This is an HTML version of an attachment to the Freedom of Information request 'Viability assessment for Canada Water regeneration (site C)'.


 
 
                           
 
 
 
 
 
 
 
FINAL REPORT 
 
 
 
VIABILITY ASSESSMENT 
 
REPORT  
 
  
 
Sites C & E Canada Water 
Develop  ment Proposal 
 
 
 
 
On Behalf of:  
 
London Borough of Southwark  
 
 
 
Reference:   1417315 
 
Date:   
 June 2013  
 
Version:  
1.0 
 
 
 
Prepared by:  
 
Andrew Murphy MRICS 
 
Development Consultant &   
 
RICS Registered Valuer 
 
 
  
James Purvis MRICS 
 
Development Consultant & 
 
 
RICS Registered Valuer 
 
 
 
 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

1.     
Introduction & Background 
1.1. 
We  have  been  instructed  to  consider  the  applicant’s  Financial  Viability 
Assessment (FVA) dated January 2013 that was initially provided to DVS on 
the  25th  January  2013.    The  applicants  FVA  was  augmented  with  further 
information  subsequently  following  further  discussion  with  the  applicant  and 
the Local Planning Authority (LPA).  
 
Viability 
1.2. 
The  RICS  published  a  First  edition  guidance  note  “Financial  Viability  in 
Planning”  in  August  2012  which  is  a  best  practice  guidance  note  to  guide 
practitioners  in  the  assessment  of  site  wide  and  site  specific  viability 
assessments as part of the Planning process. 
 
1.3. 
‘Financial  viability  has  become  an  increasingly  important  material 
consideration in the planning system. While the fundamental purpose of good 
planning  extends  well  beyond  financial  viability,  the  capacity  to  deliver 
essential  development  and  associated  infrastructure  is  inextricably  linked  to 
the delivery of land and viable development.’ – extract from RICS Guidance 
 
 
National Planning Policy 
1.4. 
The  National  Planning  Policy  Framework  (NPPF)  emphasises  scheme 
deliverability  and  the  provision  of  competitive  returns  to  willing  land  owners 
and developers to enable sustainable development to come forward.  
 
1.5. 
In  respect  of  affordable  housing,  paragraph  50  of  the  NPPF  aims  to 
significantly boost the supply of housing and states that where local planning 
authorities  have  identified that affordable  housing  is  needed, they  should  set 
policies  for  meeting  this  need  on-site,  unless  off-site  provision  or  a  financial 
contribution of broadly equivalent value can be robustly justified. Such policies 
should  be  sufficiently  flexible  to  take  account  of  changing  market  conditions 
over time. 
 
1.6. 
The NPPF also recognises that development should not be subject to such a 
scale  of  obligation  and  policy  that  threatens  scheme  viability.  This  reinforces 
the  need  for  viability  testing  in  order  to  allow  willing  landowners  and 
developers to receive competitive returns which in turn enable the delivery of 
development. 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
1.7. 
 In  the  context  of  achieving  sustainable  development  the  NPPF  refers  to 
ensuring  viability  and  deliverability  at  sections  173-177.  Section  173  in 
particular states: 
 
 
“….  To  ensure  viability,  the  costs  of  any  requirement  likely  to  be 
applied to development, such as requirements for affordable housing, 
standards,  infrastructure  contributions  or  other  requirements  should, 
when  taking  into  account  of  the  normal  cost  of  development  and 
mitigation,  provide  competitive  returns  to  a  willing  land  owner  and 
willing developer to enable the development to be deliverable.” 
 
1.8. 
The RICS GN addresses “competitive return” as follows: 
 
“A  “Competitive  Return”  in  the  context  of  property  transactions  is 
usually acknowledged as the highest overall offer accepted for land or 
premises, at that time, and should be constructed in accordance with 
the definitions of Site Value in this guidance. A “Competitive Return” in 
the context of a developer bringing forward development should be in 
accordance  with  a  “market  risk  adjusted  return”,  as  defined  in  this 
guidance, to the developer in viably delivering a project.” 
 
1.10 
In assessing the applicant’s Viability Assessment we have had regard to  the 
 
national  policy  background  and  the  RICS  Guidance  Note  First  Edition 
 
August 2012. 
 
1.11 
We set out our comments under the numbered sections of this report below. 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
2. 
Property Description and Location 
 
Location  
2.1 
 Canada Water is  located on the Rotherhithe Peninsula  in  south east London 
 and is served by the Jubilee underground line, situated two stops   east   
 
of  London  Bridge  and  one  west  of  Canary  Wharf.  The  two  development 
 sites  referred  to  by  the  applicant  as  Site  C  &  E  are  the  subject  of  the 
 development  proposals  are  located  within  the  Rotherhithe  Ward  and  are 
 located immediately east of Canada Water underground station. 
 
 
Site C  
2.2 
 We  are  advised  by  the  applicant  that  Site  C  extends  to  2.31  hectares  (5.7 
 acres) and the site currently provides 224 surface car parking spaces and two 
 large retail units which are currently occupied by Decathlon. Unit 1 overlooks 
the basin and extends to c. 3,756 Sq m (40,427 Sq ft) and Unit 2 c. 2,432 Sq 
m (26,174 Sq ft). 
 
2.3 
We  have  not  been  provided  with  copies  of  the  leases  or  rent  review 
memorandums.  We are advised by the applicant the retail warehouses are let 
to Decathlon by way of two leases expiring 2028, with tenant break options in 
December 2016 and 2022.  
 
2.4 
The  applicant  sets  out  the  leases  are  subject  to  fixed  annual  uplifts  in 
accordance  with  RPI  uplifts.  The  applicant’s  valuer  Savills  sets  out  they 
understand the current combined rent to be £812,109 per annum. 
 
2.5 
We have not been provided with copies of the leases although we have been 
provided  with  extract  title  reports  dated  July  2012.  We  are  advised  that 
Decathlon have no intention of exercising the break clauses in the respective 
leases. 
 
2.6 
However,  we  have  been  provided  with  a  redacted  copy  of  a  conditional 
Agreement for Lease relating to units 1, 2 & 3 Canada Water Retail Park dated 
14 December 2012.   
 
 
 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
 
Site E  
2.7 
We are advised that site E extends to an area of c. 0.78ha (2.11 acres) and is 
 situated  east  of  Surrey  quays  Road  and  south  of  Canada  Street  which  is 
 adjacent  to  Harmsworth  Quay.  The  site  accommodates  a  single  detached 
 retail warehouse unit providing a retailing space with a gross internal area of       
c. 2,000 sq m (21,528 sq ft).  
 
2.8 
We  have  not  been  provided  with  any  tenancy  information  regarding  this 
property other than it is occupied by a discount retailer What Home & Leisure 
on a short term informal basis. 
 
2.9 
We  are  advised  by  the  applicant’s  valuer  the  current  gross  passing  rent  is 
£150,000  per  annum  but  the  net  rent  receivable  after  payment  of  business 
rates and service charge is c. £46,000 per annum. 
 
 
Ownership 
2.10 
 The applicant’s advisor (DS2) sets out the freehold interest of Site C & E (title 
number  TGL215017 &  TGL218564  respectively)  is  currently  held by  Canada 
Water  (Development)  Limited.    DS2  set  out  in  the  FVA  that  Canada  Water 
(Development)  Limited  is  a  subsidiary  of  Sellar  Design  &  Management 
although no documentary evidence has been provided. 
 
 
 
 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
3. 
Development Planning Proposal 
3.1 
The  planning  application  submitted  by  the  applicant  is  a  hybrid  application 
being part  detailed/outline  and  proposes  to  provide 5  separate buildings  and 
are referred to as C1, C2, C3, C4, and E1. 
 
3.2  
The application seeks outline permission for the demolition of all buildings and 
 
 
the erection of 5 buildings (C1 – C4 and E1) ranging from 5 to 40 storeys  
 
 
(150.86m AOD) and comprising a maximum overall floor space of up to  
 
 
137,614 Sq m GEA. 
 
3.3  
This includes a maximum of up to 97,5741 Sq m of residential accommodation 
 
 
(Class C3) (equating to up to 1,046 residential units), 12,308.9 Sq m Class A1 
 
 
retail store (including 10,178 Sq m (net) sales area, 745 Sq m ancillary office 
 
 
accommodation  and  308  Sq  m  (ancillary  café);  4,335  Sq  m  of  other  Class 
 
 
A1/A2/A3/A4 floorspace); 2,800 Sq m office floor space (Class B1) up to 658 
 
 
Sq  m  health  centre  floorspace  (Class  D1)  and  up  to  698.2  Sq  m  of  cinema 
 
 
floorspace (D2); 19,271.8 Sq m ancillary parking, plant, and storage  
 
 
accommodation, including the provision of basements to provide vehicle and 
 
 
pedestrian  access  and  new  public  amenity  space  and  landscaping  including 
 
 
new public square.  
 
 
 
Proposed Phasing of Development 
3.4 
 Phase 1 (Building C1) –  A mixed use building ranging in height from 5 to 17 
storeys, providing a new decathlon store of 12,103 Sq m GIA, 235 residential 
 dwellings, 173 Sq m GIA of mixed retail space, basement car parking, storage 
 and plant areas and landscaping. 
 
3.5 
 Phase 2  (Buildings  C2 &  C3)  -  Two  mixed  use  buildings.    C2  is  an  8  storey 
building providing 112 residential dwellings and 1,892 Sq m of mixed ground 
floor  retail  space.  C3  is  a  16  storey  building  providing  190  residential  units, 
mixed retail 753 Sq m GIA and a cinema of 640 Sq m GIA and  at basement 
level phases 2 & 3 are connected. 
 
3.6 
Phase  3  –  C4  is  a  mixed  use  40  -  storey  tower  providing  273  residential 
dwellings and 709 Sq m GIA mixed retail to be linked at basement to Phase 2. 
 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

3.7  
Phase 4 – A mixed use building providing 21,999 Sq m GIA of residential  
 
 
accommodation of up to 236 dwellings and up to 507 Sq m GIA of mixed retail 
 
 
and up to 2,460 Sq m GIA mixed commercial a health centre of up to 573 Sq 
 
 
m GIA together with basement car parking, storage, plant and associated car 
 
 
parking. 
 
 
 
 
In summary:  
 
  Phase 1 is submitted in full detail and no reserved matters, 
  Phase  2  &  3  are  submitted  in  outline  and  the  floor  layouts  of  the 
buildings  and  disposition  of  uses  between  floors  and  landscaping 
will be subject to a separate reserved matters application. 
  Phase  4  is  submitted  in  outline  with  layout,  scale  access, 
appearance  and  landscaping  all  subject  to  reserved  matters 
application. 
 
3.8 
 The design and disposition of uses and layout of phases 2 – 4 will  be  capable 
 of  amendment  in  the  future  which  will  impact  upon  the  revenue  and  cost 
variables  of  the  development  scheme  we  are  being  asked  to  consider.  
Consequently,  it  follows  that  any  scheme  amendments  will  vary  the  scheme 
metrics and with that viability.   
 
Floor space by Building 
 
Building 
Maximum GIA (Sq m) 
Maximum GEA (Sq m) 
C1 
42,263 (fixed) 
46,483.1 
C2 
14,410 
14,648.2 
C3 
18,411 
19,141 
C4 
26,371 
27,431 
E1 
27,769 
29,907 
Total 
128,924 
137,612 
 
 
 
 
 
 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Floor Space by Use Water Proposed Floorspace 
January 2013 
 
 
 
 
Land Use 
GIA Sq m 
GEA Sq m 
 
Residential 
C3 
90,337 
97,541 
Office 
B1 
2,460 
2,800 
Decathlon 
A1 – A4 
12,103 
12,308 
Retail Store 
Other retail 
D2 
4,035 
4,334 
Cinema 
D1 
640 
698 
Health Centre 
D1 
573 
658 
Parking, Plant 
Ancillary 
18,775 
19,271 
& Storage 
 
 
 
 
Total 
128,924 
137,612 
 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
4. 
Information Relied Upon 
4.1 
In  preparing  this  report  we  have  had  regard  to  a  comprehensive  amount  of 
information and correspondence. The key documents relied upon are: 
 
 
  Financial Viability Assessment (FVA) prepared by DS2 dated January 
2013. 
  CD containing a copy of FVA together with scheme plans; 
  A copy of Savills Residential Property Focus Q4 2012; 
  An  analysis  of  Residential  Forecasts  for  London    (Non  prime)  drawn 
from  Savills  Residential  Property  Focus  Q2  2012,  Knight  Frank  UK 
Housing Market Forecast Q4 2011;Jones Lang LaSalle UK Residential 
market Forecast Nov 2011; 
  ProVal  Appraisals  for  scheme  proposal  that  include  New  Build  Home 
Buy and Affordable Rent Tenure mixes dated August 2011; 
  Use  of  IRR  in  Financial  Viability  Assessments  Commentary  prepared 
by DS2  dated  September 2012; 
  Cost inflation Forecasts – Davis Langdon Summary letter addressed to 
R  Goodlet  dated  1  November  2012,  Gleeds  Economic  and  Regional 
inflation report dated Q4 2012, G& T Tender Price Indicator Q1 2013. 
  A  redacted  extract  from  a Conditional  Agreement  For  Lease  between 
Canada  Water  (Developments)  limited  and  Sportstock  Limited  and 
Decathlon  Limited  and  Decathlon  SA  and  Sellar  Design  & 
Development Limited relating to Units 1, 2 and 3 Canada Water Retail 
Park – NB. The agreement refers to annexures 1 – 15 and these have 
not been provided. 
  Revised  Argus  Electronic  models  which  capture  JLL  Residential 
Values 
  Email  correspondence  dated  20  February  timed  at  19:47  setting  out 
information would be provided to support: 
o  Justification of 4% marketing and sales fees 
o  Details  from  Savills  to  support  the  Market  Value  they  have 
assessed  Sites  C  &  E  to  support  the  benchmark  land  value 
relied upon at £25m  
  Copy correspondence from JLL dated 21 February 2013 addressed to 
R Goodlet re: Pricing Rationale  
  Letter prepared by DS2 dated 26th April 2013 
  


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

  E-mail prepared by DS2 containing Maple Quays pricing 
  E-mail  prepared  by  DS2  dated  23rd  May  2013  regarding  residential 
pricing and Internal Rate of Return 
  E-mail  prepared  by  DS2  dated  17th  May  2013  regarding  residential 
pricing and internal rate of return 
  E-mail  dated  30th  April  2013  containing  revised  Argus  Electronic 
models 
  E-mail dated 8th May 2013 containing revised Argus Electronic models 
 
  
10 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
5. 
Methodology 
5.1 
The viability methodology adopted by DS2 reflects the nature of the proposed 
development and they have considered viability on a present day basis and on 
an out-turn basis as the project period envisages a phased programme over 
11  years,  therefore  a  growth  model  approach  (revenue  growth  and  cost 
inflation) having regard to an Internal Rate of Return (IRR) as a measurement 
of risk reward has been adopted. 
 
5.2 
The  out-turn  approach  is  not  a  common  method  of  considering  viability 
assessments but it is an appropriate measurement of return for a multi-phased 
schemes of this scale over the anticipated project programme of c. 11 years.   
 
5.3 
The applicant has contended the scheme is not viable on a present day cost 
and  revenue  basis  and  it  is  therefore  necessary  to  consider  on  an  outturn 
approach which adopts revenue growth and cost inflation over the duration of 
the assumed project programme. 
 
5.4 
The merit of using an out-turn approach is that it can secure a known amount 
of  affordable  housing  and  S106  planning  obligations  when  the  scheme on  a 
current cost and revenue approach is not viable.  
 
5.5 
The downside, however, is that  growth and cost inflation  is difficult to predict 
and  the  amount  of affordable  housing  and  S106 contributions  secured  could 
look  insufficient  if  the  market  grows  at  a  faster  rate  and  the  scheme 
outperforms current forecast revenue and cost inflation projections.  
 
5.6 
Conversely,  if  the  market  declines  relative  to  the  forecast  growth  and  cost 
inflation  assumptions  contained  in  the  financial  model(s)  the  amount  of  the 
affordable housing and S106 planning obligations will be overstated. 
  
Financial Model 
5.7 
DS2 have used industry standard development appraisal software to appraise 
the  applicant’s  project  viability.  The  software  calculates  the  development 
revenue  and  costs  subject  to  variables  that  are  input  to  the  model  and  the 
project programme assumptions that inform the project cashflow.   
 
  
11 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Appraisal Land Use Area Assumptions 
5.8 
Details of the proposed floor space for each land use that inform the financial 
model(s)  are  set  out  above  (Para  3.8)  and this  input field  is  informed  by  the 
architects area schedules for the various phases for  the land uses which are 
envisaged as part of the planning application. 
 
5.9 
Apart  from  the  first  phase  the  residential  unit  numbers  are  based  upon 
average  unit  sizes  and  are  calculated  having  regard  to  the  applicant’s 
proposed mix of units within each building envelope.   
 
Efficiency  
5.10 
We have considered the gross to net floor areas assumptions that inform the 
financial model and these appear to fall within an acceptable range, given the 
stage of design of the scheme.  
 
5.11 
However, as the  scheme evolves this  should be reviewed  as changes to the 
scheme design and  layout may serve to increase/decrease  gross to  net sale 
areas.  Clearly  any  change  in  floor  layouts  will  serve  to  impact  upon 
construction costs and revenue that may currently be anticipated and it follows 
the viability of the applicant’s proposals. 
 
5.12 
Phase 1 of the applicant’s proposals is the only phase to have been designed 
together  with  layouts  on  the  individual  apartments.  The  remaining  phases        
2 – 4 are outline and therefore may be subject to change. 
 
Internal Rate of Return 
5.13 
The IRR is calculated using a discounted cashflow appraisal at a discount rate 
which equates the total costs and total revenue over the cashflow programme 
period.  An  IRR  measurement  takes  full  account  of  the  time  value  of  money 
and  is  used  as  the  measure  of  profitability  having  regard  to  the  time  the 
project takes to complete.  
 
5.14 
An  IRR  has  been  applied  to  the  growth  models  where  as  an  annualised 
percentage  this  provides  a  measure  of  the  rate  at  which  the  scheme 
generates a return.  
 
  
12 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

5.15 
The applicant’s advisor DS2 refers to IRR returns at Battersea Power Station, 
Goodman  Fields,  New  Covent  Garden  Market  and  Olympic  Legacy  Project 
which they set out range between 17.5 – 18.0%.  
 
5.16 
More  recently  DS2  set  out  in  an  email  dated  23rd  May  that  an  application  in 
respect of Shell Centre (in the London Borough of Lambeth) made reference 
to  a  IRR  hurdle  rate  in  respect  of  the  application  in  order  to  support  their 
assertion the threshold ungeared IRR for that project should be 20%. 
 
5.17 
DS2  set  out  in  the  email  note  this  was  anecdotal  and  they  would  seek  to 
obtain more detailed information, but to date no further  information  has been 
provided.  
 
5.18 
We have considered  the  unqualified  information  at face value,  and without a 
more  detailed  understanding  of  the  project  (More  particularly  the  risks 
presented  by  the  project  given  the  location  and  the  listed  nature  of  the 
building) it is difficult to comment any further. 
 
5.19 
In  adopting  the  IRR  for  Canada  Water  the  applicant  has  adopted  a  2.5% 
margin above a base IRR at 17.5% to reflect the scale and speculative nature 
of  the  Canada Water  proposals.  However,  we  would  comment  development 
activity by its very nature is speculative and this risk is implicit in the base IRR 
at 17.5% and we can see no reason why the applicant is seeking to hedge by 
adopting an additional margin at 2.5%.  
 
5.20 
In  considering  the  IRR  threshold  return  which  the  applicant  is  seeking  to 
reserve it would be helpful understand the scale of the projects which they are 
seeking to rely upon (Battersea Power Station, Goodman Fields, New Covent 
Garden  Market  and  Olympic  Legacy  Project)  as  these  projects  will  have 
different  site  specific  characteristics,  project  durations  and  will  therefore  be 
subject  to  different  patterns  of  revenue  and  costs  to  inform  the  relative  risk 
threshold returns.  
 
5.21 
In response to our request for more information to inform the applicant’s base 
IRR threshold we received the following response.  
 
  
13 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

‘We are not in a position to provide additional detailed information on 
the  projects  they  we  have  previously  referred  to.   The  references  to 
these  schemes  were  previously  made  in  regard  to  relatively  large 
central  London  strategic  developments to give a general  indication  in 
terms  of  the  market  and  funding  requirement  for  such  development.  
They  should  not  be  assessed  on  the  same  basis  as  ‘standard’ 
development  with  reference  to  the  quantum  of  development,  the 
extensive timescales envisaged and the riskier nature of the modelling 
with growth/inflationary measures used to form a view on the level of 
viable planning obligations that can be delivered.’ 
 
5.22 
DVS have been involved in a number of strategic development proposals that 
have  been  informed  by  revenue  and  cost  inflation  forecasts  and  key  to 
determining an appropriate IRR hurdle rate has been an understanding of the 
pattern  of  construction  cost  expenditure  relative  to  revenue  receipts  and 
positive cashflows.  
 
5.23 
In  considering  this  proposal  alongside  other  recent  schemes  that  we  have 
provided  advice.  These  schemes  have  involved  considerable  upfront 
infrastructure  investment  far  in  excess  of  £140m  and  over  a  longer  time 
period. 
 
5.24 
Therefore those schemes carry with them more risk than the proposal that we 
are being asked to consider which  is why  we do  not consider an  IRR hurdle 
rate at 20% is appropriate for this scheme. 
 
5.25 
More recently the applicant provided a letter dated 16 April 2013 from Investec 
in their capacity as a property lender. The letter sets out the following 
 
‘ I have reviewed and assessed the fundability of the scheme being proposed 
by  Canada  water  (Developments)  Limited  and  would  highlight  2  key 
factors/issues. 
 
Firstly,  it  should  be  pointed  out  that  Investec  would  expect  a  development 
project  to show an ungeared IRR of between 20% and 25% as this is what we 
(and  we  believe  the  lending  market)  deem  to  be  an  appropriate  return  for 
development risk. 
  
14 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
As a lender we come across a number of potential development deals and the 
majority of these show an ungeared IRR of around 25%. Therefore, when we 
are presented with a project with an IRR of less than 20%, we would turn this 
away on the basis (i) there are more profitable deals in the market which need 
funding and (ii) for the IRR to be so low, it is likely the developer is overpaying 
for the land, or insufficient revenue will be generated from the scheme relative 
to the build costs. 
 
Secondly, and with respect to the nuances of the scheme itself, it is apparent 
that a lender would not start receiving any meaningful capital repayments until 
a large number of sales have been achieved from phase 2. This is due to the 
high costs of delivering phase 1, particularly the Decathlon store. This would 
make a lender uncomfortable as it could take 4 – 5 years to reach this stage – 
a lengthy period of time which would leave the bank vulnerable to construction 
risk  as  well  as  unforeseen  market  events  which  could  adversely  impact  the 
GDV.’1 
 
5.26 
Whilst  the  applicant’s  revised  May  dated  appraisals  IRR  range  between 
15.29%  -  16.10%,  they  clearly  fall  short  of  the  Investec  funding  criteria.  In 
considering the comments set out above we are unsure of the relationship of 
the  bank  with  this  development  proposal  despite  their  strict  funding  criteria 
which they refer.  
 
5.27 
However, in considering the applicant’s proposal only phase 1 is designed in 
detail and phase 2 is at outline. But it is reasonable for a developer at the next 
stage of development design to optimise the scheme to improve the efficiency 
and layout, and as part of this process they will value engineer. 
 
5.28 
 It  is  at  this  point  when  the  scheme  has  been  worked  up  in  more  detail  (i.e. 
cost certainty and revenue  sales research) will they really be in a position to 
firm  up  the  construction  costs  before  re-casting  their  financial  appraisals  to 
determine an IRR before engaging in detailed funding discussions. 
 
                                                       
1 Correspondence from Investec from Kyri Hadjisoteris dated 16th April 2013 addressed to LPA 
  
15 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

5.29 
DS2  have  also  highlighted  the  Borough’s  current  CIL  guidance  and  are 
seeking  to  benchmark  the  scheme  IRR  hurdle  rate  to  this  and  they  highlight 
the following:  
 
In relation to current CIL guidance in the borough, Page 14 of the BNPP 
Viability Study (January 2013) to support the CIL Charging Schedule states: 
 
‘While Developer’s Profit has to be assumed in any appraisal, its level 
is closely correlated with risk. The greater the risk, the higher the profit 
level required by lenders. While profit levels were typically up to 
around 15% of completed development value at the peak of the market 
in 2007, banks now require schemes to show a higher profit to reflect 
the current risk.  Typically developers and banks are targeting 20-25% 
Internal Rate of Return on a development scheme. IRR is used as a 
key hurdle rate in determining viability, since it accounts for the length 
of time a development takes, with a higher IRR reflecting a shorter 
period to realise a return on an investment. Although IRR is readily 
comparable with other investment opportunities, other measures of 
profitability can include profit on cost or profit on Gross Development 
Value (GDV). Our appraisal summaries provide reference to all three 
measures, although IRR is targeted at 20%.’ 
 
 

5.30 
Whilst  these  assumptions  made  by  BNP  have  informed  the  Borough’s  CIL 
studies,  this  was  a  Borough  wide  study.  This  is  distinct  from  what  we  are 
being asked to consider, which  is a  site  specific  proposal  having  regard to a 
planning application supported with architects plans, and detailed construction 
cost plans, sales prices and assumptions drawn from a detailed proposal.  
 
5.31 
Whereas CIL studies do not consider this level of detail hence why they may 
hedge  their  financial  performance  thresholds.    Whilst  this  application  is  a 
hybrid application in part the applicant and indeed DVS have considered this 
proposal  in  far  greater  detail  than  the  CIL  study  which  was  quite  probably 
prepared adopting wide ranging assumptions. 
 
5.32 
In  taking  into  consideration  all  the  comments  above  (Para  5.13  –  5.31)  we 
have adopted an ungeared IRR at 17.5% for this project on an outturn (growth 
model) model.  This opinion  is  informed through our  involvement in a  number 
of  strategic  development  proposals  that  were  informed  by  cost  inflation  and 
revenue growth forecasts; and key to determining an appropriate IRR hurdle 
rate has been the pattern of construction cost expenditure relative to revenue 
receipts and positive cashflows.  
 
  
16 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

5.33 
In  considering  this  proposal  alongside  other  recent  schemes  that  we  have 
provided  advice.  These  schemes  have  involved  considerable  upfront 
infrastructure investment far in excess of £170m and over a longer time period 
and reserved an IRR in excess 17.5%. 
 
5.34 
In  assessing  on  a  present  day  model  we  would  anticipate  a  reduced  IRR 
threshold  below  20%  as  a  risk  reward  threshold.  The  applicant  has  not 
reduced their IRR hurdle rate.  
 
5.35 
We would expect a reduction to reflect the fact the metrics are not reliant upon 
any revenue growth or cost inflation forecasts. We would expect a present day 
model IRR to be c. 14.5 - 15%.  
 
  
17 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
6. 
Assessment of  Benchmark Land Value 
 
Decathlon Store 
6.1 
In October 2010 a planning consent was secured in respect of site C by way of  
 
a detailed planning consent for the redevelopment of the site. 
 
6.2 
The consent included the erection of six buildings  varying  in  height from 4 to 
 
10  storeys  comprising  430  residential  units  (Class  C3),  a  new  replacement 
 
retail store of 9,104 Sq m, 1,287 Sq m of other Class A1/A3/A4/A5 space, 644 
 
Sq m of  office  space,  528 Sq m of  community  space, access,  basement  car 
 
parking for 340 cars, public realm, landscaping and communal space. 
 
6.3 
 We  are  informed  that  it  was  not  possible  to  implement  this  proposal  as  the 
 retail  accommodation  proposed  as  part  of  the  scheme  is  not  acceptable  to 
Decathlon.  Therefore  in  the  absence  of  either  their  agreement  or  statutory 
powers to assemble the site the scheme is frustrated until expiry of the lease. 
 
 
Conditional Agreement for Lease  
6.4 
The  applicant  has  entered  into  a  conditional  agreement  for  lease  relating  to 
 
Units  1,  2  and  3  Canada Water  Retail  Park  dated  14th  December  2012. We 
 
have been provided with a redacted extract of the agreement albeit we have 
 
not  been  provided  with  a  complete  copy  together  with  the  annexures  that 
 
form part of the agreement between the parties.  
 
6.5 
The recitals of the document set out: 
 
 
‘The  Landlord  (Canada  Water  (Developments)  Limited  plans  to  redevelop 
 
Canada Water retail Park’…‘and intend to apply for the necessary  planning 
 
permission for such development to take place; 
 
 
Once  planning  permission  has  been  secured  in  terms  of  satisfactory  to  the 
 
Landlord  it  will  be  necessary  for  the  two  existing  units  on  the  site  that  are 
 
presently occupied by Decathlon to be demolished in order that a mixed use 
 
development can be constructed on the site of the northernmost unit currently 
 
occupied by Decathlon by way of a lease; 
 
  
18 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
Decathlon has agreed to vacate and surrender its interests in the two existing 
 
units on the site it currently occupies and to take a lease of the retail part of 
 
the said mixed use development; 
 
 
The tenant has agreed to take long leasehold interest in the retail unit forming 
 
part of the said mixed use development subject to and with the benefit of the 
 
Decathlon Lease (as hereinafter defined); 
 
 
The  parties  have  agreed  a  temporary  trading  solution  which  will  enable 
 
Decathlon  to  continue  trading  from  the  southernmost  unit  that  it  presently 
 
occupies (after enabling works have been undertaken by the Landlord, part of 
 
the  cost  of  which  will  be  reimbursed  to  the  Landlord  by  Decathlon)  whilst 
 
construction of the mixed use development take place, including the grant to 
 
Decathlon  of  a temporary  licence  to  occupy  other  premises within  the  site  in 
 
order immediately to provide a temporary Head Office facility for Decathlon; 
 
 
The  Landlord  has  appointed  Sellar  as  development  manager  for  the 
 
development  to  be  undertaken  at  the  site  in  order  to  drive  the  development 
 
through from application for planning permission to completion of the leases to 
 
Decathlon  and  Sportstock  respectively  and  the  Agreed  Programme  identifies 
 
the key milestones for the development; and 
 
 
The parties have agreed to enter into this Agreement for Lease to govern their 
 
respective rights and obligations in connection with the intended transaction.’ 
 
6.6 
As part of the agreement Decathlon will pay a
 premium to the Landlord 
for the lease on completion of their new store to be located in building C1.  It is 
unclear  how  the  premium  has  been  determined  and  the  terms  of  the  new 
lease.   
 
 Benchmark Land Value 
6.7 
As set out in our March 2013 report (as attached to this report) the applicant 
initially adopted a site value of £25m without an evidence base to inform how 
Savills arrived at their opinion of value. 
 
 
 
  
19 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

6.8 
Since our draft report DS2 provided a number of retail warehouse investment 
sales transactions and we make the following observations: 
 
 
The evidence is drawn from standing investments located in established 
edge of town locations with term certain income. 
 
 
It is difficult to draw comparison on the NIY evidence provided as it is not 
clear whether the income is reversionary or not? 
 
 
The yield evidence ranges from 5.70% to 6.89% reflecting lot sizes of 
between £3.2m - £24.4m 
 
 
Site C has 3 yrs term certain income (tenant break options Dec 2016 & 
2022). 
 
 
Analysis of applicant’s opinion indicates an income multiplier reflects a 
NIY yield of 6.5%. 
 
 
It is unclear whether the property is rack rented as the annual rent is 
subject to annual RPI uplifts. 
 
 
We have visited Site C which is currently occupied by Decathlon and 
operates as an outdoor sports retailer but we have not inspected the 
property in any detail. 
 
6.9  
We have considered the investment evidence and in discussion with our retail 
warehouse valuers the most comparable transaction (subject to our comments 
above) would appear to be a property located in Leytonstone which analyses to 
a passing rent of £13.50 psf and transacted  Feb 2013 at £7m. This reflects a 
net  initial  yield  of  6.89%  for  14yrs  unexpired  income  (and  is  reflective  of  its 
location  on  Leytonstone  High  Road  adjoining  secondary  retailers  in  an 
established retail pitch). 
 
6.10  
We have adopted this as our base yield and have adjusted to 7.5% to reflect 
the  uncertainties  of  a  3  year  term  certain  income  resulting  in  a  value  of  c. 
£10.23m but say £10.25m. 
 
6.11 
We accept the Site E value at £2m. 
  
20 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
6.12  
We have not made any allowance for hope value for either Site C or E as the 
applicant asserts the extant planning application is not viable. Clearly, if there 
is any further information to support the values indicated by Savills we would 
be happy to consider and review our opinion of value. 
 
6.13 
Based upon information provided DVS have assessed the existing use value 
of the site at £12.25m. The applicant  has  since been revised their opinion of 
the benchmark land value from £25m to £14.5m.   
 
7. 
Residential Revenue 
 
Market Housing  
  
 
Residential Revenue 
7.1 
Since  issuing  our  draft  report  dated  March  2013,  we  have  met  with  the 
applicant and discussed sales values in greater detail. 
 
7.2 
Subsequently,  the  applicant  has  provided  further  information  in  respect  of 
sales at the last phase of the adjacent Barrett’s Maple Quays scheme which is 
the 24 storey tower “Ontario Point”. 
 
7.3 
To re-iterate a comment we made in our  March  report, we understand Block 
C1  has  been  designed  in  detail  whilst  C2,  C4  and  C4  are  currently  at  an 
outline stage of design whilst Block E has yet to be designed in any detail. 
 
7.4 
Consequently, if any changes are made to buildings C2, C3, C4 and E (i.e. in 
terms of layout, configuration, specification etc), it would follow that the sales 
values could also change. 
 
7.5 
The applicant  has also provided a schedule of sales for all apartments within 
Ontario Point with sales dates ranging from March 2012 to April 2013. 
 
7.6 
The schedule provided states “net prices” in respect of each of the apartment 
sales and upon discussing this with the applicant we were advised that these 
prices relate to the actual price agreed between the developer and purchaser 
and did not reflect incentives. 
 
  
21 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.7 
However,  we  have  undertaken  research  within  our  “in-house”  property 
database and sales from Ontario Point have started to transact.  At the time of 
writing this report, we have cross checked c. 20% of the 144 sales in Ontario 
Point and the actual transaction price is not the same as the “Net Price” in the 
sales schedule provided by the applicant. 
 
7.8 
Therefore,  the  evidence  relied  upon  by  the  applicant  is  not  the  actual  price 
agreed between the developer of Ontario Point and the purchaser. 
 
7.9 
In  considering  these  sales,  the  difference  from  the  Net  Price  to  the  actual 
transaction  price  ranges  from  values  up  to  14.61%  higher  than  the  net  price 
with the average uplift at present being c. 3%.  
 
7.10 
However,  it  should  be  noted  that  this  only  reflects  a  small  number  of 
transactions and at present we are  unable to cross check all  sales and as a 
result there may well be a larger/smaller average uplift from net to gross sales 
price. 
 
7.11 
The  applicant  has  provided  a  schedule  entitled  “Ontario  Tower  Comparison 
May  2013”  in  which  the  “net  sales  prices”  at  Ontario  Point  have  been 
compared to Buildings C4 and C1. 
 
7.12 
In terms of considering the pricing  undertaken by the applicant, over the first 
24 floors overall building C4 shows values c. 16% higher than that at Ontario 
Point and Building C1 overall shows values c. 10% lower than Ontario Point. 
 
7.13 
Whilst  the  applicants  schedule  shows  the  tower  values  are  16%  higher  than 
Ontario Point, this is a misleading indicator as the Ontario Point prices are “net 
prices”  and  do  no  reflect  the  actual  transaction  prices  as  referred  to  in 
paragraph 7.8 above. 
 
7.14 
We would expect the proposed scheme to provide a product which is superior 
to that provided at Maple Quays.  Whilst the applicants C4 values on a unit by 
unit basis appear to be higher overall than Ontario Point there is no evidence 
available  to  suggest  that  their  values  should  be  16%  higher  on  an  overall 
blended value per sq ft rather than on a unit by unit basis.   
 
  
22 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.15 
We  highlight  that  we  are  not  aware  of  any  evidence  to  suggest  whether  the 
proposed  scheme  values  should  be  10%,  15%  or  30%  higher  than  that  at 
Ontario Point on an overall blended rate per sq ft. 
 
7.16 
In  addition,  there  is  no  justification  to  suggest  why  the  pricing  in  building  C1 
should be 10% lower than Ontario Point. 
 
7.17 
The  sales  from  Ontario  Point  are  largely  historic  with  sales  occurring  from 
between March 2012 to April 2013.  Consequently, these sales values will be 
fall behind the current market in terms of revenue growth. 
 
7.18 
As  a  result,  we  have  considered  re-sale  evidence  from  the  adjacent  Maple 
Quays scheme in addition to data contained in the Land Registry House Price 
index for this period. 
 
7.19 
There are a handful of re-sales that have taken place within the Maple Quays 
scheme  however;  the  most  pertinent  evidence  shows  an  increase  in  value 
from  initial  off  plan  sales  to  re-sale  of  11.5%  over  a  9  month  and  18  month 
period covering 2012 and a 16% uplift from June 2011 to May 2013.   
 
7.20 
In addition, a sale has recently taken place in May 2013 which shows an uplift 
in value from March 2012 of 7.5%. 
 
7.21 
As at the date of this report, there is an apartment currently on the market with 
an  asking  price  of  £0.425m.    The  sales  schedule  provided  by  the  applicant 
states the net price of this apartment as being £0.299m in September 2012. 
 
7.22 
 Whilst  we  appreciate  this  is  only  an  asking  price,  this  provides  a  contextual 
background  insofar  that  sales  values  show  the  possibility  of  increasing 
considerably from the date of the initial off-plan sale. 
 
7.23 
At face value, a 30% uplift in value for the unit currently on the market appears 
optimistic.  However, the re-sale evidence currently available indicates that an 
uplift in value from the initial sale in September 2012 to the present day is not 
unreasonable. 
 
  
23 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.24 
In addition, we  have considered the  sales from Ontario Point  using the  Land 
Registry  House  price  index  and  uplifted  our  updated  sale  prices  (reflecting 
what the units transacted at and not net prices) on a month by month basis in 
line with the index. 
 
7.25 
In  terms  of  assessing  the  applicant’s  sales  values,  we  have  uplifted  the 
blended rates per sq ft adopted by the applicant  within their appraisal model 
by 6%.   
 
7.26 
This uplift takes into consideration that at present the applicant’s net prices for 
the  sales  at  Ontario  Point  are  on  average  understated  by  c.  3%  when 
compared to the actual transaction prices.   
 
7.27 
Consequently, as Jones Lang La Salle have priced  the proposed scheme on 
the basis of net prices that are on average 3% understated we have followed 
the logic that the pricing for the proposed scheme is understated by c. 3%.  In 
addition,  the  blended  average  revenue  growth  when  applied  across  Ontario 
Points equates to c. 3% which overall equates to a 6% uplift. 
 
Car Parking 
7.28 
The applicant has valued all residential car parking spaces across the scheme 
at  £0.025m  and  for  the  purpose  of  this  assessment  we  find  this  rate  to  be 
acceptable. 
  
24 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
8. 
Commercial Uses 
8.1 
The application scheme comprises a mix of commercial uses including offices, 
retail, leisure, and other community uses. The proposal includes the following 
approximate floor areas for each of these uses: 
 
 
 
 
 
Land Use 
GIA Sq m 
GEA Sq m 
 
Office 
B1 
2,460 
2,800 
Decathlon 
A1 – A4 
12,103 
12,308 
Retail Store 
Other retail 
D2 
4,035 
4,334 
Cinema 
D1 
640 
698 
Health Centre 
D1 
573 
658 
Parking, Plant 
Ancillary 
18,775 
19,271 
& Storage 
 
8.2 
The  conditional  agreement  to  lease  refers  to  replacement  Decathlon  retail 
store  having  a  net  internal  area  of  not  less  than  5,000  Sq  m  and  a  gross 
internal  area  of  not  less  than  5,700  Sq  m  at  ground  floor  and  an  office  unit 
having  a  gross  internal  area  of  not  less  than  600  Sq  m  at  the  ground  floor 
mezzanine level. 
 
8.3 
The agreement to  lease refers to a premium which Decathlon will pay to the 
Landlord. In addition it is not clear how long the lease term or indeed the lease 
terms  to  include  any  rent  or  management  or  service  charges  that  may  be 
payable over the term. 
 
Retail Revenue 
 
Overview 
8.4 
We are informed that a detailed design for the retail units does not exist for the 
scheme and whilst DVS requested details and values for proposed individual 
units  this  has  not  been  provided.  In  addition  we  are  informed  that  proposed 
breakdowns for the different classes (A1 – A5) within the retail is not available. 
 
  
25 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

8.5 
 Both of these factors are value significant; smaller units tend to attract higher 
rental values per sq ft than larger units as do corner units and those with more 
prominence  and  return  frontage.  Use  classes  A3  –  A5  tend  to  attract  higher 
rental  values  than  A1  –  A2.  Accordingly  we  would  normally  expect  a  more 
detailed valuation breakdown for the retail units. 
 
8.6 
The  applicant  has  adopted  the  following  valuation  assumptions  in  respect  of 
the retail units : 
 
  Retail A1-A3   £20-£25 psf 
  Local uses ( i.e. dry cleaners/pharmarcies) £18 - £20 psf 
  Gym £8 - £12 psf  
  Cinema £6 - £8 psf 
 
Retail Rents 
8.7 
In  support  of  the  proposed  rental  values  the  applicant’s  advisor  refers  to 
quoting rents.   
 
Retail Yields 
8.8 
Based on the applicant’s current retail  vision and strategy, the  initial yields at 
6.5%  do  not  seem  unreasonable.  However,  as  a  more  detailed  design  and 
strategy  evolves  there  will  be  a  greater  level  of  certainty.  Furthermore  a 
change in strategy to secure anchor tenants with stronger covenant strengths 
would see a reduction in yield for some of the units and thus a rise in value. 
 
Rent Free & Void Periods 
8.9 
A rent free and void period of 12 months has been assumed in the applicant’s 
models which we accept.   
 
9. 
Growth Assumptions  
9.1 
The merit of using an outturn approach is that it can secure a known amount 
of  affordable  housing  when  the  scheme  on  a  current  cost  approach  is  not 
viable.  The  downside,  however,  is  that  growth  is  difficult  to  predict  and  the 
amount  of  affordable  housing  and  S106  contributions  secured  could  look 
insufficient if the market grows at a faster rate and vice versa. 
 
  
26 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

9.2            The  applicant  has  provided  residential  forecasts  for  Non-Prime  London  from 
Savills,  Knight  Frank  and  Jones  Lang  LaSalle.    The  forecasts  are  historic 
insofar that the Knight Frank & JLL report dates to November 2011 whilst the 
Savills forecast is dated Q2 2012. In addition we have also been provided with 
JLL residential research document dated November 2012. 
 
9.3 
For  the  purpose  of  this  assessment  we  have  adopted  JLL  growth  forecast 
assumptions dated November 2012 which we set out below: 
 
London Residential House Price Forecast 
 
 
 
2013 
2014 
2015 
2016 
2017 
2018 - 2022 
JLL 
 
2.0% 
3.5% 
6.0% 
7.5% 
7.5% 
5.3% 
Source:  JLL Residential Eye November 2012 
 
9.4 
It should be noted that the forecast relied upon by the applicant refers to Non-
Prime  London  and  would  cover  a  large  geographic  area.    The  forecast 
therefore  is  not  location  specific  and  would  not  take  into  consideration  the 
impact of future changes to a specific location. 
 
9.5 
For  example,  the  impact  of  the  introduction  of  Crossrail  at  Canary  Wharf  in      
c. 2018 could see a considerable impact on revenue growth at Canada Water 
as it is located one stop from Canary Wharf on the Jubilee Line. 
 
9.6 
This  could  potentially  widen  the  appeal  of  the  proposed  scheme  to 
international investors due to improved transport links to key business centre 
locations  in  London  in  addition  to  enhanced  transport  links  to  Heathrow 
Airport. 
 
 
 
Construction Cost Inflation 
 
9.4 
In  preparing  the  FVA  the  applicant  adopted  BCIS  Tender  Price  Indices  for 
Greater London in the outturn modelling this forecast the following – 1.4% until 
end  of  2012,  1.8%  in  2013,  3.2%  in  2014,  3.5%  in  2015,  4.2%  in  2016  and 
4.9% in 2017. 
 
9.5 
The  applicant  has  also  provided  Tender  Price  Forecast  prepared  by  Davis 
Langdon  dated  November  2012  together  with  a  number  of  other  forecasts 
  
27 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

prepared  by  Gleeds  and  G  &  T.  Having  considered  these  we  have  adopted 
the following blended average tender price growth: 
 
 
G & T 
DL 
ECH 
Sweett 
Blended 
London 
London 
London 
Average 
(4Q 12) 
(4Q 12) 
(4Q 12) 
2013 
0.5 
0.75 
0.3 
2.0 
0.89 
2014 
2.0 
2.5 
4.1 
3.5 
3.03 
2015 
3.0 
4.0 
4.0 
4.0 
3.75 
2016 
3.5 
5.0 
4.0 
4.0 
4.13 
2017+ 
 
 
 
 
3.0 
 
 
Commercial Value Growth 
9.6 
The  applicant  has  not  included  rental  growth  on  any  of  the  rents  that  have 
been  adopted  in  the  FVA  as  they  set  out  that  they  have  adopted  the  higher 
order end of rents and lower voids.  
 
9.7 
However,  after  careful  consideration  we are of the  opinion  the  outturn  model 
should  track  inflation  as  a  minimum  and  we  have  adopted  2%  per  annum 
growth over the project term as opposed to the straight line inflation forecast at 
Para 12.8 which reflects a straight line annualised RPI inflation for the period 
2012 – 2017 at 3.2% per annum.  
 
 
10. 
Construction Costs 
10.1 
We  have  been  provided  with  Draft  Feasibility  Estimates  for  the  scheme 
proposals  prepared  by  the  applicant’s  cost  consultant  which  indicate  the 
construction costs are c. £300.5m. 
 
10.2 
As  part  of  our  pre-application dialogue  with  the applicant  in  the  summer and 
autumn  2012  we  highlighted  that  at  the  next  stage  assessment  we  would 
require a full detailed cost plan.  A detailed cost plan was circulated to us 25 
March 2013.   
 
10.3 
The  Davis  Langdon  (DL)  cost  plan  has  evolved  from  where  we  initially 
reviewed in autumn 2012. The build cost proposed by DL is c. £318.12m split 
into two phases: 
 
 
a. Phase 1 - £88.19m (Building C1) 
  
28 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
b. Phase 2 - £229.93m (Buildings C2, C3, C4 and E1) 
 
10.4  
Prior  to  receiving  the  detailed  cost  breakdowns,  our  assessment  was  based 
purely on cost  and  value  benchmarking drawn from  recent  viability exercises 
we  have  undertaken.  In  reviewing  the  detailed  cost  plan  we  met  with  DL  on 
27th March to discuss and work through their cost plan.  
 
10.5  
Additional supporting information was subsequently by way of a CD received 9 
April  2013 together  with various email  correspondence  in  clarifying  questions 
that were raised. 
 
10.6  
It is assumed the areas proposed represent the scope of the scheme and any 
changes to the areas may materially affect the cost at the next stage of design. 
We set out comments below:  
 
  Generally, the rates appear reasonable and DL confirmed that these came 
from recent tenders received. 
 
  DL provided a summary of cost drivers which made the estimate higher in 
relation to other schemes which we had considered and this supports the 
difference  between  our  initial  benchmark  assessment  approach  and  the 
earlier DL cost plan.   
 
  There  is  little  information  received  with  regards  to  the  Mechanical  and 
Electrical  package.  At  this  stage,  benchmarking  information  were  utilised 
which appears reasonable. 
 
  It is not clear at this stage whether the design of foundations would 'cater' 
for the loadings above. At this stage, a separate allowance has been made 
in  the  cost  plan  for  a  contribution  to  foundations  reflective  of  individual 
buildings.  It  is  assumed  that  these  will  be  firmed  up  at  the  next  stage  of 
design development. 
 
  DL  assume  a  similar  level  of  fit  out  costs  on  Phase  2  based  on  Phase  1 
information.  It  is  expected  that  on  the  next  phase  of  development,  a 
separate estimate will be prepared to be reflective of individual mix of each 
buildings.  
  
29 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
  Preliminaries,  overheads  and  profit  appear  reasonable  in  relation  to  other 
schemes looked at. 
 
  With  regards  to  contingency,  this  is  very  subjective  and  I  can  understand 
DL putting a higher contingency at 7.5% as Phase 2, M&E, are not yet fully 
designed. This level of contingency should not apply to both phases 1 & 2 
as  phase  1  quite  detailed  relative  to  phase  2.  With  this  in  mind  phase 
should  have  a  contingency  at  5%  and  it  is  reasonable  to  assume  that 
contingency sums will reduce in line with design development.  
 
  At  this  stage  of  design,  no  value  engineering  exercise  has  been  carried 
out.  
 
  Building  E1  has  little  information  to  rely  upon,  it  is  very  subjective  which 
benchmark  to  use  relative  to  values  and  no  benchmarking  exercise  was 
put forward by DL at this stage. 
 
10.7 
In summary our assessment ranges from £306.53m to £312.71m a difference 
of c. -4% to -2% from the DL cost plan based on 5% to 7.5% contingency. The 
range  of  difference  is  not  unreasonable  at  the  stage  of  design  development.  
However,  it  is  expected  that  at the  next  stage of  design,  risk  will  be  reduced 
and cost certainty can be achieved. 
 
11. 
Additional Cost Headings   
Professional Fees 
11.1 
The applicant has adopted professional fees at 14%.  We would expect these 
costs  to  fall  within  a  range  of  10  –  12%.      However,  for  the  purpose  of  this 
assessment we have adopted 12% and this sits within the applicant’s range of 
between 11.25 – 15.5% for professional fees as outlined in their FVA. 
 
11.2 
However,  any  developer  taking  forward  this  scheme  would  probably  agree 
fixed fees at a rate lower than the above percentage sum allowances. 
 
Development Management Fee 
11.3 
The  applicant  is  seeking  to  reserve  a  2%  development  management  fee  to 
reflect their costs of running the project.  We do not accept the reservation of a 
  
30 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

development management fee as the costs of running a project for a market 
developer would be a business overhead and  not an additional development 
cost. 
 
Sales & Marketing Fees 
11.4 
The  applicant  has  adopted a  sales  fee of 2% and marketing  fee  of  2%.    For 
the  purpose  of  this  review,  our  assessment  adopts  a  sales  fee  of  1.5%  and 
marketing fee of 1.5%. 
 
Finance 
11.5 
The  applicant  has  adopted  a finance  rate  of  7%.  This  rate falls  at  the  upper 
end of an acceptable range and we have adopted this for the purposes of our 
assessment. 
 
11.6 
The model assumes 100% debt funding  which does  not  necessarily reflect a 
true market approach that would require equity participation. However, given 
that we are assessing this  scheme by way of an  ungeared  IRR performance 
the finance rate is excluded. 
 
Project Programme 
11.7 
We  have  adopted  the  application  scheme’s  project  programme,  however, 
should the council wish to have this verified we will need to refer to a specialist 
construction  planner  to  test  and  determine  whether  the  applicant’s  proposed 
timelines contained within the programme for the site preparation, construction 
and fit-out works are reasonable. 
 
11.8 
Clearly  any  change  in  the  programme  i.e.  extension  or  shortening  of  the 
programme will impact upon the metrics of the scheme proposal. 
  
31 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
12. 
Planning Obligations 
12.1 
The applicant’s FVA  sets out a  provision for total £12.547m and confirmation 
from the LPA is required to confirm this is correct.  
 
CIL 
£4,154,850 
Education 
£1,131,079 
Employment in the 
£247,207 
Development 
Employment during 
£1,073,018 
Construction 
Employment during 
Construction (management 
£84,092 
fee) 
Public Open space, Childrens Play Equipment & Sport 
Development: 
Open Space 
£495,387 
Children’s play equipment 
£132,359 
Sports Development 
£1,208,112 
Transport Strategic 
£754,043 
Transport Site Specific 
£801,970 
Public Realm 
£1,063,470 
Archaeology 
£16,135 
Health 
£1,180,824 
Community Facilities 
£177,494 
 
 
Affordable Housing  
12.2 
In addition to the provision for planning obligations the applicant has taken into 
consideration  a  premium  of  £20m  to  reflect  a  commuted  sum  in  lieu  of 
providing affordable housing on site as part of their proposal. 
 
12.3 
The  applicant  has  also  prepared  another  FVA  model  which  considers  the 
provision  of  10%  and  15%  on-site  affordable  housing.  In  determining  the 
affordable housing content the applicant has adopted a blended capital value 
at £200 per sq ft which includes the provision of 70% affordable rent and 30% 
intermediate tenures. 
 
12.4 
The  accommodation  will  be  tenure  blind  and  will  meet  the  same  high 
standards that are being proposed for the market housing.   
 
  
32 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
13. 
Developer Return   
 
Present Day Model 
 
13.1 
The  applicant’s  present  day  financial  models  based  upon  the  applicant’s 
assumptions indicate: 
 
Scenario 
Affordable Output 
IRR 
15% Affordable 
156 mixed tenure 
9.95% 
10% Affordable 
105 mixed tenure 
10.50% 
Commuted Sum  
£20m 
9.58% 
 
13.2 
The applicant’s agent asserts that in all three scenarios the models fall short of 
the  threshold  IRR  at  20%  which  they  are  seeking  to  rely  upon  as  the  risk 
reward threshold return. 
 
Outturn Model 
13.3 
The  applicant’s  outturn  financial  models  based  upon  the  applicant’s 
assumptions indicate: 
 
Scenario 
Affordable Output 
IRR 
15% Affordable 
156 mixed tenure 
15.29% 
10% Affordable 
105 mixed tenure 
15.57% 
Commuted Sum  
£20m 
16.10% 
 
13.4 
The applicant’s agent asserts that in all three scenarios the models fall short of 
the  threshold  IRR  at  20%  which  they  are  seeking  to  rely  upon  as  the  risk 
reward threshold return. 
 
13.5 
However, in having regard to our various comments and assumptions set out 
above we are of the opinion the IRR on an outturn model would be 17.5%. 
 
 
 
 
 
  
33 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

14. 
Conclusions  
14.1 
In  summary,  we  have  assessed  the  applicants  3  appraisal  models  which 
comprise a £20m commuted sum, 10% onsite affordable housing contribution 
and  15% onsite  affordable  housing  contribution  and  we  tabulate  our  viability 
conclusions below. 
 
14.2 
 Our  opinion  of  the  IRR  hurdle  rate  for  this  project  is  17.5%.    However,  the 
applicant  has  requested  that  we  model  a  sensitivity  showing  the  applicants 
20% IRR hurdle rate 
 
 
 
DVS Sensitivity Models 
Applicant Offer 
6% Uplift & 17.5% IRR 
6% Uplift & 20% IRR 
Surplus generated in addition to the applicant  offer in 
  
left hand column 
£20m 
£23.20m 
£8.35m 
Commuted Sum 
10% Onsite 
£26.30m 
£13.25m 
Provision 
15% Onsite 
£24.10m 
£12.15m 
Provision 
 
 
14.3 
In summary, the above table indicates the potential surplus based upon a 6% 
uplift in the applicants residential revenue blended rates per sq ft and a 17.5% 
and 20% IRR hurdle rate. 
 
14.4 
Our  assessment  of  the  proposed  scheme  with  a  17.5%  IRR  can  support  an 
affordable  housing  offer  equivalent  to  c.  25%  by  area  on  the  basis  of  the 
affordable housing being accommodated in Buildings E1 and C1. 
 
Phase 1 
14.5 
The LPA have requested a breakdown of the performance of phase 1 in order 
to  show  the  pattern  of  expenditure  relative  to  revenue  and  more  specifically 
the accumulative cashflow profile of the development scheme. 
 
  
34 


Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

14.6 
We  set  out  below  a  graph  showing  the  performance  of  the  scheme  which 
shows the scheme does not generate a positive return until February 2019: 
 
14.7 
More specifically in terms of phase 1 the total costs equate to c. £170m whilst 
revenue is c. £111m which generates a shortfall in excess of £59m. 
 
Review Mechanism 
14.8 
A  fundamental  area  of  concern  to  us  is  the  level  of  detail  that  informs  the 
applicants FVA model as Phase 1 of the proposal  is  the only element of the 
scheme that is subject to a detailed planning application and Phase 2 – 4 are 
subject  to  an  outline  application  and  may  be  subject  to  change  which  will 
impact upon the metrics of the FVA models.  
 
14.9 
The  project  has  a  programme  of  c.  11  years  and  the  model  relies  upon 
forecast  revenue  growth  and  cost  inflation.  These  factors  coupled  with  the 
stage  of design  development  of  the  scheme  highlight  the  opportunity  for  the 
scheme  as  a  whole  to  either  outperform  or  underperform  the  current 
assumptions.  
 
14.10 
With this in mind we recommend the scheme should be reassessed by way of 
a mechanism to test viability of a phase closer to the point of implementation 
to  more  accurately  assess  viability  having  regard  to  more  detailed  design 
  
35 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

information  to  inform  construction  costs,  revenue  and  assumptions  as  the 
scheme is refined. 
 
14.11 
A review mechanism can set out the methodology of review which in this case 
should  entail  a  comprehensive  review  of  any  given  phase  ahead  of 
implementation as the inputs i.e. values and costs will have a greater degree 
of  accuracy  with  a  detailed  scheme  to  consider  together  with  site  specific 
scheme revenue and cost evidence drawn from earlier phases at that time.   
 
14.12 
As the implementation of the project is currently envisaged to be phased over 
11  years  the  inputs  and  evidence  will  be  drawn  from  project  based  costs 
incurred  and  residential  sales  prices  which  will  more  accurately  indicate  the 
revenue  the  scheme  is  capable  of  generating  and  the  reasonable  costs  of 
construction that can be anticipated.  
 
14.13 
Clearly  as  and  when  the  viability  of  individual  phases  is  understood  in  more 
detail  the  parties  can  then  assess  whether  or  not  the  LPA  put  in  place  a 
mechanism  to  capture  any  improvement  in  the  schemes  actual  performance 
relative to the individual viability review or whether to roll-over to pump prime 
future development phases of the scheme.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
36 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
Appendices 
 
 
Appendix 1 -   DVS Draft Report V.02 March 2013 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
37 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
 
Appendix 1 
 
 
 
 
                           
 
 
   
 
DRAFT VIABILITY 
 
ASSESSMENT 
 
REPORT  
    
Sites C & E Canada Water 
 
Development Proposal 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
On Behalf of:  
 London Borough of Southwark  
 
 
 Reference:  1358541 
 
 
 
 Date:   
March 2013  
 
 
Version:  
0.2 
 
 
 
  
 
  
38 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
1.     
Introduction 
1.1 
We  have  been  instructed  to  consider  the  applicant’s  Financial  Viability 
Assessment  (FVA)  dated  January  2013  that  was  initially  provided  to  us  25 
January  2013  and  this  was  augmented  with  further  information  on  20  &  21 
February 2013 following a meeting with the applicant on 6 February 2013. 
 
Viability 
1.2 
Financial  viability  has  become  an  increasingly  important  material 
consideration in the planning system. While the fundamental purpose of good 
planning  extends  well  beyond  financial  viability,  the  capacity  to  deliver 
essential  development  and  associated  infrastructure  is  inextricably  linked  to 
the delivery of land and viable development. 
 
1.3 
The  RICS  published  a  First  edition  guidance  note  “Financial  Viability  in 
Planning”  in  August  2012  which  is  a  best  practice  guidance  note  to  guide 
practitioners  in  the  assessment  of  site  wide  and  site  specific  viability 
assessments as part of the Planning process. 
 
1.4 
‘Financial  viability  has  become  an  increasingly  important  material 
consideration in the planning system. While the fundamental purpose of good 
planning  extends  well  beyond  financial  viability,  the  capacity  to  deliver 
essential  development  and  associated  infrastructure  is  inextricably  linked  to 
the delivery of land and viable development.’ – extract from RICS Guidance 
 
 
National Policy 
1.5 
The  National  Planning  Policy  Framework  (NPPF)  emphasises  deliverability 
and the provision of competitive returns to willing land owners and developers 
to enable sustainable development to come forward.  
 
1.6 
In  respect  of  affordable  housing,  paragraph  50  of  the  NPPF  aims  to  boost 
significantly  the  supply  of  housing  and  states  that  where  local  planning 
authorities  have  identified that affordable  housing  is  needed, they  should  set 
policies for meeting this  need on-  site,  unless off-site provision or a financial 
contribution of broadly equivalent value can be robustly justified. Such policies 
  
39 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

should  be  sufficiently  flexible  to  take  account  of  changing  market  conditions 
over time. 
1.7 
The NPPF also recognises that development should  not be subject to such a 
scale of obligation and policy that threatens schemes viability. This reinforces 
the  need  for  viability  testing  in  order  to  allow  willing  landowners  and 
developers to receive competitive returns which in turn enable the delivery of 
development. 
 
1.8  
In  the  context  of  achieving  sustainable  development  the  NPPF  refers  to 
ensuring  viability  and  deliverability  at  sections  173-177.  Section  173  in 
particular states: 
 
 
“….  To  ensure  viability,  the  costs  of  any  requirement  likely  to  be 
applied to development, such as requirements for affordable housing, 
standards,  infrastructure  contributions  or  other  requirements  should, 
when  taking  into  account  of  the  normal  cost  of  development  and 
mitigation,  provide  competitive  returns  to  a  willing  land  owner  and 
willing developer to enable the development to be deliverable.” 
 
1.9 
The RICS GN addresses “competitive return” as follows: 
 
“A  “Competitive  Return”  in  the  context  of  property  transactions  is 
usually acknowledged as the highest overall offer accepted for land or 
premises, at that time, and should be constructed in accordance with 
the definitions of Site Value in this guidance. A “Competitive Return” in 
the context of a developer bringing forward development should be in 
accordance  with  a  “market  risk  adjusted  return”,  as  defined  in  this 
guidance, to the developer in viably delivering a project.” 
 
1.10 
In assessing the applicant’s Viability Assessment we have had regard to  the 
 
national  policy  background  and  the  RICS  Guidance  Note  First  Edition 
 
August 2012. 
 
1.11 
We set out our comments under the numbered sections of this report below. 
  
40 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
2.0  
Property Description and Location 
 
Location  
2.1 
 Canada Water is  located on the Rotherhithe Peninsula  in  south east London 
 and  it  is  served  by  the  Jubilee  underground  line  and  is  situated    two  stops 
 east of London Bridge and one west of Canary  Wharf. The two development 
 sites  referred  to  by  the  applicant  as  Site  C  &  E  are  the  subject  of  the 
 development  proposals  are  located  within  the  Rotherhithe  Ward  and  are 
 located immediately east of Canada Water underground station. 
 
 
Site C  
2.2 
 We  are  advised  by  the  applicant  that  Site  C  extends  to  2.31  hectares  (5.7 
 acres) and the site currently provides 224 surface car parking spaces and two 
 large retail  units which are currently occupied by Decathlon. We are advised 
by  the  applicant  the  retail  warehouses  are  let  to  Decathlon  by  way  of  two 
leases  expiring 2028, with tenant break option in December 2016 and 2022.  
 
2.3 
 We  have  not  been  provided  with  copies  of  the  lease  agreements  that  are  in 
 place  or  the  areas  of  the  buildings.  The  applicant  sets  out  the  leases  are 
subject to fixed annual uplifts in accordance with RPI uplifts.  
 
 
Site E  
2.4 
We are advised that site E extends to an area of c. 0.78ha (2.11 acres) and is 
 
situated  east  of  Surrey  quays  Road  and  south  of  Canada  Street  which  is 
 
adjacent  to  Harmsworth  Quay.  The  site  accommodates  a  single  detached 
 
retail warehouse unit providing a retailing space with a gross internal area of c. 
 
2,000 sq m (21,528 sq ft).  
 
 
Ownership 
2.5 
 The applicant’s advisor (DS2) sets out the freehold interests of Site C & E (title 
number  TGL215017 &  TGL218564  respectively)  is  currently  held by  Canada 
Water  (Development)  Limited.    DS2  set  out  in  the  FVA  that  Canada  Water 
(Development)  Limited  is  a  subsidiary  of  Sellar  Design  &  Management 
although no documentary evidence has been provided. 
 
 
  
41 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
Site C 
 2.6  
We  are  advised  by  the  applicant’s  consultant  that  site  C  is  currently  let  to 
Decathlon  by  way  of  two  occupational  lease  expiring  in  2028,  with  tenant 
break  options  in  December  2016  &  2022.  We  have  not  been  provided  with 
copies of the leases although we have been provided with extract title reports 
dated  July  2012.  We  are  advised  that  Decathlon  have  no  intention  of 
exercising the break clauses in the respective leases. 
 
2.7 
However,  we  have  been  provided  with  a  redacted  copy  of  a  conditional 
Agreement for Lease relating to units 1, 2 & 3 Canada Water Retail Park dated 
14 December 2012.   
 
 
Site E 
2.8 
We  have  not  been  provided  with  any  tenancy  information  regarding  this 
property  and  have  drawn  the  conclusion  that  it  is  currently  vacant  and  does 
not generate an income. 
 
3.0  
Development Planning Proposal 
3.1 
The  planning  application  submitted  by  the  applicant  is  a  hybrid  application 
being part  detailed/outline  and  proposes  to  provide 5  separate buildings  and 
are referred to as C1, C2, C3, C4, and E1. 
 
3.2  
The application seeks outline permission for the demolition of all buildings and 
 
 
the erection of 5 buildings (C1 – C4 and E1) ranging from 5 to 40 storeys  
 
 
(150.86m AOD) and comprising a maximum overall floor space of up to  
 
 
137,614 Sq m GEA. 
 
3.3  
This includes a maximum of up to 97,5741 Sq m of residential accommodation 
 
 
(Class C3) (equating to up to 1,046 residential units), 12,308.9 Sq m Class A1 
 
 
retail store (including 10,178 Sq m (net) sales area, 745 Sq m ancillary office 
 
 
accommodation  and  308  Sq  m  (ancillary  café);  4,335  Sq  m  of  other  Class 
 
 
A1/A2/A3/A4 floorspace); 2,800 Sq m office floor space (Class B1) up to 658 
 
 
Sq  m  health  centre  floorspace  (Class  D1)  and  up  to  698.2  Sq  m  of  cinema 
 
 
floorspace (D2); 19,271.8 Sq m ancillary parking, plant, and storage  
 
 
accommodation, including the provision of basements to provide vehicle and 
 
 
pedestrian  access  and  new  public  amenity  space  and  landscaping  including 
 
 
new public square.  
  
42 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
 
 
Proposed Phasing of Development 
3.4 
 Phase  1  –  C1  a  mixed  use  building  ranging  in  height  from  5  to  17  storeys, 
 providing  a  new  decathlon  store  of  12,103  Sq  m  GIA,  235  residential 
 dwellings, 173 Sq m GIA of mixed retail space, basement car parking, storage 
 and plant areas and landscaping. 
 
3.5  
Phase 2 – C2 & C3 two mixed use buildings C2 is an 8 storey building to  
 
 
provide 112 residential dwellings and 1,892 Sq m of mixed ground floor retail 
 
 
space. C3 is a 16 storey building to provide 190 residential units, mixed retail 
 
 
753 Sq m GIA and a cinema of 640 Sq m GIA and at basement level phases 2 
 
 
& 3 are connected. 
 
3.6 
Phase  3  –  C4  A  mixed  use  40-  storey  tower  to  provide  273  residential 
dwellings and 709 Sq m GIA mixed retail to be linked at basement to Phase 2. 
 
3.7  
Phase  4  –  A  mixed  use  building  to  provide  21,999  Sq  m  GIA  of  residential 
 
 
accommodation of up to 236 dwellings and up to 507 Sq m GIA of mixed retail 
 
 
and up to 2,460 Sq m GIA mixed commercial a health centre of up to 573 Sq 
 
 
m GIA together with basement car parking, storage, plant and associated car 
 
 
parking. 
 
 
  Phase 1 is submitted in full detail and no reserved matters, 
  Phase  2  &  3  are  submitted  in  outline  and  the  floor  layouts  of  the 
buildings  and  disposition  of  uses  between  floors  and  landscaping 
will be subject to a separate reserved matters application. 
  Phase  4  is  submitted  in  outline  with  layout,  scale  access, 
appearance  and  landscaping  all  subject  to  reserved  matters 
application. 
 
3.8 
 The design and disposition of uses and layout of phases 2 – 4 will  be  capable 
 of amendment which will  impact upon the revenue and cost variables of the 
 scheme  we  are  being  asked  to  consider  and  it  follows  this  will  vary  the  
scheme metrics and with that viability.   
 
 
 
  
43 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Floor space by Building 
 
Building 
Maximum GIA (Sq m)  
Maximum GEA (Sq m)  
C1 
42,263 (fixed) 
46,483.1 
C2 
14,410 
14,648.2 
C3 
18,411 
19,141 
C4 
26,371 
27,431 
E1 
27,769 
29,907 
Total 
128,924 
137,612 
 
 
 Floor Space by Use  
January 2013 
 
 
 
 
Land Use 
GIA Sq m 
GEA Sq m 
 
Residential 
C3 
90,337 
97,541 
Office 
B1 
2,460 
2,800 
Decathlon 
A1 – A4 
12,103 
12,308 
Retail Store 
Other retail 
D2 
4,035 
4,334 
Cinema 
D1 
640 
698 
Health Centre 
D1 
573 
658 
Parking, Plant 
Ancillary 
18,775 
19,271 
& Storage 
 
 
 
 
Total  
128,924 
137,612 
  
44 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
4.0 
Information Relied Upon 
4.1 
In  preparing  this  report  we  have  had  regard  to  a  comprehensive  amount  of 
information and correspondence. The key documents relied upon are: 
 
 
  Financial Viability Assessment (FVA) prepared by DS2 dated January 
2013. 
  CD containing a copy of FVA together with scheme plans; 
  A copy of Savills Residential Property Focus Q4 2012; 
  An  analysis  of  Residential  Forecasts  for  London    (Non  prime)  drawn 
from  Savills  Residential  Property  Focus  Q2  2012,  Knight  Frank  UK 
Housing Market Forecast Q4 2011;Jones Lang LaSalle UK Residential 
market Forecast Nov 2011; 
  ProVal  Appraisals  for  scheme  proposal  that  include  New  Build  Home 
Buy and Affordable Rent Tenure mixes dated August 2011; 
  Use  of  IRR  in  Financial  Viability  Assessments  Commentary  prepared 
by DS2  dated  September 2012; 
  Cost inflation Forecasts – Davis Langdon Summary letter addressed to 
R  Goodlet  dated  1  November  2012,  Gleeds  Economic  and  Regional 
inflation report dated Q4 2012, G& T Tender Price Indicator Q1 2013. 
  A  redacted  extract  from  a Conditional  Agreement  For  Lease  between 
Canada  Water  (Developments)  limited  and  Sportstock  Limited  and 
Decathlon  Limited  and  Decathlon  SA  and  Sellar  Design  & 
Development Limited relating to Units 1, 2 and 3 Canada Water Retail 
Park – NB. The agreement refers to annexures 1 – 15 and these have 
not been provided. 
  Revised  Argus  Electronic  models  which  capture  JLL  Residential 
Values 
  Email  correspondence  dated  20  February  timed  at  19:47  setting  out 
information would be provided to support: 
o  Justification of 4% marketing and sales fees 
o  Details  from  Savills  to  support  the  Market  Value  they  have 
assessed  Sites  C  &  E  to  support  the  benchmark  land  value 
relied upon at £25m  
  Copy correspondence from JLL dated 21 February 2013 addressed to 
R Goodlet re: Pricing Rationale  
  
45 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
5.0 
Methodology 
5.1 
The  methodology  adopted  by  DS2  reflects  the  nature  of  the  proposed 
development and they consider this on a present day basis and on an outturn 
as the project period envisages a phased programme over 11 years, therefore 
a growth model approach (revenue growth and cost inflation) having regard to 
an  Internal Rate of Return (IRR) as a measurement of risk reward has been 
adopted. 
 
5.2 
The  approach  is  not  a  common  method  of  considering  viability  assessments 
but it is an appropriate measurement of return for multi-phased schemes over 
the anticipated project programme.   
 
5.3 
The  application  scheme  has  been  assessed  on  both  a  current  cost  and 
revenue  basis,  which  is  the  usual  approach  for  considering  viability,  and  an 
outturn approach which adopts revenue growth and construction cost inflation 
in the development appraisal. 
 
5.4 
The applicant  has contended the  scheme is  not viable on a present day cost 
and  revenue  basis  and  it  is  therefore  necessary  to  consider  on  an  outturn 
approach which adopts revenue growth and cost inflation over the duration of 
the assumed project programme. 
 
5.5 
The merit of using an out-turn approach is that it can secure a known amount 
of  affordable  housing  and  S106  planning  obligations  when  the  scheme on  a 
current cost and revenue approach is not viable.  
 
5.6 
The downside, however, is that growth and cost inflation is difficult to predict 
and  the  amount  of affordable  housing  and  S106 contributions  secured  could 
look  insufficient  if  the  market  grows  at  a  faster  rate  and  the  scheme 
outperforms current forecast revenue and cost inflation projections. 
 
Financial Model 
5.7 
DS2 have used industry standard development appraisal software to appraise 
the  applicant’s  project  viability.  The  software  calculates  the  development 
revenue  and  costs  subject  to  variables  that  are  input  to  the  model  and  the 
project programme assumptions that inform the project cashflow.   
  
46 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
Appraisal Land Use Area Assumptions 
5.8 
Details of the proposed floor space for each land use that inform the financial 
model  are  set  out  above  (Para  3.8)  and  this  input  field  is  informed  by  the 
architects area schedules for the various phases for the land uses which are 
envisaged. 
 
5.9 
Apart  from  the  first  phase  the  residential  unit  numbers  are  based  upon 
average  unit  sizes  and  are  calculated  having  regard  to  the  applicant’s 
proposed mix of units within each building envelope.   
 
Efficiency  
5.10 
We have considered the gross to net floor areas assumptions that inform the 
financial model and these appear to fall within an acceptable range, given the 
stage of design of the scheme.  
 
5.11 
But  as  the  scheme  evolves  these  should  be  reviewed  as  changes  to  the 
scheme design and  layout may serve to increase/decrease  gross to  net sale 
areas.  Clearly  any  change  in  floor  layouts  will  serve  to  impact  upon 
construction costs and revenue that may currently be anticipated and it follows 
the viability of the applicant’s proposals. 
 
5.12 
Phase 1 of the applicant’s proposals is the only phase to have been designed 
together with layouts on the individual apartments. The remaining phases 2 – 
4 are outline and therefore may be subject to change. 
 
Internal Rate of Return 
5.13 
The IRR is calculated using a discounted cashflow appraisal at a discount rate 
which equates the total costs and total revenue over the cashflow programme 
period.  An  IRR  measurement  takes  full  account  of  the  time  value  of  money 
and  is  used  as  the  measure  of  profitability  having  regard  to  the  time  the 
project takes to complete.  
 
5.14 
An  IRR  has  been  applied  to  the  growth  models  where  as  an  annualised 
percentage  this  provides  a  measure  of  the  rate  at  which  the  scheme 
generates a return.  
 
  
47 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

5.15 
The  applicant’s  IRR  hurdle  benchmark  at 20%  is  not  considered  reasonable 
for this residential led scheme as at the date of this report.  
 
5.16 
The applicant’s advisor DS2 refers to IRR returns at Battersea Power Station, 
Goodman  Fields,  New  Covent  Garden  Market  and  Olympic  Legacy  Project 
which they set out range between 17.5 – 18.0%.  
 
5.17 
In  adopting  the  IRR  for  Canada  Water  the  applicant  has  adopted  a  2.5% 
margin above a base IRR 17.5% to reflect the scale and speculative nature of 
the Canada Water proposals.  
 
5.18 
In  considering  the  IRR  threshold  return  which  the  applicant  is  seeking  to 
reserve it would be helpful understand the scale of the projects which they are 
seeking to rely upon (Battersea Power Station, Goodman Fields, New Covent 
Garden  Market  and  Olympic  Legacy  Project)  as  these  projects  will  have 
different  site  specific  characteristics,  project  durations  and  will  therefore  be 
subject  to  different  patterns  of  revenue  and  costs  to  inform  the  relative  risk 
threshold returns.  
 
5.19 
Therefore, without a better understanding of the projects which DS2 refer it is 
difficult  to  consider  and  arrive  at  a  reasoned  opinion  in  respect  of  the  base 
IRR  they  are  seeking  to  rely  upon  before  turning  to  consider  the  additional 
margin of 2.5%.  
 
5.20 
In  the  absence  of  the  applicant  providing  further  information  we  would 
anticipate an  ungeared IRR falling at the lower end of a range of 15 – 17.5% 
for this project on an outturn (growth model) model.  
 
5.21 
In  assessing  on  a  present  day  model  we  would  anticipate  a  reduced  IRR 
threshold  below  20%  as  a  risk  reward  threshold.  The  applicant  has  not 
reduced their IRR hurdle rate.  
 
5.22 
We would expect a reduction to reflect the fact the metrics are not reliant upon 
any revenue growth or cost inflation forecasts. We would expect a present day 
model IRR to fall within a range of 12 – 14%.  
 
 
  
48 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
6.0 
Assessment of  Benchmark Land Value 
 
Decathlon Store 
6.1 
In October 2010 a planning consent was secured in respect of site C by way of  
 
a detailed planning consent for the redevelopment of the site. 
 
6.2 
The consent included the erection of six buildings  varying  in  height from 4 to 
 
10  storeys  comprising  430  residential  units  (Class  C3),  a  new  replacement 
 
retail store of 9,104 Sq m, 1,287 Sq m of other Class A1/A3/A4/A5 space, 644 
 
Sq m of  office  space,  528 Sq m of  community  space,  access,  basement  car 
 
parking for 340 cars, public realm, landscaping and communal space. 
 
6.3 
 We  are  informed  that  it  was  not  possible  to  implement  this  proposal  as  the 
 retail  accommodation  proposed  as  part  of  the  scheme  is  not  acceptable  to 
Decathlon.  Therefore  in  the  absence  of  either  their  agreement  or  statutory 
powers to assemble the site the scheme is frustrated until expiry of the lease. 
 
 
Conditional Agreement for Lease  
6.4 
The  applicant  has  entered  into  a  conditional  agreement  for  lease  relating  to 
 
Units  1,  2  and  3  Canada Water  Retail  Park  dated  14th  December  2012. We 
 
have been provided with a redacted extract of the agreement albeit we have 
 
not  been  provided  with  a  complete  copy  together  with  the  annexures  that 
 
form part of the agreement between the parties.  
 
6.5 
The recitals of the document set out: 
 
 
‘The  Landlord  (Canada  Water  (Developments)  Limited  plans  to  redevelop 
 
Canada Water retail Park’…‘and intend to apply for the necessary  planning 
 
permission for such development to take place; 
 
 
Once  planning  permission  has  been  secured  in  terms  of  satisfactory  to  the 
 
Landlord  it  will  be  necessary  for  the  two  existing  units  on  the  site  that  are 
 
presently occupied by Decathlon to be demolished in order that a mixed use 
 
development can be constructed on the site of the northernmost unit currently 
 
occupied by Decathlon by way of a lease; 
 
  
49 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
Decathlon has agreed to vacate and surrender its interests in the two existing 
 
units on the site it currently occupies and to take a lease of the retail part of 
 
the said mixed use development; 
 
 
The tenant has agreed to take long leasehold interest in the retail unit forming 
 
part of the said mixed use development subject to and with the benefit of the 
 
Decathlon Lease (as hereinafter defined); 
 
 
The  parties  have  agreed  a  temporary  trading  solution  which  will  enable 
 
Decathlon  to  continue  trading  from  the  southernmost  unit  that  it  presently 
 
occupies (after enabling works have been undertaken by the Landlord, part of 
 
the  cost  of  which  will  be  reimbursed  to  the  Landlord  by  Decathlon)  whilst 
 
construction of the mixed use development take place, including the grant to 
 
Decathlon  of  a temporary  licence  to  occupy  other  premises within  the  site  in 
 
order immediately to provide a temporary Head Office facility for Decathlon; 
 
 
The  Landlord  has  appointed  Sellar  as  development  manager  for  the 
 
development  to  be  undertaken  at  the  site  in  order  to  drive  the  development 
 
through from application for planning permission to completion of the leases to 
 
Decathlon  and  Sportstock  respectively  and  the  Agreed  Programme  identifies 
 
the key milestones for the development; and 
 
 
The parties have agreed to enter into this Agreement for Lease to govern their 
 
respective rights and obligations in connection with the intended transaction.’ 
 
6.6 
As part of the agreement Decathlon will pay a 
 premium to the Landlord  
 for the lease on completion of their new store to be located in building C1.  It is 
unclear  how  the  premium  has  been  determined  and  the  terms  of  the  new 
lease.  
 
Benchmark Land Value 
6.7 
 To  date  the  applicant  has  provided  a  letter  from  Savills  dated  6  November 
 2012 which sets out their “view” which is referred to as a “Red Book Valuation 
letter”. 
 
 
  
50 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

6.8 
In  looking  at  the  letter  the  author  refers  to  valuation  work  relating  to  sites  C 
 
&  E  on  behalf  of  Investec  and  it  is  unclear  when  this  work  was  undertaken 
 
and  the  author  sets  out  some  very  broad  ranging  information  regarding  the 
 
areas of Unit 1 & 2 and site E. 
 
6.9 
 In  arriving  at  the  Market  Value  it  is  unclear  what  precisely  the  valuer  is 
assessing  (freehold  or  leasehold)  and  the  assumptions  the  valuer  has 
 made to inform their opinion of value at £18m and £7m.  
 
6.10 
On the information presented by the applicant the Freehold of site C will have 
the  benefit  of  3  years  term  certain  income  reflecting  the  opportunity  for  the 
tenant  to  exercise  the  first  break  clause  in  2016.  Thereafter  there  could  be 
some  value  attributable  to  “hope  value”  for  redevelopment  of  the  site.  Albeit 
DS2 set out in the FVA the extant permission is not viable without Decathlons 
agreement to surrender their leases ahead of expiry date of 2028.  
 
6.11 
Therefore, to consider in broad terms if the leases in place for site C generates 
an income of c. £800,000 per annum subject to RPI uplifts. This could broadly 
account for c. £3m of value.  
 
6.12 
But without an understanding of the development scheme Savills had in mind 
to reflect the hope value of the reversionary development scheme to inform a 
Market Value of £18m - It is difficult to assess and determine a robust Market 
Value as a benchmark for the applicant’s proposal.   
 
6.13 
In looking at site E Savills value of £7m has been arrived at having regard to 
short  term  gross  income  of  c.  £150,000  per  annum  and  after  deduction  for 
service  charge  and  business  rates  a  net  rent  receivable  of  c.  £46,000  per 
annum an existing use value of £2m and a Market Value of £7m.  
 
6.14 
But it is worth noting the FVA prepared by DS2 is silent regarding any lease or 
licence income  in respect of site E and the uncertainties regarding alternative 
use land values that could be reasonably be anticipated – similar to site C it is 
difficult to arrive at any robust conclusions.  
 
  
51 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

6.15 
However, for the purpose of assessment we have adopted the applicant value 
at £25m but will expect the applicant to rationalize and support the benchmark 
land value which they have relied upon to inform the FVA.   
 
7.0 
Residential Revenue 
 
Market Housing  
  
 
 
Residential Revenue 
7.1 
Section  8  of  the  applicants  FVA  comments  upon  the  residential  revenue 
adopted for the application scheme. 
 
7.2 
The  applicants  appraisal  model  adopts  the  following  blended  capital  values 
per sq ft for each building and we list these as follows: 
 
Block C1 -  
£540 per sq ft 
Block C2 -  
£580 per sq ft 
Block C3 -  
£600 per sq ft 
Block C4 -  
£800 per sq ft 
Block E -  
£560 per sq ft 
 
 
7.3 
We  understand  Block  C1  has  been  designed  in  detail  whilst  C2,  C4  and  C4 
are  currently  at  an  outline  stage  of  design  whilst  Block  E  has  yet  to  be 
designed in any detail. 
 
7.4 
Consequently, if any changes are made to buildings C2, C3, C4 and E (i.e. in 
terms of layout, configuration, specification etc), it would follow that the sales 
values could also change. 
 
7.5 
The  applicant’s  commentary  in  respect  of  Maple  Quays  makes  reference  to 
historic sales values from 2008 / 2009 in Toronto House in addition to sales in 
Brampton  House,  Vancouver  House  and  Ontario  Point  ranging  from  March 
2012 to September 2012. 
 
  
52 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.6 
However,  it  should  be  noted  that  the  sales  referred  to  in  Brampton  House, 
Vancouver House and Ontario Point are off-plan sales and the buildings have 
not yet reached practical completion.   
 
7.7 
Consequently,  there  is  a  dearth  of  current  available  evidence  that  can  be 
interpreted  as  reliable  market  evidence.    In  addition,  it  should  be  noted  that 
when these sales transact, the values will be historic as they would have been 
agreed with contract dates significantly pre-dating the practical completion of 
the building. 
 
7.8 
For example, we understand Ontario Point is due to reach practical completion 
in  June  2013 and  at present  there  are only  5  units  available  in  this  building.  
The  apartments  sold  off  plan  will  be  shown  as  transacting  in  June  2013, 
however,  the  apartment  values  will  reflect  historic  values  as  shown  in  the 
applicants with sales occurring in March – September 2012. 
 
7.9 
As a result, these sales values will be fall behind the current market in terms of 
revenue growth.  
 
7.10 
Jones  Lang  LaSalle  have  prepared  a  unit  by  unit  pricing  schedule  for  blocks 
C1, C2, C3 & C4 in addition to providing letters to support their pricing dated 
22 January and 21 February 2013. 
 
7.11 
In preparing their values, JLL have provided a schedule of sales figures on the 
adjacent  Ontario  Point  Tower  at  Maple  Quays  and  Marine  Wharf  located  at 
Surrey Quays. 
 
7.12 
As  Ontario  Point  is  located  within  the  same  immediate  locality  as  the 
application  scheme  we  comment  on  these  sales  figures  provided  by  JLL 
below. 
 
7.13 
As with the Maple Quays sales figures quoted by the applicant in section 8 of 
the  FVA,  the  sales  figures  are  not  completed  transactions  and  reflect  prices 
that have been agreed during construction of the building. 
 
  
53 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.14 
Whilst  the  schedule  of  values  provide  a  contextual  background  to  agreed 
prices  for  apartments  in  the  tower,  the  schedule  does  not  provide  sufficient 
detail in terms of when the sales were agreed. 
 
7.15 
We understand the building was  launched in early 2012 and consequently,  if 
JLL  have  placed  reliance  upon  sales  that  were  agreed  a  year  ago,  it  is 
doubtful whether the values used by JLL as a base for pricing the application 
scheme reflect current values. 
 
7.16 
In  addition,  the  prices  tabulated  by  JLL  reflect  “Net  Prices”  and  we  would 
expect  to  be  provided  with  the  prices  the  properties  will  transact  at  and  not 
prices which we have assumed deduct costs incurred by the developer. 
 
7.17 
In their letter dated 21st February 2013, JLL have provided a pricing rationale 
which  provides  a  “high  level”  over-view  on  how  they  have  approached  the 
pricing of the scheme and we set out our comments using the same headings 
as set out in their letter. 
 
Location 
7.18 
The JLL letter states: 
 
“ we have assessed the scheme in terms of where it sits in relation to 
transport connections, local amenities and access to key employment 
areas of the City.  In addition, we have focused on the micro-location 
of  the  site  looking  at  the  amenity  provision  on  site  as  well  as  the 
communal open space allocated to future residents” 
 
7.19 
Whilst JLL have stated they  have assessed the scheme against a  number of 
factors,  their  letter  does  not  provide  an  over-view/conclusions  of  their 
assessment in terms of transport, local amenity etc and it is unclear where JLL 
view  the  scheme  in  terms  of  these  attributes  against  other  locations  and 
residential values. 
 
7.20 
In addition, it is unclear what amenity provision has been considered and in 
what context. 
 
 
  
54 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Unit Positioning 
7.21 
JLL have stated they  have attributed premiums for apartments in accordance 
with  “prescribed standards” and when attaching premiums to units they  have 
considered floor level, desirability of view and amount of natural light. 
 
7.22 
It is unclear what JLL mean by using the term “prescribed standards”, we are 
unaware of any prescribed standards used to undertake a unit by unit pricing 
exercise as each scheme will be valued upon its own merits/characteristics. 
 
7.23 
Whilst  JLL  intimate  they  have  attached  premiums  to  units  considering  floor 
level  and  views,  they  have  not  provided  any  information  to  inform  which 
apartments warrant a premium, how much this premium is and why. 
 
7.24 
In addition, buildings C2, C3 and C4 have only been designed in outline and it 
is unclear from the indicative layouts whether apartments have a dual aspect 
or outside space etc as this will have a significant impact on an assessment of 
whether  apartments  values  are  negated  by  poor  natural  light  and  impact  on 
views etc. 
 
7.25 
JLL have termed the Tower (C4) as an  iconic building and  it  is  unclear what 
JLL  understand  an  iconic  building  to  comprise.  In  considering  whether  the 
building at present is iconic we consider the following points: 
 
1)  We  have  been  provided  with  an  outline  specification  for  the 
scheme 
that 
provides 
unbranded 
fittings/appliances 
and 
consequently  there  is  no  differentiation  of  product  in  the 
apartments  in  terms  of  specification  (Ontario  Point  provides  a 
branded  specification  with  improved  specification  on  the  upper 
floors). 
 
2)  The  building  has  not  yet  been  designed  in  detail  and  therefore 
layouts/unit  mixes  of  apartments  could  change  as  the  scheme 
evolves. 
  
55 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
3)  There  is  no  differentiation  of  product  through  the  building,  for 
example,  the  unit  mix/apartments  remains  standard  through  all 
floors.  We  would  expect  an  “iconic”  building  to  provide  a  broad 
range  of  product  to  include  Penthouse  apartments,  duplex 
apartments etc. 
 
7.26 
In terms of the values attributed to the Tower (C4), JLL have stated the units 
at  the  lower  levels  will  be  affected  by  road  noise  and  pollution  and  that  the 
lower levels will be visually impacted by natural light and by being overlooked. 
 
7.27 
 We  have  considered where  the  Tower  is  situated within  the  overall  proposal 
and  the  Tower  is  not  located  next  to  a  road  and  is  not  overlooked  by  other 
buildings as the Tower sits opposite a large pedestrianised area.  Therefore, it 
is unclear how JLL have arrived at their conclusions. 
 
7.28 
  JLL  have  attached  what  they  believe  to  be  industry  standard  premium 
increments per floor of £2,000 for 1 bed units, £3,000 for 2 bedroom units and 
£4,000 for 3 bedroom units. 
 
7.29 
 In  support  of  this  uplift  per  floor  they  have  quoted  development  schemes 
where similar increments have been used (Providence Tower, The Landmark 
and  Baltimore  Wharf),  however,  we  have  not  been  provided  with  any 
examples of values of apartments from these schemes that serve to illustrate 
this point.  
 
7.30 
The  adjacent  Maple  Quays  scheme  (Ontario  Point)  is  the  most  comparable 
scheme  in  terms  of  assessing  base  values  for  the  application  scheme  and 
consequently  it  is  unclear  why  JLL  have  not  cited  Ontario  Point  as  a 
comparable for assessing floor increments. 
 
7.31 
We  have  considered  JLL’s  letter  dated  22nd  January  2013  in  which  they 
provided details of “Net Prices” for apartments at Ontario Point.  In considering 
these  prices,  we  have  noted  a  £21,850  floor  level  differential  between  2 
apartments of the same layout etc on levels 13 and 14. 
 
  
56 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.32 
Consequently,  the  floor  differential  of  between  £2,000  -  £4,000  is  clearly  not 
prescriptive and we would expect the premiums per floor for the upper floors 
of the Tower with uninterrupted views to attract premiums in excess of this. 
 
7.33 
However, as stated above, Ontario Point has yet to reach practical completion 
and  at  present  clear-cut  evidence  of  the  premiums  for  apartments  on  the 
upper floors of Ontario Point are not yet available. 
 
7.34 
Whilst  the  development  schemes  JLL  had  regard  to  may  provide  indicative 
guidelines for increments of value on a floor by floor basis, the most reliable 
evidence  would  be  that  of  sales  for Ontario  Point.   Albeit  adjustments  would 
need  to  be  made  for  capital  value  growth  for  sales  that  were  agreed  during 
construction significantly prior to practical completion. 
 
7.35 
When  analysing  unit  positioning  JLL  have  assumed  social  rented 
accommodation  is  separated  from  the  private  accommodation  by  core,  and 
that there is no affordable in the upper levels of the towers. 
 
7.36 
However,  we  understand  the  applicant  is  only  proposing  that  affordable 
housing  is  provided  in  Building  E  and  consequently  is  unclear  whether  the 
apartment values put forward by JLL reflect the application scheme proposals. 
 
Phasing 
7.37 
JLL have  stated “in principle the plots  in  some of the later phases  should be 
able  to  achieve  higher  values  than  the  pioneering  plots,  all  other  elements 
being equal, as these blocks will benefit from the infrastructure being delivered 
and the vision of the scheme being clear” 
 
7.38 
We agree with the comment that the latter phases of the scheme will achieve 
the  highest  values  as  the  scheme evolves  creating  a  sense  of  place-making 
with the introduction of commercial space comprising bars, restaurants etc. 
 
7.39 
However, we  understand  there  is  no  infrastructure  being  delivered  as  part  of 
the scheme and it is unclear why JLL have made reference to this. 
 
 
 
  
57 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Residential Revenue Conclusion 
7.40 
We  have  reviewed  the  values  relied  upon  by  the  applicant  in  addition  to  the 
supporting information provided by JLL. 
 
7.41 
In summary, the values proposed by JLL for Building C1 and the general price 
points for the rest of the scheme from a “high level perspective” do not appear 
to be unreasonable. 
 
7.42 
However,  as  set  out  above  there  is  a  dearth  of  recent  transactions  at  Maple 
Quays as currently Brampton House, Vancouver House and Ontario Point are 
nearing  practical  completion.    Bearing  this  in  mind,  once  transactions  within 
these  buildings  complete,  a  high  percentage  of  these  sale  prices  will  be 
historic  as  prices  would  have  been  agreed  between  the  developer  and 
purchaser off-plan during the buildings construction period. 
 
7.43 
In considering the sales values, as the majority of the scheme is at an outline 
stage of design there remains the opportunity that Buildings C2, C3, C4 and E 
will evolve over time giving rise to changes to unit mixes, layouts, apartments 
types,  specification  etc  to  respond  to  demand,  changes  in  the  locality  and  it 
would follow that sales values will also change as a result. 
 
7.44 
The  application  scheme  will  generate  its  own  market  with  values  that  may 
outperform  the  immediate  local  market  (Maple  Quays/initial  phases  of 
application scheme) and this will be dependent upon the branding and place-
making the scheme generates and this will evolve over the design process. 
 
7.45 
As the scheme evolves, the pricing of residential units will be influenced by the 
product on offer, demand and the price points at which previous  sub-phases 
have sold.  
 
7.46 
Considerable product differentiation will be required across the scheme due to 
potential competition of “second hand” stock from previous phases competing 
with  the  release  of  “new”  buildings  coming  forward  and  this  could  have  a 
detrimental impact on achieving optimum scheme revenue.  
 
  
58 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.47 
JLL  are  of  the  view  the  main  value  drivers  for  the  scheme  are  proximity  to 
transport  and  the  City,  proximity  to  the  river  and  the  iconic  status  the 
developer can attach to the scheme. 
 
7.48 
We would agree with the main value drivers identified by JLL and bearing this 
in  mind  we  would  highlight  the  potential  significance  the  impact  of  the 
introduction  of  Crossrail  at  Canary  Wharf  which  is  anticipated  to  open  in 
2017/2018  (which  is  mid-way  through  the  application  schemes  project 
programme). 
 
7.49 
In March 2012, JLL forecasted over a 6 year period to 2018 that the impact of 
Crossrail at Canary Wharf will result  in an  increase in residential values of c. 
46% due to improved transportation links to other parts of London. 
 
7.50 
In  considering  Canada  Water  in  the  context  of  the  impact  of  Crossrail  at 
Canary Wharf, we would also expect Canada Water to benefit in terms of uplift 
in residential values due to improved transportation links at Canary Wharf. 
 
7.51 
Putting this in context, Canada Water is one stop away from Canary Wharf on 
the Jubilee line and anticipated journey times from Crossrail at Canary Wharf 
are 39 minutes to Heathrow, 6 minutes to Liverpool Street and 11 minutes to 
Tottenham Court Road. 
 
7.52 
In summary, the JLL letter dated 22nd January 2013 refers to “net sales prices” 
for  apartments  in  Ontario  Point  that  have  not  yet  transacted.    In  considering 
these  values,  we assume  that  a  “net  price”  reflects  a  deduction  made  to  the 
gross  price  to  reflect  developer’s  costs  etc.    In  addition,  we  would  expect 
these sales figures to reflect historic agreed prices. 
 
7.53 
Consequently,  to  guide  our  initial  assessment  we  have  adjusted  the  values 
relied  upon by the applicant by 10% to reflect that the pricing of the scheme 
has  been  based  upon  historic  “net  prices”  for  Ontario  Point  which  would 
require adjustment to a gross prices plus revenue growth.  
 
 
 
  
59 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

7.54 
Having  regard  to  our  comments  the  applicant  will  need  to  undertake  some 
further  work  in  order  support  the  residential  values.  As  they  stand  the  JLL 
commentary and values would  not satisfy 3rd party  scrutiny, and as  such are 
not considered to be robust.  
 
Car Parking 
7.55 
The applicant has valued all residential car parking spaces across the scheme 
at  £0.025m  and  for  the  purpose  of  this  assessment  we  find  this  rate  to  be 
acceptable. 
 
8.0 
Commercial Uses 
8.1 
The application scheme comprises a mix of commercial uses including offices, 
retail, leisure, and other community uses. The proposal includes the following 
approximate floor areas for each of these uses: 
 
 
 
 
 
Land Use 
GIA Sq m 
GEA Sq m 
 
Office 
B1 
2,460 
2,800 
Decathlon 
A1 – A4 
12,103 
12,308 
Retail Store 
Other retail 
D2 
4,035 
4,334 
Cinema 
D1 
640 
698 
Health Centre 
D1 
573 
658 
Parking, Plant 
Ancillary 
18,775 
19,271 
& Storage 
 
8.2 
The  conditional  agreement  to  lease  refers  to  replacement  Decathlon  retail 
store  having  a  net  internal  area  of  not  less  than  5,000  Sq  m  and  a  gross 
internal  area  of  not  less  than  5,700  Sq  m  at  ground  floor  and  an  office  unit 
having  a  gross  internal  area  of  not  less  than  600  Sq  m  at  the  ground  floor 
mezzanine level. 
 
8.3 
The agreement to  lease refers to a premium which Decathlon will pay to the 
Landlord. In addition it is not clear how long the lease term or indeed the lease 
terms  to  include  any  rent  or  management  or  service  charges  that  may  be 
payable over the term. 
  
60 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

Retail Revenue 
Overview 
8.4 
We are informed that a detailed design for the retail units does not exist for the 
scheme and whilst DVS requested details and values for proposed individual 
units  this  has  not  been  provided.  In  addition  we  are  informed  that  proposed 
breakdowns for the different classes (A1 – A5) within the retail is not available. 
 
8.5 
 Both of these factors are value significant; smaller units tend to attract higher 
rental values per sq ft than larger units as do corner units and those with more 
prominence  and  return  frontage.  Use  classes  A3  –  A5  tend  to  attract  higher 
rental  values  than  A1  –  A2.  Accordingly  we  would  normally  expect  a  more 
detailed valuation breakdown for the retail units. 
 
8.6 
The  applicant  has  adopted  the  following  valuation  assumptions  in  respect  of 
the retail units : 
 
  Retail A1-A3   £20-£25 psf 
  Local uses ( i.e. dry cleaners/pharmarcies) £18 - £20 psf 
  Gym £8 - £12 psf  
  Cinema £6 - £8 psf 
 
Retail Rents 
8.7 
In  support  of  the  proposed  rental  values  the  applicant’s  advisor  refers  to 
quoting rents   
 
Retail Yields 
8.8 
Based on the applicant’s current retail  vision and strategy, the  initial yields at 
6.5%  do  not  seem  unreasonable.  However,  as  a  more  detailed  design  and 
strategy  evolves  there  will  be  a  greater  level  of  certainty.  Furthermore  a 
change in strategy to secure anchor tenants with stronger covenant strengths 
would see a reduction in yield for some of the units and thus a rise in value. 
 
Rent Free & Void Periods 
8.9 
A rent free and void period of 12 months has been assumed in the applicant’s 
models which we accept.   
 
 
  
61 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

9.0 
Growth Assumptions  
9.1 
The merit of using an outturn approach is that it can secure a known amount 
of  affordable  housing  when  the  scheme  on  a  current  cost  approach  is  not 
viable.  The  downside,  however,  is  that  growth  is  difficult  to  predict  and  the 
amount  of  affordable  housing  and  S106  contributions  secured  could  look 
insufficient if the market grows at a faster rate. 
 
9.2 
The applicant  has provided  residential forecasts for  Non-Prime  London from 
Savills,  Knight  Frank  and  Jones  Lang  LaSalle.    The  forecasts  are  historic 
insofar that the Knight Frank & JLL report dates to November 2011 whilst the 
Savills forecast is dated Q2 2012. In addition we have also been provided with 
JLL residential research document dated November 2012. 
 
9.3    
We  have  not  been provided  with  the  exact  definitions for  what  the forecasts     
relate to.  In addition, some of the forecasts relied upon by the applicant are 
some what historic and it is unclear whether these forecasts are relevant as at 
the date of this report.  
 
9.4 
For  the  purpose  of  this  assessment  we  have  adopted  JLL  growth  forecast 
assumptions dated November 2012 which we set out below:  
London Residential House Price Forecasts 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2013 
2014 
2015 
2016 
2017 
2018 - 2022 
JLL  
2.0 
3.5 
6.0 
7.5 
7.5 
5.3 
 
Source:  JLL Residential Eye November 2012 
 
 
 
Construction Cost Inflation 
 
9.5 
In  preparing  the  FVA  the  applicant  adopted  BCIS  Tender  Price  Indices  for 
Greater London in the outturn modelling this forecast the following – 1.4% until 
end  of  2012,  1.8%  in  2013,  3.2%  in  2014,  3.5%  in  2015,  4.2%  in  2016  and 
4.9% in 2017. 
 
 
 
 
  
62 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

9.6 
The  applicant  has  also  provided  Tender  Price  Forecast  prepared  by  Davis 
Langdon  dated  November  2012  together  with  a  number  of  other  forecasts 
prepared  by  Gleeds  and  G  &  T.  Having  considered  these  we  have  adopted 
the following blended average tender price growth: 
 
 
G & T 
DL 
ECH 
Sweett 
Blended 
London 
London 
London 
Average 
(4Q 12) 
(4Q 12) 
(4Q 12) 
2012 
-0.5 
-0.5 
-0.5 
-1.0 
-0.625 
2013 
0.5 
0.75 
0.3 
2.0 
0.89 
2014 
2.0 
2.5 
4.1 
3.5 
3.03 
2015 
3.0 
4.0 
4.0 
4.0 
3.75 
2016 
3.5 
5.0 
4.0 
4.0 
4.13 
 
 
 
 
 
 
 
 
Commercial Value Growth 
9.7 
The  applicant  has  not  included  rental  growth  on  any  of  the  rents  that  have 
been  adopted  in  the  FVA  as  they  set  out  that  they  have  adopted  the  higher 
order end of rents and lower voids.  
 
9.8 
However,  after  careful  consideration  we are of the  opinion  the  outturn  model 
should  track  inflation  as  a  minimum  and  we  have  adopted  2%  per  annum 
growth over the project term as opposed to the straight line inflation forecast at 
Para 12.8 which reflects a straight line annualised RPI inflation for the period 
2012 – 2017 at 3.2% per annum.  
 
 
10.0 
Construction Costs 
10.1 
We  have  been  provided  with  Draft  Feasibility  Estimates  for  the  scheme 
proposals  prepared  by  the  applicant’s  cost  consultant  which  indicate  the 
construction costs are c. £300.5m. 
 
10.2 
 As part of our  pre-application dialogue with the  applicant  in the  summer and 
autumn  2012  we  highlighted  that  at  the  next  stage  assessment  we  would 
require a full detailed cost plan. Despite our previous comments this  has  not 
been  provided.  Therefore,  in  undertaking  our  review  we  have  had  to 
benchmark against similar schemes.  
 
  
63 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

10.3 
This  indicates  construction  costs  could  potentially  be  reduced  by  c.  5-8% 
without  changing  the  contingency  sum  which  is  currently  at  7.5%  which 
indicates a cost reduction of c. £25m. 
 
11.0 
Additional Cost Headings   
Professional Fees 
11.1 
The  applicant  has  adopted  professional  fees  at  14%  and  we  would  expect 
these costs to fall within a range of 10 – 12%. However, any developer taking 
forward  this  scheme  would  probably  agree  fixed  fees  at  a  rate  lower  than 
percentage sum allowances. 
 
Development Management Fee 
11.2 
The  applicant  is  seeking  to  reserve  a  2%  development  management  fee  to 
reflect their costs of running the project.  We do not accept the reservation of a 
development management fee as the costs of running a project for a market 
developer would be a business overhead and  not an additional development 
cost. 
 
Finance 
11.3 
The  applicant  has  adopted  a finance  rate  of  7%.  This  rate falls  at  the  upper 
end  of  an  acceptable  range  and  we  have  used  this  for  the  purposes  of  our 
assessment. 
 
11.4 
The model assumes 100% debt funding  which does  not  necessarily reflect a 
true market approach that would require equity participation. 
 
Project Programme 
11.5 
We  have  adopted  the  application  scheme’s  project  programme,  however, 
should the council wish to have this verified we will need to refer to a specialist 
construction  planner  to  test  and  determine  whether  the  applicant’s  proposed 
timelines contained within the programme for the site preparation, construction 
and fit-out works are reasonable. 
 
11.6 
Clearly  any  change  in  the  programme  i.e.  extension  or  shortening  of  the 
programme will impact upon the metrics of the scheme proposal. 
 
 
  
64 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

12.0 
Planning Obligations 
12.1 
The applicant’s FVA  sets out a  provision for total £12.547m and confirmation 
from  the  LPA  is  required  to  confirm  this  is  correct.  In  parallel  we  require  the 
applicant  to  double-check  the  breakdown  as  this  appears  to  equate  to 
£12,520,040 as shown below: 
 
 
 
CIL 
£4,154,850 
Education 
£1,131,079 
Employment in the 
£247,207 
Development 
Employment during 
£1,073,018 
Construction 
Employment during 
£84,092 
Construction (management 
fee0 
Public  Open  space,  Childrens  Play  Equipment  &  Sport 
Development: 
Open Space 
£495,387 
Children’s play equipment 
£132,359 
Sports Development 
£1,208,112 
Transport Strategic 
£754,043 
Transport Site Specific 
£801,970 
Public Realm 
£1,063,470 
Archaeology 
£16,135 
Health 
£1,180,824 
Community Facilities 
£177,494 
 
 
Total  
£12,520,040 
 
 
Affordable Housing  
12.2 
In addition to the provision for planning obligations the applicant has taken into 
consideration  a  premium  of  £20m  to  reflect  a  commuted  sum  in  lieu  of 
providing affordable housing on site as part of their proposal. 
 
12.3 
The  applicant  has  also  prepared  another  FVA  model  which  considers  the 
provision  of  10%  and  15%  on-site  affordable  housing  but  until  we  have 
addressed  a  number  of  issues  concerning  the  information  provided  by  the 
applicant we have not considered in any detail rather than incur abortive costs. 
 
  
65 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

13.0 
Developer Return   
 
Present Day Model 
 
13.1 
The  applicant’s  present  day  financial  models  based  upon  the  applicant’s 
assumptions indicate: 
 
Scenario 
Affordable Output 
IRR 
15% Affordable 
156 mixed tenure 
11.29% 
10% Affordable 
105 mixed tenure 
11.96% 
Commuted Sum  
£20m 
10.07% 
 
13.2 
The applicant’s agent asserts that in all three scenarios the models fall short of 
the  threshold  IRR  at  20%  which  they  are  seeking  to  rely  upon  as  the  risk 
reward threshold return. 
 
13.3 
However, we have not considered the applicant’s affordable housing scenarios 
at this stage in any detail and have chosen to concentrate upon the commuted 
sum scenario.  
 
13.4 
Based upon the assumptions and comment set out above our model indicates 
an  IRR  return  of  16.69%  which  exceeds  the  applicants  assessment  by  c. 
6.62%  and  indicates  there  would  be  a  surplus  in  addition  to  the  £20m 
commuted sum. 
 
Outturn Model 
13.5 
The  applicant’s  present  day  financial  models  based  upon  the  applicant’s 
assumptions indicate: 
 
Scenario 
Affordable Output 
IRR 
15% Affordable 
156 mixed tenure 
18.78% 
10% Affordable 
105 mixed tenure 
15.84% 
Commuted Sum  
£20m 
15.83% 
 
13.6 
The applicant’s agent asserts that in all three scenarios the models fall short of 
the  threshold  IRR  at  20%  which  they  are  seeking  to  rely  upon  as  the  risk 
reward threshold return. 
  
66 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

13.7 
However, in having regard to our various comments and assumptions set out 
above  we  are  of  the  opinion  the  returns  on  an  outturn  model  would  fall 
between an IRR of 15% - 17% and in all scenarios the IRR exceed 15%.  
 
13.8 
 We  have  only  focussed  upon  the  commuted  sum  scenario  and  based  upon 
the  assumptions  and  comment  set  out  above  our  model  and  IRR  range 
indicates a surplus falling between c. £45m – c. £58m. 
 
14.0 
Conclusions  
Developers Return 
14.1 
We  have  considered  the  applicant’s  assumptions  and  we  are  of  the  opinion 
that an appropriate IRR for an outturn model would be at the  lower  end  IRR 
range of 15 – 17.5% for this project. In considering an appropriate IRR for a 
Present  Day  model  we  are  of the  opinion  this  threshold  would  be  lower  and 
fall within 12 – 14%.  
 
Outline Stage of Scheme Design 
14.2 
A  fundamental  area  of  concern  to  us  is  the  level  of  detail  that  informs  the 
applicants FVA model as Phase 1 of the proposal  is the only element of the 
scheme that is subject to a detailed planning application and Phase 2 – 4 are 
subject  to  an  outline  application  and  may  be  subject  to  change  which  will 
impact upon the metrics of the FVA models.  
 
Residential Revenue 
14.3 
The  applicant  will  need  to  undertake  some  further  work  in  order  support  the 
residential values as per our comments in section 7 of this report.  
 
Commuted Sum Scenario 
14.4 
Our  assessment  has  focussed  upon  the  commuted  sum  scenario  and  based 
upon our assumptions and comment set out in the main body of our report this 
currently indicates a surplus falling between c. £45m – c. £58m (in addition to 
£20m commuted sum). 
 
Benchmark Land Value 
14.5 
For  the  purpose  of  this  assessment  we  have  adopted  the  applicant’s 
benchmark  land  value  which  has  been  assessed  by  applicant’s  valuer  at 
£25m.  
  
67 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
14.6 
On a very broad ranging basis the term certain income equates to c. £3m and 
given the applicant has set out the extant consent for site C is not acceptable 
to  Decathlon  and  therefore  the  site  could  not  be  assembled  we  are  unsure 
how the applicant’s valuer arrives at an opinion of £25m? Therefore it will be 
helpful  to  understand  precisely  how  they  arrived  at  their  opinion  of  Market 
Value for sites C & E. 
 
Programme 
14.7 
The  project  has  a  programme  of  c.  11  years  and  the  model  relies  upon 
forecast  revenue  growth  and  cost  inflation.  These  factors  coupled  with  the 
stage  of design  development  of  the  scheme  highlight  the  opportunity  for  the 
scheme  as  a  whole  to  either  outperform  or  underperform  the  current 
assumptions.  
 
Review Mechanism 
14.8 
With this in mind we recommend the scheme should be reassessed by way of 
a mechanism to test viability of a phase closer to the point of implementation 
to  more  accurately  assess  viability  having  regard  to  more  detailed  design 
information  to  inform  construction  costs,  revenue  and  assumptions  as  the 
scheme is refined. 
 
14.9 
A review mechanism can set out the methodology of review which in this case 
should  entail  a  comprehensive  review  of  any  given  phase  ahead  of 
implementation as the inputs i.e. values and costs will have a greater degree 
of  accuracy  with  a  detailed  scheme  to  consider  together  with  site  specific 
scheme revenue and cost evidence drawn from earlier phases at that time.   
 
14.10 
As the implementation of the project is currently envisaged to be phased over 
11  years  the  inputs  and  evidence  will  be  drawn  from  project  based  costs 
incurred  and  residential  sales  prices  which  will  more  accurately  indicate  the 
revenue  the  scheme  is  capable  of  generating  and  the  reasonable  costs  of 
construction that can be anticipated.
  
68 

Restricted: Sites C & E, Canada Water   
 

 
14.11 
Clearly  as  and  when  the  viability  of  individual  phases  is  understood  in  more 
detail  the  parties  can  then  assess  whether  or  not  the  LPA  put  in  place  a 
mechanism  to  capture  any  improvement  in  the  schemes  actual  performance 
relative to the individual viability review or whether to roll-over to pump prime 
future development phases of the scheme.  
 
 
 
  
69