New foundations are 
of: 
likely to go beyond ‘maintenance, improvement or other alteration’ which 
would be exempted from the meaning of ‘development’ under s55(2)(a) of 
10 
the TCPA90 since they would lead to the construction of a new building.  
 
January 
55.  Underpinning involves the strengthening of the foundations of an existing 
building or structure. Again it is considered that such works would be 
excluded from PD under N.1(d) and Q.1(i). It might be necessary to 
consider whether such works would be excluded from the s55(2)(a) 
exemption as a matter of fact and degree. 
2018
 
Floorspace 
 
56.  Given the definition of floorspace set out in Article 2(1) of the GPDO 2015, 
the term would include any existing mezzanines or additional storeys. 
                                       
32 Street v Essex CC [1965] 193 E.G. 537; Larkin v Basildon DC [1980] JPL 407 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 61 of 78 
 
 

 
 
 
57.  If internal improvements or extensions are to be carried out under Class 
C, M, N or Q, the resulting floorspace must be taken into account for 
C.1(a) and (b), M.1(c) and (d), N.1(b) and (c), and Q.1(b), (c), (d) and 
(h) and Q.3 – following the Town and Country Planning (General 
This 
Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2018.  
 
58.  Paragraphs C.1, M.1, N.1 and Q.1 could restrict any subsequent Class C, 
publication 
M, N or Q development because the change of use is not PD where the 
cumulative floorspace of the existing building would exceed the relevant 
limitations. If the original building was extended beyond the limits after 
the exercise of PD rights, a later proposal for a change of use under Class 
C, M, N or Q would be excluded from PD by C.1, M.1, N.1 or Q.1. 
 
59.  For example, a first floor that is added to a retail building to facilitate a 
is 
permitted change of use would count towards the M.1(d) 150m2 limit, 
frequently 
because the limitations are to the floorspace subject to the change of use. 
Where an additional floor is proposed as part of the conversion works, it is 
counted. There is nothing to stop an additional internal floor being added 
at a later date, since this would not constitute ‘development’ under s55(2) 
of the TCPA90, but it would count towards any later Class M proposal. 
 
updated.  
60.  From Article 2(1), the meaning of ‘building’ includes ‘part of a building’ for 
Classes C, M, N and Q. Since the limitations under paragraphs C.1, M.1, 
N.1 and Q.1 are to the floorspace of the building subject to the change of 
use, it is possible to change the use of part of building so long as the 
floorspace limits are not exceeded. 
 
Only 
61.  It was affirmed by the CoA that the floorspace restriction set out under 
Q.1(b) ‘is stated to be a restriction on the change of use, not on the size 
of the building or buildings in which the change of use occurs’; paragraph 
correct 
16, Mansell v Tonbridge and Malling BC & others [2017] EWCA Civ 1314.    
 
Class  A:  Restaurants  and  Cafes,  Drinking  Establishments  or  Hot  Food 

Takeaways to Shops or Financial and Professional Services 
as 
 
62.  Class A was amended in May 201633 to omit drinking establishments from 
of: 
the scope of the PD right. Class AA was introduced to permit changes of 
use between drinking establishments and restaurants and cafes described 
10 
as ‘drinking establishments with expanded food provision’. 
 
January 
63.  The sale of food will not necessarily suffice for the use of an A4 pub to be 
changed to an A3 restaurant; the provision of bar snacks and meals can 
be ancillary to an A4 use, as a matter of fact and degree, even when this 
is a substantial part of the business. 
 
2018
Class C: A1, A2 or Betting or Payday Loan Shop or Casino to A3 
 
64.  As noted above, the Town and Country Planning (General Permitted 
Development) (England) (Amendment) Order 2018 has amended Class C, 
                                       
33  Town  and  Country  Planning  (General  Permitted  Development)  (England)  (Amendment)  (No.  2)  Order 
2017/619 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 62 of 78 
 
 

 
 
so as to permit (a) the change of use; or (b) the change of use and 
building operations that are reasonably necessary for the use. 
 
Class J: Retail or Betting or Payday Loan Shop to Assembly & Leisure 

 
This 
65.  Under paragraph J.1(a), development is not permitted by Class J if the 
building was not lawfully used for one of the purposes referred to in 
Classes J(a) or J(b) on 5 December 2013, or when last in use, or – if 
publication 
brought into use after 5 December 2013 – for a period of at least five 
years before the date that the development under Class J begins. 
 
Class M: Retail and Specified Sui Generis
 Uses to Dwellinghouses 
 
66.  As noted above, the Town and Country Planning (General Permitted 
Development) (England) (Amendment) Order 2018 has amended Class M, 
is 
so as to permit (a) the change of use; or (b) the change of use and 
frequently 
building operations that are reasonably necessary for the conversion. 
 
67.  Class M was previously amended in April 201634 to include launderettes 
within the scope of the right. Under paragraph M.1(a), development is not 
permitted by Class M if the building was not lawfully used for one of the 
purposes referred to in Class M(a) on 20 March 2013 or when last in use. 
updated.  
 
68.  Under Class M, the floorspace is limited but not the number of dwellings; 
M.1(c) and (d). The units created must fall within the definition of 
dwellinghouse – that is, they must be self-contained units of habitation. 
 
Class N: Specified Sui Generis
 Uses to Dwellinghouses 
Only 
 
69.  As noted above, the Town and Country Planning (General Permitted 
Development) (England) (Amendment) Order 2018 has amended Class N, 
correct 
so as to permit (a) the change of use; or (b) the change of use and 
building operations that are reasonably necessary for the conversion. 
 
70.  Development is not permitted by Class N if the building was not lawfully 
as 
used for one of the purposes referred to in Class N(a) on 19 March 2014 
or when last in use; paragraph N.1(a). The PPG was updated in March 
of: 
2015 in relation on Class N; paragraph ref ID: 13-102-20150305. 
 
10 
Class O: Offices to Dwellinghouses 
 
January 
71.  Development is not permitted under Class O where the building is on 
Article 2(5) land and the application is received on or before 30th May 
2019; paragraph O.1(a)35. For other land, paragraph O.1(b) provides that 
development is not permitted by Class O if the building was not lawfully 
used for a use within class B1(a) on 29 May 2013 or when was last in use. 
2018
 
72.  Following DCLG’s (as it then was) announcement on 13 October 2015, 
paragraph O.1(c) was removed by the April 2016 amending Order, so as 
                                       
34 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2016/332 
35 ibid 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 63 of 78 
 
 

 
 
to rescind the 30 May 2016 time limit for the use to begin36. This has 
made the previously temporary PD right permanent. Developers who 
already have planning permission have three years starting with the prior 
approval date within which to complete the change of use. 
 
This 
73.  Paragraph O.3 provides a definition for ‘commercial premises’ – but makes 
no provision for any demolition or rebuilding of the office building. 
 
publication 
Noise Issues 
 
74.  The GPDO 2015 was amended in April 2016 such that the impact of noise 
from commercial premises on the intended occupiers of the development 
is a prior approval matter for Class O prior approval applications and 
appeals. However, no transitional provisions were put in place and MHCLG 
are now of the opinion that, if the application to the LPA was made before 
is 
6 April 2016, noise issues need not be considered at appeal.  
frequently 
 
Class P: Storage and Distribution Centres to Dwellinghouses 
 
75.  Under paragraph P.1(a) and (b), development is not permitted by Class P 
if the building was not lawfully used solely for a storage and distribution 
use on 19 March 2015, or when it was last in use, and the building was 
updated.  
not so used for a period of least four years before the date that 
development under Class P begins. 
 
76.  Since Class P only permits a change of use, and given the limited prior 
approval matters set out in P2.2.(b), court cases relating to conversion or 
rebuilding, such aHibbitt, are not relevant to Class P prior approval 
Only 
applications. Any building works which amount to development will require 
express planning permission. 
 
correct 
77.  The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) (Amendment) Order 2018 has extended this temporary PD right 
by amending paragraph P.1(c) and introducing P.1(k), which provide that 
development will not be permitted by Class P if the prior approval date 
as 
falls on or after 10th June 2019, or the development is not completed 
within a period of 3 years starting with the prior approval date37. 
of: 
 
78.  The 2018 amendment has also amended Article 2(1) of the GDPO 2015 so 
10 
that the definition of ‘building’ as including part of a building excludes 
Class P. Under P.1(d), development is not permitted if the gross floor 
January 
space of the existing building exceeds 500m2, and that must now be taken 
as a limit to the size of the building as a whole. Prior to the 2018 
amendment, Class P had to be construed as permitting the change of use 
of up to 500m2 of a larger storage and distribution depot.  
 
2018
79.  Since the term ‘gross’ floorspace is used in paragraph P.1(d), walls should 
be included in the measurements in accordance with the RICS Gross 
                                       
36 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2016/332 
37 Paragraph P.1(c) previously provided that that development is not permitted if the C3 use is begun after 
15 April 2018 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 64 of 78 
 
 

 
 
External Area. The measurement of gross floorspace should also include 
any communal residential areas, for example, lifts, stairs and corridors.  
 
Class PA: Premises in Light Industrial Use to Dwellinghouses 
 
This 
80.  This new right was brought into the GPDO in April 201638 but the right 
only applies for those applications received by the LPA after 30 September 
2017. Development that is subject to applications received by the LPA on 
publication 
or before 30 September 2017 is not PD. Paragraph PA.1(b) provides that 
development is not permitted under Class PA if the building was not used 
solely for a light industrial use on 19 March 2014 or when last in use. 
 
81.  This is a temporary right; development is not permitted if the prior 
approval date falls on or after 1 October 2020; paragraph PA.1(c). 
Development under Class PA must be completed within 3 years, starting 
is 
with the prior approval date. 
frequently 
 
82.  The Town and Country Planning (General Permitted Development) 
(England) (Amendment) Order 2018 amends Article 2(1) so that a 
building does not include “part of a building” for the purposes of Class PA. 
It will still be necessary to address the prior approval matters set out in 
PA.2(1)(b)(iv) except in relation to ‘any other part of the building’.  
updated.  
 
Class Q: Agricultural Buildings to Dwellinghouses 

 
Limitations 
 
83.  As noted above, the Town and Country Planning (General Permitted 
Only 
Development) (England) (Amendment) Order 2018 has amended Class Q 
so as to permit (a) the change of use; or (b) the change of use and 
building operations that are reasonably necessary for the conversion. 
correct 
 
84.  Under paragraph Q.1(a), development is not permitted by Class Q if the 
site was not used solely for an agricultural use as part of an established 
agricultural unit on 20 March 2013, or when last in use, or – if brought 
as 
into use after 20 March 2013 – for a period of at least ten years before 
the date that development under Class Q begins. As noted above, the 
of: 
agricultural unit should not be confused with the planning unit, which may 
in some cases be in mixed use. 
10 
 
85.  In the GPDO 2015 as originally made, Q.1(c) provided that development 
January 
was not permitted if: ‘the cumulative number of separate dwellinghouses 
developed under Class Q within an established agricultural unit exceeds 
3’.  The 2018 amendment has introduced the terms “larger” and “smaller 
dwellinghouses” which are defined in new paragraph Q.3. Development is 
not PD under Class Q now if, within an established agricultural unit: 
2018
 
Q.1(b) – the cumulative number of separate larger dwellinghouses developed 
under Class Q exceeds 3 or cumulative floorspace of existing building(s)…subject 
to a change of use to a larger dwellinghouse or dwellinghouses exceeds 465m2 
 
                                       
38 Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) (Amendment) Order 2016/332 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 65 of 78 
 
 

 
 
Q.1(c) – the cumulative number of separate smaller dwellinghouses developed 
under Class Q exceeds 5, or the floorspace of any one separate smaller 
dwellinghouse exceeds 100m2 
 
Q.1(d) – the development under Class Q, together with any previous 
development under Class Q would result in either or both of: (i) a larger 
This 
dwellinghouse or dwellinghouses having more than 465m2 of floorspace; (ii) the 
cumulative number of separate dwellinghouses exceeding 5. 
 
publication 
86.  As noted above, the 2018 amendment also introduced paragraph W.2(ba) 
to require that a statement is submitted with prior approval applications 
under Class Q to specify the number of smaller and larger dwellinghouses 
proposed, whether previous development has taken place within Class Q 
on the established agricultural unit and, if so, the number of smaller and 
larger dwellinghouses developed.  
 
is 
87.  The MHCLG’s April 2018 Planning Update Newsletter indicates that the 
frequently 
Class Q PD right:  
 
‘allows only for: up to 3 larger homes within an overall floor space of 465 square 
metres; or up to 5 smaller homes each no larger than 100 square metres; or a 
mixture of both providing that no more than 3 larger homes are delivered within 
a maximum total of 5 homes.’ 
updated.  
 
88.  It can also be construed that the five dwellinghouses permitted under 
Q.1(d)(ii) could comprise one “larger” dwellinghouse that has up to 465m2 
floorspace, plus four “smaller” dwellinghouses which each have 100m2 
floorspace, creating a total of 865m2 residential floorspace. 
 
Only 
89.  It should be noted that Class Q permits a change of use of an agricultural 
building to a use falling within Use Class C3 (dwellinghouses) – but the 
definitions of “smaller” and “larger dwellinghouses” in paragraph Q.3 only 
correct 
cover dwellinghouses with up to 100 m2 and 100-465m2 respectively.  
 
90.  If development is proposed under Class Q for a change of use of an 
agricultural building to a dwellinghouse or dwellinghouses with floorspace 
exceeding 465m2, the limitations under Q.1(b), (c) and (d)(
as  i) would not 
apply. The only restriction would be that set out in Q.1(d)(ii) – the 
of: 
cumulative number of such separate dwellinghouses could not exceed 5.  
 
10 
91.  The limitations under Q.1 – as originally made and amended – apply only 
to the creation of dwellings under Class Q. Any existing dwellings within 
January 
the established agricultural unit are excluded from calculations of number 
and floorspace of dwellings; PPG paragraph ref ID: 13-104-20150305. 
 
Planning Policy and Guidance 
 
2018
92.  The PPG was updated in March 2015 and February 2018 to provide 
guidance specifically in relation to Class Q; paragraphs ref ID: 13-104-
20150305 to 13-109-20150305. It is made clear that the Class Q PD right 
does not apply a test on – or the prior approval matters do not relate to 
sustainability of location39.  
                                       
39 Following East Hertfordshire v SSCLG [2017] EWHC 465 (Admin) 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 66 of 78 
 
 

 
 
 
93.  The prior approval matters set out under Q.2(1) do not include ‘amenity, 
but the effect of the development on living conditions may be relevant to 
‘whether the location of siting of the building impractical or undesirable’ 
for the change of use to occur. The PPG advises in paragraph ref ID: 13-
This 
109-20150305 that: 
 
‘Impractical reflects that the location and siting would “not be sensible or 
publication 
realistic”, and undesirable reflects that it would be “harmful or objectionable”… 
the location of the building…may be undesirable if it is adjacent to other uses 
such as intensive poultry farming buildings, silage storage or buildings with 
dangerous machines or chemicals.’ 
 
94.  Planning policy on green belts in the Framework is not relevant to Class Q, 
and nor are matters such as housing land supply, agricultural occupancy 
is 
etc. Such issues should not be referred to except where it is necessary to 
state that they are not 
frequently  relevant and have not been given any weight. 
 
Class R: Agricultural Buildings to a Flexible Commercial Use 
 
95.  There are no restrictions within Class R relating to Article 1(5) land. There 
is no time limit on when the permitted flexible uses may be begun. 
However, development must be considered sui generis after the change of 
updated.  
use, such that it would be excluded from any use class as set out in the 
Use Classes Order; paragraph R.2(b). PD rights under Part 3 would no 
longer apply to the building and a grant of express planning permission 
would be required for any further change of use. 
 
96.
Only 
  The exception to this is in R.2(c), which allows for further changes of use 
within Class R, subject to R.3 which requires that notice is given to the 
LPA for small sites; or for larger sites, prior approval for specific aspects of 
the development. Class R permits a change of use to 
correct a flexible sui generis 
use subject to prior approval, and any further change to a different 
‘flexible use’ will also be permitted subject to prior approval. 
 
97.  It would not be reasonable to impose a condition limiting the development 
as 
to, for example, use class B1(c), as this is already achieved by Class R. If 
prior approval is granted for the change to B1(c), Class R wou
of: ld require 
prior approval for any later change of use. This would include changes of 
10 
use to B1(a) or (b), for example.  
 
January 
98.  Under paragraph R.1(a), development is not permitted by Class R if the 
building was not used solely for an agricultural use as part of an 
established agricultural unit on 3 July 2012, or when last in use, or – in 
the case of a building brought into use after 3 July 2012, for a period of at 
least ten years before the date development under Class R begins. 
2018
 
99.  Class R does not permit any operational development associated with the 
change of use. Any changes to the external appearance of the building 
would require express planning permission and should not be controlled 
by condition. A condition to limit lighting would not be reasonable under 
Class R, as that is not reasonably related to the prior approval matters. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 67 of 78 
 
 

 
 
Class  S:  Agricultural  Buildings  to  State-Funded  Schools  or  Registered 
Nurseries 
 
100. Under paragraph S.1(a), development is not permitted by Class S if the 
site was not used solely for an agricultural use as part of an established 
This 
agricultural unit on 20 March 2013, or when last in use, or – if brought 
into use after 20 March 2013 – for a period of at least ten years before 
the date that development under Class Q begins. 
publication 
 
101. The PPG was updated in March 2015 to provide guidance on Class S; 
paragraph ref ID: 13-103-20150305.  
is frequently 
updated.  
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 68 of 78 
 
 

 
 
Annexe D – Part 4: Temporary Buildings and Uses 
 
Class A 

 
1. 
The size and means of construction of a building is highly relevant to Part 
This 
4, Class A PD rights; the larger and more permanent the building, the less 
likely it is to be genuinely ‘required temporarily’ in connection with the 
carrying out of development. It is for the appellant to show why the 
publication 
building is reasonably required. His or her intentions are relevant to that 
assessment but must be objectively assessedR (oao Wilsdon) v FSS and 
Tewkesbury BC [2006] EWHC 2980 (Admin); [2007] JPL 1063.  
 
2. 
Where a building or structure is said to be ‘required temporarily’ in 
connection with operations, the operations themselves need to be lawful – 
as stated
is   in paragraph A.1(b) – and to have commenced or be about to 
commence.  It will be a matter of fact and degree as to whether the 
frequently 
operations are continuing or can reasonably be held to have ceased at the 
time an enforcement notice was issued, such that the building or structure 
is in breach of condition A.2(a). 
 
3. 
The tolerances for temporary uses in Part 4 do not apply when the 
intention is that the development should be permanent; Tidswell v SSE & 
updated.  
Thurrock BC [1977] JPL 104.  It will be for the appellant to show that the 
use was temporary and the PD right was genuinely implemented.  
 
4. 
Where an enforcement notice is upheld in respect of a caravan site, 
motocross, war games, market or other transitory use of land, on the 
basis that – on the facts – there is an intermittent permanent rather than 
Only 
a temporary use, and there is no Article 4(1) Direction in force, the 
developer can still implement PD rights.  Again it is for the developer to 
show that it is a genuine implementation of temporary use rights and not 
correct 
a recommencement of the prohibited permanent use40.  
 
5. 
The developer could still utilise Part 4 rights even if there is no express 
saving in the requirements of the enforcement notice; Cord v SSE [1981] 
as 
JPL 40. A notice cannot take away lawful use rights.  Under s181(2), a 
notice can only require that an alleged use be discontinued permanently 
of: 
‘to the extent that it is in contravention of Part III’. The implementation of 
a temporary use permitted under the Order (and thus in accordance 
10  with 
s60) is not in contravention of Part III of the Act.  
 
January 
6. 
In other words, while unlawful uses do not benefit from PD rights under 
Article 3(5)(b), this does not apply where the unlawful permanent use is 
carried out on a temporary basis in accordance with Part 4, Class B. The 
temporary use rights in Class B subsist alone and are not related to any 
other existing unlawful use.  
2018
 
7. 
The presence of permanent buildings and facilities, and changes to the 
character of the land may be relevant as to whether the proposed use is 
temporary within Part 4 or a permanent change of use – but only when 
                                       
40 In that situation, s180(1) would apply such that the enforcement notice would cease to have effect so far 
as inconsistent with the permission for temporary use granted under Part 4. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 69 of 78 
 
 

 
 
the permanent building or changes would make it impossible to revert to 
the previous normal use between occasions when the new use occurs41.  
 
8. 
If physical changes have occurred such that it would be impossible to 
revert to the previous normal use, a material change of use will have 
This 
occurred from the previous use, even if the new use takes place on 28 
days or less a year.   
 
publication 
9. 
If physical changes take place which do not prevent the normal use from 
being carried out for most of the year, Part 4 Class B PD rights would 
apply to another use which does not take place for more than 28 days; 
Ramsay v SSETR & Suffolk Coastal DC (No. 2) [2002] EWCA Civ 118. 
 
10.  Class B provides that ‘the use of land for any purpose for not more than 
28 days in total is PD, except in relation to the uses specified in Class B(a) 
is 
and B(b), where the limit is 14 days. In considering whether either or both 
frequently 
limits have been exceeded, it is appropriate to look at the planning unit 
and take into account the aggregate of the occurrence of different uses. 
 
11.  In a LDC appeal under s191, where uses undertaken were similar to B(b) 
uses but did not comply with the limitations in B.1(d), it was held that 
they could not be aggregated with permitted B(b) uses to claim a level 
updated.  
activity in excess of 14 days in any one year over the necessary ten year 
period, such that the uses would be immune from enforcement action; 
Miles v NAW & Caerphilly CBC [2007] EWHC 10 (Admin).  
 
 
 

Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
                                       
41 See the Enforcement chapter for the meaning of ‘normal use’. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 70 of 78 
 
 

link to page 13  
 
Annexe E – Part 6: Agriculture and Forestry  
 

Having established whether the site is ‘agricultural land’ and in an 
‘agricultural unit’, in accordance with the advice above, it would then be 
necessary to establish whether the development would be of the type 
This 
permitted under Class A(a) and (b), or Class B(a) to (g). 
 

From there, if there is a clear breach of one of the limitations to PD in 
publication 
paragraphs A.1 or B.1; it would be appropriate to go straight to that 
point; Fayrewood Fish Farms Ltd v SSE & Hants CC [1984] JPL 267. In an 
enforcement appeal on ground (c), it is only necessary for there to be 
failure on one limitation in Part 6, and it may be appropriate to go directly 
to where the failure is clear. 
 
3
is 
 
In such a situation, even if it is questioned as to whether the development 
would be ‘reasonably necessary for the purposes of agriculture’, the 
frequently 
following text could be used:  
 
Even if I were to accept the contention that the development was reasonably 
necessary…it would not benefit from Part 6 because … 
 

It is critical to show clear and logical analysis of the each test in Part 6, 
updated.  
and conclude on each appropriate, particularly where the representations 
are less than adequate in identifying the correct criteria. 
 

The types of agricultural development for which prior notification is 
required under Part 6, Class A are set out at paragraphs A.2(2)(a) to (d) 
and further qualified at A.2(3).  
Only 
 

The limits to the size of floorspace permitted under Classes A and B have 
been extended by the Town and Country Planning (General Permitted 
correct 
Development) (England) (Amendment) Order 2018. 
 
Classes A & B: ‘reasonably necessary’ 
 
as 

If it is established that a building would be ‘reasonably necessary for the 
purposes of agriculture within that unit’, then the structure itself and uses 
of: 
carried on within it must be reasonably necessary for the use of the land 
as an agricultural unit. The whole agricultural unit is the reference point.  
10 
 
8
January 
 
There is no requirement that the building is intended to accommodate an 
existing agricultural activity, provided there is an agricultural use of the 
land and the building is reasonably required for agriculture; Jones v 
Stockport MBC [1984] JPL 274. The applicant is expected to demonstrate 
the need for the development.  
 
2018

The Inspector is not obliged to contemplate some possible but unlikely 
agricultural activity that is not suggested; Clarke v SSE [1993] JPL 32. 
However, he or she should consider what agricultural use the land might 
reasonably be put to, and take account of more than the applicant’s 
intentions – since they might change, or a future occupier might carry out 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 71 of 78 
 
 

 
 
different activities; Broughton v SSE [1992] JPL 550. The assessment can 
be based on future agricultural use, unlike that for ‘agricultural land’.  
 
10  The ‘reasonably necessary’ assessment does not carry with it any 
connotation of profit or business viability. It also relates to the particular 
This 
building on the particular unit, as defined at the time, and cannot be 
justified in terms of some future larger agricultural unit.  
 
publication 
11  The size and nature of the unit may be crucial, as may be the nature of 
the proposed building. The size of the building, however, is unlikely to be 
a determinative factor; whether a smaller or simpler building would suffice 
would be a question of ‘absolutely’ rather than ‘reasonably’ necessary. 
 
12  It was held in McKay & Walker v SSE & South Cambridgeshire DC [1989] 
JPL 590 that size was irrelevant in deciding whether a building was 
is 
reasonably necessary because the Order permits agricultural buildings up 
frequently 
to 465m2. However, the scale of engineering operations was held to be 
significant in Macpherson v SS for Scotland [1985] JPL 788. 
 
Class A: ‘of 5 hectares or more in area’ 

 
13  In measuring the agricultural unit, the extent of any dwelling (with its 
updated.  
garden) or other building that is occupied for the purposes of farming by 
the person who occupies the unit, and the extent of any dwelling on the 
land that is occupied by a farm worker can be included; paragraph D.1.  
 
14  However, if the development is to be carried out on a separate parcel of 
land which is less than 1ha in size, it is not PD; A.1(a). Even if it would be 
Only 
carried out on a parcel that is at least 1ha, that land must not include any 
dwellinghouse or garden, because it has to be on agricultural land.   
 
correct 
15  Whether land forms a ‘separate parcel’ is a matter of fact and degree, but 
a substantial feature of separation would be necessary, e.g. a road rather 
than fences or hedges, for it to be regarded as a separate parcel; Hancock 
v SSE [1989] JPL 99; Tyack v SSE [1989] 1 WLR 1392. 
as 
 
A.1(c): ‘not designed for agricultural purposes’  

of: 
 
16  A building is ‘designed’ for the purpose for which its physical layout and 
10 
appearance fit; Belmont Farm Ltd v MHLG [1962] 13 P&CR 417 DC. The 
importance of the building’s external appearance and layout was  January 
confirmed in McKay & Walker.  
 
17  In Harding v SSE [1984] JPL 503, the Court accepted that ‘designed’ 
related to appearance and not function. However, the CoA later held in 
Clarke that ‘designed for agricultural purposes’ was for the Inspector to 
2018
decide as a matter of fact and degree.  
 
18  It is necessary to consider appearance, layout and stated intentions, 
although greater weight may be given to one factor over the others. The 
test in law is whether the building is designed for the purposes of the 
agricultural activities which might reasonably be conducted on the unit. 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 72 of 78 
 
 

 
 
 
A.1(d): any works or structure (other than a fence) for accommodating 

livestock 
 
19  The definition applies to all works for accommodating livestock, and is not 
This 
limited to some form of habitation or shelter. A hard standing used for 
feeding sheep falls within that definition; Taylor v SSETR [2002] JPL 248. 
publication 
is frequently 
updated.  
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 73 of 78 
 
 

 
 
Annexe F – Prior Approval Appeals & Heritage  
 
Part 1: Class A (Large Householder Extensions) 

 
1. 
The prior approval matter is the impact of the proposed development on 
This 
the amenity of any adjoining premises. The impact of the development on 
a listed building can be taken into account to the extent that amenity is 
wide enough to cover historic, architectural, cultural or similar interests; 
publication 
see also, for example, PPG advice on advertisements and amenity. 
 
Part 3: Class C (Retail to Café) 

 
2. 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. The prior approval matters include siting, design or 
externa
is l appearance of permitted works, which would allow the impact of 
the development on the setting of a listed building to be considered in 
frequently 
making a decision on those works. 
 
Part 3: Class J (Retail to Assembly or Leisure) 
 
3. 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. The matters do not include any which allow the impact of 
updated.  
the development on the setting of a listed building to be considered. 
 
Part  3:  Class  M  (Retail  and  Specified  Sui  Generis  Uses  to 

Dwellinghouses) 
 
4. 
The PD right does not apply to listed buildings. For a change of use only, 
Only 
the matters do not include any which allow for consideration of the impact 
of the development on the setting of a listed building.  Where conversion 
works are involved, the matters include design or external appearance, 
correct 
which do allow for such consideration. 
 
Part 3: Class N (Sui Generis
 to Dwellinghouses) 
 
as 
5. 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. Otherwise, the issues here are the same as for Class M. 
of: 
 
Part 3: Class O (Office to Dwellinghouses) 

10 
 
6.
January 
 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. The matters do not include any which allow the impact of 
the development on the setting of a listed building to be considered. 
 
Part 3: Class P (Storage or Distribution to Dwellinghouses) 

 
2018
7. 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. The matters do not include any which allow the impact of 
the development on the setting of a listed building to be considered. 
 
 
Part 3: Class PA (Light Industrial Use to Dwellinghouses) 

Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 74 of 78 
 
 

 
 
 
8. 
The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage of 
listed buildings. The matters do not include any which allow the impact of 
the development on the setting of a listed building to be considered. 
 
This 
Part 3: Class Q (Agricultural to Dwellinghouses) 
 
9. 
The PD right does not apply to listed buildings. Where prior approval is 
publication 
sought for a change of use only, the matters include whether the location 
or siting of the building makes the change of use undesirable. Where prior 
approval is sought for a change of use and conversion works, the matters 
also include the design and external appearance of the building. It is thus 
necessary to consider the impact of Class Q development on the setting of 
a listed building, with regards to the relevant matters. 
 
is 
Part 3: Class R (Agricultural to Mixed Commercial) 
frequently 
 
10.  The PD right does not apply to listed buildings. The prior approval matters 
do not include any which would allow for consideration of the impact of 
the development on the setting of a listed building. 
 
Part 3: Class S (Agricultural to School) 

updated.  
 
11.  The PD right does not apply to listed buildings.  The prior approval 
matters do not include any which would allow the impact of the 
development on the setting of a listed building to be considered. 
 
Part 3: Class T (Business etc to School) 

Only 
 
12.  The PD right does not apply to listed buildings.  The prior approval 
matters do not include any which would allow for consideration of the 
correct 
impact of the development on the setting of a listed building. 
 
Part 4: Class CA (Temporary State-Funded School on Previously Vacant 

Commercial Land) 
as 
 
13.  The prior approval matters include siting and design, allowing the impact 
of: 
of the development on a listed building or its setting to be considered. 
 
10 
Part  4:  Class  E  (Temporary  Uses  of  Buildings  or  Land  for  Film-Making 
Purposes) 

January 
 
14.  The PD right does not apply to listed buildings or within the curtilage. The 
prior approval matters include light, which would allow the lighting impact 
of the development on the setting of a listed building to be considered. 
 
2018
 
 
 
 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 75 of 78 
 
 

 
 
 
Part 6: Classes A, B & E (Agricultural and Forestry) 

 
15.  The prior approval matters include siting, means of construction, design 
and / or external appearance, allowing for the impact of the development 
This 
on a listed building or the setting of a listed building to be considered. 
 
Part 7: Class C (Non-Domestic Extensions etc) 

publication 
 
16.  The PD right does not apply within the curtilage of a listed building or 
Scheduled Ancient Monument. The prior approval matters include siting, 
design and external appearance, allowing for consideration of the impact 
of the development on the setting of a listed building. 
 
Part 9: Class D (Development Relating to Roads) 

is 
 
frequently 
17.  The prior approval matters include siting, design and external appearance, 
allowing for consideration of the impact of the development on the setting 
of a listed building. 
 
Part 14: Class J (Renewable Energy) 

 
updated.  
18.  The PD right does not apply to listed buildings, land within the curtilage of 
listed buildings, or sites designated as scheduled monuments. The prior 
approval matters include design or external appearance, allowing for 
consideration of impact on the setting of a listed building. 
 
Part 16 (Communications) 

Only 
 
19.  Please see the Mobile Telecommunications chapter. 
 
correct 
Part 17: Classes B, C, F & G (Mining and Minerals Exploration) 
 
20.  The prior approval matters include siting, design and external appearance, 
allowing for consideration of the impact of the development on the setting 
as 
of a listed building. 
 
of: 
Part 18: Class A (Miscellaneous Development) 
 
10 
21.  The prior approval matters include whether the design and external 
appearance would injure the amenity of the neighbourhood and is January 
reasonably capable of modification to avoid such injury. 
 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 76 of 78 
 
 

 
 
Annexe G – Template (Part 1, Class A example) 
 
Appeal Ref: [] 
[Address] 
  The appeal is made under section 78 of the Town and Country Planning Act 
This 
1990 against a refusal to grant approval required under Article 3(1) and 
Schedule 2, Part 1, Class A, Paragraph A.4 of the Town and Country Planning 
(General Permitted Development) (England) Order 2015 (as amended). 
publication 
  The appeal is made by [appellant’s name] against the decision of [LPA’s name]. 
  The application ref: [], dated [], was refused by notice dated []. 
  The development proposed is []. 
 
Decision  
 
is 
1.   The appeal is allowed and prior approval is [not required] [deemed to be] 
[granted] under the provisions of Article 3(1) and Schedule 2, Part 1, 
frequently 
Class A, paragraph A.4 of the Town and Country Planning (General 
Permitted Development) (England) Order 2015 (as amended) for 
[development] at [address] in accordance with the application [ref] made 
on [date], and the details submitted with it [including plan nos…],pursuant 
to Article 3(1) and Schedule 2, Part 1, Class A, paragraph A.4(2) [and 
subject to the following conditions]:     
updated.  
 
OR 
 
2.   The appeal is dismissed.  
 
Procedural Matter 
 
Only 
 
3.   The provisions of the Town and Country Planning (General Permitted 
Development) (England) Order 2015 as amended, und
correct  er Article 3(1) and 
Schedule 2, Part 1, Class A, Part A.4(7) require the local planning 
authority to assess the proposed development solely on the basis of its 
impact on the amenity of any adjoining premises, taking into account any 
representations received. My determination of this appeal has been made 
as 
on the same basis.  
 
of: 
Reasons  
10 
 
4.   [add reasons
January 
 
Conclusion  
 
5.   For the reasons given above, I conclude that the appeal should be allowed 
and prior approval [is not required] [is deemed to be granted] [should be 
2018
granted]. 
 
 
OR 
 
6.  For the reasons given above, I conclude that the appeal should be 
dismissed. 
 
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 77 of 78 
 
 

 
 
Conditions – where the appeal is allowed 
 
7.   Any planning permission granted for the [development] under Article 3(1) 
and Schedule 2, Part 1, Class A is subject to the conditions A.4(13), 
A.4(14) and A.4(15), which specify that the development shall be 
This 
completed on or before 30th May 2019, that the developer shall notify the 
local planning authority in writing of the completion of the development as 
soon as reasonably practicable after completion, and such notification shall 
publication 
include the name of the developer, the address or location of the 
development, and the date of completion.  
 
8.  [Any additional conditions to be imposed that are necessary and 
reasonable (etc) and related to the prior approval matters
 
 
is 
 
frequently 
updated.  
Only 
correct 
as of: 10 January 
2018
Version 24      Inspector Training Manual | The GPDO and prior approval appeals      Page 78 of 78