The Challenge of Housing 
Refurbishment in Northern Ireland
Dr John McPeake
Director of Design & Property Services
NIHE

---

Background
• Government has established targets
– 60% reduction in CO by 2050
2
– 20% electricity supply from renewables by 2020
• Housing has key part to play
– About 30% UK’s CO emissions are from housing
2
– New housing to be “carbon neutral” by 2016 
(Code 6 CSH)
– But, existing stock is where problems (and 
opportunities) are greatest
– 2/3 of the housing present in 2050 are here now

---

The NI Housing Stock (2006 HCS)
(000’s)
• 705,000 dwellings
600
– Most are owner 
500
occupied (70%)
400
– But one sixth are 
300
social rented (17%)
200
• NIHE – 97,000
• HA – 23,000
100
• Our focus is the 
0
OO
PR
N
HA
social stock
IHE

---

The social stock …
• is younger than the private stock
– is mostly post ww2 (92% compared to 70%)
– strongly over-represented in the 1965-1980 
category (36% compared to 21%)
• and it has a different type profile
– terraced types (45% compared to 29%)
– flats (26% compared to 4%).
• But there are important differences between 
NIHE & HA stock

---

The Social Rented Stock
Dwelling Age
Dwelling Type
%
%
100
60
80
50
40
60
30
40
20
20
10
0
0
Pre ww2
45-64
65-80
Post 80
Bungalow
Terraced
Semi-D
Flat
NIHE
HA
NIHE
HA

---

Social Housing & Energy 
Performance
• Generally
– Social housing outperforms the private 
sector
– SAP averages 61 compared to 50
• But, again, big differences 
– according to age & dwelling type 
– between NIHE & housing associations

---

Variations in SAP Rating

---

Retrofitting is important but…
• Physical issues associated with the stock are only 
part (a big part) of the equation
• Lifestyle and behaviour are also important 
– Average household domestic energy use 1971-2001 up 
36% but
• Water heating (-13%) & cooking (-54%) DOWN
• Space heating (+11%) & lighting / appliances / consumer 
electronics (+67%) UP
– TV is one of the biggest offenders
– And don’t think social tenants don’t own many 
consumer durables / electronics; THEY DO

---

Concluding comments
• Issues with retrofitting
– Working in an existing, occupied stock
– Are limitations to what can be achieved
– Costs in retrofit often greater than new build
– Uncertainty about future maintainability (new 
build also)
• But potential benefits are significant
– Make a positive environmental impact
– Help reduce running costs for tenants
– Help reduce fuel poverty

---