This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Request for review - suitability of accommodation'.


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Temporary Accommodation Placements Policy 
 
Approved by Cabinet on 18th October 2016 
 
 


 
 
 
 
 
Temporary Accommodation Placements Policy 
 
 
 
Contents 
 
 
1.  Introduction  

 
 
2.  Temporary Accommodation Offers and Refusals  

 
 
3.  Suitability of accommodation – factors to consider 

 
 
4.  Criteria for prioritising placements inside/outside the Borough 

 
 
5.  Minimum Size Criteria 

 
 
6.  Criteria for prioritising moves between temporary accommodation 

 
 
 
 
 

 


 
 
Temporary Accommodation Placements Policy 
 
1 
Introduction  
 
1.1  This  document  sets  out  our  approach  to  the  placement  of  households  in 
temporary accommodation, both in and out of the borough, on the periphery of 
London  and  when  required  further  afield.    It  covers  both  interim  placements 
made  under  Section  188  Housing  Act  1996  (“HA96”),  while  homelessness 
enquires  are  undertaken,  and  longer-term  temporary  accommodation 
placements for households accepted as homeless under Section 193 HA96. 
 
1.2  The Policy takes into account the statutory requirements on local authorities in 
respect  of  the  suitability  of  accommodation,  including  the  Suitability  of 
Accommodation  Orders,  the  Homelessness  Code  of  Guidance  2006,  and 
Supplementary  Guidance  issued  in  2012.  It  has  also  been  formulated  having 
regard  to  the  need  to  safeguard  and  promote  the  welfare  of  children,  as 
required by section 11 of the Children Act 2004. 
 
1.3  As  per  section  208  of  the  Housing  Act  1996,  and  paragraph  16.7  of  the 
Homelessness Code of Guidance, so far as reasonably practicable, the council 
seeks to accommodate homeless households in Haringey and always considers 
the suitability of the accommodation, taking into account the circumstances of 
the  individual  household.  However,  due  to  an  acute  shortage  of  affordable 
housing locally and rising rental costs, an increasing number of households are 
likely to be placed out of the borough as it will not be reasonably practicable to 
provide accommodation within Haringey.  
 
1.4  When  determining  whether  it  is  reasonably  practicable  to  secure 
accommodation in Haringey, as opposed to simply what is reasonable, the cost 
of the accommodation is a relevant and proper consideration given the intensive 
pressures  on  housing  stock  in  Haringey  and  a  high  demand  for  a  range  of 
suitable accommodation with a limited budget. 
 
1.5  The  Local  Housing  Allowance  (LHA)  is  used  to  work  out  how  much  Housing 
Benefit a tenant will receive to pay their rent.  LHA rates depend on who lives in 
the  household,  and  the  area  they  are  making  their  claim  in.  These  areas  are 
called Broad Rental Market Areas (BRMA).  
 
1.6  Haringey Council is divided into two Broad Rental Market Areas which are used 
to calculate LHA rates in Haringey.  Inner North London BRMA and Outer North 
London BRMA.   
 
1.7  Due  to  the  lack  of  supply  of  affordable,  suitable  temporary  accommodation 
across  London,  it  may  be  necessary  to  procure  some  units  outside  London. 
Where  possible,  these  units  will  be  in  the  periphery  of  London,  for  example  in 
Essex and Hertfordshire.  However, at times of high demand and limited supply, 
it  may  be necessary  to  secure units  further away from  London.  Such units  will 
only be procured when all other reasonable options have been exhausted.  Prior 

 


 
 
to  placing  a  household  into  such  accommodation,  an  assessment  will  be 
undertaken to determine that the placement is affordable in cases where travel 
to employment is a factor. 
 
1.8  This  Policy  details  how  applicants  will  be  prioritised  for  temporary 
accommodation in Haringey, and out of the borough. 
 
2 
Temporary Accommodation Offers and Refusals  
 
2.1  Homeless  applicants  who  are  housed  under  the  council’s  interim  duty  to 
accommodate  pursuant  to  Section  188  HA96  may  initially  be  placed  into 
accommodation  with  shared  facilities.  Where  this  is  non-council  owned 
accommodation,  families  will  be  moved  to  alternative  accommodation  within  6 
weeks to comply with the legislation on B&B use.  There is no restriction on the 
length  of  time  a  household  can  spend  in  council  owned  accommodation  with 
shared  facilities.    It  is  also  possible  that  families  will  be  moved  to  nightly  paid 
self-contained accommodation.  This accommodation is increasingly likely to be 
out of the borough. If the council decides it has a duty to house the household, 
they  may  be  moved  to  longer-term  accommodation  such  as  council  owned 
hostel, Housing Association leased or other leased accommodation as soon as 
a suitable property becomes available.   
 
2.2  Where the council decides that applicants housed under Section 188 HA96 are 
not  owed  the  main  homelessness  duty,  they  will  be  asked  to  leave  following 
reasonable  notice,  after  being  notified  of  the  decision.    The  reasonable  notice 
period  would  generally  be  7-14  days  for  single  applicants  and  28  days  for 
families (having regard to the need to safeguard and promote the welfare of any 
children in the family).  The cessation of temporary accommodation will always 
be notified to Social Services in cases where there are dependent children. 
 
2.3  Applicants  will  be  given  one  offer  of  suitable  interim  or  longer  term  temporary 
accommodation and they will be asked to accept it straight away.  There is no 
obligation  upon  the  council  to  enable  applicants  to  view  the  accommodation 
prior  to  acceptance.    In  making  the  offer,  the  household’s  individual 
circumstances  will  be  considered,  taking  into  account  the  factors  set  out  in 
section 3 of this Policy and the council’s criteria on out of borough placements 
(section 4).  
 
2.4  If  an applicant  refuses  an  offer,  they  will  be asked  to  provide  their  reasons for 
refusal  and  to  sign  a  pro-forma  confirming  that  they  understand  the 
consequences of the refusal.  Failure to agree to sign the refusal pro-forma will 
be  noted.    This  applies  to  new  applicants  to  whom  the  council  has  an  interim 
duty  to  accommodate  under  Section  188  HA96,  as  well  as  those  being 
transferred to alternative temporary accommodation.  The council will consider 
the  reasons  given  and  undertake  further  enquires  as  necessary.  If  the  council 
accepts the reasons for refusal as valid, the offer will be withdrawn and a further 
offer will be made.  

 


 
 
2.5  Where  applicants  refuse  suitable  emergency  accommodation  (which  may 
include  out  of  borough  placements)  and  the  council  does  not  accept  their 
reasons  for  refusal,  and  considers  that  the  offer  is  suitable,  applicants  will  not 
be  offered  further  accommodation  and  will  be  required  to  make  their  own 
arrangements.    There  is  no  right  of  internal  review  against  the  suitability  of 
accommodation  offered  to  applicants  under  Section  188  HA96  (although 
applicants  can  apply  for  judicial  review  through  the  courts).  For  applicants 
where  the  council  has  accepted  a  rehousing  duty  under  Section  193  HA96, 
(s193  duty)  there  is  a  right  to  request  an  internal  review  of  the  suitability 
decision, pursuant to Section 202 HA96.   
 
2.6  In cases where the applicant still refuses a suitable offer of accommodation, the 
homelessness duty will be discharged.  If the applicant is resident in emergency 
accommodation, they will usually be asked to vacate the property and advised 
that  no  further  assistance  will  be  provided.    If  they  are  already  in  longer-term 
temporary  accommodation  not  managed  by  the  council,  the  relevant  housing 
provider should be advised that the duty has been discharged so that they can 
start possession action.  
 
2.7  Where applicants, towards whom the council has accepted a s193 duty, refuse 
a  suitable  offer  and  submit  a  review  request,  they  will  only  continue  to  be 
accommodated  during  the  review  period  in  exceptional  circumstances.    Each 
case  will  be  considered  on  an  individual  basis,  taking  into  account  the  overall 
merits  of  the  review  request,  any  new  information  or  evidence  that  may  affect 
the  original  decision,  and  the  personal  circumstances  of  the  applicant  and  the 
potential impact of the loss of accommodation.  
 
3 
Suitability of accommodation – factors to consider 
 
3.1  In offering temporary accommodation, the council will consider the suitability of 
the offer, taking into account the following factors: 
 
3.2  Location  –  if  suitable,  affordable  accommodation  is  available  in  its  area, 
applicants will be housed in Haringey, allowing them to maintain any established 
links with services and social/support networks. However, when there is a lack 
of  suitable  accommodation  or  there  are  higher  priority  households  needing 
accommodation  in  the  borough,  out  of  borough  placements  will  be  used  to 
meet  the  council’s  housing  duty  (see  section  4  on  priority  for  local 
accommodation  below).      If  no  suitable  accommodation  is  available  in  the 
borough, attempts will be made to source accommodation within other parts of 
London. If this is not available, the provision of accommodation on the periphery 
of London or further afield may have to be considered. 
 
3.3  Size  condition  and  facilities  –  accommodation  must  provide  adequate  space 
and  room  standards  for  the  household  and  be  fit  to  inhabit.      Households  in 
temporary  accommodation  will  often  be  placed  into  units  with  1 bedroom  less 
than they would be entitled to on a permanent basis, with the expectation that 
the living room provides dual purpose as a living and sleeping area. In deciding 

 


 
 
on  the  fitness  of  the  property,  consideration  should  be  given  to  the  length  of 
time needed to complete any necessary repairs and whether it is reasonable to 
complete  these  while  the  property  is  occupied.  The  quality  of  the 
decoration/furniture,  the  layout/type  of  accommodation,  provision  of  parking 
and lack of access to a garden are extremely unlikely to be acceptable reasons 
for a refusal. 
 
3.4  Health  factors  –  the  council  will  consider  health  factors,  such  as  an  ability  to 
get up the stairs, care and support provided by other statutory agencies or the 
need  to  access  any  specialist  medical  services  that  are  only  available  in 
Haringey.  If  the  applicant  or  a  member  of  the  resident  household  is  citing 
medical  grounds  that  were  not  identified  during  the  initial  assessment,  the 
applicant will be asked to submit medical information within 24 hours. The key 
test  in  determining  the  impact  of  medical  issues  is  whether  the  condition  itself 
makes the housing offered unsuitable.  Problems such as depression, asthma, 
diabetes  or  back  pain  would  not  normally  make  a  property  unsuitable,  as  the 
problems would persist in any sort of accommodation.  
 
3.5  Education  -  attendance  at  local  schools  will  not  be  considered  a  reason  to 
refuse  accommodation,  though  some  priority  will  be  given  to  special 
educational needs and students who are close to taking public examinations in 
determining priority for placements in the borough (see Section 4). 
 
3.6  Employment –the council will consider the need of applicants, who are in paid 
employment,  to  reach  their  normal  workplace  from  the  accommodation  that  is 
secured.  This will include having a regard to both travelling time and the costs 
associated with this travel (see Section 4). 
 
3.7  Proximity to schools and Services - The council will consider the proximity to 
schools, public transport, primary care services, and local services in the area in 
which the accommodation is located 
 
3.8  The  need  to  safeguard  and  promote  the  welfare  of  any  children  in  the 
household  –  Insofar  as  not  already  identified,  the  council  will  seek  to  identify 
any particular needs of the children in the household. It will have regard to the 
need  to  safeguard  and  promote  their  welfare  in  making  decisions  on  whether 
the offer is suitable (although it has to be borne in mind that almost all families 
seeking temporary accommodation are families with children).    
 
3.9  Any  special  circumstance  -  The  council  will  consider  any  other  reasons  put 
forward by the applicant and come to an overall view about whether the offer is 
suitable.  
 
 

 


 
 
4 
Criteria for prioritising placements inside/outside the Borough 
 
4.1  As a number of applicants will be housed out of the borough, it will increasingly 
be  necessary  to  make  decisions  about  the  suitability  of  out  of  borough 
placements  for  individual  households  and  balance  these  against  the  type  and 
location  of  temporary  accommodation  that  can  be  offered.  In  many  cases 
housing  out  of  the  borough  will  be  more  sustainable  for  the  household  in  the 
long-term, with lower rents allowing them to better meet their subsistence and 
household costs and avoid rent arrears. 
 
4.2  Priority for accommodation in the borough will be given to*: 
 
(a)  Members  of  an  applicant’s  household  with  a  severe  and  enduring  health 
condition requiring intensive and specialist medical treatment where a move 
from Haringey would disrupt that treatment and continuity of care. 
 
(b)  Members  of  an  applicant’s  household  who  are  in  receipt  of  a  significant 
package and range of health care options that cannot be easily transferred. 
 
(c)  Members  of  an  applicant’s  household  with  a  severe  and  enduring  mental 
health  problem  who  are  receiving  psychiatric  treatment  and  aftercare 
provided  by  community  mental  health  services  and  have  an  established 
support network where a transfer of care would severely impact on their well 
being. 
 
(d)  Households  with  children  registered  on  the  Child  Protection  Register  in 
Haringey who are linked into local services and where it is confirmed that a 
transfer to another area would adversely impact on their welfare. 
 
(e)  Households  containing  a  child  with  special  educational  needs  who  is 
receiving education or educational support in Haringey, where change would 
be detrimental to their well-being. 
 
(f)  An  applicant  or  a  member  of  their  household  who  have  a  longstanding 
arrangement  to  provide  care  and  support  to  another  family  member  in 
Haringey  who  is  not  part  of  the  resident  household  and  would  be  likely  to 
require  statutory health and social support if the care ceased. 
 
(g)  An applicant or a member of their household who have a formal arrangement 
to  receive  housing  related  or  other  support,  including  addiction  help  or 
recovery, and where a move from Haringey would disrupt that support. 
 
(h)  Any other special circumstance will also be taken into account (including any    
particular needs of the children in the household not already identified).   
 
*Whilst  priority  will  be  given  for  these  placements,  this  is  dependent  on  such 
accommodation being available. 
 
 

 


 
 
4.3  Priority for placements within neighbouring boroughs will be given to: 
 
(a)  Applicants who have as part of their household, a child or children who are 
enrolled in GCSE, AS or A level courses or post 16 vocational qualifications 
(for  example,  BTEC)  in  Haringey,  with  exams  to  be  taken  within  the 
academic year. Wherever practicable we will seek to place such households 
within 60 minutes’ travelling distance of their school or college. 
 
(b)  Wherever  practicable,  an  applicant  or  a  member  of  their  household  who 
works  for  more  than  16  hours  per  week  will  not  be  placed  more  than  one 
hour travelling distance by public transport, from their place of employment. 
Consideration  will  also  be  given  to  the  affordability  of  the  travel 
arrangements  needed  to  reach  the  place  of  employment.  This  will  include 
women who are on maternity leave from employment.  
 
(c)  An  applicant  or  a  member  of  their  household  who  is  in  higher  or  adult 
education,  vocational  or  professional  training,  a  recognised  apprenticeship, 
self-employed with a business predominantly in Haringey, have a confirmed 
start  date  to  commence  employment  in  Haringey  or  are  enrolled  in  a 
Haringey work readiness programme.  
 
(d)  Any  other  special  circumstance  will  be  taken  into  account  (including  any    
particular needs of the children in the household not already identified).    
 
4.4  Applicants  who  meet  none  of  the  above  criteria  are  likely  to  be  offered 
properties outside of Haringey and the neighbouring boroughs, in other parts of 
London or outside London. 
 
4.5  If  placed  outside  London  the  council  may  offer  assistance  and  support  for  a 
reasonable period, on a case by case basis.  Support may include help with: 
 
•  Finding employment 
•  Identifying and arranging schools 
•  Child care 
•  Health e.g. signing up with a local GP 
•  Council links e.g. Council Tax, electoral register 
•  Welfare benefits 
•  Utility connections (i.e. electricity/gas/phone/internet) 
•  Removals and assistance with identifying appropriate storage 
•  Identifying  links  to  local  support  e.g.  contact  with  community,  voluntary, 
faith and other groups 
•  Financial assistance with immediate resettlement costs 
 
The package will be kept under review and amended as required to ensure the 
provision of appropriate support.   
 
 

 


 
 
5 
Minimum Size Criteria 
 
5.1  Accommodation  must  provide  adequate  space  and  room  standards  for  the 
household and be fit to inhabit.   Households in temporary accommodation will 
often be placed into units with 1 bedroom less than they would be entitled to on 
a  permanent  basis,  with  the  expectation  that  the  living  room  provides  dual 
purpose  as  a  living  and  sleeping  area.  The  following  minimum  size  criteria  will 
apply: 
 
5.2  Studio accommodation: 
•  Single applicants 
•  Couples 
•  Lone parents with a child under the age of 12 months. 
 
5.3  One bedroom accommodation: 
•  Lone  parents  or  couples  with  1  child  over  the  age  of  1  year(no  upper  age 
limit) 
•  Lone parents or couples with 2 children of the same sex (no upper age limit) 
•  Lone  parents  or  couples  with  2  children  of  opposite  sexes  where  both 
children are under the age of 10 years. 
 
5.4  Two bedroom accommodation: 
•  Lone parents or couples with 2 children of opposite sexes where one is over 
the age of 10 years. 
 
5.5  Three bedroom accommodation: 
•  Lone parents or couples with between 3 and 6 children. 
 
5.6  Four bedroom accommodation: 
•  Lone parents or couples with more than 6 children. 
 
 

 


 
 
6 
Criteria for prioritising moves between temporary accommodation 
 
6.1  Transfers between TA will be prioritised in the following order: 
 
1.  Transfer from TA found to be in serious disrepair that poses threat to life  
 
2.  Transfer  from  TA  because  of  evidenced  critical  medical  need  e.g.  TA 
accessed by stairs and tenant unable to negotiate  
 
3.  Transfer  from  non-council  shared  accommodation  for  families  who  have 
been  in  occupation  for  at  least  5  weeks  (to  avoid  penalties  of  sharing 
accommodation beyond 6 weeks) 
 
4.  Transfer from TA found to be unsuitable following a review. 
 
5.  Transfer from PSLs at least 5 months beyond lease expiry date 
 
6.  Transfer because of evidenced serious medical need  
 
7.  Transfer  from  TA  found  to  be  in  serious  disrepair  that  cannot  be  rectified 
while the tenant is in situ  
 
8.  Transfer from expensive TA to cheaper units 
 
9.  Transfer for overcrowding/under occupation.